Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 26802 del 29/11/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 26802 Anno 2013
Presidente: BERRUTI GIUSEPPE MARIA
Relatore: CARLUCCIO GIUSEPPA

SENTENZA

sul ricorso 8475-2008 proposto da:
BENELLI

GIORGIO

BNLGRG28E04G999V,

BENELLI

ALICE

BNLLCA22L48Z112U, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA

FLAMINIA

VECCHIA

691,

presso

lo

studio

dell’avvocato LEPPO GIANCARLO, rappresentati e difesi
dall’avvocato MARIANI ARNALDO giusta delega in atti;
– ricorrenti contro

FEDERICI

LUIGI

FDRLGU35C24D612S,

BONI

ANNA

BNONNA40L68D612P, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA CARLO POMA 2, presso lo studio dell’avvocato

1

Data pubblicazione: 29/11/2013

ORLANDO FABIO MASSIMO, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato USAI FRANCESCO giusta delega
in atti;
– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 497/2007 della CORTE D’APPELLO

2972/A/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 05/11/2013 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA
CARLUCCIO;
udito l’Avvocato FABIO MASSIMO ORLANDO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

2

di FIRENZE, depositata il 24/05/2007 R.G.N.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.Ai fini che ancora rilevano nel presente processo, in esito a domanda di
licenza per finita locazione di un immobile a uso abitativo avanzata da
Alice e Giorgio Benelli nei confronti dei conduttori Luigi Federici ed Anna
Boni, il Tribunale dichiarò cessata la materia del contendere quanto alla
scadenza del contratto e alla domanda di rilascio e, in accoglimento della
domanda riconvenzionale dei conduttori, ritenne la sottoposizione del

tale disciplina, condannò i locatori a restituire ai convenuti la somma di
euro 133.238,52, percepita in più per il periodo dal luglio 1994 al
dicembre del 2003 (data del rilascio), oltre accessori.
La Corte di appello di Firenze, in parziale accoglimento dell’impugnazione
dei locatori, diminuì a euro 130.716, 69 la somma da restituire ai
conduttori (sentenza del 24 maggio 2007).
2. Avverso la suddetta sentenza, i locatori ricorrono per cassazione con
ricorso affidato a quattro motivi.
Resistono con controricorso i conduttori.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo di ricorso si deduce insufficiente e contraddittoria
motivazione.
Si censura l’argomentazione della sentenza nella parte in cui, riprendendo
quanto sostenuto dal consulente tecnico, ha ritenuto l’appartamento
locato rientrante nella categoria A/1, quale appartamento di lusso (come
classificato dall’UTE, anche su richiesta dei locatori) e non nella categoria
A/9, prevista per gli immobili di interesse artistico e storico ed esclusa
dall’applicabilità della disciplina dell’equo canone, nonostante l’edificio
fosse stato oggetto di notifica ai sensi della legge n. 1089 del 1939. In
particolare, si ravvisa insufficienza e contraddittorietà della motivazione
nell’aver il giudice di merito riconosciuto il valore storico e artistico del
palazzo e i pregi dell’unità immobiliare di lusso, senza specificare in che
senso le caratteristiche di quest’ultima si differenzierebbero dalle
riconosciute caratteristiche artistiche dell’esterno dell’immobile.
1.1. Il motivo va rigettato
Nel confermare la valutazione del giudice di primo grado, la Corte di
merito, proprio in ragione della ristrutturazione integrale, che aveva
3

contratto alla disciplina dell’equo canone; determinati i canoni secondo

trasformato l’appartamento in una unità immobiliare di lusso, dotata di
moderni servizi, rientrante nella categoria A/1, sottoposta a equo canone,
ha ritenuto che fossero assenti nell’appartamento quelle caratteristiche
storico-architettoniche presenti, invece, nell’immobile.
Nell’effettuare una valutazione di merito delle caratteristiche del singolo
appartamento rispetto all’immobile di cui faceva parte, il giudice, con
argomentazione sintetica, ma immune da vizi logici, ha fatto corretta

