Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27941 del 13/12/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27941 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: MIGLIUCCI EMILIO

SENTENZA

sul ricorso 29446-2008 proposto da:
LINZALONE MICHELE lnzmh154s18h501t, LINZALONE DONATO
lnzdnt53c16h501j, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA MASSACCIUCCOLI 19, presso 1
DONATO

LINZALONE,

■

rappresentati

■

C

e

difesi

dall’avvocato ARMENIO DONATO;
– ricorrenti –

2013

contro

2376

BENAGIANO

VINCENZO

RODOLFO

BNGVCN60H26E038N,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI PORTA
PINCIANA 4, presso lo studio dell’avvocato IMBARDELLI

Data pubblicazione: 13/12/2013

FABRIZIO -STUDIO SANTARONI, rappresentato e difeso
dall’avvocato D’APRILE PAOLO;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 676/2008 della CORTE D’APPELLO
di BARI, depositata il 27/06/2008;

udienza del 13/11/2013 dal Consigliere Dott. EMILIO
MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato IMBARDELLI Fabrizio con delega
depositata in udienza dell’Avvocato D’APRILE Paolo,
difensore del resistente che ha chiesto il rigetto
del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
l.- Il 27.4.1993 Donato Linzalone e Michele Linzalone stipulavano
con Vincenzo Rodolfo Benegiano, odontoiatra, un contratto preliminare
(al quale in data 30.6.1993 sarebbe seguito il definitivo) relativo alla

a Gioia del Colle in via Verdi n.3) di loro proprietà : l’ efficacia del
contratto era subordinata al fatto che il suddetto appartamento
potesse essere adibito “sulla scorta del regolamento di condominio
vigente a studio professionale esclusivamente per il proprietario”.
Premesso il mancato avveramento della condizione in questione, il
Benegiano conveniva innanzi al tribunale di Bari i predetti promittenti
venditori per sentirli condannare alla restituzione della caparra
versata.
Costituitisi in giudizio, i

Linzalone contestavano la pretesa e

spiegavano domanda riconvenzionale al fine di fare riconoscere,
sul presupposto dell’intervenuta inadempienza della controparte, il
loro diritto a recedere dal contratto e a trattenere la caparra loro
versata alla stipula del contratto .
Con sentenza del 18 gennaio 2002 il tribunale rigettava la domanda
dell’attore, accogliendo la riconvenzionale.
Con sentenza dep. il 27 giugno 2008 la Corte di appello di Bari,
in riforma della decisione impugnata dall’attore, condannava i convenuti
alla restituzione della caparra.
Secondo i Giudici, il contratto de quo era divenuto inefficace, in
quanto non si era realizzata la condizione sospensiva della modifica del

vendita di un appartamento (posto al primo piano dello stabile edificato

regolamento

condominiale

ovvero

che

fosse

consentito

l’uso

dell’appartamento a esclusivo studio professionale, avendo l’attore
promesso di acquistare l’immobile per adibirlo soltanto all’attività di
odontoiatra : la richiesta di modifica formulata dai convenuti era stata

Non poteva assumere rilievo quanto invece ritenuto dal primo
Giudice a proposito della nullità della clausola del regolamento
condominiale, posto che la suddetta nullità non era stata accertata
nelle forme di legge ( con il contraddittorio necessario di tutti i
condomini) e non poteva essere riconosciuta.
L’eccezione formulata dagli appellati sui diversi riferimenti
compiuti dall’attore, talora alla nullità tra l’altra alla inefficacia
del negozio, quali conseguenze della mancata realizzazione della
condizione, non incidevano né sul petitum ( restituzione della caparra )
nè sulla causa petendi ( mancata realizzazione della condizione).
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione Donato
Linzalone e Michele Linzalone sulla base di nove motivi illustrati da
memoria.
Resiste con controricorso l’intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Il primo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt.
1421 cod. civ. e 102 cod.proc. civ..
Dopo avere evidenziato che erroneamente la sentenza impugnata aveva
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respinta dall’ assemblea condominiale.

qualificato come condizione tipica quella che in realtà faceva
riferimento a una condizione giuridica e attuale, deduce l’errore di
diritto laddove non aveva considerato che la nullità relativa alla
clausola contrattuale era opponibile dai convenuti che vi avevano

avrebbe richiesto la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.
2. Il secondo motivo lamenta nullità della sentenza e del procedimento in
relazione agli artt. 102 e 345 cod. proc. civ., denunciando che, ove
fosse stato ritenuto il difetto di integrità del contraddittorio, la
Corte avrebbe dovuto dichiarare la nullità della sentenza di primo grado
3.

