Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27942 del 13/12/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27942 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 28844-2007 proposto da:
SORRENTINO SARA SRRSRA49H64B963S, MAURIELLO GAETANO
MRLGTN40N24B715L, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIALE DEI COLLI PORTUENSI 94, presso lo studio
dell’avvocato VITI ALFREDO, rappresentati e difesi
dall’avvocato PATARI GAETANO;
– ricorrenti –

2013
2378

contro

R304(4 1)C9‘ ,0)
COND VIA DE DOMINICIS 84 CASERTA, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA ANCONA 20, presso lo studio
dell’avvocato FUSCO FAUSTO, rappresentato e difeso

Data pubblicazione: 13/12/2013

dall’avvocato PANNONE PASQUALE;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1870/2007 della CORTE
D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato PATARI Gaetano, difensore dei
ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per
l’inammissibilità in subordine rigetto del ricorso.

udienza del 13/11/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.- Il Condominio via De Dominicis 84 di Caserta esponeva che Gaetano
Mauriello e Sara Sorrentino, proprietari di appartamenti all’ultimo
piano del fabbricato e di corrispondenti porzioni di lastrico solare

sopraelevazione dei loro rispettivi immobili inglobando e facendo
propri anche i solai di copertura dei torrini della gabbia scala e del
locale ascensore, che dovevano considerarsi beni di proprietà comune.
Pertanto, l’istante conveniva i predetti innanzi al Tribunale di Santa
Maria Capua Vetere per sentire dichiarare

che i torrini in

questione e le loro coperture sono di proprietà comune
dell’edificio, insuscettibili di utilizzazione da parte dell’acquirente
della porzione di lastrico solare, con la condanna dei medesimi alla
eliminazione delle opere abusive ed al ripristino della situazione quo
ante.
Si costituivano i convenuti che eccepivano preliminarmente la carenza di
legittimazione ad agire dell’amministratore del Condominio in
assenza di specifica delega dell’assemblea. Nel merito deducevano che,
quali acquirenti dei lastrici solari, legittimamente avevano proceduto
alle opere di sopraelevazione
Con sentenza del 16 gennaio 2004 il Tribunale accoglieva la
domanda.
Con sentenza dep. il 7 giugno 2007 la Corte di appello di Napoli
rigettava l’impugnazione proposta dai convenuti.
In primo luogo, era disattesa l’eccezione di carenza di

acquistate dal costruttore riservatario, avevano realizzato opere in

legittimazione ad agire dell’amministratore sia perché autorizzato
dall’assemblea con delibera del 28 gennaio 1993 sia perché l’ esercizio
della presente azione non richiedeva la preventiva autorizzazione
dell’assemblea.

premesso la natura comune dei torrini costituenti la cassa scale e i
locali per i macchinari degli ascensori – ritenevano che la riserva di
proprietà dei lastrici solari a favore del costruttore non comprendeva
anche le coperture dei predetti beni che ne costituivano parte integrante
ed erano anche sopraelevate rispetto al lastrico solare. Escludevano che
la tesi prospettata dai convenuti potesse fondarsi sul regolamento
condominiale laddove invece doveva ricavarsi l’esistenza di parti
(

condominiali e parti di proprietà esclusiva del lastrico solare come il
riferimento alla diversa regolamentazione delle spese, rispettivamente ex
art. 1123 e 1226 cod. civ. confermava. D’altra parte, la previsione nel
regolamento condominiale dell’obbligo di manutenzione posto a carico del
Condominio proprietario esclusivo del lastrico, che serve da copertura
delle parti comuni, era da considerarsi inequivocabile e comunque era
avvalorata da quanto stabilito anche negli atti di acquisto degli
appellanti, con cui era stata alienata soltanto la parte del lastrico
solare soprastante gli appartamenti.
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione

il

Mauriello e la Sorrentino sulla base di due motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso l’intimato.

