Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27468 del 28/10/2019

Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, (ud. 15/05/2019, dep. 28/10/2019), n.27468

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10845-2015 proposto da:

M.T.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

SOGLIANO 70, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE AMETRANO,

rappresentato e difeso dall’avvocato EMILIO BATTISTA BERETTA;

– ricorrente –

contro

G.M., elettivamente domiciliato in ROMA, V. SISTINA 42,

presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO GIORGIANNI, che lo

rappresenta e difende unitamente agli avvocati MARIO BATTAGLIA, REMO

DANOVI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4504/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 15/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

15/05/2019 dal Consigliere ANTONINO SCALISI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale MISTRI

CORRADO che ha concluso per l’inammissibilità, in subordine, per il

rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato BERETTA Emilio Battista, difensore del ricorrente

che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato BATTAGLIA Mario, difensore del resistente che ha

chiesto l’accoglimento delle difese esposte ed in atti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione, ritualmente notificato, il sig. M.T.A. conveniva in giudizio il sig. G.M. chiedendo di accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale del convenuto in relazione al contratto di compravendita in data (OMISSIS) per aver taciuto, anche in sede precontrattuale, l’esistenza di gravi vizi esistenti nell’appartamento e nell’intero edificio condominiale, tale da renderlo inidoneo all’uso abitativo per il quale era stato acquistato; in conseguenza della riduzione del prezzo, condannare dunque il convenuto a rimborsare ad esso attore una somma non inferiore ad Euro 50.000,00 od altra somma di giustizia, oltre al risarcimento dei danni. Esponeva l’attore che, con atto di compravendita in data (OMISSIS), il sig. G.M. aveva venduto ad esso attore l’appartamento sito in (OMISSIS) al prezzo di Euro 296.000,00; subito dopo l’acquisto, mentre si accingeva ad effettuare lavori di ristrutturazione all’interno del proprio appartamento, aveva appreso dall’amministratore del condominio che lo stabile aveva una problematica strutturale ostativa all’esecuzione dei predetti lavori, derivante dai numerosi interventi di ristrutturazione in precedenza effettuati negli immobili al piano terreno e primo piano. All’esito dell’assemblea straordinaria in data 30 marzo 2007, appositamente convocata dall’amministratore, aveva inoltre appreso che tale problematica non era recente ma risaliva all’anno precedente, tanto che nell’assemblea in data 19 luglio 2006 era stato conferito dal condominio all’ing. B. l’incarico di verificare la situazione statica dell’edificio, culminata con la redazione di due relazioni, confermative della sussistenza delle gravi problematiche strutturali. Seguivano quindi contatti tra le parti, per il tramite dei rispettivi legali, allo scopo di pervenire ad una soluzione transattiva, senza tuttavia alcun utile risultato. Pertanto, veniva richiesto ed espletato apposito accertamento tecnico preventivo, che confermava le doglianze dell’attore.

Si costituiva il convenuto contestando le domande dell’attore e chiedendone il rigetto in quanto illegittime, infondate, decadute -e prescritte, nonchè la condanna dell’attore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c..

Con sentenza n. 2899/2011, emessa in data 17.02/2.03.2011, il Tribunale di Milano respingeva la domanda dell’attore che condannava altresì alle spese di lite.

Avverso tale sentenza proponeva appello il sig. M.T.A. riproponendo, in riforma della sentenza impugnata, le medesime domande già formulate nel corso del giudizio di primo grado.

