Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2685 del 06/02/2014

Civile Ord. Sez. 6 Num. 2685 Anno 2014
Presidente: FINOCCHIARO MARIO
Relatore: AMENDOLA ADELAIDE

ORDINANZA
sul ricorso 25014-2011 proposto da:
AEDIFICA SNC DI L. MARRAS E L. TANZI 04394861001 in
persona del socio amministratore, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA ELEONORA D’ARBOREA 30, presso lo studio dell’avvocato
CARTONI BERNARDO, che la rappresenta e difende, giusta procura
ad litem in calce al ricorso;
– ricorrente contro
CONDOMINIO DI VIA VESUVIO N. 4 IN ROMA in persona
dell’amministratore pro-tempore

“Amministrazione Immobili

Miradanti Sas di Savi Maria Luisa legale rappresentante, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 28, presso lo studio
degli avvocati FANTOZZI GIAMPAOLO, GIANFILIPPO ELTI DI

Data pubblicazione: 06/02/2014

RODEANO, MARIA ELTI DI RODEANO, giusta delega a margine
del controricorso;
–

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1833/2010 della CORTE D’APPELLO di

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
04/12/2013 dal Consigliere Relatore Dott. ADELAIDE
AMENDOLA;
udito per il controricorrente l’Avvocato Gianfilippo Elti di Rodeano
che si riporta agli scritti.
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. IGNAZIO
PATRONE che si riporta alla relazione scritta.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA
DECISIONE
È stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente
comunicata al P.G. e notificata ai difensori delle parti.
“Il relatore, cons. Adelaide Amendola
esaminati gli atti,
osserva:

1. Il Condominio di via Vesuvio n. 4, Roma, premesso di essere
proprietario di un appartamento condotto in locazione a uso
commerciale da Aedifica s.n.c. di L. Marras ed L. Tanzi, la quale si era
peraltro resa morosa nel pagamento dei canoni, intimò alla conduttrice
sfratto per morosità, contestualmente citandola per la convalida.
In assenza dell’intimata, il Tribunale di Roma, con provvedimento del
24 luglio 2007, convalidò lo sfratto.
Avverso l’ordinanza, Aedifica s.n.c. propose opposizione, ex art. 668
cod. proc. civ., eccependo la nullità della notifica dell’intimazione e
Ric. 2011 n. 25014 sez. M3 – ud. 04-12-2013
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ROMA del 21.4.2010, depositata il 20/10/2010;

chiedendo la revoca dell’ordinanza, con contestuale concessione di un
termine di grazia per il pagamento degli arretrati.
Il Condominio, costituitosi, ribadì la validità della notifica chiedendo,”
in via gradata riconvenzionale” di “dichiarare risolto il contratto (…)
per grave inadempimento del conduttore, con condanna dello stesso al

2. Con sentenza del 19 novembre 2008 il giudice adito dichiarò
inammissibili e l’opposizione e le riconvenzionali del Condominio
Vesuvio n. 4.
Proposto gravame da Aedifica s.n.c., la Corte d’appello di Roma, in
data 20 ottobre 2010, ha dichiarato ammissibile l’opposizione e nulla
l’ordinanza di convalida; ha dichiarato risolto il contratto di locazione
per inadempimento di Aedifica s.n.c., condannandola per l’effetto al
rilascio dell’immobile.
Avverso detta pronuncia ricorre per cassazione Aedifica s.n.c. di L.
Marras ed L. Tanzi, sulla base di un solo, articolato motivo.
Resiste con controricorso il Condominio di via Vesuvio, n. 4.
3. Il ricorso è soggetto, in ragione della data della sentenza impugnata,
successiva al 4 luglio 2009, alla disciplina dettata dall’art. 360 bis,
inserito dall’art. 47, comma 1, lett. a) della legge 18 giugno 2009, n. 69.
Esso può pertanto essere trattato in camera di consiglio, in
applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ. per esservi
accolto.
Queste le ragioni.
4. Nell’unico motivo di ricorso l’impugnante lamenta violazione degli
artt. 2909 cod. civ., 324 e 418 cod. proc. civ., nonché omessa
motivazione su un punto decisivo della controversia.
Evidenzia l’esponente che il giudice di prime cure aveva dichiarato
inammissibili le riconvenzionali spiegate dal Condominio, non essendo
Ric. 2011 n. 25014 sez. M3 – ud. 04-12-2013
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rilascio”.

stato chiesto il diffèrimento dell’udienza di discussione, adempimento, questo,
prescritto a pena di decadenza dall’art. 418 cod. proc. civ. Rileva quindi che tale
capo della sentenza non era stato impugnato dal locatore, né in via
principale, né in via incidentale condizionata, di talché sullo stesso si
era ormai formato il giudicato.

del disposto dell’art. 418 cod. proc. civ., pacifico essendo che il
Condominio non aveva mai chiesto il differimento dell’udienza di
discussione, adempimento previsto, a pena di decadenza, dalla norma
richiamata.
Lamenta infine l’impugnante che il decidente abbia del tutto omesso di
esplicitare le ragioni che lo avevano indotto a riformare la pronuncia
del giudice di prime cure.

