Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27300 del 30/11/2020

Cassazione civile sez. II, 30/11/2020, (ud. 14/02/2020, dep. 30/11/2020), n.27300

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 17670-2017 proposto da:

F.G., SAN LORENZO SRL, FR.CO.,

FR.DA., rappresentati e difesi dall’avvocato PIERO AMARA;

– ricorrenti –

contro

FO.EM., elettivamente domiciliato in SIRACUSA, VIALE

EPIPOLI 102, presso lo studio dell’avvocato EMANUELE FORTUNA, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato CORRADO V. GIULIANO;

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA ELIO

CALLISTIO, 14, presso lo studio dell’avvocato BARBARA RIZZA,

rappresentato e difeso dall’avvocato SEBASTIANO D’ANGELO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 604/2017 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 04/04/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

14/02/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Fatto

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La San Lorenzo s.r.l., F.G., Fr.Co. e Fr.Da. hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 604/2017 della Corte d’appello di Catania, pubblicata il 4 aprile 2017.

Il Condominio (OMISSIS) e Fo.Em. resistono con distinti controricorsi.

La Corte d’appello di Catania, accogliendo il gravame avanzato da Fo.Em. contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, in data 17 febbraio 2012, ha dichiarato che la società San Lorenzo s.r.l. non è condomina del complesso “(OMISSIS)”, sito in (OMISSIS), e non può vantare alcun diritto sui beni accessori che la costruttrice Ficorida s.r.l. aveva riservato ai proprietari delle unità immobiliari, tra cui l’impianto di depurazione. La Corte di Catania ha altresì dichiarato inammissibile, perchè tardivo, l’appello incidentale proposto da San Lorenzo s.r.l., F.G., Fr.Co. e Fr.Da. nei confronti del Condominio (OMISSIS) in ordine alla compensazione delle spese del giudizio di primo grado.

Il Tribunale di Siracusa, sezione distaccata di Avola, aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla impugnazione della Delib. assembleare 27 agosto 2010 proposta da San Lorenzo s.r.l., F.G., Fr.Co. e Fr.Da.. Nel giudizio di primo grado aveva però effettuato intervento volontario Fo.Em., condomino, il quale chiedeva di dichiarare anteriore il proprio acquisto, avvenuto in forza di sentenza n. 92/1989 del Tribunale di Siracusa, resa ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonchè di accertare, perciò, che la San Lorenzo non potesse vantare la qualità di “facente parte del condominio”. Fo.Em. appellò così in via principale la sentenza di primo grado, per omessa pronuncia sulla sua domanda, e la Corte di Catania, ritenuta l’ammissibilità dell’intervento spiegato ex art. 105 c.p.c. dal Fo., al fine di verificare l’appartenenza alla San Lorenzo s.r.l., a titolo condominiale, dell’impianto di depurazione, ha affermato che dovesse farsi riferimento non alla trascrizione del regolamento contrattuale allegato al primo atto di vendita di unità immobiliare del 24 aprile 1986, ma alla data (21 febbraio 1986) della precedente trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dal Fo.. Afferma la sentenza impugnata che il contratto preliminare di acquisto stipulato da Fo.Em. con la Frorida s.p.a. comprendeva tra i beni comuni promessi in vendita, in uno all’appartamento, anche l’impianto di depurazione della acque ed il relativo vialetto pedonale, escludendo dal trasferimento espressamente soltanto le boutiques ed il complesso ristorante – bar – night club. Sicchè la San Lorenzo s.r.l., proprietaria degli immobili adibiti a zona commerciale, che aveva dedotto di aver acquistato anche l’area di sedime dell’impianto di depurazione in forza dell’atto di compravendita del 27 dicembre 1988, ad avviso della Corte d’appello di Catania, non poteva intendersi condomina del complesso (OMISSIS), nè poteva vantare alcun diritto sui beni condominiali, tra cui l’impianto di depurazione.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., comma 2, e art. 380 bis.1 c.p.c..

I.1. Il primo motivo del ricorso proposto da San Lorenzo s.r.l., F.G., Fr.Co. e Fr.Da. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 2932 c.c., avendo la Corte d’appello di Catania riconosciuto efficacia prevalente alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. di Fo.Em. ai fini della verifica della consistenza del condominio, mentre l’effetto traslativo della proprietà, in conseguenza di sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, si produce solo al momento del passaggio in giudicato della stessa.

1.2.Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130-1131 c.c. e dell’art. 105 c.p.c., dovendosi qualificare non come autonomo, ma come adesivo e/o dipendente l’intervento in giudizio spiegato da Fo.Em., sicchè doveva dichiararsi inammissibile l’appello proposto dal solo interventore.

1.3.Il terzo motivo di ricorso deduce la nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 1117 c.c., artt. 102 e 354 c.p.c., in quanto, alla stregua della domanda proposta da Fo.Em., che comportava la necessità di accertare le rispettive proprietà, si poneva l’esigenza del contraddittorio processuale di tutti i condomini.

