Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27640 del 11/12/2013


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 27640 Anno 2013
Presidente: BURSESE GAETANO ANTONIO
Relatore: MAZZACANE VINCENZO

SENTENZA

sul ricorso 20238-2007 proposto da:
CONDOMINIO VIALE POETTO 4 CAGLIARI— 92021460925,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LUCREZIO CARO,
62,

presso

lo

studio

dell’avvocato

RIBAUDO

SEBASTIANO, rappresentato e difeso dall’avvocato
MANCA FRANCESCO;
– ricorrente contro

LOCCI

DIEGO

LCCDG135P10D982N,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA VALLISNERI 11, presso lo
studio dell’avvocato PACIFICI PAOLO, rappresentato e

Data pubblicazione: 11/12/2013

difeso dall’avvocato MARCHESE MARCO;
– controrícorrente non chè contro

MAGNOLIA IMM SRL;
– intimata –

di CAGLIARI, depositata il 12/04/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/11/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO
MAZZACANE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso, in subordine per il
rigetto del ricorso.

avverso la sentenza n. 118/2007 della CORTE D’APPELLO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione regolarmente notificato Diego Locci conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale
di Cagliari il Condominio di Viale Poetto n. 4 in Cagliari e, premesso che con atto pubblico del 6-111996 l’esponente aveva acquistato un locale cantina in Cagliari, al piano interrato del fabbricato

nel Viale Poetto n. 4, assumeva che in tale locale il suddetto Condominio aveva illegittimamente
costruito una scala in muratura che, attraversando per intero lo stesso, collegava la rampa di
accesso ai locali scantinati con un giardinetto condominiale; nello stesso locale, acquistato dal
Locci, era stato ubicato un interruttore del cancello e delle luci del giardino condominiale, e
l’amministratore del Condominio in più assemblee aveva affermato che esisteva un diritto dei
condomini ad utilizzare quella scala, e ne aveva disciplinato l’uso con degli avvisi.

L’attore chiedeva accertarsi che quel locale era di sua proprietà e non era gravato da diritti del
Condominio, e per l’effetto condannarsi il Condominio alla rimessa in pristino stato dell’immobile
tramite eliminazione della menzionata scala e tramite lo spostamento del contatore.

Si costituiva in giudizio il convenuto contestando il fondamento della domanda attrice, sostenendo
che il Locci non poteva vantare alcun diritto sul locale in questione che, come risultava dal
regolamento del condominio predisposto dal costruttore, era sorto come locale destinato alla
refrigerazione dell’aria condizionata e quindi ad uso esclusivamente collettivo, rilevando altresì
che l’impresa costruttrice aveva collocato interruttori in quel locale del quale aveva fornito le
chiavi a tutti i condomini; infine sosteneva che si era in ogni caso in presenza di un locale per il
quale esisteva la presunzione legale di proprietà comune ex art. 1117 c.c., trattandosi di un bene
destinato all’uso collettivo.

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avente accesso dalla via Tramontana n. 2, facente parte di un complesso immobiliare con ingresso

Il Locci chiedeva ed otteneva a tal punto l’autorizzazione alla chiamata in causa della s.r.l.
Magnolia Immobiliare costruttrice dell’immobile e venditrice del locale in contestazione
formulando, per il caso di rigetto della sua domanda principale, domanda di risoluzione del
contratto di vendita e di risarcimento danni.

Il Tribunale di Cagliari con sentenza dell’11-5-2005 dichiarava che l’immobile di proprietà
dell’attore di cui all’atto di citazione non costituiva pertinenza, né era gravato da diritti del
Condominio, e per l’effetto ordinava allo stesso Condominio la riduzione in pristino dello stesso
immobile mediante la eliminazione della scala e lo spostamento del contatore.

Proposto gravame da parte del Condominio di Viale Poetto n. 4 in Cagliari cui resistevano il Locci e
la società Magnolia Immobiliare la Corte di Appello di Cagliari con sentenza del 12-4-2007 ha
rigettato l’impugnazione.

Avverso tale sentenza il suddetto Condominio ha proposto un ricorso basato su di un unico
articolato motivo seguito successivamente da una memoria cui il Locci ha resistito con
controricorso; la società Magnolia Immobiliare non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Questa Corte con ordinanza del 7-5-2013 ha concesso al ricorrente il termine di giorni 90 per la
produzione della delibera di autorizzazione dell’amministratore a proporre il ricorso suddetto ed
ha rinviato la causa a nuovo ruolo.

