Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 26809 del 25/11/2020

Cassazione civile sez. trib., 25/11/2020, (ud. 16/09/2020, dep. 25/11/2020), n.26809

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – rel. Consigliere –

Dott. BALSAMO Milena – Consigliere –

Dott. DELL’ORFANO Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7109-2014 proposto da:

M.R., elettivamente domiciliato in ROMA, CORSO DEL

RINASCIMENTO N. 19, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI GIRELLI,

che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

e contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– resistente –

avverso la sentenza n. 279/2013 della COMM. TRIB. REG. di ROMA,

depositata il 16/09/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

16/09/2020 dal Consigliere Dott. LIANA MARIA TERESA ZOSO;

lette le conclusioni scritte del pubblico ministero in persona del

sostituto procuratore generale Dott. TOMMASO BASILE che ha chiesto

il rigetto.

Fatto

RITENUTO

Che:

1. M.R. impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione con cui l’agenzia delle entrate aveva elevato da Euro 2.290.000,00 ad Euro 3.428.000,00, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, il valore del terreno edificabile compravenduto con atto del (OMISSIS). La commissione tributaria provinciale di Roma, in accoglimento parziale del ricorso della contribuente, dava atto che in sede di proposta di accertamento con adesione l’ufficio aveva rideterminato in Euro 2.824.000,00 il valore del terreno tenuto conto di aree destinate a parcheggio e di altre che avrebbero dovuto essere cedute al Comune e riduceva del 30% tale valore rideterminandolo in Euro 2.399.600,00. Proponevano appello principale la contribuente ed appello incidentale l’agenzia delle entrate, la quale ultima chiedeva che il valore da attribuire al terreno fosse quello di Euro 2.824.000,00 già determinato in sede di proposta di accertamento con adesione. La commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello principale ed accoglieva quello incidentale sul rilievo che il valore unitario di Euro 235,00/mq del terreno edificabile era stato equitativamente ridotto del 30% dalla CTP senza tener conto del fatto che l’agenzia del territorio, con relazione allegata all’avviso di liquidazione, aveva determinato il valore dell’area soggetta a tassazione in base al criterio di trasformazione e di profitto del futuro prodotto di fabbricazione residenziale. Trattavasi di terreno ricadente nell’ambito del PRG del Comune di Pomezia di grande superficie, ai margini dell’abitato, a monte della strada litoranea, non distante dal mare, con significativo indice di edificabilità per cui il valore ponderato medio di Euro 3.000,00/mq attribuito dall’ufficio alle erigende costruzioni residenziali appariva congruo ed adeguato.

1. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la contribuente affidato a nove motivi illustrati con memoria. L’agenzia delle entrate si è costituita in giudizio al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione ai sensi dell’art. 370 c.p.c., comma 1.

Il pubblico ministero ha depositato conclusioni scritte a norma dell’art. 380 bis. 1 c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO

Che:

1. Con i primi quattro motivi e con il nono motivo di ricorso la ricorrente censura sotto i profili dell’omesso esame di un fatto decisivo per il.giudizio, della nullità della sentenza e della violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1 nn. 3, 4 e 5, la sentenza impugnata per aver la CTR accolto l’appello incidentale dell’ufficio determinando il valore del terreno compravenduto in Euro 2.824.000,00 senza dare conto dei criteri sulla base dei quali agli erigendi fabbricati (considerati per la determinazione del valore di trasformazione) doveva attribuirsi il valore unitario di Euro 3000,00/mq laddove il valore stesso poteva variare a seconda della tipologia dell’immobile concretamente costruito. Inoltre la rideterminazione del prezzo di cessione da parte dell’agenzia delle entrate era errata poichè era avvenuta sulla base del valore medio OMI che era stato aumentato immotivatamente del 30%. Infine nella relazione estimativa dell’agenzia del territorio erano richiamati atti che non erano stati allegati alla relazione stessa e neppure prodotti in giudizio dall’ufficio nel corso del giudizio sicchè l’attività di rettifica erariale risultava basata esclusivamente sui valori OMI aumentati del 30%, laddove invece sarebbe stato onere dell’ufficio provare il fondamento della pretesa impositiva facendo riferimento ai criteri di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51.

