Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27364 del 24/10/2019

Cassazione civile sez. II, 24/10/2019, (ud. 03/07/2019, dep. 24/10/2019), n.27364

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21820/2015 proposto da:

F. DI F.G. E FIGLI SNC, FI.GI., F.A.,

F.G., elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA ADRIANA 4, presso

lo studio dell’avvocato FERDINANDO BARUCCO, rappresentati e difesi

dall’avvocato MARIO CIANCIO;

– ricorrenti –

contro

C.C., elettivamente domiciliata in ROMA, LUNGOTEVERE DEI

MELLINI 24, presso lo studio dell’avvocato RAFFAELE BIFULCO, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato SALVATORE BIFULCO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2337/2015 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 22/05/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

03/07/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI Corrado, e ha concluso per la parziale inammissibilità del

ricorso e nel resto e comunque per il rigetto;

udito l’Avvocato CIANCIO Mario, difensore dei ricorrenti che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato BIFULCO Raffaele, difensore del resistente che si è

riportato alle difese in atti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Per quel che è ancora di utilità, i fatti processuali salienti possono intetizzarsi nei termini seguenti:

– il Tribunale di Nola rigettò la domanda con la quale C.C., promissaria acquirente d’un immobile, aveva chiesto, nei confronti della s.n.c. F. di G.F. e Figli, nonchè di F.G., Gi. e A., promittenti alienanti, il trasferimento, ex art. 2932 c.c., affermando la nullità del contratto preliminare per non essere stato individuato il bene promesso in vendita;

– la Corte d’appello di Napoli, accolta l’impugnazione della C., dispose il trasferimento;

– il diverso opinare trova fondamento, in sintesi, nelle seguenti considerazioni valorizzate dalla corte locale:

a) l’unità immobiliare risultava essere stata sufficientemente specificata attraverso il preciso rinvio alla lett. B della planimetria, acclusa al contratto preliminare; nè mai la società convenuta aveva contestato l’individuazione in parola, che aveva trovato ulteriore e invincibile conferma nella già avvenuta consegna del bene alla promissaria acquirente;

b) quanto alla conformità urbanistica, era stata accertata la presentazione dell’istanza di sanatoria e il pagamento delle previste rate;

c) a seguito di ordinanza interlocutoria era stata prodotta la documentazione catastale richiesta dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito nella L. n. 122 del 2010.

Avverso la sentenza del Giudice d’appello gli appellati propongono ricorso, illustrando quattro motivi di doglianza.

La controparte resiste con controricorso, ulteriormente approfondito da successiva memoria.

Il Procuratore Generale, all’epilogo di memoria scritta, ha concluso chiedendo “la declaratoria di parziale ammissibilità del gravame (motivi primo, secondo, prima parte e quarto) e nel resto, e comunque in subordine, (…) il rigetto del ricorso”.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione dell’art. 345, c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi gli assunti censuratori:

– la Corte locale aveva, con ordinanza del 24/6/2014, rimesso la causa sul ruolo, valutando opportuno sentire le parti in ordine alla “c.d. conformità catastale” e all’udienza dell’11/2/2015 l’appellante aveva prodotto la prevista attestazione;

– la produzione era tardiva, poichè in contrasto con l’art. 345 c.p.c., comma 3, ratione temporis applicabile, non essendo stata provata l’impossibilità d’una tempestiva produzione; oltre che non indispensabile, dovendosi discutere della nullità per mancata individuazione del bene, che nona avrebbe potuto trovare sanatoria attraverso una “attestazione di conformità asseverativa”.

1.2. La doglianza è inammissibile.

Questa Corte, a Sezioni Unite (sent. n. 17931, 24/7/2013), ha chiarito che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360 c.p.c., comma 1, deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti error in procedendo, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, purchè il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante denunziata violazione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorchè sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge.

Nel caso in esame i ricorrenti si sono, appunto, limitati dedurre la pretesa violazione di legge, senza correlarla in alcun modo ad una ipotesi di nullità.

Peraltro, la indispensabilità si trae dalla evocazione normativa effettuata dalla Corte d’appello con la stessa ordinanza, a riguardo di un profilo non esaminato dal primo giudice, il quale aveva arrestato a monte la propria disamina, assumendo la nullità per difetto d’individuazione del bene, che, invece, la Corte d’appello esclude interpretando il contratto, nel mentre la certificazione catastale viene richiesta al solo fine di consentire l’adempimento delle formalità.

2. Con il secondo motivo il ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4; nonchè l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, per avere la Corte territoriale omesso di pronunziarsi sull’eccezione d’inammissibilità, ex art. 345 c.p.c., in ordine alla tardiva produzione documentale, formulata dagli appellati.

2.1. La doglianza, al di là d’ogni altra considerazione, è manifestamente destituita di giuridico fondamento, non potendosi ipotizzare il vizio di cui all’art. 112 c.p.c., in relazione a questione processuale (ex multis, da ultimo, Sez. 3, n. 25154, 11/10/2018, Rv. 651158; Sez. 6, n. 6174, 14/3/2018, Rv. 648218).

3. Con il terzo motivo viene dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., comma 2 e art. 1346 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi gli assunti censuratori:

a) al contrario di quanto affermato dalla sentenza d’appello il contratto preliminare non individuava l’immobile promesso in vendita e ciò era stato tempestivamente dedotto dagli esponenti, sin dal primo grado, come riportato in ricorso;

b) l’individuazione del bene non può trarsi aliunde, ma deve risultare dal contratto, che lo deve, per lo meno, rendere individuabile;

c) la sentenza d’appello, invece, disattesa la giurisprudenza di legittimità, non aveva tenuto conto della mancata indicazione dei confini; nè sarebbe stato possibile rimediare, in quanto non si era in presenza di un adempimento consensuale, ma di una richiesta ai sensi dell’art. 2932 c.c., che sostitutiva alla volontà delle parti la determinazione giudiziale.

3.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità per difetto assoluto di specificità, sotto il profilo della non autosufficienza, in quanto il vaglio della censura avrebbe richiesto la puntuale messa a disposizione della Corte del contratto. Solo attraverso la lettura dello strumento negoziale, infatti, è possibile verificare, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, se le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile (cfr., ex multis, Sez. 2, n. 8810, 30/5/2003, Rv. 563817; conf., Sez. 2, n. 2473/2013; Sez. 2, n. 11297/2018).

4. Con il quarto motivo i ricorrenti prospettano violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, art. 46 T.U.E. e art. 2932 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi gli assunti censuratori:

– l’immobile era stato realizzato con destinazione edilizia a opificio industriale e di una successiva istanza di sanatoria non risultavano essere stati indicati gli estremi nel contratto preliminare;

– ciò comportava la nullità del negozio, che non avrebbe potuto trovare sanatoria attraverso la tardiva produzione documentale di cui all’udienza del 4/11/1995.

4.1. La doglianza è priva di fondamento.

La Corte d’appello ha accertato essere stato tempestivamente provato, e peraltro non contestato, essere stata presentata domanda di sanatoria e versata per intero l’oblazione (circostanze, queste, verificate anche dal CTU). Correttamente, pertanto, la sentenza gravata ha ritenuto soddisfatti i requisiti previsti dalla legge (L. n. 47 del 1985, art. 40, trasfuso nell’art. 46 T.U. edilizia) atti a scongiurare la previsione di nullità.

In disparte è utile soggiungere che la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perchè la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (da ultimo, Sez. 2, n. 6685, 7/3/2019, Rv. 652938).

5. Le spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonchè delle attività espletate.

6. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

PQM

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 3 luglio 2019.

Depositato in Cancelleria il 24 ottobre 2019