Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28057 del 16/12/2013


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Civile Sent. Sez. 3 Num. 28057 Anno 2013
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: D’AMICO PAOLO

SENTENZA

sul ricorso 29329-2007 proposto da:
INTERNATIONAL

HOLIDAYS

S.R.L.

IN

LIQUIDAZIONE

01408130225 in persona del liquidatore Sig. DRIDI
FORESE, domiciliata ex lege in ROMA, presso la
CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata

7à 2013
h

e difesa dall’avvocato AMADORI MASSIMO giusta delega
in atti;
– ricorrente –

2049

contro

BONOMO GIULIANA, FRANCH LINO, FRANCH CAMILLO;
– intimati –

1

Data pubblicazione: 16/12/2013

avverso la sentenza n. 176/2007 della CORTE D’APPELLO
di TRENTO, depositata il 27/07/2007, R.G.N. 129/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/11/2013 dal Consigliere Dott. PAOLO
D’AMICO;

Generale Dott. AURELIO GOLIA che ha concluso per il
rigetto del ricorso;

2

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

Svolgimento del processo

La International Holidays s.r.l. convenne dinanzi al Pretore
di Cles, Pacifico Borzaga, Camillo Franch e Lino Franch, per
sentir accertare che il contratto di locazione, stipulato con le
parti convenute ed avente per oggetto appartamenti situati in

dichiarare la nullità della clausola in base alla quale era
stato aumentato il canone in misura superiore agli indici Istat;
per sentir dichiarare che i convenuti erano tenuti ad eseguire
lavori straordinari di manutenzione su detti immobili ed a
rimborsare le spese da essa anticipate; infine, per ottenere la
restituzione delle spese condominiali di spettanza dei medesimi
convenuti.
Questi ultimi, costituendosi in giudizio, contestarono le
avverse domande.
Al giudizio vennero poi riuniti tre procedimenti con i quali
i locatori avevano intimato alla International Holidays s.r.l.
lo sfratto per morosità per mancato pagamento dei canoni.
Tale sfratto venne convalidato e quindi il Tribunale di
Trento, con sentenza del 27 marzo 2000, accolse la domanda di
risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori;
respinse la domanda di adempimento proposta dalla International
Holidays; condannò quest’ultima al pagamento dei canoni scaduti;
condannò i locatori a versare alla suddetta società le spese
condominiali non dovute; respinse la domanda di quest’ultima di

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Marilleva, aveva una durata di nove o di sei anni; per sentir

condanna dei locatori al pagamento delle spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria degli immobili locati.
Propose appello la International Holidays s.r.l. sostenendo
che, considerate le spese condominiali da essa pagate ma di
spettanza dei locatori, emergeva un proprio credito per cui il

inadempimento. La medesima società formulò quindi domanda di
accertamento della durata del rapporto locativo.
La Corte d’appello di Trento confermò l’impugnata sentenza
dichiarando che il mancato pagamento del canone di locazione nei
venti giorni dalla scadenza era motivo di risoluzione e che non
era consentito mettere a confronto i canoni non pagati con le
spese sostenute dalla società conduttrice per dedurre una
prevalenza delle seconde rispetto ai primi.
Contro la sentenza d’appello la s.r.l. International
Holidays propose ricorso per cassazione, lamentando l’erronea
applicazione dell’art. 5 della 1. 392/78 in quanto la locazione
de

qua

non era ad uso abitativo e sostenne che il mancato

pagamento del canone avrebbe dovuto essere valutato ai fini
della risoluzione dei rapporti ex art. 1455 c.c. per giudicare
l’importanza dell’inadempimento. La ricorrente lamentava quindi
che l’erronea applicazione dell’art. 5 della suddetta 1. 392/78
aveva precluso la possibilità di fare un raffronto fra le
rispettive poste di dare ed avere.