Si costituiva l’appellato sig. G.M. resistendo al gravame chiedendone il rigetto, con conseguente conferma della sentenza impugnata; in via di appello incidentale condizionato, chiedeva, altresì, in caso di riforma del capo relativo alle spese, di liquidare in suo favore pure le spese, diritti ed onorari relativi alla fase di Atp.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 4504 del 2014 respingeva l’appello, confermava la sentenza impugnata e condannava l’appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del giudizio. Secondo la Corte distrettuale i vizi denunciati dall’originario attore erano vizi facilmente riscontrabili al momento della conclusione del contratto e, dunque, doveva presumersi che l’acquirente avesse acquistato l’immobile con la piena conoscenza del vizio lamentato. Tuttavia, i vizi di che trattasi non sono stati ritenuti tali da impedire qualsiasi lavoro di ristrutturazione salvo soltanto adottare da parte del condominio opportune cautele in termini di consolidamento dell’immobile. Le consulenze espletate non hanno evidenziato il pericolo di un cedimento strutturale dell’immobile avendo piuttosto riscontrato che le fessurazioni lamentate si erano stabilizzate. La Corte di Appello di Milano confermava la sentenza di primo grado anche con riguardo alla liquidazione delle spese del giudizio.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da M.T.A. con ricorso affidato a cinque motivi. G.M. ha resistito con controricorso. In prossimità dell’udienza pubblica le parti hanno depositato memorie.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso M.T.A. lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo: la facile rilevabilità dei vizi (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5). Secondo il ricorrente la Corte distrettuale nel rigettare le domande proposte da M.T. (azione quanti minoris e risarcimento dei danni per cedimento strutturale della soletta della camera da letto) ha considerato visibili i vizi lamentati proprio essendo visibile la pendenza della soletta, però, non avrebbe tenuto conto del cedimento strutturale della soletta tanto che la stessa sarebbe dovuto essere rifatta. Il cedimento strutturale (o l’abbassamento del solaio) non era sicuramente visibile nè riconoscibile. Ove non fosse stato omesso l’esame della circostanza relativa al cedimento strutturale del solaio sarebbe stata esclusa l’applicabilità della scriminante prevista dall’art. 1491 c.c. e ciò avrebbe reso evidente la responsabilità precontrattuale del venditore.

1.1.= Il motivo è inammissibile per novità dell’eccezione.

Giova ricordare che, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, così come modificato dalla L. n. 134 del 2012, per configurare un vizio di omesso esame di un fatto decisivo è necessario il concorso di tre elementi: che il fatto non esaminato sia virtualmente idoneo a decidere la lite, avendo carattere costitutivo, modificativo o estintivo del rapporto in contestazione; che abbia formato oggetto di dibattito nelle fasi di merito, che sia stato completamente ignorato dal giudice. Epperò, nel caso in esame, il fatto che, secondo il ricorrente, la Corte distrettuale abbia omesso di esaminare (il cedimento strutturale della soletta) non risulta dalla sentenza che abbia formato oggetto di dibattito e/o comunque non risulta che l’attuale ricorrente abbia eccepito tale circostanza nelle fasi del giudizio di merito nel quale, invece, si è discusso del cedimento strutturale del fabbricato. Lo stesso ricorrente ha avuto modo di specificare che “(…) il vizio lamentato dall’acquirente, e posto alla base delle azioni esercitate non era chiaramente la pendenza del pavimento (aspetto astrattamente riconducibile a diverse eziogenesi e, normalmente, risolvibile con un semplice rifacimento estetico della pavimentazione o dei suoi sottofondi sabbiosi) ma l’abbassamento del solaio (vizio concretamente riscontrato dal CTU) dovuto ai problemi statici dell’edificio e comportante la necessità di demolizione e ricostruzione della soletta (..). Ma, in ordine al cedimento strutturale del fabbricato la Corte ha avuto modo di precisare che “(…) nessun pericolo di cedimento strutturale dell’edificio risultava in alcun modo dimostrato ed anzi dalle risultanze peritali emergeva proprio il contrario (…)”.

2.= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1362 e falsa applicazione dell’art. 1491 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). La Corte distrettuale, secondo il ricorrente, nel ritenere che M.T. avesse avuto effettiva conoscenza della situazione di fatto dell’immobile stesso e nel ritenere operativa la clausola contrattuale secondo la quale l’acquirente accettava l’immobile “nello stato di fatto in cui l’immobile venduto attualmente si trova conosciuto da parte acquirente”, non avrebbe tenuto conto che la clausola contrattuale di cui si dice integrasse gli estremi di una clausola di stile.

2.1.= Anche questo motivo è inammissibile. In disparte il fatto che l’interpretazione del contratto è attività tipica affidata al Giudice del merito, non censurabile nel giudizio di cassazione se non per violazione di canoni interpretativi, nel caso in esame, non rinvenibile, la censura non tiene conto che la decisione impugnata non si fonda sull’interpretazione della clausola contrattuale ma su un dato incontrovertibile affermato dallo stesso acquirente, nell’atto pubblico, quello di aver conosciuto il bene acquistato, nella stato in cui si trovava, ovvero di aver conosciuto la pendenza a vista del pavimento/soletta attestata dal CTU.