I motivi, che per la stretta connessione vanno trattati

congiuntamente, sono infondati.
Come meglio si dirà infra, la domanda proposta dall’attore aveva oggetto
la declaratoria di inefficacia del contratto preliminare di vendita
intercorso fra le parti a seguito del mancato avveramento della
condizione che, nell’ambito della autonomia privata, le parti avevano
stabilito in considerazione dell’interesse legittimamente perseguito dal
promissario acquirente.
Orbene, correttamente la sentenza ha escluso che nel presente giudizio
potesse assumere rilevanza la nullità della clausola del regolamento
condominiale che vietava la esclusiva destinazione a studio professionale
dell’appartamento promesso in vendita
sottolineare che

qui appare necessario

in relazione al ricordato oggetto del presente

giudizio – una eventuale declaratoria di nullità della clausola del
regolamento condominiale avrebbe avuto a oggetto un accertamento
3

interesse anche quali condominií la sentenza meramente dichiarativa non

meramente incidentale ( art. 34 cod. proc. civ.) e, come tale,

non

avrebbe potuto avere efficacia di giudicato nei confronti degli altri
condomini che, peraltro, non avevano alcuna veste per partecipare al
presente giudizio, di guisa che appare fuori luogo il riferimento al

andato incontro al rischio di vedersi coinvolto in controversie con gli
altri condomini per eventuali contestazioni formulate in base al
contenuto della predetta clausola del regolamento condominiale.
4.-

Il terzo motivo, lamentando nullità della sentenza e del

procedimento per violazione dell’art. 345 cod.proc. civ., deduce che le
domande proposte in appello aventi a oggetto l’inefficacia del
preliminare per avveramento della condizione risolutiva e la condanna
alla restituzione della caparra versata erano diverse da quella formulate
in primo grado in cui era stata chiesta la declaratoria di nullità del
contratto per essere stata apposta una condizione sospensiva impossibile:
la impugnazione era da dichiarare inammissibile, essendo state introdotte
una causa petendl e un petitum del tutto nuovi rispetto a quelli di primo
grado.
5.- Il quarto motivo, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione su fatti controversi e decisivi della controversia, denuncia
i vizi dell’iter logico giuridico con il quale la sentenza aveva escluso
la denunciata inammissibilità dell’appello e la novità delle domande con
esso proposte.
6.-

Il quinto motivo denuncia la nullità della sentenza

e del

procedimento per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., osservando che
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difetto di integrità del contraddittorio. Pertanto, l’acquirente sarebbe

la nullità o l’inefficacia del contratto per avveramento della condizione
risolutiva sono elementi costitutivi della domanda, soprattutto quando,
come nella specie, la parte individua gli elementi a loro volta
costitutivi della nullità prima e della inefficacia dopo, introducendole

ma anche come petitum inteso a stabilire la sorte del preliminare, su
cui la Corte aveva omesso di pronunciarsi.
7. – Il terzo, il quarto e il quinto motivo – che, per la stretta
connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.
Occorre premettere che la domanda va interpretata in base al complessivo
contenuto dell’atto e alle allegazioni dei fatti in modo da verificare,
al di lì là delle espressioni letterali adoperate e della qualificazione
giuridica dell’istante – che evidentemente non è vincolante per il
giudice – quale sia stata l’effettiva intenzione della parte.
Orbene, con l’atto di citazione l’attore : a) aveva dedotto che l’
efficacia del contratto, intercorso fra le parti, era stata subordinata
alla condizione che l’appartamento promesso in vendita potesse essere
dall’attore destinato a uso esclusivo di studio professionale; che la
richiesta di modifica del regolamento condominiale – il quale invece
prevedeva il divieto di tale destinazione – era stata respinta dall’
assemblea condominiale;
b) aveva, quindi, chiesto la declaratoria di nullità del contratto per
impossibilità della condizione e la restituzione della caparra versata.
Pertanto, è di tutta evidenza che, seppure aveva fatto riferimento
all’impossibilità della condizione e alla nullità prevista dall’art.1354
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non solo quali causa petendi della domanda di restituzione della caparra

