Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28287 del 11/12/2020

Cassazione civile sez. trib., 11/12/2020, (ud. 08/10/2020, dep. 11/12/2020), n.28287

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. PEPE Stefano – Consigliere –

Dott. VECCHIO Massimo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5925-2017 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

STABILE SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DEI RE DI ROMA

57, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO CAPPUCCI, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato FRANCESCO DE VITA;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 938/2016 della COMM. TRIB. REG. di VENEZIA,

depositata il 18/07/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

08/10/2020 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA.

Fatto

RILEVATO

che:

p. 1. L’agenzia delle entrate propone un motivo di ricorso per la cassazione della sentenza n. 938 del 19 luglio 2016 con la quale la commissione tributaria regionale del Veneto, in accoglimento dell’appello principale della società contribuente ed in rigetto dell’appello incidentale dell’Ufficio, aveva ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione notificato alla Stabile srl in sede di revoca parziale dell’agevolazione ai sensi della L. n. 388 del 2000, ex art. 33, comma 3, e conseguente recupero della maggiore imposta di registro ed ipocatastale spettante sull’atto 14 maggio 2004; atto con il quale la società aveva acquistato alcuni terreni edificabili in Venezia, con impegno di edificazione nel quinquennio.

La commissione tributaria regionale, in particolare, ha rilevato che: – la revoca parziale dell’agevolazione era stata dall’amministrazione finanziaria basata sull’asserito acquisto, da parte della società, di due lotti (nord e sud) dei quali, allo scadere del quinquennio di legge, uno soltanto (quello nord) risultava edificato con stato di grezzo avanzato; – questa impostazione non teneva conto del fatto che l’acquisto era nella specie intervenuto con unico atto e per la superficie complessiva dell’intero compendio edificatorio, senza che fossero individuabili lotti nord o sud; – il terreno così unitariamente acquistato risultava essere stato effettivamente edificato nel quinquennio secondo quanto stabilito dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, non essendo necessaria, per integrare la nozione legale di “utilizzazione edificatoria” la completa ultimazione del fabbricato.

Resiste con controricorso la società contribuente.

p. 2.1 Con l’unico motivo di ricorso si lamenta – ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione della L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, posto che, nel caso di specie, l’intento edificatorio concerneva due distinti lotti, dei quali uno soltanto poteva ritenersi edificato al termine del quinquennio. Nel lotto residuo, quello sud, non risultava invece essere stata realizzata alcuna edificazione integrante il presupposto legale di utilizzazione edificatoria; da qui la legittimità del disconoscimento dell’agevolazione limitatamente alla parte di terreno non edificata.

p. 2.2 Il motivo è fondato.

La L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, stabilisce che: “I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”.

La commissione tributaria regionale, dopo aver affermato la sostanziale unitarietà dell’operazione di acquisto immobiliare e del progetto di edificazione sullo stesso esistente, ha poi basato il proprio convincimento in diritto sull’orientamento di cui alle sentenze nn. 1096 e 1097/2013 di questa Corte di legittimità, secondo le quali: “al fine della fruizione dei benefici previsti (fermi restando gli altri requisiti), è necessario e sufficiente, affinchè si realizzi la ‘utilizzazione edificatorià dell’area nel termine di cinque anni dalla data di trasferimento, che entro tale limite temporale l’acquirente ottenga la concessione edilizia (o permesso di costruire) e si verifichi l’effettivo inizio dei lavori”.

Si tratta però di indirizzo ampiamente superato da un diverso orientamento, secondo cui questi soli elementi (ottenimento del titolo edilizio ed avvio dei lavori) non sono sufficienti a soddisfare la ratio agevolativa.

