Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27472 del 28/10/2019

Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 27/05/2019, dep. 28/10/2019), n.27472

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 16817-2015 proposto da:

FABE IMMOBILIARE SRL, in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CESI 72,

presso lo studio dell’avvocato LUIGI ALBISINNI, che lo rappresenta e

difende unitamente all’avvocato ACHILLE BUONAFEDE;

– ricorrente –

contro

G.T.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 1850/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 20/03/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

27/05/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE TEDESCO.

Fatto

RITENUTO

che:

Con atto di citazione notificato il 3 settembre 2003 G.T. convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma la S.r.l. Fa. Be Immobiliare succeduta, quale promittente venditrice, alla S.r.l. Tor San Giovanni 99 nel contratto preliminare concluso il 4 luglio 2000, con il quale esso attore si era obbligato ad acquistare una unità immobiliare da realizzare nell’ambito della lottizzazione convenzionata (OMISSIS).

L’attore chiese che fosse accertata l’efficacia del contratto preliminare e sollecitò la pronunzia costitutiva di trasferimento del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c., assumendo l’illegittimità della risoluzione dell’accordo comunicatagli dalla società promittente venditrice a seguito della richiesta, da parte di quest’ultima, del pagamento di Euro 14.679,77 a titolo di contribuzione per le opere di urbanizzazione da realizzare, pretesa in relazione alla quale il G. si era limitato, da un lato, a pretendere di verificare i documenti giustificativi e, successivamente, a chiedere dapprima un pagamento rateale di tale somma e poi, con la nota in data 3 luglio 2003, a manifestare la propria disponibilità all’integrale pagamento, sollecitando una risposta in ordine alle modalità con le quali provvedervi, senza ricevere alcuna indicazione da parte della convenuta.

Quest’ultima si costituì resistendo alla domanda e deducendo che il contratto preliminare doveva intendersi automaticamente sciolto alla luce della clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 4 del documento contrattuale, nonchè in conseguenza della diffida ad adempiere di cui alla propria lettera raccomandata del 14 aprile 2003, sollecitando, in subordine, una pronunzia di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c. in conseguenza dell’inadempimento del promissario all’obbligo di provvedere al pagamento dei contributi versati dalla società a titolo di opere di urbanizzazione.

All’udienza di precisazione delle conclusioni la convenuta introdusse una domanda di nullità del contratto per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto.

Il tribunale respinse la domanda di nullità del contratto; dichiarò che il contratto preliminare non si era risolto; rigettò la domanda ex art. 2932 c.c. e compensò interamente fra le parti le spese di lite.

In particolare il giudice di primo grado respinse l’eccezione di nullità dell’accordo affermando che, anche tenuto conto della descrizione dell’unità immobiliare contenuta nel contratto, l’oggetto del futuro atto traslativo era pienamente individuabile e determinabile.

Ritenne che il contratto non si era sciolto automaticamente affermando in primo luogo che la clausola risolutiva espressa era contenuta nell’art. 4 – concernente il pagamento delle rate di mutuo che sarebbero state oggetto del futuro accollo da parte dell’acquirente – mentre un’analoga causa di scioglimento automatico non era prevista nell’art. 9, concernente l’obbligo del promissario di pagare una somma a titolo di rimborso degli oneri di urbanizzazione.

Il tribunale affermò inoltre che il contratto non aveva perduto efficacia neanche in conseguenza di un’eventuale diffida ad adempiere da parte della società, in quanto con la lettera del 14 aprile 2003 la promittente venditrice aveva piuttosto preannunciato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 4 della scrittura contrattuale.

La domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. fu a sua volta respinta tenuto conto, da un lato, della disponibilità ad un pagamento integrale, e non dilazionato, manifestata dal G., nonchè della scarsa importanza del dedotto inadempimento, confrontato con la complessiva obbligazione pecuniaria gravante sul promissario acquirente, il quale aveva già corrisposto una parte consistente del prezzo, pur in presenza di un termine di consegna dell’edificanda costruzione molto lontano nel tempo, in quanto, a seguito di ostacoli nella realizzazione del fabbricato, il termine di ultimazione dello stesso era previsto nell’anno 2006.

Avverso tale sentenza la società propose appello.

La corte d’appello confermò la sentenza.

Essa ritenne palesemente infondata la domanda di nullità del preliminare per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto, tenuto conto che l’ubicazione dell’immobile era riportata nella proposta irrevocabile d’acquisto che aveva preceduto la sottoscrizione del preliminare; inoltre nella stessa proposta era richiamato il progetto di lottizzazione (OMISSIS) nel quadro del quale era stato realizzato il fabbricato comprendente l’unità immobiliare promessa in vendita, compiutamente descritta nel contratto, al quale era stata altresì allegata la relativa planimetria.

La corte ritenne poi privi di specificità sia il motivo con il quale si denunciava la decisione del primo giudice nella parte in cui aveva negato la risoluzione su clausola risolutiva espressa, sia il motivo con il quale il primo giudice aveva negato la risoluzione di diritto su diffida.

