Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 27022 del 27/12/2016


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Cassazione civile, sez. III, 27/12/2016, (ud. 19/10/2016, dep.27/12/2016),  n. 27022

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – rel. Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29085/2014 proposto da:

S.R., considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa

dall’avvocato domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA

DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato

MASSIMO POSTIGLIONE, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 132/2014 della CORTE D’APPELLO di SALERNO,

depositata il 18/03/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/10/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;

udito l’Avvocato VINCENZO FIORILLO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso,

condanna alle spese e statuizione sul C.U..

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Con atto di citazione notificato il 18 settembre 2007 S.R. esponeva che con contratto del 22 dicembre 2004 aveva concesso in locazione, ad uso abitativo, con decorrenza 1 febbraio 2005, a L.V. e A.L. un appartamento di sua proprietà sito in (OMISSIS) e che i conduttori, avendo la locatrice eseguito lavori a lei non spettanti, tesi a garantire una migliore abitabilità dell’immobile, si erano obbligati a convertire l’impianto di riscaldamento centralizzato in autonomo, nel termine di sei mesi dalla sottoscrizione del contratto. Dato ciò, deducendo che l’obbligazione era rimasta inadempiuta e che l’inadempimento era previsto dall’art. 9 del contratto di locazione come causa di risoluzione del contratto, conveniva in giudizio i conduttori, chiedendo che l’adito Tribunale di Salerno dichiarasse la risoluzione e condannasse i convenuti al rilascio dell’immobile nonchè al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede; con vittoria di spese di lite.

Si costituivano i convenuti e, premesso di avere stipulato un contratto di locazione agevolato ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3, evidenziavano di avere corrisposto un canone mensile di Euro 600,00, superiore rispetto a quello previsto dall’accordo territoriale del Comune di Salerno del 4 agosto 1999 e svolgevano domanda riconvenzionale per ottenere la riduzione del canone nei limiti legali e la condanna della parte attrice alla restituzione degli importi a lei corrisposti in eccesso a titolo di canone di locazione, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Quanto alle pretese di controparte, eccepivano la nullità od, in subordine, l’annullabilità della clausola contrattuale dell’art. 9 e resistevano comunque alla domanda di risoluzione, eccependo altresì l’inadempimento della locatrice ai sensi dell’art. 1460 c.c..

Disposto il mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c. e svolta l’attività istruttoria, il Tribunale di Salerno rigettava la domanda dell’attrice e, in accoglimento della riconvenzionale, determinava in Euro 350,00 il canone mensile di locazione e condannava la S. a restituire ai conduttori la somma di Euro 4.049,10, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.

2.- Con la sentenza qui impugnata, pubblicata il 18 luglio 2014, la Corte di appello di Salerno ha rigettato il gravame proposto dalla S., confermando la qualificazione del contratto di locazione come contratto concordato ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 e la dichiarazione di nullità della clausola contrattuale di cui all’art. 9; ha altresì confermato la determinazione del canone, tenuto conto degli esiti della consulenza tecnica d’ufficio disposta in primo grado, respingendo perciò tutte le censure dell’appellante S.; ha condannato quest’ultima al pagamento delle spese del grado nei confronti degli appellati L. e A., con distrazione in favore del procuratore antistatario.

3.- La sentenza è impugnata da S.R. con tre motivi, illustrati da memoria.

L.V. e A.L. si difendono con controricorso e memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Col primo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 e art. 4 bis.

La ricorrente espone che le parti, nel redigere il contratto, non hanno utilizzato lo schema predisposto dalle organizzazioni di categoria della L. n. 431 del 1998, ex art. 4 bis, bensì uno schema libero, che conterrebbe clausole in tutto difformi da quelle dello schema legale. Sostiene che detta legge ha previsto per le locazioni ad uso abitativo (non transitorie) due distinte tipologie contrattuali, di modo che i contratti ordinari (contratti c.d. liberi) costituirebbero il genus, al cui interno i contratti c.d. concordati darebbero luogo ad una categoria speciale, caratterizzata da un canone non libero e da una durata contrattuale minima di tre anni più due di rinnovo, oltre che da notevolissimi vantaggi fiscali soprattutto per il locatore. Con la conseguenza, secondo la ricorrente, che, se un contratto non possa essere qualificato come concordato, dovrebbe essere qualificato come ordinario.