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contratto non poteva dichiararsi risolto per il proprio

La Corte di cassazione accolse il primo motivo del ricorso
ritenendo assorbiti gli altri e rinviò ad altra sezione della
Corte d’appello di Trento.
Quest’ultima accertò: che la locazione è di natura
commerciale e non alberghiera; che ha durata sessennale; che la

locatori, di un inadempimento tanto grave da legittimare la
risoluzione dei singoli rapporti ex art. 1455 c.c.
Propone ricorso per cassazione la s.r.l. International
Holidays con tre motivi.
intimati non svolgetttività difensiva.
Motivi della decisione

Con il primo motivo del ricorso si denuncia «Violazione,
falsa o erronea applicazione dell’art. 1455 c.c. e 1460 c.c.»
Ritiene il ricorrente che la Corte d’appello nell’impugnata
sentenza abbia disapplicato od erroneamente applicato la norma
di cui all’art. 1455 c.c. che impone, nei contratti a
prestazioni corrispettive, anche ai fini di valutare la gravità
dell’adempimento, la valutazione dei reciproci comportamenti
delle parti e dei loro rapporti di credito-debito.
In tale situazione, alla fine risultata a credito della
società, ben poteva la ricorrente sospendere legittimamente il
pagamento del canone

ex

art. 1460 c.c. oppure chiedere

l’accertamento della compensazione fra le reciproche
obbligazioni con conseguente pagamento della differenza dovuta a
suo favore.
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società conduttrice si era resa responsabile, nei confronti dei

Con il secondo motivo si denuncia «Carenza, insufficienza e
contraddittorietà della motivazione (artt. 360 comma 1 0 n. 5
c.p.c.) in ordine al contestuale inadempimento dei locatori (per
importi addirittura maggiori di quelli dovuti dalla conduttrice
e alla legittimità della sospensione dell’adempimento e

Sostiene parte ricorrente:
1)

che

la

motivazione

dell’impugnata

sentenza

è

insufficiente in quanto ha preso in considerazione il solo
comportamento della conduttrice ed ha totalmente omesso di
comparare

i

l’inesistenza

reciproci
della

inadempimenti
morosità

della

e

di

considerare

conduttrice

prima

dell’intimazione dello sfratto;
2) che la Corte ha errato nel negarle la possibilità di
compensare il canone, sia perché non ha considerato che i canoni
non pagati comprendevano la rivalutazione non dovuta, sia perché
non ha tenuto conto della posizione complessivamente creditoria
di essa conduttrice,

a fronte delle spese condominiali

anticipate per conto dei locatori;
3) che la sentenza è contraddittoria perché la Corte, pur
prendendo atto della inapplicabilità della disposizione di cui
all’art. 5 della 1. 392/1978, ne fa poi applicazione di fatto ed
omette di considerare sia la diversità fra i tipi di locazione,
sia l’entità dell’inadempimento rispetto alle obbligazioni
nascenti dal contratto che per legge doveva avere la durata di 9
o 6 anni;
6

richiesta di compensazione da parte della conduttrice.»

4)

che la Corte sbaglia nel richiamare la clausola

risolutiva prevista nel contratto, pur rilevandone la non
applicabilità pena l’ultrapetizione,

e nel ritenere tale

clausola rilevante al fine di valutare l’interesse dei locatori
al tempestivo adempimento;

può costituire corretto presupposto per un giudizio di grave
inadempimento,

dovendosi

tener

conto

costituiscono un semplice rimborso

che

gli

stessi

delle spese eventualmente

anticipate dal locatore.
I due motivi, che per la stretta connessione devono essere
congiuntamente esaminati, sono fondati.
Con sentenza del 12 aprile 2006, n. 8628, resa inter partes,
questa Corte ha enunciato il seguente principio di diritto al
quale avrebbe dovuto attenersi la Corte d’appello di Trento, in
sede di rinvio: «La norma contenuta nell’art. 5 della legge 27
luglio 1978 n. 392 non si applica ai contratti di locazione
adibiti ad uso di abitazione e la risoluzione di detti contratti
può essere dichiarata concorrendo i presupposti generali
indicati dal codice civile della risoluzione per inadempimento
dei contratti con prestazioni corrispettive.»
La sentenza impugnata ha invece sostanzialmente eluso i
limiti entro cui andava condotta l’indagine secondo il
precedente giudicato di questa Corte, in quanto, pur affermando
di non volere applicare il principio di cui all’art. 5 della l.
n. 392/1978, ha adottato la stessa disposizione quale “parametro
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5) che il richiamo al mancato pagamento di oneri diversi non