cod. civ., sulla scorta delle stesse allegazioni dei fatti posti a base
della domanda – peraltro rimasti del tutto invariati nel giudizio di
appello – l’attore aveva fatto valere il mancato avveramento della
condizione per effetto della delibera condominiale che aveva respinto la

attuazione del contratto. Ne consegue che la qualificazione giuridica
data dall’attore era da ritenersi erronea perché intanto può configurarsi
la impossibilità della condizione prevista dall’art.1354 cod. civ. in
quanto sia dedotto in condizione un evento

ex ante

assolutamente

irrealizzabile tale non era evidentemente l’evento dedotto in
condizione (la modifica del regolamento condominiale da parte dei
condomini ).
La conseguenza derivante dal mancato avveramento della condizione
sospensiva, era la inefficacia del contratto, così come quando si avveri
la condizione risolutiva, a seconda della natura della condizione.
Per5tanto, deve escludersi la novità delle domanda proposta nei due gradi
di giudizio.
La sentenza ha correttamente ritenuto l’inefficacia del contratto, avendo
in concreto accertato il mancato avveramento della condizione: essendo
venute meno le obbligazioni contratte, ha condannato quindi i convenuti
alla restituzione della caparra, divenuta ormai priva di giustificazione.
8.- Il sesto motivo denuncia la nullità della sentenza per violazione
dell’art. 2909 cod. civ., avendo la decisione impugnata violato il
giudicato formatosi con la sentenza di primo grado la quale aveva
rigettato la domanda, che era stata di nullità del preliminare e non di
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richiesta di modifica formulata dai convenuti successivamente e in

accertamento del mancato avveramento della condizione : tale statuizione
non era stata oggetto di impugnazione.
9.- Il motivo è infondato.
Premesso che anche la sentenza di rigetto può essere oggetto di giudicato

premesse logico-giuridiche della decisione, appare del tutto fuori luogo
il riferimento alla formazione della cosa giudicata nel senso preteso
dall’attore, posto che il tribunale si limitò a ritenere la nullità
inoperatività della previsione del regolamento condominiale di guisa che
così escluse qualsiasi rilevanza alla questione relativa alla
di inefficacia del preliminare
dall’attore”. Tale decisione

di vendita

“clausola

de/ 27-4-1993 invocata

era censurata dagli

Appellanti,

i quali

denunciavano che non si era verificata la modifica del regolamento del
condominio alla quale si erano impegnati i venditori e che si era
pertanto verificata la condizione risolutiva alla quale era stata
subordinata l’efficacia del contratto
Evidentemente

nessuna statuizione il Giudice di primo grado emise a

proposito della nullità o inefficacia del contratto preliminare, perché
superata ovvero assorbita dalla richiamata ratio decidendi.
10.-

Il settimo motivo, lamentando nullità della sentenza e del

procedimento per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., lamenta che la
sentenza impugnata si era pronunciata su una soltanto delle domande
proposte dall’attore ovvero sulla condanna alla restituzione della
caparra, avendo omesso di decidere in merito alla declaratoria di
inefficacia del contratto e alla eccezione di inammissibilità della
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ma che questo si forma con riferimento a quelle che sono state le

stessa, pur costituendo il presupposto necessario della seconda domanda,
che veniva accolta.
11.- Il motivo è infondato.
Occorre ricordare che al fine di stabilire la portata precettiva di una

