Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27597 del 02/12/2020

Cassazione civile sez. III, 02/12/2020, (ud. 25/09/2020, dep. 02/12/2020), n.27597

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere –

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso n. 28280/2017 proposto da:

B.E., rappresentato e difeso dall’AVV. ALFONSO DI BENEDETTO,

e dall’AVV. MARCO RAGO, con domicilio eletto in Roma presso lo

Studio di quest’ultimo, via Antonelli, n. 4;

– ricorrente –

contro

CI… GESTIONI IMMOBILIARI SRL, in persona del rappresentante legale

pt. C.V., rappresentata e difesa dall’AVV. GIOVANNI

FRANCESCO BIASIOTTI MOGLIAZZA, ed elettivamente domiciliata presso

il suo Studio in Roma, Piazza Adriana n. 8;

– controricorrente –

FONDAZIONE ECCLESIASTICA ISTITUTO M.T., G. E

G.L., in persona del legale rappresentante pt, rappresentata e

difesa dall’AVV. FEDERICO LOTTINI, ed elettivamente domiciliata in

Roma, presso lo Studio di quest’ultimo, via Fonteiana, n. 49;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

e nei confronti di:

GA.BO., GA.IS., GA.MA.GH., eredi di

GA.FE.;

– intimati –

M.M.L., erede di GA.NI.;

– intimata –

GA.SV.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 4015/2017 della Corte d’Appello di Roma, resa

il 15 giugno 2017 e pubblicata il 26 luglio 2017;

Udita la relazione svolta nella Camera di Consiglio del 25 settembre

2020 dal Consigliere Dott. MARILENA GORGONI.

Fatto

RILEVATO

che:

B.E. ricorre per la cassazione della sentenza n. 405/2017 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 26 luglio 2017, notificata tramite PEC il 21 settembre 2017.

Resistono con separati controricorsi Ci. Gestioni Immobiliari S.r.l. e Fondazione Ecclesiastica M.T., G. e L. G., che propone altresì ricorso incidentale condizionato. Ci. Gestioni Immobiliari S.r.l. si è avvalsa della facoltà di depositare memoria.

Il ricorrente espone di aver preso in locazione, nell’aprile 1987, un terreno sito in (OMISSIS) dall’amministrazione dei G., allo scopo di esercitare un’attività commerciale di vendita di mobili e di elettrodomestici, di aver stipulato un nuovo contratto maggio 1983, il cui art. 7 lo autorizzava espressamente ad eseguire sul terreno lavori di adattamento alla destinazione commerciale convenuta, di avere manifestato la volontà di acquistare il terreno nel giugno 2001 nell’ipotesi in cui fosse stato messo in vendita, di avere appreso solo con nota del 24 giugno 2002 dell’avvenuta vendita del bene alla Ci…Gestioni Immobiliari S.r.l. nel giugno 2001, di aver lamentato il 10 settembre 2002 di non essere stato messo nella condizione di esercitare il diritto di prelazione, data l’omessa comunicazione, in spregio della L. n. 392 del 1978, art. 38 della volontà di alienazione, di aver ribadito, con nota del 20 dicembre 2002, la sua volontà di acquisto in riscatto del terreno per il prezzo indicato nell’atto di vendita, cioè per Euro 61.975,00, di avere sostenuto esborsi per Euro 70.000,00 per la ricostruzione e l’allestimento del fabbricato insistente sul terreno, di avere diritto ad oltre Euro 300.000,00 a titolo di avviamento commerciale nel caso di mancata acquisto.

Agiva perciò dinanzi al Tribunale di Civitavecchia, perchè venissero accertate e dichiarate l’esistenza del diritto di prelazione L. n. 392 del 1978, ex art. 38 e la validità dell’esercizio del diritto di riscatto, perchè venisse disposto il trasferimento del bene, o, in via subordinata, l’alienante e l’acquirente fossero condannati in solido al pagamento di Euro 300.000,00 o della somma giudizialmente accertata a titolo di responsabilità extracontrattuale, con rifusione delle spese di lite.

