Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27614 del 10/12/2013

Civile Sent. Sez. 6 Num. 27614 Anno 2013
Presidente: FINOCCHIARO MARIO
Relatore: LANZILLO RAFFAELLA

SENTENZA
sul ricorso 12950-2012 proposto da:
PREVIDI SERGIO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
COSSERIA

5,

presso lo studio dell’avvocato GUIDO

FRANCESCO ROMANELLI, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato TAROZZI FLAVIO, giusta procura
speciale in calce al ricorso;
– ricorrente contro

POLTRONESOFA’ SPA incorporante per fusione DI ARREDARE
SRL e successore a titolo universale della predetta
società in persona del legale rappresentante protempore e Amministratore Unico, elettivamente

Data pubblicazione: 10/12/2013

domiciliata in ROMA, VIA LUDOVISI

16,

presso lo studio

dell’avvocato CORAIN MAURIZIO, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato FERRARI GIORGIO,
giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente

353/2011 della CORTE D’APPELLO

di BRESCIA del 16.3.2011, depositata il 05/04/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 04/07/2013 dal Consigliere Relatore Dott.
RAFFAELLA LANZILLO;
udito per il ricorrente l’Avvocato Guido Francesco
Romanelli che si riporta ai motivi del ricorso;
udito per la controricorrente l’Avvocato Angelo
Martucci (per delega avv. Maurizio Corain) che si
riporta agli scritti.
E’ presente il Procuratore Generale in persona del
Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per l’accoglimento
del ricorso per quanto di ragione.

_

avverso la sentenza n.

–

R.g.n. 12950-12 (ud. 10.10.2013)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

§1. Sergio Previdi ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. Poltrone & Sofà
avverso la sentenza del 5 aprile 2011, con la quale la Corte d’Appello di Brescia, in
parziale accoglimento dell’appello proposto dall’intimata (succeduta per incorporazione a
seguito di fusione alla s.r.l. Arredare) contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale
di Mantova in una controversia locativa, ha rigettato una delle domande a suo tempo

proposte dal Previdi con l’atto introduttivo del giudizio, avente ad oggetto il pagamento dei
canoni dal momento del rilascio fino al momento della rilocazione a terzi dell’immobile
oggetto del contrato di locazione già corrente fra le parti.
La domanda introduttiva del giudizio era stata proposta con ricorso ai sensi dell’art.
447-bis c.p.c. del 14 febbraio 2007 dal Previdi adducendo quanto segue: a seguito della
conclusione di un preliminare, in data 1° ottobre 2002 egli concedeva in locazione alla s.r.l.
Arredare ad uso di attività commerciale una porzione di un immobile di sua proprietà;
verificatasi una morosità della conduttrice il ricorrente otteneva convalida di sfratto dal
Tribunale di Mantova ed in data 31 maggio 2005 la conduttrice riconsegnava le chiavi
dell’immobile; in data 23 giugno 2005 veniva effettuato un sopralluogo nell’immobile per
verificare le sue condizioni e veniva redatto un verbale; in data 8 febbraio 2006 interveniva
una transazione, in esecuzione della quale la conduttrice corrispondeva la somma
concordata di 39.000,00 per la definizione del rapporto riguardo al pagamento dei canoni
rimasti insoluti fino alla data della riconsegna, mentre venivano lasciate insolute le
questioni riguardanti l’esistenza di pretesi danni accertati all’atto della riconsegna e di
pretesi danni conseguenti alla risoluzione del contratto per inadempimento; per il ripristino
dell’immobile era stata sopportata una spesa di

e

22.264,19, mentre la conduttrice non

aveva rimborsato altra somma di E 12.583,00 a saldo di spese sostenute dal locatore in
funzione dell’inizio della locazione; l’immobile era stato rilocato in data 1° marzo 2006.
Sulla base di tali deduzioni il Previde chiedeva la condanna della convenuta al
pagamento a titolo risarcitorio della somma di euro 80.000,00 o di quelle diversa che fosse
risultata di giustizia, che giustificava come comprensiva dei due importi di € 22.264,19 e
12.583,00, di quello di E 40.884,32 per l’importo dei canoni non percepiti fino alla
rilocazione e, altresì, come si legge nel ricorso introduttivo di giudizio, presente nel
fascicolo del giudizio di merito, con un generico riferimento alle <>.
§2. La critica alla riportata motivazione viene svolte con i seguenti argomenti:
a) erroneamente la Corte territoriale avrebbe ritenuto che la scelta del locatore di
chiedere la risoluzione anziché l’adempimento possa determinare la conseguenza di
escludere il danno derivante dalla mancata percezione dei canoni fino alla rilocazione,
atteso che il locatore può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione: all’uopo, in
senso contrario, viene invocata Cass. n. 10007 del 2008;
b) erroneamente la Corte territoriale avrebbe affermato che, una volta riottenuta la
disponibilità dell’immobile con il rilascio, il locatore non potrebbe avere titolo per
pretendere i canoni fino alla rilocazione, giustificando tale affermazione con la previsione
dell’art. 664 c.p.c., perché la norma si riferirebbe solo ai canoni scaduti ed a quelli dovuti
per l’occupazione fino al rilascio, ma non potrebbe contemplare <>; e di Cass. n. 1880 del 1970, secondo la quale «Il locatore, in
ipotesi di inadempienza del conduttore, è legittimato a pretendere a titolo di danni, quanto
avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile
ricavato, o che con l’uso della normale diligenza avrebbe potuto ricavarne, dall’immobile
nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto
inadempiuto. ( nella specie, essendo stata pattuita come controprestazione dovuta dal
conduttore un canone in danaro e l’esecuzione di lavori di miglioramento dell’immobile
locato, e stato ritenuto che il locatore, oltre al canone in danaro pattuito e non corrisposto,
avesse diritto al controvalore della parte ineseguita di opere).>>.
Queste decisioni affermano invero in astratto un principio che per le considerazioni
svolte non è condivisibile nella sua generalità e, peraltro, fanno affermazioni di principio
che, specie nel caso della prima decisione, ove valutate con riferimento alle considerazioni
specifiche svolte nella motivazione in realtà sono tutt’altro che in contrasto con esse e
appaiono espressione dell’enunciazione del principio di diritto da applicarsi con
riferimento al caso concreto dal giudice di rinvio. Caso concreto in cui il giudice di merito
aveva riconosciuto l’automatica debenza dei canoni dopo la riconsegna ai sensi dell’art.
1591 c.c.
Quanto, poi, a Cass. n. 18510 del 2007, parimenti evocata dal Previde, questa volta
nella sua memoria, si rileva che essa non è in contraddizione con le conclusioni raggiunte
sopra in iure.
Vi si osserva, infatti, quanto segue: <