Il ricorrente ha depositato tempestivamente la predetta delibera.

MOTIVI DELLA DECISIONE

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Si costituiva in giudizio la chiamata in causa chiedendo l’accoglimento delle domande attrici.

Con l’unico motivo formulato il ricorrente, denunciando violazione degli artt. 1362 primo e
secondo comma e 1117 c.c., censura la sentenza impugnata per aver applicato astrattamente alla
fattispecie il principio di diritto affermato da questa stessa Corte con la sentenza 18-1-2005 n. 962
e per aver ritenuto che il locale per cui è causa fosse semplicemente funzionale all’uso ed al

Premesso che anche secondo una recente sentenza di questa Corte (Cass. 14-2-2006 n. 3159) in
tema di condominio un bene deve ritenersi di proprietà comune allorché sia idoneo, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionati, a soddisfare interessi comuni, il ricorrente evidenzia che
erroneamente il giudice di appello ha affermato che il locale per cui è causa, che pure conteneva i
tubi dell’impianto di refrigerazione installati dal costruttore, non poteva essere considerato utile
all’uso comune per il fatto che detto impianto non sarebbe stato in concreto realizzato; invero,
come risultava dalla documentazione fotografica, l’edificio condominiale è dotato di un impianto
di riscaldamento centralizzato a gasolio che serve tutte e tre le palazzine di cui è composto, ed è
predisposto per l’aria refrigerata con cabina di trasformazione nel locale in questione; inoltre in
tale vano si trova una scala che costituisce l’unico accesso ad una porzione di terreno
condominiale che, diversamente, non può essere utilizzato dal Condominio, e nello stesso locale è
collocata la centrale elettrica che comanda il motore del cancello elettrico condominiale che dà
accesso alla strada e quella che comanda le luci del giardino condominiale.

Il ricorrente sotto ulteriore profilo assume che era evidente la volontà delle parti di destinare il
locale per cui è causa a bene di stretto uso condominiale; infatti la volontà del costruttore in tal
senso era ricavabile dal comportamento della Magnolia Immobiliare, che aveva realizzato la
predisposizione dell’impianto di refrigerazione installando nel locale stesso i tubi di
convogliamento dell’aria refrigerata dal locale ai singoli appartamenti, mentre la volontà del primo
acquirente (e di tutti i successivi acquirenti) di destinare detto locale a bene di proprietà comune si
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godimento delle unità abitative del Condominio stesso.

individua nella sottoscrizione, da parte dello stesso, del regolamento di Condominio nel quale
all’art. 2 punto H) esso viene indicato tra i beni di proprietà comune a tutti i condomini; poiché
peraltro il primo atto di trasferimento stipulato tra la predetta società ed il condomino Restivo non
conteneva alcun riferimento né a detto locale né agli altri locali dove erano stati realizzati i servizi

necessario accertare quale fosse stato il loro comportamento successivamente alla conclusione del
contratto.

Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata ha ritenuto preliminare l’esame del motivo di appello relativo alla
interpretazione del primo contratto di vendita concluso dalla società costruttrice nel quale era
inserita una clausola con cui la Magnolia Immobiliare si era riservata la proprietà dei locali
scantinati, senza alcuna distinzione tra di essi, onde la clausola suddetta li comprendeva tutti; ha
poi aggiunto che il riferimento a questi ultimi non poteva essere limitato ai box auto, dovendosi
intendere l’espressione

“per cui oggi ne ha potuto parzialmente disporre…”

come una

specificazione della ragione (la riserva di proprietà) per la quale poteva disporre in favore
dell’acquirente di un locale scantinato destinato a box auto.

li giudice di appello ha poi aderito alle valutazioni del Tribunale, che aveva escluso che il locale in
questione fosse indispensabile per il godimento e l’uso dei beni condominiali; al riguardo era
irrilevante la iniziale destinazione di tale locale all’impianto di refrigerazione, posto che all’epoca
della prima vendita l’impianto suddetto non esisteva ed allo stesso non era stato fatto alcun
riferimento nel contratto; del pari era pure ininfluente la presenza nel locale in questione di quadri
elettrici che non risultavano essere stati posizionati nel vano dal costruttore, e che comunque ben
avrebbero potuto essere spostati in altri locali su iniziativa del costruttore stesso.
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di uso comune, era evidente che per individuare la volontà delle parti nel senso sopra indicato era