La corte confermò infine la sentenza di primo grado là dove aveva rigettato la domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento.

La corte rilevò che dei due argomenti spesi dal tribunale l’appellante aveva specificamente censurato solo il primo (quello che faceva leva sulla esiguità dell’importo preteso per gli oneri di urbanizzazione rispetto al prezzo complessivo) e non anche quello che faceva leva sulla disponibilità manifestata dal promissario all’integrale pagamento, rispetto al quale l’appellante aveva solamente obiettato che l’inadempimento era persistito nonostante le reiterate richieste e pur dopo la notificazione della diffida ad adempiere.

Al riguardo la corte evidenziò che i fatti invocati dal ricorrente erano anteriori rispetto alla disponibilità manifestata dal promissario, per cui il protrarsi del mancato pagamento era dipeso dalla mancata collaborazione della società, che non aveva dato seguito alla richiesta del G., “verosimilmente sul presupposto di un già intervenuto scioglimento automatico del contratto, in realtà non verificatosi”.

Per la cassazione della sentenza d’appello FA.BE. s.r.l. immobiliare ha proposto ricorso, affidato a tre motivi.

G. è rimasto intimato.

Diritto

CONSIDERATO

che:

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1325 c.c., n. 3, artt. 1346,1418,1350,1351 e 1362 c.c., anche con riguardo agli artt. 2697 c.c., 115 e 116 c.p.c.

La sentenza è oggetto di censura nella parte in cui la corte di merito, al fine di escludere la nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto, ha attribuito rilievo a elementi estranei al contratto, in palese violazione del principio secondo cui, nei contratti per cui si richiede la forma scritta, gli elementi essenziali del sinallagma debbono risultare incorporati nel testo scritto “o direttamente nelle previsioni negoziali o, quam minus, indirettamente e per relationem, con riguardo agli allegati contrattuali”.

Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453,1454,1455,1456 c.c., anche con riguardo al disposto dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 342 c.p.c.

La sentenza è oggetto di censura nella parte in cui la corte ha ritenuto privo di specificità il motivo d’appello con il quale era stata censurata la decisione del tribunale là dove era stata negata la risoluzione di diritto su clausola risolutiva espressa.

In realtà l’appellante aveva formulato in proposito una censura specifica, con la quale fu posto in luce “il rilievo delle previsioni contrattuali, di cui al preliminare oggetto di causa, in ordine alla clausola risolutiva espressa ivi richiamate, e da individuare, in relazione agli oneri di urbanizzazione, richiesti, pro quota al G., nel sistematico combinato disposto degli art. 4 e 9”.

Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1454,1453 e 1455 c.c.

La sentenza è censurata nella parte in cui la corte d’appello ha negato la risoluzione su diffida in dipendenza della missiva del 14 aprile 2003. Si sostiene che in tale missiva, correttamente interpretata, c’erano tutti i requisiti della diffida ad adempiere, conseguendo da ciò, da un lato, che non c’era spazio per valutare la gravità dell’inadempimento, dall’altro, che la corte non avrebbe potuto attribuire alcuna rilevanza alla disponibilità all’integrale pagamento manifestata dal G., in quanto intervenuta dopo che il contratto si era risolto di diritto.

Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.

La sentenza è oggetto di censura nella parte in cui la corte ha confermato il rigetto della domanda subordinata di risoluzione giudiziale per inadempimento. Si sostiene che l’inadempimento era grave, tenuto conto della misura dell’importo rispetto a quanto fino ad allora pagato dal promissario, nonchè della rilevanza del puntuale pagamento degli oneri di urbanizzazione nell’economia del contratto, avuto riguardo all’interesse del creditore quale emergeva dal tenore delle richieste del relativo pagamento.

Il primo motivo è infondato.

Ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l’atto scritto come per il “definitivo”, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile (Cass. n. 11297/2018; n. 2473/2013; n. 8810/2003).

In mancanza di una norma di legge che stabilisca in che modo deve essere identificato o reso identificabile l’oggetto del contratto, ogni mezzo, ferma restando l’esigenza di requisiti formali, è a ciò idoneo, purchè sia atto a realizzare un risultato che non lasci possibilità di equivoci, e non è escluso che l’identificazione possa avvenire mediante elementi acquisiti aliunde, con riferimento ad altri atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione, ovvero con i criteri che il contratto stesso e la pratica delle cose possono suggerire (Cass. n. 25725/2014; n. 2665/1987; n. 5517/1984).

Emerge da tali principi che “ferma restando l’esigenza del requisito formale” la possibilità che elementi esterni al contratto possano integrarne il contenuto non è necessariamente legata all’esistenza di un esplicito richiamo operato ad essi dai contraenti, nè tanto meno siffatta possibilità può ritenersi circoscritta ai soli allegati contrattuali, come infondatamente sostiene la ricorrente.