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Nel confermare la decisione impugnata, i Giudici – dopo avere

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità dei motivi
formulata dal resistente ai sensi dell’art. 366 bis cod.proc. civ.,

individuare le questioni di diritto che i ricorrenti hanno inteso
sottoporre alla Corte.
1.1.- Il primo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione
degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia,
censura la decisione gravata laddove aveva respinto l’eccezione di
carenza di legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio, il
quale non aveva avuto il mandato per promuovere il presente giudizio,
essendo necessaria la specifica investitura da parte dell’assemblea in
quanto l’azione proposta non rientrava in quelle meramente conservative a
tutela dei beni comuni. L’autorizzazione conferita per il giudizio di
appello non poteva integrare ratifica per l’operato del giudizio di primo
grado, mentre il verbale del 28 gennaio 1993, prodotto dal Condominio nel
corso del giudizio di primo grado, era generico e antecedente di oltre
due anni l’inizio del giudizio, tant’è vero che l’assemblea aveva sentito
la necessità di ratificare l’operato dell’amministratore.
La Corte aveva dato scarsa importanza all’eccezione di carenza di
legittimazione attiva dando per scontato che la copertura dei torrini
fosse bene comune.
1.2. – Il motivo va disatteso.
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tenuto conto che i quesiti sono stati formulati analiticamente in modo da

La sentenza ha accertato che con la delibera assunta nell’assemblea del
28 gennaio 1993 all’amministratore venne dato l’incarico di iniziare il
presente giudizio.
I ricorrenti – i quali hanno sostenuto che mai alcun mandato era stato

considerarsi tale quella a cui aveva fatto riferimento la sentenza
impugnata – avrebbero dovuto denunciare la erronea interpretazione
compiuta dai Giudici di detta delibera dimostrando – a stregua del suo
complessivo contenuto – la violazione dei criteri ermeneutici di cui agli
artt. 1362 e ss. cod. civ., mentre del tutto irrilevante è evidentemente
la circostanza che l’assemblea con la successiva delibera del 2004 abbia
ritenuto di dovere anche ratificare il precedente operato, dal momento
che la verifica circa esistenza di un valido mandato doveva essere ed è
stato effettuato in base all’esame obiettivo del tenore della delibera
indipendentemente da quello che sia stata la convinzione o l’intenzione
dell’assemblea.
e 2.1.e

Il secondo motivo, lamentando violazione degli artt.1117,1362

1363 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria

motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la sentenza
laddove aveva affermato che la proprietà della copertura dei torrini,
essendo parte comune, non poteva essere oggetto di riserva a favore 91e1
costruttore quando la presunzione di cui all’art. 1117 citato può essere
vinta dal titolo contrario. Dopo avere osservato che la copertura dei
torrini, che avevano conservato la funzione al servizio del fabbricato,
era stata realizzata a spese dei convenuti, deduce che dal regolamento
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conferito all’amministratore del Condominio e che non potesse

condominiale era emerso che il costruttore si era riservato la proprietà
esclusiva dell’intero lastrico solare senza alcuna limitazione, con
divieto di accesso anche ai condomini, pure per quanto riguardava i
torrini.

di cui all’art. 8 del regolamento condominiale era frutto di errore
materiale perché, alla stregua del complessivo tenore del testo, doveva
intendersi “condomino”, perché altrimenti sarebbe stata illogica la
relativa previsione circa la ripartizione delle spese. Del resto, l’art.
8 prevedeva la ripartizione delle spese ai sensi degli artt. 1123 e 1226
cod. civ. Dagli atti di acquisto dei convenuti era emerso che i medesimi
avevano acquistato anche il lastrico che copre i torrini.
2.2. – Il motivo va disatteso.
Occorre qui chiarire che per lastrico solare deve intendersi la
superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di coperturatetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo
elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che
evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che,
sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e
abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono
essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore
con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si
tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di
copertura del fabbricato.
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Il riferimento al termine “Condominio”, quale proprietario esclusivo,

Pertanto, indipendentemente dall’oggetto della riserva di proprietà del
lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva
alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul
lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che

Il ricorso va rigettato.
Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico dei
ricorrenti, risultati soccombenti

P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore del resistente
delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 2.200,00 di
cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.000,00 per onorari di avvocato
oltre accessori di le gge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 13 ovemre 2013
Il Cons. estensore

Il P

dunque non avrebbero potuto esservi inglobati.