Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28194 del 17/12/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28194 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: SAN GIORGIO MARIA ROSARIA

SENTENZA

sul ricorso 24733-2007 proposto da:
A.A. NON IN PRORPIO
MA QUALE PROCURATORE DEI SIGG. W.W. E S.S., GIUSTA PROCURA
NOTARILE REP. N. 282665 DEL 5/12/2002, elettivamente
2013
1677

domiciliati presso lo
studio dell’avvocato MARVASI TOMMASO, rappresentati e
difesi dall’avvocato CORSARO LAURA;

contro

Data pubblicazione: 17/12/2013

B.B.;
– intimata –

avverso la sentenza n. 1837/2006 della CORTE
D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 23/11/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

ROSARIA SAN GIORGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

udienza del 18/06/2013 dal Consigliere Dott. MARIA

Svolgimento del processo
l. – Con atto di citazione notificato il 18 dicembre 2002, A.A., quale procuratore speciale di W.W. e S.S., convenne in giudizio innanzi alla Corte d’Appello di

quale il Tribunale di Prato aveva rigettato la domanda di declaratoria di
nullità o di annullamento o di risoluzione del contratto preliminare di
compravendita stipulato tra le parti 1’11 febbraio 1987, e aveva
condannato gli attori al risarcimento del danno in favore di B.B..
2. – La Corte d’appello di Firenze, con sentenza depositata il 23
novembre 2006, rigettò il gravame.
La Corte di merito rilevò che dai documenti prodotti in giudizio
risultava che con il predetto contratto W.W. e S.S. avevano promesso in vendita il fabbricato posto in
Carmignano, Viale Redi, n. 36, al prezzo di lire 208.000,000, pattuendo
che il rogito avrebbe dovuto essere stipulato dopo il saldo, pari a lire
128.000,000; che con la scrittura privata del 4 dicembre 1987, le parti,
dato atto che non era possibile stipulare il rogito entro il 30 settembre
1987 a causa delle irregolarità urbanistiche della costruzione, di cui
erano venute a conoscenza solo successivamente, con la lettera del geom.
Morandi, in data 16 settembre 1987, indirizzata al Credito Romagnolo ai
fini della concessione del mutuo, avevano dichiarato di non addossarsi
inadempienze reciproche e che avrebbero sospeso i residui pagamenti fino
a che non fosse stato possibile addivenire al rogito, con la conseguenza
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Firenze B.B., proponendo gravame avverso la sentenza con la

che la B.B. sarebbe rimasta nel possesso dell’immobile, e che se
entro il 30 giugno 1988 non fosse stata emanata una nuova normativa per
il condono edilizio, le parti avrebbero riesaminato la situazione.
Intanto, non sarebbero decorsi gli interessi sulle somme da versare a

Con lettera in data 24 marzo 1990 la B.B. aveva invitato i W.W. e S.S. a depositare i documenti necessari per la stipula del rogito
entro il 30 aprile 1990 e successivamente aveva ribadito tale richiesta
per la data del 31 maggio 1991.
All’udienza del 16 giugno 1995, gli attori avevano dichiarato di aver
richiesto la sanatoria edilizia ai sensi della legge n. 724 del 1994.
Ciò posto, la Corte di merito osservò che la sanzione della nullità di
cui alla legge n. 47 del 1985 per le fattispecie relative ad immobili
privi della concessione edificatoria trova applicazione nei soli atti di
trasferimento e non può essere estesa ai contratti con efficacia
obbligatoria, come il preliminare di vendita.
Né la parte promissaria acquirente aveva comunicato alcuna diffida ad
adempiere con l’avvertimento che, decorso inutilmente il termine, il
contratto doveva intendersi risolto, essendosi la Trefolini limitata ad
invitare i W.W. e S.S. a depositare i documenti necessari per la
stipula del rogito, con la conseguenza che doveva escludersi la
risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita.
Né poteva essere invocato l’errore, comunque venuto meno poiché, a
seguito della sanatoria, il bene oggetto del contratto non presentava più
qualità e caratteristiche diverse da quelle che le parti avevano avuto
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saldo.