Si è in proposito infatti affermato che la fruizione del beneficio di cui alla norma riportata, nella formulazione vigente ratione temporis, “postula l’integrale realizzazione, entro il quinquennio dall’acquisto, delle potenzialità edificatorie dell’area, e quindi – conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo sviluppo equilibrato del territorio – l’integrale realizzazione delle opere previste nel piano, secondo le prescrizioni del/o strumento urbanistico”; l’agevolazione non è perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia realizzato solo parzialmente l’intervento edificatorio previsto” (Cass. sez. VI-5, n. 20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16, n. 14891/16, n. 14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15);

Dopo aver precisato “come sia pacifico orientamento di questa Corte, quello secondo cui la disposizione agevolativa sia ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione (…) connesso all’acquisto dell’area, e sia di stretta interpretazione come tutte le norme che, diminuendo il carico fiscale, incidono sul principio impositivo e quello di capacità contributiva (artt. 3,23 e 53 Cost.)” (Cass. sez. V, n. 14277/16; cfr. nn. 14981/16, 14277/16, 25491/15, 722/15), questa Corte ha ulteriormente chiarito che, “ferma restando l’esigenza di effettiva utilizzazione edificatoria nel quinquennio, non essendo sufficiente il semplice avvio dei lavori di costruzione con ottenimento delle relative autorizzazioni amministrative, il requisito di agevolazione può pertanto individuarsi, in analogia con quanto disposto dell’art. 2645 bis c.c., il. c., anche quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia stato pur tuttavia eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così da assumere nitide caratteristiche funzionali e di reale trasformazione edificatoria del suolo, in verificabile conformità alle prescrizioni urbanistiche che hanno consentito l’intervento e giustificato l’agevolazione” (Cass. sez. V, n. 11691/17).

Emerge dunque che il solo rilascio del titolo edilizio e l’avvio dei lavori di edificazione – da un lato – non sono sufficienti ai fini dell’ammissione al beneficio, e che tuttavia – d’altro lato – lo scopo agevolativo neppure richiede che il fabbricato sia perfettamente completo ed ultimato entro i cinque anni.

Necessario e sufficiente è che esso, entro tale termine, rivesta i caratteri di sufficiente edificazione di cui all’art. 2645 bis c.c., richiamato per analogia, con costruzione perimetrale al rustico e copertura.

Ora, nel caso di specie il giudice di merito ha appurato che si trattava di un acquisto unitario assoggettato ad un unico intervento edilizio; e tuttavia risulta dagli atti di causa che quest’ultimo, finalizzato alla costruzione di due immobili a destinazione commerciale e direzionale (edificio “(OMISSIS)” ed edificio “(OMISSIS)”: v. controricorso pagina 5) non venne completato nell’ambito del quinquennio. Ciò perchè allo scadere del termine di legge risultava documentato il completamento a livello strutturale solo del primo degli edifici, mentre il secondo si trovava in stato di costruzione avanzato, ma ancora privo di copertura. Tanto che il completamento del progetto con l’ultimazione di tutti e due i fabbricati si verificò unicamente circa due anni dopo lo scadere del quinquennio (v. controricorso pag. 7 e 8).

Dunque, la circostanza che nella specie non siano ravvisabili due distinti lotti (sud-nord) ma unicamente due distinti fabbricati (N e S), così come esposto dalla società contribuente, non esclude la sostanziale e funzionale unitarietà dell’intervento edilizio per la realizzazione del quale venne chiesto ed ottenuto il beneficio di legge.

Sonnonchè, questo intervento non venne completato – seppure al livello minimo di cui al cit. art. 2645 bis c.c. – in tempo utile.

Da ciò scaturisce la legittimità dell’avviso di liquidazione che, pure, riconosceva l’agevolazione per la parte eseguita, osservando in ciò un criterio di favore nei confronti della parte contribuente.

Ne segue la cassazione della sentenza impugnata, in quanto fondata su un’erronea interpretazione in diritto.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384 c.p.c., mediante rigetto del ricorso introduttivo della società.

Il menzionato mutamento dell’indirizzo interpretativo di legittimità giustifica ampiamente la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte:

– accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e decide nel merito con il rigetto dell’originario ricorso della società contribuente;

– compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della quinta sezione civile, il 8 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 11 dicembre 2020