Costituitisi in giudizio, la Fondazione ecclesiastica Istituto M.T., G. e L. G. nonchè Fe., Ni. e Ga.Sv. chiedevano che la domanda attorea fosse interpretata quale domanda di riscatto, come tale improponibile ed inammissibile, essendo stata proposta, con domanda giudiziale, solo in data 3 giugno 2003, ben oltre il termine di sei mesi dalla data di trascrizione dell’atto di vendita, avvenuta il 23 giugno 2001, e che la domanda risarcitoria fosse rigettata perchè non vi era stato da parte loro alcun comportamento che avesse impedito all’attore di esercitare i controlli presso i registri immobiliari che gli avrebbero permesso di avvedersi del trasferimento del bene; in via subordinata, chiamavano in garanzia e manleva Ci… Gestioni Immobiliari, ai sensi dell’art. 4 del contratto di vendita.

Si costituiva anche Ci… Gestioni Immobiliari S.r.l. che dichiarava di non essere a conoscenza degli accordi intercorsi tra l’attore e i suoi aventi causa, che l’immobile era parte dell’eredità accettata con beneficio d’inventario da Fe., Ni. e Ga.Sv., che nell’atto di acquisto veniva dichiarato che il bene era locato, ma senza indicazione del conduttore, che risultava esistente sullo stesso un manufatto realizzato abusivamente da un terzo, S.P., che aveva presentato una domanda di concessione in sanatoria, che si era assunta l’onere di abbattere il manufatto abusivo, manlevando i venditori da eventuali obblighi nei confronti di terzi e dichiarando di agire in rivalsa nei confronti dell’autore della costruzione.

Sosteneva dunque che quanto affermato dall’attore” (cioè che egli avesse acquistato il manufatto da S.P., che fosse stato autorizzato dai locatori a mutare la destinazione d’uso del terreno locato, da deposito legname a vendita di beni, che il contratto di locazione del terreno fosse stato esteso al capannone) non risultava dall’atto di acquisto. Ne deduceva, allora, l’inadempimento del contratto di locazione da parte dell’odierno ricorrente – che, peraltro, senza avere mai neppure affermato di aver chiesto l’autorizzazione ai proprietari, aveva realizzato abusivamente sul terreno tre negozi di 300 mq – di cui chiedeva, in via riconvenzionale, venisse dichiarata la risoluzione, con conseguente negazione di un suo diritto di prelazione e di riscatto, con condanna all’immediato rilascio dell’immobile e alla demolizione dei manufatti abusivi e al rimborso della somma di Euro 4.167,80, versata a saldo dell’oblazione per la concessione edilizia in sanatoria, mai rilasciata, per il capannone realizzato da S.P., al netto di rivalutazione ed interessi, con riserva di chiedere in separato giudizio, in caso di inottemperanza del conduttore all’ordine di demolizione, gli eventuali danni.

Il Tribunale, con sentenza n. 925/10, rigettava le domande dell’odierno ricorrente e la domanda riconvenzionale proposta da Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. e compensava integralmente le spese di giudizio.

La decisione veniva impugnata da B.E. dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, lamentando che il giudice di prime cure avesse riconosciuto la ricorrenza del suo diritto alla prelazione, ma avesse ritenuto tardivo l’esercizio del diritto di riscatto, negando alle comunicazioni inviate ai locatori prima della domanda giudiziale significato negoziale di esercizio di tale diritto, che gli avesse negato il diritto al risarcimento del danno, nonostante i locatori non avessero adempiuto all’obbligo di comunicare l’intenzione di vendere il bene.

Si costituiva in giudizio la Fondazione Ecclesiastica che eccepiva l’intempestività del gravame, il mancato esercizio del diritto di riscatto da parte dell’odierno ricorrente e la infondatezza della domanda risarcitoria e che reiterava la domanda di manleva nei confronti di Ci… Gestioni Immobiliari; quest’ultima, a sua volta, comunicava di aver raggiunto un accordo con l’odierno ricorrente per la cessione di parte del bene oggetto della controversia con rinuncia a debiti e crediti derivanti dal contenzioso in corso, chiedendo, dunque, che fosse dichiarata cessata la materia del contendere; insisteva per il rigetto della domanda risarcitoria, e, con appello incidentale condizionato, lamentava che il giudice di prime cure non avesse preso in esame la questione relativa alla inapplicabilità della L. n. 392 del 1978, art. 38 e, quanto alla domanda di manleva, adduceva che essa poleva avere ad oggetto solo il manufatto risultante dal contratto di vendita, ma non gli altri tre negozi realizzati abusivamente dall’odierno ricorrente.

