Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27916 del 23/11/2017

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27916 Anno 2017
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: CORTESI FRANCESCO

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 15706/2013 R.G. proposto da
FIVE IMMOBILIARE s.r.l. in persona del legale rappresentante pro
tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Bartolo SPALLINA e
dall’Avv. Ettore CHITI, elettivamente domiciliata presso lo studio
del primo a Roma in p.za Sallustio n. 9
– ricorrente contro
LA MERIDIANA s.p.a. in persona del legale rapp.te pro tempore,
rappresentata e difesa dall’Avv. Guido ORLANDO e dall’Avv. Paolo
MARSON, elettivamente domiciliata presso lo studio del primo a
Roma in p.za Cola di Rienzo n. 69
– contro ricorrenteavverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 495/2012,
depositata in data 8.5.2012, non notificata.

Data pubblicazione: 23/11/2017

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott.
Sergio DEL CORE che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi l’Avv. Lorenzo SPALLINA difensore per delega della parte
ricorrente e l’Avv. Guido ORLANDO difensore della parte intimata;

1. Con citazione notificata il 27.10.2004, Five Immobiliare s.r.l.
convenne innanzi al Tribunale di Chiavari La Fenice s.r.l.
esponendo:
– che con contratto preliminare del 4.4.2002 detta società le
aveva promesso in vendita un complesso immobiliare con
circostante terreno al prezzo di C 1.611.862,01;
– che una parte del prezzo veniva versata mediante cessione in
permuta di tredici box interrati, facenti parte di una più ampia
autorimessa che essa avrebbe provveduto a realizzare nello stesso
immobile;
– che tale meccanismo di pagamento del corrispettivo era
condizionato al rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dei box
interrati, in effetti intervenuta il successivo 14.8.2002;
– che le parti avevano così concluso l’atto pubblico di vendita
dell’immobile in data 6.11.2002, sottoscrivendo contestualmente il
preliminare con cui La Fenice acquistava i tredici box che essa
avrebbe realizzato in conformità al progetto assentito con
autorizzazione;
– che con comunicazione del 25.3.2003 il Comune di Chiavari
aveva comunicato l’avvio del procedimento di annullamento in
autotutela dell’autorizzazione ad edificare i box, dei quali era
emersa la contrarietà al Piano Regionale di Bacino approvato dalla
Provincia di Genova.
Sulla base di tali fatti, la società attrice chiese che il Tribunale,
accertate l’inedificabilità dei box interrati e perciò la difformità
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FATTI DI CAUSA

dell’immobile consegnato da quello promesso in vendita,
disponesse la riduzione del prezzo d’acquisto e condannasse la
convenuta a risarcirle i danni.
2. Si costituì La Fenice s.r.l. chiedendo il rigetto della domanda.
3. Il tribunale accolse la domanda e, disposta la riduzione del
prezzo d’acquisto in misura pari ad C 241.779,30, condannò La
Fenice a restituire a Five detto importo, oltre interessi e spese.
La sentenza fu appellata da Meridiana s.p.a. (nuova

denominazione e ragione sociale de La Fenice s.r.I.), che ne chiese
l’integrale riforma; Five si costituì nel giudizio d’appello chiedendo il
rigetto del gravame e proponendo appello incidentale subordinato
perché, in caso di accoglimento dell’impugnazione, Meridiana fosse
condannata ad indennizzarla nei limiti dell’arricchimento ex art.
2041 cod. civ..
5. La Corte d’Appello di Genova accolse il gravame principale;
ritenne, in tal senso, che la denunziata situazione di inedificabilità
dei box non potesse considerarsi vizio redibitorio, così da dar luogo
all’invocato rimedio della riduzione del prezzo, potendo consistere il
vizio in questione unicamente nell’imperfezione legata al processo
di produzione, fabbricazione o conservazione del bene, ovvero in
una sua alterazione od anomalia strutturale, fattispecie tutte non
sussistenti nella vicenda in esame; escluse inoltre, in base alla
lettura del contratto definitivo, che l’alienante avesse garantito la
predetta condizione del terreno; osservò poi che la mancanza di
edificabilità dei box poteva al più costituire motivo di annullamento
del contratto o di risoluzione dello stesso previa allegazione di una
presupposizione, domande che tuttavia l’acquirente non aveva
formulato; rilevò infine, quanto al gravame incidentale, che proprio
l’esistenza di diversi rimedi esperibili ostava a che Five potesse
ottenere quello offerto in via generale e sussidiaria dall’art. 2041
cod. civ..
6. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione
Five s.r.l. sulla base di cinque motivi; l’intimata resiste con
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4.