Sotto ulteriore profilo, poi, la Corte territoriale ha ritenuto ininfluente anche la circostanza che
nella concessione edilizia il locale in questione fosse stato considerato come vano tecnico; infatti,
pur a voler ammettere che effettivamente con l’atto di appello fosse stata depositata copia di due
concessioni edilizie relative allo stabile in questione (nonostante che l’indicazione di tali produzioni

presente il timbro di awenuto deposito firmato dal cancelliere), tale produzione sarebbe stata
inammissibile, tenuto conto della già intervenuta decadenza in primo grado della parte dalla
produzione di documenti, della esistenza di essi anche prima dell’inizio della controversia in primo
grado e della sostanziale non decisività di essi, avuto riguardo all’aspetto unicamente di
conformità o meno della concessione edilizia che essi attesterebbero, circostanza quest’ultima che
non avrebbe escluso in ogni caso la legittimità della vendita, né avrebbe provato la essenzialità del
locale per l’esistenza ed il godimento delle unità singole.

Infine il giudice di appello ha evidenziato che gli stessi condomini avevano destinato il locale in
questione ad un uso non corrispondente a quello che l’appellante sosteneva essere il contenuto
della concessione edilizia, uso che non individuava affatto una essenzialità del locale stesso per
l’esistenza ed il godimento delle singole unità ma, piuttosto, una comodità costituita dall’accesso,
tramite le scale ivi realizzate non dal costruttore, dal piano dove erano posti i box auto al giardino
condominiale con accanto alle scale il comando di apertura e chiusura del cancello di accesso al
garage ed il quadro delle luci dei corridoi di accesso ai singoli vani scantinati ed al giardino
predetto.

Il Collegio ritiene elemento risolutivo della controversia il rilievo che la sentenza impugnata ha
escluso il locale per cui è causa dal novero delle parti comuni dell’edificio condominiale a seguito
dell’interpretazione del primo contratto di vendita stipulato tra la società costruttrice ed il primo
acquirente, nel quale la società Magnolia Immobiliare si era riservata anche la proprietà dei locali
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era seguita dalla scritta a caratteri maiuscoli “NO”, ed in calce all’indice dei documenti prodotti era

scantinati tra i quali rientrava, in assenza di distinzioni, anche quello oggetto della presente lite; ed
invero, rilevato che tale statuizione è censurata soltanto genericamente dal ricorrente, che in
effetti si è limitato a sostenere che il primo atto di trasferimento non conterrebbe alcun
riferimento a detto locale senza indicare specificatamente i canoni ermeneutici asseritamente

discostato dai criteri interpretativi previsti dal codice civile, è noto che, per vincere in base al titolo
contrario la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell’edificio condominiale indicate
dall’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo
atto di trasferimento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto,
indagando se la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita
nel contenuto negoziale per concorde volontà delle parti di riservare al costruttore — venditore la
proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all’uso
comune (Cass. 4-11-2002 n. 16022).

Da tali premesse consegue che, se in occasione della prima vendita dell’originario proprietario ad
altro soggetto di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata
ad uno solo dei contraenti (come appunto nella fattispecie alla luce della volontà contrattuale di
cui al primo atto di trasferimento come interpretata dalla Corte territoriale), deve escludersi che
tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cass. 26-11-1997 n. 11844; Cass. 27-52011 n. 11812); è poi evidente che, una volta accertata la sussistenza di una clausola di riserva di
proprietà in proprio favore del locale in questione da parte della società costruttrice nel primo
atto di trasferimento, nessun rilievo può essere attribuito al fatto che successivamente detto
locale sia stato inserito nel regolamento di condominio sottoscritto dal primo acquirente tra i beni
comuni a tutti i condomini.

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violati dal giudice di appello né tantomeno le modalità tramite le quali quest’ultimo si sarebbe

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in
dispositivo.

P.Q.M.

La Corte

2.000,00 per compensi.

Così deciso in Roma il 7-11-2013

j

resid te

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di euro 200,00 per spese e di euro

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