Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 26484 del 17/10/2019

Cassazione civile sez. II, 17/10/2019, (ud. 06/03/2019, dep. 17/10/2019), n.26484

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25855-2013 proposto da:

B.M., elettivamente domiciliato in ROMA, piazza dei Prati

degli Strozzi n. 30 presso lo studio dell’avvocato Francesco

Molfese, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato Diego

Molfese;

– ricorrente –

contro

P.M., elettivamente domiciliato in ROMA, piazza Adriana n.

15, presso lo studio dell’avvocato Massimo Coccia, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato Mario Monteverde;

– controricorrente –

e contro

BO.GI. e G.G., elettivamente domiciliati in ROMA, via

Cassiodoro n. 6, presso lo studio dell’avvocato Fabrizio Alfieri,

rappresenti e difesi dall’avvocato Anna Maria Pantaleo Concolino;

– controricorrenti –

e contro

AGENZIA IMMOBILIARE A.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 1718/2013 della Corte di appello di Torino

depositata il 6 agosto 2013 e notificata il 30 settembre 2013;

udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 6

marzo 2019 dal Consigliere relatore, Dott.ssa Milena Falaschi;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale, Dott. Pepe Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento

del ricorso principale ed il rigetto o l’assorbimento del ricorso

incidentale;

uditi gli Avv.ti Diego Antonio Molfese, per parte ricorrente, e Lillo

Salvatore Bruccoleri (con delega dell’avv.to Anna Maria Pantalea

Concolino Chiefalo), per parte resistente.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 14 marzo 2007 B.M. evocava, dinanzi al Tribunale di Vercelli – Sezione distaccata di Varallo Sesia, P.M. esponendo di avere formulato proposta irrevocabile di acquisto relativamente ad immobile di proprietà del convenuto sito in (OMISSIS), sottoscritta a margine anche da quest’ultimo, ma non seguita dalla stipulazione del contratto a causa del rifiuto opposto dallo stesso proprietario per avere, a suo dire, concluso con riferimento al medesimo bene contratto preliminare con terzi; per l’effetto chiedeva emettersi pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c. di trasferimento dell’immobile in suo favore, oltre alla condanna del convenuto al risarcimento dei danni patiti in conseguenza del “grave inadempimento ed al fatto illecito commesso”; in via subordinata, chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento dei danni conseguenti al suo inadempimento.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva il convenuto che negava valore di preliminare alla proposta irrevocabile sottoscritta, scaduto peraltro il termine ivi previsto per la stipula del contratto preliminare per causa a lui non imputabile, per cui riteneva di avere stipulato legittimamente, dopo detta scadenza, il contratto con terzi ed anzi arrecando l’iniziativa attorea un danno per avere limitato la piena disponibilità del bene oggetto di contesa, spiegava riconvenzionale per il risarcimento ed anche ex art. 96 c.p.c.; inoltre chiedeva ed otteneva di chiamare in causa l’Agenzia Immobiliare A., che aveva mediato l’affare sia con il B. che con i Bo. – G., per essere garantito da ogni effetto pregiudizievole che potesse derivargli dalla domanda attorea. Si costituiva anche l’Agenzia, che chiedeva il rigetto della domanda di manleva, oltre ad intervenire volontariamente BO.GI. e G.G. domandando che la pronuncia ex art. 2932 c.c. fosse emessa in loro favore, contro il pagamento del prezzo nei confronti del P., chiedendo, altresì, la condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni. Il convenuto integrava le proprie difese chiedendo accertarsi la nullità dell’atto di intervento, con rigetto della domanda degli interventori nei suoi confronti o, in via subordinata, di essere manlevato dall’attore e dall’Agenzia.

Il giudice adito, espletata adeguata istruttoria, respingeva la domanda attorea principale, ritenendo l’atto concluso fra le parti il (OMISSIS) nullo per difetto di causa, mentre accoglieva la domanda degli interventori, giacchè il contratto stipulato il (OMISSIS) doveva pacificamente essere qualificato quale preliminare e per l’effetto pronunciava in loro favore sentenza ex art. 2932 c.c.; accoglieva la domanda attorea subordinata di risarcimento dei danni per avere il convenuto tenuto una condotta contraria ai canoni di buona fede e correttezza stipulando il preliminare con i Bo.- G., perchè offrivano un prezzo maggiore, danni che venivano liquidati equitativamente in Euro 30.000,00; respingeva la domanda risarcitoria formulata dagli interventori quelle in manleva del convenuto; infine, compensate le spese di lite fra l’attore ed il convenuto, poneva a carico del convenuto quelle degli interventori e dell’agenzia.

In virtù di rituale impugnazione interposta dal P., la Corte di appello di Torino, nella resistenza del B., che proponeva anche appello incidentale, nonchè degli altri appellati, accoglieva parzialmente il gravame principale e per l’effetto respingeva anche la domanda attorea subordinata, elidendo il capo della sentenza di primo grado di condanna al risarcimento dei danni in favore del B., per cui – respinto l’appello incidentale – confermava la decisione del giudice di prime cure; quanto alle spese processuali, condannava l’originario attore a rifondere all’appellante principale le spese di primo e di secondo grado, nonchè quelle di secondo grado dei Bo.- G., interamente compensate quelle dell’Agenzia Immobiliare.