2. Con il quinto, il sesto, il settimo e l’ottavo motivo la ricorrente censura sotto i profili dell’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e della violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, la sentenza impugnata per non aver la CTR tenuto conto del fatto che la determinazione in Euro 157,00/mq del valore di cessione dell’area oggetto di contestazione risultava del tutto in linea con quello (pari ad Euro 161,00/mq) definito in via di adesione con l’agenzia delle entrate in relazione alla cessione da parte della contribuente di un terreno avente le medesime caratteristiche urbanistiche rispetto a quello oggetto di rettifica.

3. I motivi 1, 2, 3, 4 e 9, da esaminarsi congiuntamente in quanto sottendono la medesima questione, sono fondati. Occorre premettere che questa Corte ha più volte chiarito che il riferimento alle stime effettuate sulla base dei valori OMI per aree edificabili site nel medesimo comune non è idoneo e sufficiente a certificare il valore dell’immobile, tenuto conto che tale valore può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nelló strumento urbanigtico nonchè lo statò delle opere di urbànizzazione (Cass. n. 20089 del 6.7.2017; Cass.18651/2016). Ed è stato altresì affermato che, nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, (legge comunitaria 2008), che ha modificato il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 ed il del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto (Cass. n. 2155 del 25/01/2019; Cass. n. 11439 del 11/05/2018; Cass. n. 9474 del 12/04/2017).

Nel caso che occupa CTR ha ritenuto di riformare la decisione di primo grado affermando la legittimità del valore rideterminato dall’ufficio in sede di accertamento con adesione fondato esclusivamente sui valori elaborati sulla base delle quotazioni dell’osservatorio sul mercato immobiliare laddove tali dati costituiscono mere presunzioni semplici inidonee a sorreggere da sole la pretesa impositiva, per il che la contribuente non era neppure onerata della prova contraria. Mette conto considerare che dall’avviso di rettifica e dall’allegata perizia dell’agenzia del territorio, che la contribuente ha trascritto nel ricorso in adempimento dell’onere dell’autosufficienza, emerge che il valore è stato determinato sulla base delle future erigende costruzioni adottando il valore unitario di Euro 3.000,00 per metro quadrato sulla base dei valori medi OMI incrementati del 30%, trattandosi di nuove costruzioni, con la conseguente attribuzione al terreno del valore di Euro 235,00/mq, tenuto conto dell’incidenza dell’area pari al 25% in considerazione dell’ubicazione, della grande consistenza e degli oneri di urbanizzazione. Dunque l’unico elemento sul quale è basata la stima dell’ufficio è il valore medio OMI riferito alle erigende abitazioni civili, valore cui è stato applicato l’incremento del 30% trattandosi di nuove ‘costruzioni. Peraltrb nella perizia dell’agenzia del territorio vengono menzionate altre stime (non già atti di compravendita) relative a terreni similari che non possono costituire elementi di raffronto perchè non attengono a contratti stipulati da privati nell’esercizio della loro autonomia ma a stime unilaterali compiute dall’ufficio sulla base di criteri neppure menzionati.

4. Gli altri motivi di ricorso rimangono assorbiti.

5. L’impugnata sentenza va dunque cassata in relazione ai motivi accolti. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, a norma dell’art. 384 c.p.c., comma 2, e il ricorso originario della contribuente va accolto. Le spese dell’intero giudizio si compensano in considerazione del consolidarsi dell’indirizzo giurisprudenziale in ordine alla valenza probatoria dei valori OMI in epoca successiva alla proposizione del ricorso.

P.Q.M.

La Corte accoglie i motivi 1, 2, 3, 4 e 9, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale, il 16 settembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 25 novembre 2020