Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 26780 del 29/11/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 26780 Anno 2013
Presidente: TRIFONE FRANCESCO
Relatore: CHIARINI MARIA MARGHERITA

SENTENZA

sul ricorso 3084-2008 proposto da:
SECURITY METAL S.R.L. 01424420931, in persona del
legale rappresentante pro tempore sig. RENZO VALLIN,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIODORO 19,
presso lo studio dell’avvocato JANARI LUIGI, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato DURAT
GIOVANNI BATTISTA giusta delega in atti;
– ricorrente contro

IMMOBILIARE ROSANNA DI PAGOTTO ANTONIO & C. S.A.S.
00073820938, in persona dei legali rappresentanti pro

Data pubblicazione: 29/11/2013

tempore, FRANCESCA e ROBERTA PAGOTTO, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA DI SANTA TERESA 23, presso lo
studio dell’avvocato PIETROSANTI FABRIZIO, che la
rappresenta e difende giusta delega in atti;
– controricorrente

–

di TRIESTE, depositata il 13/10/2007 R.G.N. 168/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 27/06/2013 dal Consigliere Dott. MARIA
MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. PASQUALE FIMIANI che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

2

avverso la sentenza n. 543/2007 della CORTE D’APPELLO

Svolgimento del processo

Il Tribunale di Pordenone, con sentenza pubblicata il 16
febbraio 2007, rigettava la domanda con la quale la società
Immobiliare Rosanna sas di Pagotto Antonio & C., che aveva
concesso in locazione ad uso diverso dall’abitazione alla

all’esito della risoluzione del rapporto e dopo che del bene
era avvenuto il rilascio, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ.
reclamava dalla società conduttrice e dalla società Lloyd /
Adriatico spa (che, in luogo del deposito cauzionale, aveva
prestato a tal fine fideiussione a favore della stessa
conduttrice) il risarcimento dei danni – euro 26.849,00- per
il deterioramento arrecato alla

res locata

e non dovuto al

normale suo uso, accertato dal C.T.P. nominato dallo stesso
Tribunale.
Il Tribunale riteneva che la società locatrice non avesse
dato la prova del fatto costitutivo della pretesa e che
l’ascrivibilità alla società conduttrice dei danni riscontrati
dal consulente tecnico d’ufficio era da escludere sulla scorta
della prova orale espletata.
Sul gravame della società soccombente, articolato in
unica censura, provvedeva la Corte d’appello di Trieste con la
sentenza depositata il 13 ottobre 2007 e quivi denunciata, la
quale, in riforma di quella del Tribunale, condannava la
società conduttrice a pagare, a titolo di danni ex art. 1590
cod. civ., la somma complessiva di euro 6.297, 56, oltre gli

3

società Security Metal srl un suo immobile in Fontanafredda,

interessi di legge dalla domanda e le spese del doppio grado
del giudizio.
I giudici dell’appello rilevavano che, in sede di
stipulazione del contratto, la società conduttrice aveva
dichiarato di avere visitato i locali oggetto della locazione

Consideravano che tale dichiarazione integrava a tutti
gli effetti la “descrizione”, cui si riferisce la norma
dell’art. 1590 cod. civ..
Ritenevano che detta descrizione costituiva confessione
stragiudiziale con il valore di prova legale, vincolante sia
nei confronti della parte, che l’aveva resa, sia per il
giudice, sicché la stessa conduttrice non avrebbe potuto
sostenere di avere ricevuto l’immobile nelle stesse condizioni
in cui l’aveva restituito ed aveva, perciò, l’obbligo di
ripristinare l’immobile nello stato di buona manutenzione,
salvo il degrado da addebitare a fatto della locatrice, come
il controsoffitto dello spogliatoio le cui condizioni erano
dovute alle infiltrazioni provenienti dalla copertura – la
cui manutenzione, straordinaria, spettava alla locatrice – e
la pavimentazione, non eseguita a regola d’ arte all’ origine,
sì che gli avvallamenti già presenti si erano aggravati, ma
non oltre l’ uso normale del bene (capannone industriale).
Pertanto la conduttrice doveva esser condannata soltanto
al risarcimento per il danneggiamento di alcune colonne di
calcestruzzo, dei sanitari, per la mancanza delle manichette

4

e di averli trovati esenti da vizi ed in buono stato locativo.

di alcuni idranti, per la rottura di 6 vetri retinati, per un
totale di euro 6.297,56.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la
società Security Metal srl, che ha affidato l’impugnazione,
illustrata anche con memoria, ad un unico mezzo.

C. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione

Con l’unico motivo di ricorso – deducendo la violazione e
la falsa applicazione di legge con riferimento agli art. 1590, //
2735 e 2733 cod. civ. nonché l’omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio attinente il valore di atto
confessorio della dichiarazione inserita nel contratto di
locazione, con travisamento dei fatti – la società ricorrente
lamenta che il giudice del merito non avrebbe potuto assegnare
qualificazione e valenza confessoria alla dichiarazione
secondo cui i locali concessi in locazione erano esenti da
vizi ed in buono stato locativo,

mancando l’ animus

confitenti in quanto mera dichiarazione di stile nei contratti
di locazione, volta ad esonerare il locatore da responsabilità
per difetto, revoca diniego di autorizzazioni o concessioni,
e contenente un giudizio tecnico – giuridico.
Assume, di conseguenza, che il giudice avrebbe dovuto
valutare le prove assunte.

5

La società Immobiliare Rosanna snc di Pagotto Antonio &

Sostiene che la corretta valutazione della prova orale
avrebbe dovuto fare emergere che la c.d. descrizione dello
stato dell’immobile costituiva semplice clausola di stile e
che, contrariamente ad essa, la condizione di degrado della
res locata preesisteva alla stipulazione del contratto.

avere eseguito alcuni interventi per le perdite derivanti
dalla copertura del tetto e dagli scarichi pluviali ed i
testi Berton e Barel avevano attestato la preesistenza di
buche e avvallamenti sul pavimento, le cui piastrelle erano
anche in parte rotte.
La censura, rispetto alla quale il formulato quesito di
diritto appare ai limiti dell’ammissibilità, non è fondata.
Alla c.d. “descrizione” dell’immobile locato effettuata
in contratto (art. 1590, secondo comma, cod. civ.), alla quale
pure autorevole dottrina assegna la qualificazione di
reciproca confessione tra le parti circa il suo contenuto
ricognitivo, non può che essere attribuito valore probatorio
preminente, dato che lo scopo di essa è quello di
precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla
quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio
per consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di
fissare la portata esatta del dovere di diligenza, che deve
osservare nell’uso del bene locato, e per evitare, all’esito
della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al

6

Infatti in particolare il teste Canal aveva dichiarato di

contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal
conduttore stesso.
Detta ratio decidendi è stata quella proprio adottata dal
giudice d’appello, il quale, peraltro, ha osservato come, ove
anche detta descrizione fosse mancata, neppure poteva dirsi

stato, salvo che per il pregresso degrado della copertura e
del pavimento, corrispondentemente alle testimonianze che la
ricorrente ha qui richiamato, ed in ragione delle quali la
somma stimata per il ripristino dal C.T.P. è stata
notevolmente ridotta.
Pertanto il ricorso deve essere rigettato e la
soccombente società ricorrente deve essere condannata a pagare
le spese del presente giudizio di legittimità, giusta la
liquidazione di cui in dispositivo.
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società
ricorrente a pagare le spese del giudizio di cassazione, che
liquida in euro 1.300 per compensi, oltre accessori come per
legge.

Roma, 27 giugno 2013

superata la presunzione di legge della consegna in buono