Assume, quindi, che gli elementi identificativi dei contratti concordati sarebbero dati non solo dalla durata e dal canone ma anche da tutte le ulteriori condizioni contrattuali stabilite inderogabilmente dagli accordi tra le associazioni di categoria, in quanto il legislatore avrebbe imposto che l’intero contenuto del contratto sia predeterminato da questi ultimi affinchè le parti si possano avvalere dei corrispondenti benefici fiscali.

Censura quindi la decisione, perchè i giudici hanno ritenuto che i contraenti, al fine di stipulare un contratto concordato, non sarebbero vincolati ai contratti – tipo definiti dalle associazioni di categoria, in quanto potrebbero pattuire – così come hanno pattuito nel caso di specie – delle clausole difformi da quelle contrattate in sede sindacale ovvero eliminarne alcune invece previste, senza perciò mutare la qualificazione del contratto ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3. Sostiene che invece il giudice non avrebbe alcuna possibilità di sindacare le clausole difformi attribuendo ad esse rilevanza ai fini della qualificazione del contratto, a seconda se siano più o meno incidenti sull’assetto precostituito di interessi; piuttosto, a detta della ricorrente, qualunque variazione da tale assetto farebbe venire meno la qualificazione di contratto c.d. concordato e si dovrebbe applicare la disciplina dei contratti c.d. liberi.

Poste a confronto le clausole del contratto-tipo applicabile nella specie e le clausole del contratto stipulato dalle

parti, la ricorrente svolge infine considerazioni volte a sostenere che lo scostamento di queste ultime dalle altre sarebbe “assai significativo” e che perciò avrebbe errato il giudice a non ritenere applicabile la disciplina ordinaria del contratto di locazione ad uso abitativo.

1.1.- Il motivo non merita di essere accolto.

La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, prevede due modelli di stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo: un modello ordinario, che rimette alla volontà delle parti la determinazione del canone, fissando però imperativamente la durata minima, con rinnovazione automatica alla prima scadenza, salva facoltà di diniego del rinnovo in casi tassativi; un modello alternativo, oggetto del presente ricorso. Quest’ultimo è disciplinato dell’art. 2, comma 3, “in alternativa” al modello ordinario disciplinato dal comma 1, ed è caratterizzato da una durata per legge non inferiore ai tre anni (con proroga biennale, di diritto, alla prima scadenza), nonchè dalla determinazione del valore del canone e dell’ulteriore contenuto negoziale in base a quanto stabilito “in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”. A fronte dei benefici riconosciuti al conduttore, quanto alla durata ed alla misura calmierata del canone, vi sono notevoli benefici fiscali previsti, soprattutto per il locatore, dalla stessa L. n. 431 del 1998, art. 8.

E’ quindi corretto l’assunto della ricorrente secondo cui i contratti di locazione ad uso abitativo, non transitorio, sono soltanto di due tipi, in modo che se un contratto non stipulato ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 e art. 4 bis, è soggetto alla disciplina ordinaria, quale risultante dalle altre disposizioni della stessa legge dettate per le locazioni abitative di natura non transitoria, nonchè dalle disposizioni residuali della L. 27 luglio 1978 n. 392 e del codice civile.

1.2.- Quanto agli elementi identificativi dei contratti c.d. concordati, indiscussa essendo la rilevanza attribuita alla regolamentazione normativa della durata ed alla misura del canone calcolata secondo parametri prefissati a livello nazionale, occorre delibare la rilevanza degli accordi tra le associazioni di categoria in merito alle “altre condizioni contrattuali”, che, per legge, ne sono oggetto.

In proposito, va ricordato che la L. 8 gennaio 2002, n. 2 (applicabile al caso di specie, in quanto il contratto di locazione de quo è stato stipulato il 22 dicembre 2004) ha modificato il comma 3, dell’art. 2, nonchè la L. n. 431 del 1998, art. 4, ed ha introdotto il già citato art. 4 bis. Dal combinato disposto di tali norme risulta delineata la seguente disciplina: per favorire la realizzazione degli accordi in sede locale, le organizzazioni di categoria concludono una “convenzione nazionale” che individua criteri generali “per la definizione dei canoni” nonchè “delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti”; questi criteri generali sono poi recepiti in apposito decreto ministeriale (che si sostituisce alla convenzione in caso di mancato accordo); la convenzione nazionale approva i “tipi di contratto” di cui all’art. 4 bis, comma 1; il tipo di contratto nazionale può indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, ai sensi dell’art. 4 bis, comma 2; in mancanza di accordi in sede locale, i tipi di contratto sono definiti dal decreto ministeriale. Il primo D.I. emanato dopo l’entrata in vigore della L. n. 2 del 2002 è il D.M. 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 della G.U. n. 85 dell’11 aprile 2003.