Consegue che la valutazione della corte di merito, là dove ha riconosciuto la rilevanza, agli effetti qui considerati, sia della proposta che aveva preceduto il preliminare, sia della documentazione amministrativa concernente la realizzazione dell’edificio, è in linea con la giurisprudenza della Corte, in considerazione dell’evidente collegamento fra tali documenti e il preliminare oggetto di valutazione.

Accertata la conformità della decisione agli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, è chiaro che l’esistenza di precedenti contrari del tribunale di Roma su preliminari identici a quello oggetto di causa, richiamati nel motivo, è irrilevante.

Il secondo motivo è infondato.

L’inadempimento dedotto nella clausola risolutiva deve essere un evento determinato. Non basta quindi un generico riferimento all’inosservanza del contratto, ma occorre che la clausola risolutiva specifichi l’inadempimento in relazione alla singola o alle singole obbligazioni contrattuali specificamente determinate. Ai fini della risoluzione occorre cioè che sussista l’inadempimento specificamente previsto nella clausola (Cass. n. 1950/2009; 11055/2002).

Il giudice di primo grado aveva riconosciuto che la clausola risolutiva espressa si riferiva al mancato pagamento delle rate di mutuo e non anche al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione. Quindi la dichiarazione del contraente di volersene avvalere non era idonea a determinare la risoluzione di diritto del contratto.

Ora risulta dalla trascrizione dell’atto di appello riportata a pag. 48 del ricorso che, con riferimento a tale valutazione, l’appellante aveva reiterato l’assunto che, nella specie, accanto alla risoluzione di diritto a seguito di diffida, operava l’ulteriore causa di risoluzione di diritto a seguito della manifestata volontà della società di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 4, ossia di quella stessa clausola che il giudice di primo grado aveva riferito a un diverso inadempimento.

Insomma l’appellante non si era minimamente confrontato con la decisione impugnata, che aveva sul punto assunto una decisione specifica e connotata da una chiara ratio decidendi fondata su consolidati e pacifici principi di giurisprudenza. Esattamente la corte d’appello ha ritenuto che tale ratio non fosse stata censurata. Invero la possibilità della coordinata lettura delle diverse previsioni contrattuali, già in linea teorica di problematica compatibilità con i principi sopra indicati sulla necessaria specificità della clausola risolutiva espressa, è sostenuta solo in questa sede.

Il terzo motivo è inammissibile.

Esso si coordina con il motivo d’appello con il quale l’attuale ricorrente aveva sostenuto che la dichiarazione del 14 aprile 2003, correttamente interpretata oltre il tenore, doveva intendersi quale idonea diffida ad adempiere. La corte d’appello non ha preso posizione su questo aspetto perchè ha ritenuto la relativa censura priva di specificità ai sensi dell’art. 342 c.p.c. Il ricorso per cassazione sul punto implicava in ipotesi la denuncia di un error in procedendo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, mentre il motivo in esame, in conformità alla rubrica, denuncia un error in iudicando sul modo di intendere i requisiti della diffida, sulla corretta interpretazione della clausola e sul fatto che malamente la corte ha attribuito rilevanza alla disponibilità al pagamento manifestata dal G., essendo questa intervenuta quando il contratto si era già risolto.

Si deve aggiungere, per completezza di esame, che la risoluzione su diffida implica pur sempre l’accertamento giudiziale della gravità dell’inadempimento (Cass. n. 18696/2014; n. 9314/2007).

E’ inammissibile anche il quarto motivo.

Ancora una volta la ricorrente non si confronta con la ratio decidendi. La corte non ha negato la gravità dell’inadempimento, ma ha negato l’esistenza di un inadempimento imputabile al momento della domanda di risoluzione, in presenza della pregressa e incondizionata disponibilità al pagamento degli oneri manifestata dal contraente nella vigenza del contratto. La statuizione sulla vigenza del contratto è stata impugnata con il secondo e il terzo motivo di ricorso, che sono stati uno (il secondo) rigettato e l’altro (il terzo) dichiarato inammissibile. Essendo un fatto ormai acclarato che il contratto non si era risolto di diritto quando il contraente ha manifestato la disponibilità al pagamento degli oneri, i rilievi proposti in proposito nella sentenza impugnata (“il protrarsi dell’omesso pagamento è ascrivibile esclusivamente alla mancata cooperazione della società che, mantenendo una condotta contraria a correttezza e buona fede, non aveva dato corso alla richiesta del G., verosimilmente sul presupposto di un già intervenuto scioglimento automatico del contratto in realtà non verificatosi alla luce delle considerazioni che precedono”) sbarrano il passo a qualsiasi censura fondata sulla teorica importanza, nell’economia del contratto, del pagamento degli oneri e, di conseguenza, sulla configurabilità del relativo inadempimento quale possibile causa di risoluzione giudiziale del contratto stesso ai sensi dell’art. 1453 c.c.

Il ricorso, pertanto, va rigettato.

Nulla sulle spese.

Ci sono le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti dell’obbligo del versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; dichiara ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 24 maggio 2019.

Depositato in Cancelleria il 28 ottobre 2019

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