5. A giudizio del relatore le critiche sono fondate nei sensi che si
vanno qui di seguito ad esplicitare.
L’azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
dell’obbligazione di pagamento del canone è sempre la stessa, sia che
venga introdotta con le forme speciali del procedimento per convalida
di sfratto, sia che venga introdotta con quelle ordinarie (confr. Cass.
civ. 28 marzo 2008, n. 8071; Cass. civ. 14 gennaio 2005, n. 676),
trattandosi di percorsi processuali diversi — l’uno sommario, l’altro a
cognizione piena — volti alla soddisfazione della medesima pretesa
sostanziale.
Non a caso lo speciale istituto della sanatoria della morosità del
conduttore, previsto e disciplinato dall’art. 55 della legge 27 luglio
1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti
ad uso di abitazione, è pacificamente applicabile sia nel procedimento
di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 cod. proc. civ., sia
allorché la domanda per conseguire la restituzione dell’immobile venga
Ric. 2011 n. 25014 sez. M3 – ud. 04-12-2013
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Aggiunge che, in ogni caso, la Corte territoriale aveva fatto malgoverno

proposta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del
contratto per inadempimento (confr. Corte cost. n. 3 del 1999; Cass.
civ. 24 febbraio 2000, n. 2087).
5. Ciò comporta che erroneamente la richiesta del Condominio di
declaratoria di risoluzione del contratto di locazione anche in caso di

qualificata domanda riconvenionale, laddove essa altro non era che una
richiesta di decisione a cognizione piena della medesima domanda già
introdotta con il rito sommario.
6. Tali rilievi non incidono tuttavia sulla sostanziale fondatezza delle
critiche svolte in ricorso. E invero, una volta che il Tribunale,
qualificata la richiesta del Condominio di pronuncia di sentenza di
risoluzione del contratto di locazione in un giudizio a cognizione
piena, domanda ticonvenzionale, l’aveva poi dichiarata inammissibile, la
relativa statuizione andava impugnata, conseguendone, altrimenti, il
suo passaggio in giudicato.
7. Sotto altro, concorrente profilo, va poi rilevato che, in ogni caso, la
Corte territoriale avrebbe dovuto esplicitare le ragioni per le quali non
condivideva il giudizio espresso dal primo giudice in punto di esistenza
di un ostacolo di carattere processuale all’esame della domanda di
risoluzione nonché i motivi per i quali riteneva tale domanda fondata,
di talché anche sotto questo riguardo le critiche colgono nel segno.
Ne deriva che, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata
dovrà essere cassata”.
Ritiene il collegio che le argomentazioni e le conclusioni della relazione
vadano ripensate.
E invero, proprio in ragione del fatto che l’azione di risoluzione del
contratto di locazione per inadempimento del conduttore non muta
natura giuridica in dipendenza delle modalità prescelte per azionarla,
Ric. 2011 n. 25014 sez. M3 – ud. 04-12-2013
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ritenuta nullità della notifica della intimazione di sfratto è stata

l’appellato Condominio non aveva alcun bisogno di impugnare — a
fronte di una pronuncia di prime cure che, dichiarando inammissibile
l’opposizione, aveva di fatto confermato il provvedimento di convalida
— l’anomala dichiarazione di inammissibilità della
ticonvenzionale.

domanda

A ben vedere, infatti, il locatore era comunque

appello incidentale, né l’onere di riproporre “le domande e le eccezioni
non accolte nella sentenza di primo grado”, ex art.346 cod. proc. civ.
In tale contesto il silenzio del decidente sulle ragioni della giuridica
irrilevanza della pronuncia di inammissibilità della

domanda

ticonvenzionale non vale a rendere viziata la decisione sull’unica pretesa
azionata, mentre le pur sintetiche deduzioni svolte in ordine al
protrarsi nel tempo dell’inadempimento del conduttore all’obbligo di
pagare il canone giustificano in maniera adeguata la scelta decisoria
adottata in dispositivo.
Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato.
Le peculiarità che hanno caratterizzato l’iter processuale della proposta
domanda di risoluzione inducono il collegio a compensare
integralmente tra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa integralmente tra le parti le spese
del giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 4 dicembre
2013.

pienamente vittorioso, di talché non aveva né l’onere di spiegare