A seguito delle modifiche apportate dalla Legge del 2002, si è passati dai contratti-tipo in sede locale, previsti dall’impianto normativo originario della L. n. 431 del 1998, ad un tipo di contratto centralizzato per ciascuna tipologia contrattuale. La locazione per uso abitativo non transitorio costituisce una tipologia contrattuale (oltre quelle dei contratti di locazione transitoria e dei contratti di locazione per studenti universitari), cui è dedicato un apposito schema di contratto predisposto a livello nazionale (distinto a seconda che si tratti di proprietà individuale o di c.d. grande proprietà), contenente clausole da riprodurre nello schema del corrispondente contratto-tipo oggetto degli accordi in sede locale, fatte salve le “scelte alternative in relazione a specifici aspetti contrattuali”, che la stessa convenzione nazionale demanda agli accordi locali.

Il legislatore ha quindi delineato il rapporto tra il tipo di contratto, indicato nella convenzione nazionale (o nel decreto ministeriale sostitutivo di questa), ed il contratto-tipo, da adottarsi in sede locale, in modo che le clausole indicate come obbligatorie od inderogabili nel tipo di contratto centralizzato non possano mancare nè essere derogate dal contratto-tipo risultante dall’accordo in sede locale.

1.3.-. Nel D.I. è altresì previsto che i contratti di locazione per uso abitativo non transitorio debbano essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto di cui al modello allegato al decreto, in modo che sembrerebbe sancita una sorta di inderogabilità assoluta non solo delle condizioni contrattuali attinenti a durata ed a canone, ma anche di tutte le altre, quanto meno di quelle definite in ambito nazionale.

Per contro, va evidenziato che la L. n. 431 del 1998, contiene soltanto una norma che regola espressamente in termini di inderogabilità il rapporto tra il contratto-tipo risultante dall’accordo territoriale tra le associazioni di categoria (che, a sua volta, è modellato sul tipo di contratto centralizzato) ed il contratto individuale: si tratta dell’art. 13, comma 4, che sanziona con la nullità “ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per gli immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale” (nel testo applicabile ratione temporis – cui è da intendersi fatto anche ogni altro riferimento- che è quello vigente prima della sostituzione effettuata dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 59, a decorrere dal 1 gennaio 2016).

Parimenti inderogabile è la disciplina sulla durata, ma, per questa, la determinazione è data dalla legge e non dagli accordi territoriali ed, infatti, la sanzione di nullità di cui al terzo comma dell’art. 13 rimanda “ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”.

In merito alle “altre condizioni contrattuali” (id est, quelle che non riguardano canone e durata), l’art. 2, comma 3, si limita a rinviare a quanto stabilito negli appositi accordi definiti in sede locale, “sulla base” dei quali va stipulato il contratto di locazione individuale.

Questo assetto normativo comporta che il rapporto tra il contratto individuale ed il contratto-tipo non si atteggi in termini di derogabilità/inderogabilità di quest’ultimo da parte dei singoli contraenti.

Si tratta piuttosto, come pure evidenziato dalla ricorrente e ritenuto dal giudice a quo, di una questione di qualificazione del contratto individuale.

Poichè non vi sono altri limiti all’autonomia privata, se non quelli posti dall’art. 13, le parti sono libere di definire il proprio assetto di interessi in termini del tutto conformi al contratto-tipo, ovvero di discostarsene.

Tuttavia, non è coerente con l’assetto normativo di cui sopra nemmeno l’interpretazione sostenuta dai resistenti, secondo cui il contratto c.d. concordato sarebbe connotato esclusivamente dalla disciplina imposta ai contraenti quanto a canone e durata, mentre le parti sarebbero libere di modificare tutte le altre condizioni contrattuali definite negli accordi territoriali delle associazioni di categoria, continuando a beneficiare dei vantaggi fiscali assicurati dal contratto agevolato. Se questa fosse stata l’intenzione del legislatore, sarebbe stato sufficiente prevedere accordi nazionali e locali soltanto per la determinazione del canone, mentre il legislatore del 1998, prima, e quello del 2002, poi, ha voluto superare la previgente disciplina vincolistica, basata sull’effetto calmierante dell’equo canone, valorizzando l’esperienza della contrattazione, non solo assistita (come era stato per la L. 8 agosto 1992, n. 359, c.d. dei “patti in deroga”), ma anche condotta, in ambito nazionale e locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia ed organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Pertanto, pur potendo le parti discostarsi dalle “altre condizioni contrattuali” previste nello schema contrattuale concordato, gli effetti dei contratti individuali vanno differenziati secondo quanto appresso:

– qualora le parti regolino le reciproche obbligazioni in modo tale che il contratto non appaia più sussumibile nello schema del contratto c.d. concordato, in quanto viene alterato l’assetto degli interessi da questo complessivamente definito, la conseguenza è che il contratto deve essere disciplinato come contratto ordinario, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 1; in tale eventualità non potranno le parti, ed in specie il locatore, godere delle agevolazioni fiscali cui è funzionale la stipulazione dei contratti c.d. concordati, pur quando abbiano formalmente adottato la denominazione di contratto agevolato e richiamato la norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3;

– qualora, invece, le parti, utilizzando questa denominazione e richiamando questa norma, nonchè lo schema del contratto c.d. concordato adottato in ambito territoriale, se ne discostino in parte, regolando diversamente soltanto obbligazioni accessorie o aspetti marginali delle obbligazioni principali, sì da non alterare l’assetto degli interessi quale precostituito nel contratto-tipo, il contratto individuale

riconducibile alla disciplina “vincolistica” dell’art. 2, comma 3, quanto a durata ed a canone, con le correlate previsioni di nullità della L. n. 431 del 1998, art. 13, ma anche con i correlati benefici fiscali dell’art. 8 della stessa Legge.

Non appare perciò conforme a diritto nemmeno la conclusione cui giunge la ricorrente secondo cui le parti, per ottenere le agevolazioni fiscali, quanto al locatore, ed i benefici della disciplina della durata e del canone, quanto al conduttore, non potrebbero discostarsi, in alcun modo, dal tipo di contratto risultante dall’accordo delle organizzazioni rappresentative operante in sede locale, tanto da dover adottare necessariamente anche il modello predisposto in ambito nazionale, e quindi in ambito locale.

In conclusione, va affermato che va qualificato come contratto agevolato ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3, un contratto di locazione ad uso abitativo non transitorio che rispetti il tipo di contratto di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 4 bis e l’accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative, sia quanto a canone e durata, che quanto ad ogni altra condizione contrattuale. La qualificazione di contratto c.d. concordato e la correlata applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino, in tutto o in parte, le altre condizioni contrattuali, in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato. In tale eventualità, ferme restando le clausole convenute, il contratto non sarà riconducibile all’art. 2 cit., comma 3 e rientrerà nello stesso art. 2, comma 1, con applicazione della disciplina del contratto ordinario ed esclusione delle agevolazioni fiscali.

1.4.- Quanto al mancato inserimento nel contratto individuale di determinate clausole del contratto-tipo ovvero quanto all’inserimento nel primo di clausole difformi o non presenti nel contratto-tipo, diverse dalle clausole concernenti la durata e la misura del canone, la questione è mal posta dalle parti, in termini di nullità o validità di esse.

Dati i principi di cui sopra, le clausole difformi dallo schema del tipo di contratto continuano a regolare l’assetto di interessi delle parti. Ove questo, malgrado siffatta difformità, sia riconducibile al modello concordato, si applicherà la disciplina risultante dalla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 e art. 13, commi 3 e 4, ma il locatore si avvantaggerà dei benefici fiscali; ove il contratto individuale, a causa della difformità dal contratto-tipo, ne modifichi significativamente l’assetto di interessi, si applicherà la disciplina del contratto ordinario, ma il locatore non si avvantaggerà dei benefici fiscali.

Ciò che evidentemente non è consentito alla parte locatrice è di godere di questi ultimi, pretendendo poi di ricondurre al modello ordinario un contratto stipulato come concordato, per evitare la sanzione della nullità dell’art. 13, comma 4.

1.5.- L’attività di qualificazione del contratto individuale, al fine della sua sussunzione o meno nel modello alternativo di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3, è riservata al giudice di merito.