La Corte d’Appello, con la sentenza oggetto dell’odierna impugnazione, rigettava l’appello principale e condannava l’appellante alla rifusione delle spese di lite nei confronti degli appellati.

Diritto

CONSIDERATO

che:

Ricorso principale di B.E.:

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la nullità della sentenza e del procedimento, per omessa pronunzia in relazione alla cessazione della materia del contendere, per non avere la Corte d’Appello considerato le pattuizioni contenute nell’accordo transattivo intervenuto tra le parti nelle more del giudizio di secondo grado.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 degli artt. 1175,2043 e 2697 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Atteso che l’omessa comunicazione prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 38 integra gli estremi di un inadempimento, il ricorrente ritiene erroneo non farne discendere la responsabilità del locatore, stante la prova dell’assunzione da parte del locatore e del terzo acquirente di comportamenti idonei ad indurre il conduttore in inganno circa l’avvenuta vendita: la lettera inviata l’1 giugno 2001 e ricevuta l’11 giugno 2001 dai locatori, nella quale il conduttore sosteneva di essere venuto a conoscenza dell’intenzione di vendere il terreno locato con annesso fabbricato di 300 mq e manifestava e formalizzava la sua intenzione di esercitare il diritto di prelazione sulla compravendita L. n. 392 del 1978, ex art. 38 e sull’eventuale nuova locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 40; la vendita avvenuta l’8 giugno 2001 e trascritta il 23 giugno 2001, l’omessa comunicazione di tale vendita per quasi un anno, quando, decaduto il conduttore dal termine semestrale per l’esercizio del diritto di riscatto, con la lettera del 24 giugno 2002 i locatori restituivano il canone annuale loro versato, in data 29 maggio 2002, dal conduttore.

3. Con il terzo motivo il ricorrente imputa alla Corte territoriale la violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per manifesta illogicità della motivazione.

Per il ricorrente risulta manifestamente irrazionale sostenere che proprio la conoscenza da parte sua del fatto che i locatori intendessero vendere il terreno avrebbe dovuto indurlo ad effettuare le opportune verifiche presso l’ufficio dei registi immobiliari, anzichè ravvisare nella missiva inviata ai locatori una inequivoca manifestazione della intenzione di esercitare il diritto di riscatto.

Nè avrebbe dovuto attribuirsi alla mancata risposta a quella missiva, anzichè la convinzione che i locatori non avessero intenzione di vendere, la pretesa che il conduttore si attivasse per verificare se il bene fosse stato venduto.

Ricorso incidentale condizionato della Fondazione Ecclesiastica Istituto M.T., G. e L. G..

4. La Fondazione Ecclesiastica deduce l’inammissibilità del ricorso ex art. 360 bis c.p.c., n. 1 per mancata integrazione del contraddittorio, in ragione del fatto che l’eredità di Ga.Ni., parte nei precedenti gradi, si era trasmessa non solo alla moglie M.M.L., ma anche ai figli De.D’.Ga.Ol. e De.D’.Ga.Fi. e, per l’ipotesi di accoglimento del ricorso principale, reitera la richiesta di manleva nei confronti di Ci… Gestioni Immobiliari, sulla scorta dell’art. 4 del contratto di vendita.

5. Ritenuto che alcune delle questioni sottoposte allo scrutinio di questa Corte – segnatamente quali siano gli effetti della mancata comunicazione della volontà traslativa sull’esercizio del diritto di prelazione – rivestano rilevanza nomofilattica, il Collegio giudica opportuno che la controversia sia rinviata alla Pubblica udienza.

P.Q.M.

La Corte ritiene opportuno rinviare la controversia alla Pubblica Udienza.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza della Corte di Cassazione, il 25 settembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 2 dicembre 2020