3.= Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 2730,2731 e 2733 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Secondo il ricorrente la Corte distrettuale nel ritenere la facile riconoscibilità dei vizi lamentati dall’acquirente M.T., non avrebbe tenuto conto della confessione stragiudiziale del sig. G. il quale più volte avrebbe dichiarato di disconoscere i vizi lamentati dal compratore. La Corte distrettuale, pertanto, avrebbe dovuto applicare gli artt. 2730,2731 e 2733 c.c. e trarre dalle difese del sig. G. la prova certa dei fatti altrove contestati cioè la non facile riconoscibilità dei vizi di cui si dice.

3.1. = Il motivo è inammissibile sia perchè carente sotto il profilo dell’autosufficienza (non riportando il ricorrente le specifiche dichiarazioni rese) sia per novità dell’eccezione.

E’ ius receptum che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio d’appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito, tranne che non si tratti di questioni rilevabili d’ufficio. Il ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione avanti al giudice del merito, ma anche di indicare in quale atto del precedente giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne il merito.

Nel caso di specie, infatti, dalla sentenza non risulta che nel corso del giudizio sia stata eccepita, quale prova della non riconoscibilità dei vizi di cui si dice, la confessione stragiudiziale del venditore.

3.2.= Senza dire che il vizio denunciato non integra una lesione della normativa richiamata ma gli estremi di un mancato apprezzamento di fatti del processo non censurabile nel giudizio di cassazione dovendosi considerare che il compito di valutare le prove e di controllarne l’attendibilità e la concludenza – nonchè di individuare le fonti del proprio convincimento scegliendo tra le complessive risultanze del processo quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti – spetta in via esclusiva al giudice del merito.

4.= Con il quarto motivo il ricorrente lamenta violazione degli artt. 2697 e 1491 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). La Corte distrettuale nel ritenere la facile riconoscibilità dei vizi di cui si dice non ha tenuto conto che la prova avrebbe dovuto essere data dal venditore e nel caso di specie nessuna prova è stata assunta.

4.1.= Anche questo motivo è inammissibile per le stese ragioni già indicate nel motivo precedente e cioè perchè non risulta dalla sentenza impugnata, quando come e dove la relativa eccezione fosse stata proposta.

Senza dire che, come ha già detto questa Corte in altra occasione (Cass. 24343 del 2017), che qui ribadisce: in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

5.= Con il quinto motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 91 c.p.c. ((art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Secondo il ricorrente la Corte distrettuale nel rigettare il motivo di appello relativo alla liquidazione delle spese non avrebbe tenuto conto che era stata investita nella valutazione della legittimità al rimborso di spese vive non documentate nè potenzialmente documentabili.

5.1.= Il motivo è inammissibile per novità dell’eccezione.

Dalla sentenza non emerge che l’attuale ricorrente avesse censurato la sentenza di primo grado in merito ad una eccessiva liquidazione delle spese vive ma che M.T. lamentava una liquidazione delle spese eccessiva e non rispettosa della tariffa forense. Per altro, neppure in questa sede il ricorrente indica l’esatto contenuto del motivo di appello dal quale dovrebbe risultare quanto sostenuto con il ricorso, e dunque, non ha offerto a questa Corte gli strumenti necessari per vagliare la consistenza della censura.

Pertanto, nei termini di cui è detto in sentenza la Corte distrettuale ha osservato correttamente il principio espresso da questa Corte in altra occasione secondo il quale la liquidazione delle spese processuali può essere censurata solo attraverso la specificazione delle voci in ordine alle quali il giudice di merito sarebbe incorso in errore, quindi il semplice riferimento a prestazioni che sarebbero state liquidate in eccesso rispetto alla tariffa massima, senza la puntuale esposizione delle voci in concreto liquidate dal giudice, è eccessivamente generico (Cass. nn. 1382/03, 2862/05, 9700/03, 18086/09 e 20808/14).

In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente in ragione del principio di soccombenza va condannato a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso condanna il ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente principale le spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro. 7.500,00 di cui Euro. 200 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile di questa Corte di Cassazione, il 15 maggio 2019.

Depositato in Cancelleria il 28 ottobre 2019

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