Giova precisare che, mentre non è imposta alle parti l’utilizzazione del modello grafico del tipo di contratto adottato in sede nazionale e/o locale, questo è tuttavia un dato dirimente ai fini della qualificazione: pertanto, non è dato discutere di disciplina applicabile – che non può essere altra che quella risultante dalla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3, art. 4, 4 bis, 8 e 13 – ogniqualvolta il modello utilizzato sia quello allegato al decreto interministeriale, così come recepito nell’accordo locale applicabile al caso di specie.

Rilevante, ma non altrettanto decisivo, ai fini della qualificazione del contratto come concordato e dell’applicazione della disciplina ivi prevista, è il richiamo che le parti abbiano espressamente fatto, in premessa od in relazione ad una più clausole contrattuali, alle norme predette della L. n. 431 del 1998, al decreto ministeriale di recepimento della convenzione nazionale e/o all’accordo territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Poichè, peraltro, come notano i resistenti, il confronto non va fatto tra le “clausole” dei contratti, ma tra “le condizioni contrattuali”, o gli ” specifici aspetti contrattuali” (secondo la terminologia adoperata dal legislatore rispettivamente nella L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 e art. 4 bis, comma 2), decisivo è il contenuto del contratto individuale, vale a dire l’assetto degli interessi di ciascuna delle parti e tra le parti, quale risultante dal confronto tra contratto individuale e contratto-tipo. Allora, si deve concludere nel senso che vanno tenute ferme le previsioni del contratto-tipo che riguardano le obbligazioni principali di locatore e conduttore (soprattutto quando siano riproduttive di previsioni del tipo contrattuale centralizzato, indicate dal D.M. come non derogabili con scelte alternative in sede locale), mentre non compromettono la possibilità di qualificare il contratto come concordato o agevolato soltanto le modificazioni o le omissioni nel contratto individuale di corrispondenti previsioni del contratto-tipo che concernono obbligazioni accessorie ovvero aspetti marginali delle obbligazioni principali.

2.- La Corte di appello di Salerno, in diritto, si è attenuta ai principi sopra enunciati. Ha perciò ritenuto di dover procedere alla verifica della riconducibilità, in concreto, del contratto individuale al contratto-tipo.

Quindi, ha valorizzato il richiamo fatto dalle parti alla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3; ha reputato significativa la regolamentazione di canone e durata secondo quanto previsto da questa norma, mediante richiamo (pure espressamente contenuto nel contratto) dell’Accordo territoriale tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini depositato presso il Comune di Salerno; ha escluso che potesse rilevare il dato formale del mancato utilizzo del relativo modello; è passata ad esaminare, clausola per clausola, “la regolamentazione negoziale stabilita dalle parti” (come si legge in sentenza), mediante raffronto con quella di cui al citato Accordo territoriale.

In proposito, ha ritenuto che le modifiche apportate ad alcune clausole del contratto-tipo riguardassero aspetti del tutto marginali; che alcune clausole del contratto-tipo non riprodotte nel contratto individuale non fossero significative rispetto al “complessivo assetto negoziale”; che altre clausole non riprodotte fossero state implicitamente richiamate dalle parti mediante rinvio alla disciplina legale (in quanto per queste clausole il contratto-tipo era sostanzialmente modellato su quest’ultima); che, infine, non rilevasse il mancato riconoscimento nel contratto individuale del diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita o di nuova locazione, poichè il contratto-tipo lo rimette alla volontà delle parti.

2.1.- Data questa motivazione, la ricorrente avrebbe dovuto censurare l’attività di qualificazione e di interpretazione del contratto di locazione stipulato tra le parti in riferimento al tipo di contratto concordato in sede locale.

Questa censura non trova riscontro nella rubrica del primo motivo, che non fa alcuna menzione delle norme degli artt. 1362 c.c. e segg.; nè delle norme della disciplina delle locazioni, che sarebbero state violate dal giudice del merito nel ritenere marginali o non significativi, per la connotazione del contratto come concordato, determinate obbligazioni dei contraenti; nè infine dei fatti (o delle clausole del contratto) oggetto di discussione tra le parti dei quali il giudice del merito avrebbe omesso l’esame (rilevante eventualmente ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – nemmeno invocato peraltro dalla ricorrente).

L’illustrazione del motivo, poi, è volta in gran parte a sostenere l’interpretazione data dalla ricorrente alla L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 3 ed art. 4 bis (uniche norme delle quali è denunciata violazione), nel senso che qualsivoglia divergenza, anche minima, del contratto individuale dal contratto-tipo ne comporterebbe l’assoggettabilità alla disciplina dei contratti ordinari, di modo che non vi sarebbe alcuno spazio per una differente qualificazione in capo al giudice del merito.