controricorso; le parti hanno depositato memorie in prossimità
dell’udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione dell’art.
345 cod. proc. civ., assumendo che la corte d’appello avrebbe

sollevata in proposito dalla venditrice soltanto con l’atto d’appello.
Con il secondo motivo denunzia poi violazione degli artt. 1490 e
1492 cod. civ., dolendosi del fatto che la corte d’appello abbia
escluso che possa integrare un vizio redibitorio l’ipotesi di
difformità dell’immobile sotto il profilo della potenzialità
edificatoria.
Con il terzo motivo si duole dell’omesso esame di un fatto
controverso; assume che la corte d’appello non avrebbe
considerato che nel contratto definitivo del 6.11.2002 le parti
avevano espressamente menzionato l’edificabilità dei box interrati
come qualità del bene trasferito, mediante la concorde
dichiarazione di scienza del fatto che i box sarebbero stati
successivamente alienati a terzi; tale circostanza, a dire della
ricorrente, sarebbe significativa del fatto che le parti davano per
certa la realizzabilità dei box, tanto da averne tenuto conto nel
concordare l’ammontare del prezzo.
Con il quarto motivo, il cui esame propone in subordine al
rigetto del precedente, la ricorrente denunzia poi violazione dell’art.
2041 cod. civ., assumendo che erroneamente la corte d’appello
avrebbe ritenuto inammissibile la domanda di ingiustificato
arricchimento.
Con il quinto motivo, infine, la ricorrente deduce violazione
degli artt. 1362 ss. cod. civ., lamentando che la corte d’appello
avrebbe considerato quale unica fonte delle rispettive obbligazioni il
contratto definitivo del 6.11.2002- che non recava alcuna
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escluso la ricorrenza di un vizio redibitorio a fronte di un’eccezione

pattuizione in ordine alla garanzia di edificabilità- e non il contratto
preliminare ad esso collegato, dall’interpretazione del quale doveva
inferirsi la rilevanza dell’edificabilità dei box interrati nella
determinazione del corrispettivo.
2. Il primo motivo di ricorso è infondato.
In primo luogo, deve rilevarsi che a fronte della denunzia di un
vizio in capo alla

res vendita

da parte dell’acquirente, con

quale è destinata o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, la
difesa del venditore che contesti la concreta ricorrenza di tale
fattispecie integra un’eccezione in senso lato, in quanto tale non
subordinata alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed
ammissibile anche in appello.
Posta tale considerazione, va comunque rilevato che fin dalla
comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado la
venditrice ha eccepito l’inammissibilità e l’infondatezza
quanti minoris

dell’actio

sulla base di un’interpretazione del contratto

definitivo reso fra le parti il 6.11.2002; la sentenza impugnata ha
condiviso tale interpretazione, per un verso escludendo che la
venditrice avesse garantito l’edificabilità dei box interrati- e quindi
che sussistesse una fattispecie di mancanza delle qualità
promesse- e per altro verso ritenendo che le circostanze di fatto
compiutamente e tempestivamente descritte dalle parti non
costituissero un’ipotesi di vizio redibitorio dell’immobile
compravenduto.
In nessun caso, pertanto, la corte d’appello è incorsa in una
violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., essendosi invece limitata ad
una qualificazione giuridica dei fatti tempestivamente allegati e
posti a base delle rispettive domande ed eccezioni (nel senso che
esclude, in tali casi, la ricorrenza di tale violazione si veda la
costante giurisprudenza di questa corte, cfr. ad es. Cass. 6.3.2006,
n. 4804).
3. È infondato anche il secondo motivo.
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l’allegazione della circostanza che rende la cosa inidonea all’uso al