orientativo nel giudicare la gravità dell’inadempimento”, così
accedendo ad una mera petizione di principio che si espone al
vizio motivazionale denunciato.
In realtà, per adeguarsi a quanto chiaramente disposto da
questa Corte nella suddetta decisione, l’impugnata sentenza

valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti dei locatori
e della conduttrice International Holidays, ovviamente in
relazione ai punti controversi, con il raffronto cioè tra
l’entità dei canoni non pagati da quest’ultima ed il relativo
ritardo fino all’intimazione di sfratto, e l’entità delle spese
condominiali a sua volta anticipate e costituenti un credito nei
confronti dei locatori. Tali ultimi crediti, infatti, erano
stati accertati nell’ambito dello stesso giudizio con pronuncia
di condanna in primo grado non impugnata dai locatori ed erano
di consistente ammontare, perfino largamente superiore ai canoni
non pagati al momento dello sfratto.
Invece,

di tutte tali

circostanze,

ai

fini della

comparazione di cui sopra e della complessiva valutazione della
gravità dell’inadempimento secondo parametri comuni, i giudici
di merito non hanno tenuto conto con adeguata motivazione, anzi
accedendo al dubbio della prova dei dedotti maggiori crediti
della conduttrice
Con il terzo motivo si denuncia «Violazione di legge (art.
27 L. 392/1978); ultrapetizione; illogicità e contraddittorietà

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avrebbe dovuto effettuare, ai sensi dell’art. 1455 c.c., una

della motivazione, circa un fatto controverso e decisivo per il
giudizio – (art. 360 5 c. c.p.c.).»
La ricorrente critica l’impugnata sentenza nel punto in cui
la Corte, ai sensi dell’art. 27 della l. 392/1978, ha
qualificato la locazione per cui è causa come locazione

A suo avviso invece lo svolgimento di attività di locazione
di appartamenti in zona turistica, avente ad oggetto
appartamenti attrezzati con contestuale fornitura dei servizi di
pulizia, riassetto locali, fornitura di biancheria, costituisce
locazione alberghiera con durata novennale.
Anche tale motivo è fondato. La corte territoriale ha
infatti rilevato che la società conduttrice non avrebbe fornito
alcuna prova idonea a dimostrare la natura alberghiera della
locazione, a nulla rilevando, anzi soccorrendo in senso
contrario all’assunto della ricorrente, l’esistenza nel
contratto di una clausola che consente alla conduttrice di
concedere in subaffitto gli appartamenti, in definitiva
incompatibile con la gestione diretta di un’azienda alberghiera
da parte della stessa International Holidays.
Tale motivazione è palesemente incongrua, ancora una volta
affidata ad una mera petizione di principio e dunque apparente,
in quanto la distinzione tra locazione commerciale ed
alberghiera è dipendente proprio dalla destinazione
dell’immobile come risulta dal contratto, peraltro tale da
connotare il tipo di attività imprenditoriale svolta dal
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commerciale, con conseguente durata sessennale.

conduttore; ed il contratto, che la corte di merito ha esaminato
per altro fine, era dunque la prova deducibile dalle parti.
Per le ragioni che precedono l’impugnata sentenza deve
essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Brescia che,
disapplicando l’art. 5 della 1. n. 392/1978, dovrà procedere ad

International Holidays, da un lato, e di Lino Franch, Camillo
Franch e Giuliana Bonomo (quale erede di Pacifico Borzaga),
dall’altro; nonché ad un nuovo esame di merito sulla
destinazione dell’immobile locato al fine dell’inquadramento del
contratto fra le locazioni alberghiere o semplicemente
commerciali (uso diverso dall’abitazione).
La Corte d’appello di Brescia deciderà anche sulle spese del
giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia alla Corte
d’appello di Brescia anche per le spese del giudizio di
cassazione.
Roma, 7 novembre 2013

una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti della

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