Atteso il principio di diritto sopra enunciato, il motivo, per questa parte – corrispondente alla rubrica- è infondato.

2.2.- Esso invece inammissibile laddove passa poi a trattare (dalla pagina 20 in poi) della qualificazione data al contratto individuale dalla Corte di merito.

L’inammissibilità è dovuta:

sia alla mancata corrispondenza con la rubrica, di cui si è già detto, con conseguente violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 4, laddove prescrive come obbligatoria, a pena di inammissibilità, l’indicazione dei motivi e delle norme di diritto su cui i motivi sono fondati;

– sia al fatto che l’illustrazione è per lo più limitata ad un confronto grafico fra i contenuti dei contratti contrapposti (quello concordato e quello individuale), cosicchè la ricorrente finisce per rimetterne a questa Corte la valutazione comparativa, laddove avrebbe dovuto evidenziare gli errori nei quali sarebbe incorso il giudice del merito nell’operare il confronto;

– sia al richiamo fatto dalla ricorrente alla premessa del contratto individuale e ad altre clausole, delle quali non vi è traccia nella motivazione della sentenza e rispetto alle quali, per un verso, non è chiarito che si tratti di premessa e di clausole fatte oggetto di discussione tra le parti nei gradi di merito (e specificamente sottoposte all’attenzione del giudice) e, per altro verso, non è denunciato il criterio ermeneutico che il giudice avrebbe violato nell’ometterne la considerazione, non essendo all’uopo sufficiente la mera affermazione della ricorrente secondo cui esse avrebbero dato luogo a “significative difformità” rispetto alla disciplina del contratto-tipo.

In conclusione, il primo motivo di ricorso va rigettato.

3.- Col secondo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 1418 c.c., dell’art. 1419 c.c., della L. n. 431 del 1998, art. 13, dell’art. 2697 c.c., degli artt. 1362 c.c. e segg..

La ricorrente censura entrambe le argomentazioni con le quali la Corte di appello ha rigettato il motivo di gravame avverso la dichiarazione di nullità della clausola dell’art. 9 del contratto di locazione, vale a dire: a) la clausola sarebbe nulla perchè l’obbligo del conduttore di effettuare la modifica dell’impianto di riscaldamento non troverebbe rispondenza in una controprestazione del locatore; b) la clausola sarebbe nulla perchè con l’obbligo imposto in capo al conduttore si verificherebbe sia pure indirettamente un aumento del canone di locazione oltre i limiti di quello legale.

Quanto all’argomentazione sub a), la ricorrente critica l’interpretazione che la Corte salernitana ha dato all’espressione contrattuale “lavori a lei non spettanti e tesi essenzialmente ad una migliore abitazione dell’appartamento”, come lavori tesi a garantire un buono stato di manutenzione dell’immobile, vale a dire un’obbligazione già inclusa nelle obbligazioni incombenti sul locatore, sicchè la locatrice non avrebbe potuto pretendere, come controprestazione, l’impegno dei conduttori di modificare l’impianto di riscaldamento.

Quanto all’argomentazione sub b), la ricorrente torna a ribadire la natura ordinaria del contratto di locazione e quindi la libera determinabilità del canone, con conseguente impossibilità di applicare la L. n. 431 del 1998, art. 13.

3.1.- Per quest’ultimo profilo il motivo è infondato, atteso quanto detto trattando del primo motivo.

Una volta qualificato il contratto come rientrante nella previsione di cui dell’art. 2, comma 3, ne discende la nullità di “ogni pattuizione” volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello c.d. concordato. Tale è il patto con cui si preveda l’assunzione di un obbligo di fare, che importa per il conduttore un esborso economico aggiuntivo rispetto al pagamento del canone, qualora a questo non corrisponda una controprestazione del locatore aggiuntiva e diversa rispetto a quelle oggetto delle obbligazioni principali del locatore ex art. 1575 c.c..

3.2.- Il motivo è, invece, inammissibile per la parte in cui censura l’interpretazione che il giudice di merito ha dato alla clausola contrattuale su riportata, come impositiva di un’obbligazione dei conduttori non sinallagmatica rispetto ad altra obbligazione della locatrice e priva perciò di ragione giustificativa.

