Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27170 del 28/12/2016


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Cassazione civile, sez. III, 28/12/2016, (ud. 27/10/2016, dep.28/12/2016),  n. 27170

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11701/2014 proposto da:

CENTRO ESTETICO LA PERLA DI E.G. E C SAS, in persona

del socio accomandatario e legale rappresentante p.t.

E.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NAZIONALE, 243, presso

lo studio dell’avvocato BARBARA MONTANARI, rappresentata e difesa

dagli avvocati NICOLA RASCIO, ERNESTO PRATO, giusta procura a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

ENNETRE IMMOBILIARE SRL, in persona del legale rappresentante pro

tempore Sig.ra M.L., elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA PASUBIO 2, presso lo studio dell’avvocato MARCO MERLINI, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati ANNA MARIA

SARTORETTO, SEBASTIANO SARTORETTO, giusta procura a margine del

controricorso;

– controricorrente –

e contro

B.M.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2957/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 10/12/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/10/2016 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato BARBARA MONTANARI per delega non scritta;

udito l’Avvocato MARCO MERLINI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Centro Estetico La Perla di E.G. e C. s.a.s., conduttrice di locali ad uso commerciale siti al secondo piano di un edificio posto in (OMISSIS), esercitò il riscatto ex artt. 38 e 39 1. n. 392/78, deducendo che l’immobile era stato ceduto alla Ennetre Immobiliare s.r.l. di N.M. e Figli in violazione del diritto di prelazione ad essa spettante.

A tal fine convenne in giudizio l’anzidetta Ennetre, che resistette alla domanda (evidenziando – fra l’altro – che si era trattato di una vendita in blocco) e, comunque, chiamò in causa, per l’eventuale manleva, la venditrice B.M., che si associò alle difese della chiamante contestando tuttavia la richiesta di risarcimento danni formulata nei suoi confronti.

Il Tribunale accolse la domanda di riscatto, dichiarando trasferita all’attrice l’unità immobiliare oggetto della locazione; rigettò, invece, la domanda di risarcimento danni svolta dalla convenuta nei confronti della terza chiamata.

In riforma di tale sentenza, la Corte di Appello di Venezia ha rigettato la domanda di riscatto, ritenendo che la vendita dovesse essere considerata “in blocco” e che pertanto alla conduttrice non spettasse la prelazione.

Ricorre per cassazione la società Centro Estetico la Perla di E.G. s.r.l., affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo di controricorso, la sola Ennetre Immobiliare s.r.l..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Premesso che il diritto di prelazione e quello – succedaneo – di riscatto non competono al conduttore nell’ipotesi in cui l’immobile alienato abbia una individualità propria diversa da quella della singola unità locata (c.d. vendita in blocco), mentre sussistono in ipotesi di vendita di più unità non strutturalmente omogenee nè funzionalmente coordinate (c.d. vendita cumulativa), la Corte ha affermato – in termini generali – che la qualificazione della natura della alienazione (se “in blocco” o “cumulativa”) dovesse essere effettuata con riferimento ad elementi oggettivi, ma senza trascurare il profilo soggettivo (concernente la volontà e le intenzioni delle parti del negozio traslativo) ed ha ritenuto che, nel caso di specie, fosse risultato “provato che le varie unità compravendute erano strettamente omogenee e funzionalmente coordinate, sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo, così da costituire un’unità patrimoniale diversa dalle singole componenti”.

Ha osservato, in particolare, che l’oggetto della vendita era costituito dall’intero secondo piano di un palazzo storico, che costituiva originariamente un unico appartamento, da cui erano state successivamente “ricavate quattro unità commerciali, senza però far venir meno l’originaria unitarietà in quanto furono lasciate inalterate le ossature portanti e le suddivisioni furono fatte con pareti in cartongesso”; ha rilevato che gli accessi delle quattro unità non erano “del tutto autonomi” e che nella vendita erano stati ricompresi un corridoio (sul quale si aprivano gli accessi) e un ripostiglio comuni a tutte le quattro unità; ha concluso dunque che “in sostanza fu venduto l’intero secondo piano che… aveva una sua unità strutturale e funzionale”.

Ha evidenziato, inoltre come, “anche da un punto di vista soggettivo, la volontà delle parti fosse proprio quella di vendere (e, rispettivamente, acquistare) l’intero secondo piano come un unicum, in modo unitario”.

Ha concluso, pertanto, nel senso che fosse stata realizzata una vendita in blocco e che non potesse essere accolta la domanda di riscatto.

2. Il primo motivo (violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39) censura la Corte per avere “ritenuto che sarebbe sufficiente la considerazione soggettiva che le parti del contratto hanno inteso dare agli immobili compravenduti, pur in assenza di una oggettiva unità strutturale e funzionale”, con ciò ponendosi in contrasto con i criteri individuati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui non può comunque prescindersi dall’esistenza di elementi di natura oggettiva che evidenzino il collegamento strutturale e funzionale fra le porzioni trasferite.

3. Col secondo motivo (“omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti”), la ricorrente censura la Corte per avere disatteso elementi evidenziati dal c.t.u.- che, se valutati, l’avrebbero certamente condotta a ritenere che le unità immobiliari non erano collegate (strutturalmente e funzionalmente), “in modo da costituire una entità patrimoniale distinta e diversa dal bene oggetto della locazione”.

4. Il terzo motivo (che denuncia la violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 e artt. 1362 e 1363 c.c.) contesta che sussistessero elementi (“soggettivi”) che deponevano nel senso della considerazione unitaria del bene venduto da parte della venditrice e dell’acquirente ed evidenzia che quelli individuati dalla Corte erano di segno “esattamente contrario”.

5. Il ricorso – esaminati congiuntamente i tre motivi – dev’essere rigettato.

La Corte ha correttamente applicato i criteri individuati dalla giurisprudenza di legittimità che, senza escludere la possibile rilevanza di elementi di natura soggettiva, riconoscono un peso prevalente al dato oggettivo (cfr., per tutte, Cass. n. 23747/2008).

E’ proprio sulla base della valutazione di una serie di indici di natura oggettiva che il giudice di appello è pervenuto alla conclusione che l’unità compravenduta costituisse un’entità diversa dalla somma delle singole porzioni; le considerazioni di natura soggettiva – peraltro svolte anch’esse in riferimento a dati obiettivi – aggiungono elementi che, ancorchè non univoci e decisivi, completano la valutazione della Corte e non spostano l’accertamento sul piano della mera considerazione delle intenzioni dei contraenti.

Neppure ricorre il dedotto omesso esame di fatti decisivi, atteso che quelli indicati dalla ricorrente risultano tutt’altro che decisivi, ma sono soltanto funzionali ad un diverso apprezzamento di merito.

Quella compiuta dalla Corte di Appello costituisce dunque una valutazione che, senza incorrere in violazioni di norme di diritto o vizi motivazionali, esprime un apprezzamento di merito congruamente motivato e non censurabile in sede di legittimità.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza.

7. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, ricorrono le condizioni per l’applicazione del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 7.200,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 27 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 28 dicembre 2016

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