statuizioni formalmente contenute nel dispositivo, ma anche le
enunciazioni contenute nella motivazione, che costituiscono le necessarie
premesse logiche e giuridiche della decisione ( Cass. 160/2006)
Nella specie, la sentenza ha ritenuto, con motivazione chiara e
puntuale, che il contratto de quo era divenuto inefficace, in quanto non
si era realizzata la condizione sospensiva della modifica del regolamento
condominiale, alla quale era stato condizionato in considerazione del
già ricordato interesse di parte acquirente di adibire l’immobile a uso
esclusivo di studio professionale.
12.- L’ottavo motivo deduce che nella sentenza impugnata non erano state
riportate le conclusioni delle parti e da tale omissione era derivato
l’errore che era stato denunciato con i motivi 4),7) e 9).
13.- Il motivo è infondato.
Occorre qui chiarire che la mancata o incompleta trascrizione
nella sentenza delle conclusioni delle parti costituisce, di norma, una
mera irregolarità formale irrilevante ai fini della sua validità,
occorrendo, perché siffatta omissione od incompletezza possa tradursi in
vizio tale da determinare un effetto invalidante della sentenza stessa,
che l’omissione abbia in concreto inciso sull’attività del giudice, nel
senso di averne comportato o un’omissione di pronuncia sulle domande o

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pronuncia giurisdizionale, occorre considerare non soltanto le

sulle eccezioni delle parti, oppure un difetto di motivazione in ordine a
punti decisivi prospettati dalle parti medesime. Il che, nella specie,
non si è verificato essendosi rivelata erronea la premessa da cui parte
il ragionamento dei ricorrenti ovvero che la Corte di appello sia incorsa

proprio tenendo conto di quelli che erano stati i fatti allegati e posti
a base della domanda dell’attore – hanno ritenuto l’inefficacia del
contratto per mancato avveramento della condizione sospensiva al cui
verificarsi era stata subordinata la produzione degli effetti del
negozio.
14.- Il nono motivo (nullità della sentenza e del procedimento per
violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.) denuncia che, mentre la domanda
f’
di restituzione della caparra era stata in appello fondata sulla
inefficacia del contratto per avveramento della condizione risolutiva (
causa petendl),

la sentenza aveva poi accolto la domanda ritenendo la

inefficacia per mancato avveramento della condizione sospensiva ovvero
ponendo a base della decisione una

causa petendi diversa. Ove poi si

fosse ritenuto implicitamente dichiarata l’inefficacia del contratto per
il mancato avveramento della condizione sospensiva, la sentenza sarebbe
incorsa nel vizio di extrapetizione, perché avrebbe posto a base della
decisione una domanda nuova rispetto a quella proposta in appello in cui
era stata chiesta la declaratoria di inefficacia sopravvenuta del
contratto per il verificarsi della condizione risolutiva.
.

15.- Il motivo è infondato.
Premesso quanto si è detto sopra sulla causa petendi e sulle circostanze
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nei vizi in precedenza denunciati, quando si è visto che i Giudici –

dedotte a base della domanda, la sentenza impugnata – tenendo conto di
quelle che erano state le allegazioni della parte – ha posto a base della
decisione l’inefficacia del contratto che era stata invocata
dall’attore, secondo cui il contratto era stato subordinato alla

fosse consentito l’uso al quale l’acquirente avrebbe inteso destinare
l’immobile. Ed è di tutta evidenza che è riservata al giudice la
qualificazione giuridica – come condizione sospensiva o risolutiva degli
effetti del negozio – della pattuizione con cui le parti hanno inteso
subordinare l’efficacia del contratto all’evento dedotto in condizione.
Il ricorso va rigettato.
Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico dei
ricorrenti, risultati soccombenti

P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore del resistente
delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 2.200,00 di
cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.000,00 per onorari di avvocato
oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 13 novembre 2013
Il 11 1 dente

Il Cons. estensore

C

h.
AANAA.,

10

preventiva modifica della clausola del regolamento condominiale onde

onazio C
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DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

13 OFC. 2013

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CORTE SUPREMA D/ CA3ONE
Si attesta la registrazione presso

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