presenti al momento del preliminare, allorchè entrambe ignoravano la
sussistenza delle difformità.
Quanto alla dedotta eccessiva onerosità, per effetto dell’accordo del
1987, le parti avevano espressamente pattuito la sospensione dei

per il saldo fino al momento in cui non fosse stato possibile stipulare
il rogito, sicchè doveva escludersi la rilevanza dell’eventuale aumento
del valore di mercato del bene fino alla data di presentazione della
domanda in sanatoria (28 febbraio 1995).
Peraltro, l’appellante non aveva nemmeno affermato che nel predetto arco
temporale si fossero verificati avvenimenti straordinari ed imprevedibili
tali da determinare la eccessiva onerosità della prestazione quanto al
periodo successivo alla data sopra indicata.
Quanto al periodo successivo al 28 febbraio 1995, da quella data le parti
avrebbero ben potuto concludere il contratto definitivo di compravendita,
non essendovi alcun ostacolo al rogito dopo che gli attori avevano
presentato domanda di sanatoria, con la conseguenza che il dedotto
aumento di valore del bene non poteva giustificare la richiesta
risoluzione, essendo l’asserita sproporzione delle prestazioni imputabile
al comportamento dei promittenti venditori, i quali non avevano inteso
stipulare il rogito benché questo fosse divenuto possibile.
3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre A.A. quale
procuratore speciale di W.W. e S.S. sulla
base di sei motivi.
Motivi della decisione
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pagamenti e la non decorrenza degli interessi sulle somme ancora dovute

1.- Con il primo motivo i ricorrenti deducono sostanzialmente che la
Corte di appello ha omesso di pronunciarsi su quello che era il
principale problema che avrebbe dovuto affrontare e cioè se il contratto
preliminare dovesse considerarsi nullo per motivi sostanziali, in

di cui si tratta.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione dei seguenti
quesiti di diritto, ai sensi dell’art. 366-bis cod.proc.civ., applicabile
nella specie ratione temporis:
.
2. – Il motivo è fondato.
2.1. – La questione delle conseguenze della alienazione di immobili
affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili è stata
finora risolta dalla giurisprudenza di questa Corte sul piano
dell’inadempimento.
Così, la sent. 22 novembre 2012 n. 20714 ha affermato che, in tema di
vendita di immobili, il disposto dell’art. 40 della legge 28 febbraio
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considerazione delle irregolarità urbanistiche non sanate dell’immobile

1985, n. 47, consentendo la stipulazione ove risultino presentata
l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione,
esige che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere
presa in esame dalla P.A. con probabilità di accoglimento, occorrendo,

presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione,
nonché la congruità dei relativi versamenti, in difetto delle quali il
promittente venditore è inadempiente e il preliminare di vendita può
essere risolto per sua colpa.
Nello stesso ordine di idee la sent. 19 dicembre 2006 n. 27129 ha
affermato che in caso di preliminare di vendita di immobile costituisce
inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso
dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio
della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che
prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna
possibilità di regolarizzazione.
Ancora più esplicitamente la sent. 24 marzo 2004 n. 5898 ha affermato
che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo
urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell’atto di
trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell’inadempimento
contrattuale.
In tale ottica è stata esclusa la nullità dei contratti aventi ad
oggetto immobili, nel caso in cui la dichiarazione prevista dagli artt.
17 o 40 della legge n. 47 del 1985 esista ma non sia conforme al vero.
La recentissima sentenza 5 luglio 2013 n. 16876, pur ritenendo
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quindi, l’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili,

interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha affermato che
i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di
attribuire al testo normativo un significato che prescinda o
superi le espressioni formali in cui si articola e non può non essere

indicata sono tassativi e non estensibili per analogia, mentre
la nullità prevista dall’art. 40 in discorso è costituita
unicamente dalla mancata indicazione degli estremi della licenza
edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967.
In precedenza la sentenza 7 dicembre 2005 n. 26970 (che cita come
conforme la sentenza 24 marzo 2004 n. 5898, la quale peraltro si è
occupata della nullità prevista dall’art. 15, settimo comma, 1. 28
gennaio 1977, n. 10) aveva affermato che la nullità prevista dagli artt.
17 e 40, cit., assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento
sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale,
imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in
condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare
gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la
sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia
ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria.
Alla rigidità della previsione consegue che, come non può essere
attribuita alcuna efficacia sanante all’esistenza della concessione o
sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita
di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità
deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione
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considerato il fatto che i casi di nullità previsti dalla norma

edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto
di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle
norme urbanistiche.
La sentenza 18 settembre 2009 n. 20258, dopo avere espressamente

della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione, e
in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il
profilo del rispetto delle norme urbanistiche, ha poi aggiunto che la
nullità assoluta ai sensi dell’art. 1418 cod. civ. stabilita dalla legge
n. 47 del 1985, art. 40, riguarda gli atti di trasferimento immobiliari
relativi a costruzioni risultanti non in regola con la normativa edilizia
per mancanza della concessione edilizia ovvero della concessione in
sanatoria e mira ad attrarre nella comminatoria di nullità (o,
trattandosi di giudizio volto ad ottenere una sentenza di trasferimento
coattivo ex art. 2932 c.c., nell’impedimento alla pronuncia sostitutiva
del negozio non concluso) i casi riguardanti immobili costruiti in
maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza o nella
concessione da non potere essere ricondotti alla stessa.
La sentenza 5 aprile 2001 n. 5068, dopo avere premesso che l’art. 40,
cit., non impone anche la verifica della conformità delle opere
realizzate al progetto approvato dalla p.a., poiché il precetto e la
relativa sanzione sono stati previsti esclusivamente per l’ipotesi della
mancata indicazione della concessione edilizia, aggiunge che, mentre la
norma in esame vuol evitare l’ipotesi, agevolmente accertabile anche in
sede di stipula, di negoziazione di beni immobili realizzati senza
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affermato che nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità

concessione edilizia, per l’altra ipotesi, accertabile solo a seguito di
verifiche dei competenti organi tecnici della p.a., l’ordinamento non
resta indifferente, reagendo con sanzioni di diversa natura, e solo
quando, essendo stata accertata già la difformità, nell’atto concernente

stesso art. 40, secondo comma, gli estremi della concessione in
sanatoria, anche con la sanzione di nullità.
Lo stesso può dirsi per la sentenza 15 giugno 2000 n. 8147, per la quale
l’indicazione degli estremi della concessione sarebbe preclusa nel caso
in cui tale concessione manchi: per tale via l’irregolarità dell’immobile
finisce per riflettersi sulla validità del negozio giuridico che lo
riguarda. In definitiva l’irregolarità del bene non rileva di per sé, ma
solo in quanto preclude la conferma dell’atto.
Si può, infatti, osservare che, da un lato, l’irregolarità urbanistica
del bene non impedisce che nell’atto di alienazione ne venga attestata,
contrariamente al vero, la regolarità, e che, dall’altro, nell’ottica
della nullità formale, la irregolarità urbanistica del bene non impedisce
la conferma dell’atto nullo per la mancata indicazione degli estremi
della concessione attraverso la successiva loro falsa indicazione.
2.2. – Riesaminata la questione, ritiene il Collegio che tali contratti
siano da considerare nulli.
Siffatta conclusione appare giustificata da considerazioni sia logiche
che basate sulla stessa formulazione dell’art. 40, cit.
2.2.1. – Sotto il primo profilo occorre considerare che se lo scopo
perseguito dal legislatore fosse stato quello di rendere incommerciabili
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il bene realizzato in difformità non siano stati indicati, ai sensi dello

gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del
tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli
atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico
o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per

immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate
assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale.
Addirittura si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di
eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore stipulando il
contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la
quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della
controparte.
Sempre sotto il primo profilo non si può non considerare che il
legislatore, con la legge n. 47 del 1985, ha inteso prevedere un regime
più severo di quello previsto dall’art. 15 della legge n. 10 del 1977,
il quale stabiliva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto
unità edilizie costruite in assenza di concessione ove da essi non
risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione.
Tale inasprimento, invece, sarebbe da escludere ove per gli atti in
questione all’acquirente dovesse essere riconosciuta la sola tutela
prevista per l’inadempimento.
2.2.2.- Per quanto riguarda la lettera della legge, poi, l’art. 40,
secondo comma, della legge n. 47 del 1985 stabilisce che gli atti tra
vivi aventi per oggetto diritti reali_ relativi ad edifici o loro parti
sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per
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motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di

dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della
concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai
sensi dell’art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per
il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della

della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto
versamento delle prime due rate dell’oblazione.
La non perfetta formulazione della disposizione in questione consente
tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale
della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di
immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una
nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili
in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la
regolarizzazione ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.
Significativa appare, poi, la formulazione del terzo comma dell’art. 40,
cit., in base al quale se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti
rispettivamente da indicarsi o da allegarsi (ai sensi del comma
precedente) non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della
concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria
al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati_ essi possono
essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo,
redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione
omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto
notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente.
La previsione che la conferma, la quale esclude la sanzione della
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avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari

nullità, può operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei
documenti contemplati non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o
della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in
sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non

responsabilità per inadempimento del venditore.
Una volta chiarito tale punto, non può non pervenirsi alla affermazione
della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita
di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.
Il fatto che l’art. 40, secondo coma, cit., faccia riferimento agli
atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale
immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia
efficacia semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista
logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale
abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà
alla legge.
3. – Resta assorbito dall’accoglimento del primo motivo l’esame degli
altri motivi del ricorso.
4. – Conclusivamente, deve essere accolto il primo motivo del ricorso,
assorbiti gli altri. La sentenza impugnata deve essere cassata in
relazione al motivo accolto e la causa rinviata ad un diverso giudice che viene individuato in altra sezione della Corte d’appello di Firenze,
cui è demandato anche il regolamento delle spese del presente giudizio che la riesaminerà tenendo conto dei principi di diritto sopra enunciati.
P.Q.M.
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avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, ferma restando la

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri. Cassa
la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese
del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

civile, il 18 giugno 2013.

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