legittimità, secondo cui la classificazione dell’intero edificio non
condiziona necessariamente la catalogazione dell’unità immobiliare e la
classificazione UTE non è vincolante per il giudice
Ed infatti, si è affermato che, ai fini della determinazione dell’equo
canone, ai sensi della legge n. 392 del 1978, i palazzi di interesse storico
od artistico vanno classati nella categoria A/9 solo se destinati ad
abitazione. Con specifico riferimento all’ipotesi di frazionamento di un
immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio
non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola
unità immobiliare che ne faccia parte, ben potendo il giudice disapplicando il classamento effettuato dall’U.T.E. ai sensi dell’art. 5 della
legge 20 marzo 1865, n. 2248, All. E – attribuire a tali unità una diversa
categoria catastale legittimante l’applicazione dell’equo canone, avuto
riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche. Peraltro il giudice di merito, cui è demandata
l’insindacabile valutazione di attribuire o meno ad un singolo immobile,
facente parte di un più ampio edificio dichiarato di interesse artistico e
storico, una tipologia diversa dalla categoria A/9, non può prescindere,
nel compiere tale valutazione, dal rilievo che anche una sola unità
immobiliare dell’intero edificio, nonostante le minori dimensioni, può in
concreto ripetere le caratteristiche architettonico – costruttive del tutto.
(Cass. 24 giugno 2003, n. 10013; Cass. 13 giugno 2013, n. 14867).
2.Con il secondo motivo, si deduce la violazione dell’art. 1419, secondo
comma cod. civ.
Con il quesito di diritto, che conclude il motivo, si chiede alla Corte se con
il venir meno della legislazione dell’equo canone per effetto della legge n.
491 del 1998, la pattuizione nella misura eccedente fatta nella vigenza
4

applicazione di principi affermati pacificamente nella giurisprudenza di

della prima legge acquisti efficacia nel momento dell’entrata in vigore
della nuova legge o se tale ripristino di efficacia decorra dalla prima data
di rinnovo contrattuale del rapporto locativo.
2.1. Il motivo non ha pregio.
La Corte di merito – posta la questione se la pattuizione del canone in
eccedenza rispetto alla vecchia legge, perciò nulla, divenga valida con
l’entrata in vigore della nuova legge rispetto ai contratti pendenti alla

che la nuova legge, caratterizzata dalla libera determinazione del canone,
non è idonea a sanare ex nunc la parziale illegittimità del canone
determinato in violazione della legge precedente. Ha specificato che il
contratto rinnovato tacitamente trova la sua fonte nell’originario
regolamento negoziale, come imperativamente integrato dalla legge, con
la conseguenza che l’inserzione automatica della clausola legale incide
sulla misura del canone del contratto rinnovato.
2.2. Per rigettare la censura, è sufficiente ribadire il principio, già
affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale «Nel caso
di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di
un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale
ultralegale rispetto a quello c.d. equo, da determinarsi ai sensi degli artt.
12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua
rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del
1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione
dell’art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o
precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di
pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da
considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14
della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista
dall’indicato art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere
dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a
verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta,
del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art.
1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente
pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega
i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione
5

data di entrata in vigore della stessa (30 dicembre 1998) – ha ritenuto

tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998.>> (Cass. 5
giugno 2009, n. 12996).
3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’art. 360 n. 5 cod. proc.
civ., censurando la sentenza per aver, in violazione del principio di
omogeneità

dei

parametri

nel

calcolo

dell’equo

canone,

contraddittoriamente calcolato tutti i parametri al 1974, rivalutandoli alla
data del 10 luglio 1994, data dell’inizio della locazione, e di aver calcolato

3.1. La corte di merito, nel confermare sul punto la sentenza di primo
grado, ha rilevato che il metodo, proposto dal ctu e condiviso dai
consulenti di parte, era corretto; atteso che l’immobile fu completamente
ristrutturato nel 1970, da considerarsi come anno di costruzione, ai sensi
dell’art. 20, c. 2 della legge del 1978, sul quale applicare il coefficiente di
degrado.
3.2. Il motivo è inammissibile.
A tal fine rileva la genericità dello stesso, unitamente alla mancanza di
una questi() facti in senso proprio, alludendo il motivo a contraddittorietà
rispetto a generiche regole stabilite dalla legge per il calcolo dei
coefficienti.
4. Con il quarto motivo, si deduce violazione dell’art. 360 n. 5 cod. proc.
civ. per carenza di motivazione, avendo la Corte di merito, al fine di
stabilire quanto i locatori dovevano restituire ai conduttori per
maggiorazione illegale del canone, ritenuto non contestato il pagamento
dell’importo complessivo di euro 248.026,77, nonostante tale importo
fosse stato contestato in giudizio.
4.1. Il motivo è inammissibile.
E’ violato l’art. 366, n. 6 cod. proc. civ. L’asserita contestazione da parte
di locatori dell’importo complessivamente versato dai conduttori resta,
oltre che generica e non quantitativamente determinata, del tutto priva di
riscontri nel testo del ricorso; non risultando riprodotte tali contestazioni,
per la parte di interesse, né indicati esattamente gli atti processuali che
le conterrebbero; né, tantomeno, è dedotta la riproposizione delle
contestazioni in appello. Conseguente è l’impossibilità per la Corte di
valutare la decisività della censura proposta.
5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

6

solo quello di vetustà al 1994.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, sulla base dei
parametri vigenti di cui al d.m. n. 140 del 2012.
P.Q. M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore
dei controricorrenti, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che
liquida in Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese

Così deciso in Roma, il 5 novembre 2013

Il consigliere estensore

generali ed agli accessori di legge.