II.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, da esaminare congiuntamente, in quanto, fra l’altro, in rapporto di reciproca escludenza, assumono rilievo pregiudiziale.

Quanto al secondo motivo, circa la natura dell’intervento in causa effettuato da Fo.Em., va osservato come, in un giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento adesivo autonomo (e quindi con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi anche in presenza di una rinunzia agli atti o di un’acquiescenza alla sentenza ad opera del condomino attore originario), purchè a loro volta dotati di legittimazione ad impugnare la Delib., giacchè, ove siano invece decaduti, gli stessi sono legittimati a svolgere soltanto intervento adesivo dipendente. Viceversa, deve ritenersi ammissibile anche un intervento dei singoli condomini a favore del condominio, e cioè per sostenere la validità della deliberazione impugnata. Peraltro, se si tratti di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale non relative ai diritti reali su parti o servizi comune, ma alla gestione degli stessi, e, dunque, intese a soddisfare esigenze collettive della comunità condominiale, quali quelle relative alla ripartizione delle spese, essendo rispetto ad esse unico legittimato passivo l’amministratore, l’eventuale intervento del singolo condomino è adesivo dipendente, sicchè questi non è ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio (Cass., Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748).

Nella specie, l’intervento di Fo.Em. nel giudizio di impugnazione della Delib. assembleare 27 agosto 2010 Condominio (OMISSIS), promosso dalla San Lorenzo s.r.l. ed altri, era espressamente volto non a sostenere la validità della deliberazione impugnata, quanto ad accertare che la San Lorenzo s.r.l. non potesse vantare diritto alcuno sui beni condominiali, non partecipando essa, appunto, al condominio. Si trattava perciò, all’evidenza, di un intervento adesivo autonomo, giacchè volto a far valere un diritto in conflitto con una delle parti originarie e consistente nella introduzione di una nuova domanda nel processo, ai sensi dell’art. 105 c.c., comma 1, seppur relativa all’oggetto sostanziale della controversia pendente. L’intervento autonomo del singolo condomino in un giudizio in cui sia già parte l’amministratore, nella specie operato a tutela delle parti comuni, dà peraltro luogo ad un unico giudizio con pluralità di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario (arg. da Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695).

E’ dunque infondato il secondo motivo di ricorso, in quanto l’intervento adesivo autonomo legittima l’autonoma impugnazione della sentenza che abbia statuito in senso sfavorevole alla parte adiuvata, a differenza dell’intervento meramente adesivo, escludente tale legittimazione.

Esula, comunque, dal contenuto tipico di un giudizio di impugnazione avverso una Delib. assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta in via esclusiva all’amministratore, la domanda che sia volta a mettere in discussione la comproprietà dell’attore, volta ad ottenere sul punto una pronuncia avente efficacia di giudicato, e cioè un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari. Nel giudizio di impugnazione avverso una deliberazione dell’assemblea, l’allegazione della estraneità al condominio degli immobili di proprietà esclusiva dell’attore può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612). Viceversa, la domanda di accertamento negativo della qualità di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, quale quella formulata dall’interventore Fo. nei confronti della San Lorenzo s.r.l., in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., e, quindi, tale da mettere in discussione la consistenza della comproprietà degli altri soggetti, impone la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. La definizione della vertenza postula, invero, una decisione implicante un accertamento sull’estensione del diritto dei singoli ed in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (Cass. Sez. 6 – 2, 21/02/2020, n. 4697; Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679; Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119). Il potere-dovere del giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario deve essere esercitato, del resto, con riferimento a tutte le domande sottoposte al suo giudizio.

Poichè, a seguito dell’autonoma domanda proposta dall’interventore Fo.Em., il contraddittorio non poteva dunque ritenersi validamente instaurato, il terzo motivo di ricorso è fondato. La causa, ai sensi del combinato disposto dell’art. 383 c.p.c., comma 3, e art. 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del Condominio (OMISSIS), deve essere rimessa al Tribunale di Siracusa, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese di questa fase di legittimità.

Rimane assorbito il primo motivo di ricorso, spettando al giudice del rinvio restitutorio riesaminare, a contraddittorio integro, quando si fosse attuata la situazione di condominio, con conseguente operatività della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, e quali riserve di proprietà – in favore del venditore – di beni altrimenti condominiali contenesse il titolo originario, restando la situazione condominiale opponibile ai terzi dalla data di trascrizione del primo atto di acquisto, ed ancora risolvendo l’eventuale conflitto tra promissari acquirenti ed ulteriori aventi causa dall’originario unico proprietario alla stregua dell’art. 2652 c.c., comma 1, n. 2.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta il secondo motivo, dichiara assorbito il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Siracusa in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 30 novembre 2020