Non risponde al vero che, come sostiene la ricorrente, il giudice abbia dato un’interpretazione della clausola che prescinde dal suo tenore letterale, quindi in violazione dell’art. 1362 c.c.: l’interpretazione data dal giudice è del tutto compatibile con la lettera della clausola contrattuale. Piuttosto, si ha che la ricorrente intende attribuire a quest’ultima un significato diverso da quello attribuito dal giudice di merito, basandosi su una propria, inammissibile, diversa lettura del testo contrattuale.

Corretta in diritto è altresì la conseguenza che il giudice ha tratto da detta interpretazione, nel senso che – non essendo stati specificati in contratto i lavori che la locatrice avrebbe compiuto in aggiunta a quelli necessari e sufficienti per adempiere all’obbligo dell’art. 1575 c.c. – sarebbe stato suo onere fornirne allegazione e dimostrazione in giudizio (cioè, come si legge in sentenza, dare “puntuale indicazione delle specifiche categorie di intervento realizzate”). Questo criterio di riparto dell’onere della prova non viola, anzi rispetta, il disposto dell’art. 2697 c.c.. Contrariamente a quanto si assume in ricorso, non spettava al conduttore fornire la prova contraria, ma alla locatrice fornire la prova dei fatti costitutivi della sua domanda di risoluzione, che, quale attrice, aveva basato appunto sulla clausola contrattuale dell’art. 9. E presupposto per l’operatività di questa, come azionata dalla locatrice, è proprio il compimento da parte di quest’ultima di lavori non riconducibili all’obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Il secondo motivo di ricorso va perciò rigettato.

4.- Col terzo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 2697 c.c. ed, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, violazione degli artt. 167, 426 e 112 c.p.c..

La ricorrente torna a proporre la doglianza già oggetto di uno dei motivi di gravame, secondo cui i conduttori non avrebbero allegato i fatti costitutivi della loro domanda riconvenzionale, cioè gli elementi caratterizzanti l’immobile (superficie, piano, caratteristiche del condominio) dai quali si sarebbe dovuto desumere l’eccesso del canone pattuito rispetto a quello legale stabilito in sede di accordi territoriali per i contratti concordati. Deduce quindi che a questa carenza di allegazione non si sarebbe potuto sopperire mediante il ricorso alla consulenza tecnica d’ufficio, come invece hanno fatto i giudici di merito.

4.1. – Il motivo è infondato.

La domanda riconvenzionale dei conduttori è stata adeguatamente formulata quanto a causa petendi ed a petitum. Fatto costitutivo della domanda di restituzione di indebito, quale è quella che ha ad oggetto i canoni corrisposti in eccesso in violazione della normativa vincolistica (cfr., da ultimo, Cass. ord. n. 13424/15), è infatti l’avvenuta corresponsione di somme non dovute, quantificate nel loro importo, mediante richiamo dei criteri di determinazione del canone annuale, con indicazione specifica della normativa ritenuta applicabile. E’ completa dei fatti costitutivi la domanda con cui il conduttore, agendo in giudizio per la restituzione di canoni corrisposti in eccesso in forza di pattuizione nulla ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 4, primo inciso, alleghi che sia stato contrattualmente attribuito al locatore un canone superiore a quello massimo definito con applicazione dei criteri indicati dagli accordi in sede locale, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alla medesima tipologia, e rinvii genericamente alle caratteristiche ed alla tipologia dell’unità abitativa oggetto del contratto. Poichè gli elementi da prendere in considerazione per la definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione per ogni area ed eventuale zona del territorio comunale, sono individuati sia dalla convenzione nazionale che dagli accordi definiti in sede locale (così come nella vigenza della L. n. 392 del 1978, gli elementi che concorrevano alla determinazione dell’equo canone erano predeterminati dal legislatore, tanto che all’accertamento fatto dalle parti, a norma dell’art. 12 di quella legge, si riconosceva valore di atto ricognitivo e non negoziale: cfr. Cass. n. 7/1998 e n. 9489/07), la loro acquisizione in concreto è possibile in corso di causa, mediante ricorso alla consulenza tecnica d’ufficio c.d. percipiente, senza che risulti alcuna violazione del contraddittorio e del diritto di difesa, essendo l’immobile di riferimento noto ad entrambe le parti.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

La novità della questione di diritto posta dal primo motivo, a carattere pregiudiziale (condizionando il suo rigetto anche la decisione sui motivi secondo e terzo), è giusto motivo di compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 19 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 27 dicembre 2016

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