Sul punto conviene richiamare brevemente gli approdi
giurisprudenziali in ordine alle conseguenze sul contratto di vendita
immobiliare della falsa rappresentazione delle parti circa la
vocazione edificatoria del bene compravenduto.
A tale riguardo, in particolare, è stato affermato a partire dalla
nota Cass. SS.UU. 1.7.1997, n. 5900 che tale rappresentazione,
ricadendo direttamente su di una qualità dell’oggetto, può integrare

indotte ove procedano alla stipula ignorando la vera natura del
bene compravenduto.
Successive pronunzie (così ad es. Cass. 19.9.2014, n. 19831)
hanno poi puntualizzato che detta fattispecie non è soggetta alla
disciplina dei vizi redibitori, invece attinente alla materialità del
bene compravenduto, potendo semmai essere ricondotta
nell’ambito della garanzia prevista dall’art. 1489 cod. civ. in
materia di cosa gravata da oneri non apparenti, ove risulti che le
parti (diversamente da quanto verificatosi nella specie) non
conoscessero l’esistenza del vincolo giuridico sul bene.
Infine, è stato costantemente affermato (cfr. Cass. 28.8.1993,
n. 9125; Cass. 10.2.2003, n. 1952) che le eventuali diverse
determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica
possono determinare, in applicazione dell’istituto della cd.
presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un
immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto
della sua edificabilità, sempreché il fatto presupposto non abbia
costituito oggetto di espressa regolamentazione.
A tali consolidati orientamenti giurisprudenziali si è uniformata
la sentenza impugnata nel rigettare la domanda di riduzione del
prezzo ex art. 1492 cod. civ., evidenziando al contempo che la
parte acquirente dell’immobile avrebbe potuto ottenere gli
accennati diversi rimedi, tuttavia da lei non richiesti.

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l’ipotesi normativa dell’errore di fatto, in cui le stesse parti sono

4.

Il terzo ed il quinto motivo possono essere esaminati

congiuntamente, in quanto sostanzialmente attinenti alla medesima
questione.
Essi sono entrambi infondati.
La ricorrente, infatti, nel ribadire- con riferimento tanto al
contratto definitivo del 6.11.2002, quanto al precedente contratto
preliminare- l’esistenza di clausole dalle quali dovrebbe inferirsi la

tacito determinante la volontà negoziale delle parti, evidenzia
quanto espressamente ritenuto dalla corte d’appello circa la
necessità di azionare il rimedio risolutorio in presenza di una cd.
presupposizione, e non l’azione di riduzione del prezzo per vizi del
bene venduto.
5. Infondato è, infine, anche il quarto motivo di ricorso, con il
quale la ricorrente si duole del mancato accoglimento della propria
domanda di indennizzo ex art. 2041 cod. civ. per ritenuto difetto di
sussidiarietà.
Così statuendo, infatti, la corte d’appello ha dato continuità al
noto e consolidato principio secondo cui tale azione non è
proponibile ogni qual volta- come nel presente caso- il danneggiato
possa esercitare azioni tipiche per farsi indennizzare del pregiudizio
subito, azioni la cui esistenza va valutata in astratto, prescindendo
dall’esito concreto della loro eventuale esperibilità (cfr. ex multis
Cass. 3.10.2007, n. 20747).

Ritenuto

pertanto

il

meritevole

ricorso

di

rigetto,

con

corrispondente statuizione sulle spese; ritenuta la sussistenza dei
presupposti di cui all’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del
2002;

P.Q.M.

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considerazione dell’edificabilità dei box interrati come elemento

La Corte rigetta il ricorso e pone a carico della ricorrente le spese,
che liquida in C 5.200,00 di cui C 5.000,00 per compensi, oltre
spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori di
legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002,
inserito dall’art. 1, comma 17 della I. n. 228 del 2012, dà atto della

ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari
a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis,
–

dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della II Sezione Civile
della Corte di Cassazione in data 26.9.2017.

Il Presidente

.

ì
NERI

DEPOSITATO IN CANCELLERIA
Roma,

23 ijcv. 2017

sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della