A sostegno della decisione adottata il giudice distrettuale, premessa la tempestività dell’appello incidentale ai sensi dell’art. 343 c.p.c. e confermata l’ordinanza reiettiva delle prove articolate dall’appellante incidentale, osservava quanto alla proposta del (OMISSIS) redatta dal B., che si trattava di un documento compilato per riempimento di campi liberi su modulo intestato alla A. Agenzia Immobiliare, completo in ogni sua parte nella fissazione dei punti di fatto sul quale l’accordo era stato già raggiunto, ma poichè l’unico obbligo che prevedeva era quello di un nuovo (e inutile) contratto preliminare, esso doveva ritenersi privo di causa e quindi nullo.

Quanto alla domanda attorea subordinata di risarcimento, evidenziava che formulata dal B. come responsabilità contrattuale costituita dall’inadempimento al preliminare, era stata accolta dal giudice di prime cure per responsabilità extracontrattuale sul presupposto fattuale dei disagi e costi subiti da parte appellata a causa dello spostamento dalla propria abitazione allo studio dentistico, così violando il disposto dell’art. 112 c.p.c., con la conseguenza che doveva essere eliminato il capo di sentenza relativo alla predetta condanna.

Non poteva, di converso, essere accolta la doglianza relativa ai danni richiesti derivati dalla trascrizione del preliminare nullo ex art. 96 c.p.c., poichè la domanda di avvenuta stipulazione di preliminare di vendita immobiliare in astratto ben poteva essere trascritta, ancorchè poi dal giudice dichiarato nullo. Per la medesima ragione veniva respinto anche il motivo relativo alla domanda in manleva in favore del P. per le spese di lite che costui era stato condannato a rifondere ai Bo.- G.. Relativamente alla responsabilità del mediatore, pur riconoscendone la sussistenza in punto di an debeatur, per essersi gli addetti della A. comportati con leggerezza, sì da consentire il superamento del termine dell'(OMISSIS) per la stipula del contratto preliminare con il B., favorendo la conclusione con i coniugi Bo.- G., con preliminare del (OMISSIS), più remunerativo, tuttavia il P. non aveva dimostrato di avere subito danni, tali non potendosi considerare quelli delle spese di lite con il B., che venivano compensante, nè con i Bo.- G., non dipendendo casualmente dalla negligenza predetta.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione il B., sulla base di quattro motivi, cui ha resistito il P. con controricorso, contenente anche ricorso incidentale prospettando sette motivi.

La restante intimata l’Agenzia immobiliare A. non ha svolto difese.

Fissata pubblica udienza all’8 novembre 2017, la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per la rinnovazione della notificazione del ricorso nei confronti di BO.GI., G.G. e M.A. quale titolare della Agenzia Immobiliare A., adempimento che veniva assolto in data (OMISSIS), ed i destinatari della nuova notificazione svolgevano difese con controricorso, rimasta intimata la sola Agenzia Immobiliare.

Già in prossimità della prima pubblica udienza il ricorrente principale depositava memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c., oltre a dare prova di avere notificato “ai fini conoscitivi” al curatore del fallimento di P.M. la pendenza della causa; ha depositato ulteriore memoria illustrativa in vista dell’udienza nuovamente fissata in esito agli adempimenti disposti con ordinanza dell’8.11.2017.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

Va pregiudizialmente rilevato che agli atti vi è rituale prova del perfezionamento della notifica del ricorso, sicchè questo, sotto tale profilo, è ammissibile.

Sempre in limine litis, va ritenuta la irrilevanza in sede di giudizio di legittimità della comunicazione della pendenza della lite al curatore del Fallimento P., che neppure costituisce una “vocatio in ius”, per cui non essendo parte del giudizio, non può neanche svolgere difese nel giudizio di Cassazione, non essendo consentito nel giudizio di legittimità l’intervento di terzi che non hanno partecipato alle pregresse fasi di merito (v. di recente, Cass. 7 agosto 2018 n. 20565).

Venendo al merito del ricorso, con il primo motivo il ricorrente principale denuncia – ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e la falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. in relazione al principio di interpretazione della domanda giudiziale, per avere egli formulato richiesta di risarcimento danni sia sotto il profilo contrattuale che extracontrattuale, diversamente da quanto ritenuto dalla corte territoriale. Lamenta, inoltre, la illegittimità della ulteriore considerazione circa la introduzione di una domanda nuova ovvero di vizio di ultrapetizione ove valorizzata “l’allusione alla responsabilità extracontrattuale fatta in conclusione di primo grado”, in quanto la domanda subordinata di risarcimento era stata formulata fin dall’atto introduttivo di primo grado.

Con il motivo il ricorrente chiede, altresì, che questa Corte provveda anche a demandare al giudice del rinvio una più congrua quantificazione del danno rispetto a quanto riconosciuto dal giudice di prime cure, come del resto puntualmente richiesto con l’appello incidentale.

Con il secondo motivo il ricorrente principale lamenta la violazione degli artt. 1418 e 1322 c.c. per avere i giudici di merito ritenuto la nullità della proposta di vendita sottoscritta il (OMISSIS) per mancanza di causa, dovendo invece essere accertata sotto il profilo dello scopo pratico del contratto, per cui avrebbe dovuto essere prestata attenzione al reale assetto degli interessi che il contratto era diretto a realizzare.

Con il terzo motivo, definito secondo bis dal ricorrente principale, nel lamentare la violazione dell’art. 2932 c.c., il B. si duole della mancata applicazione all’accordo B.- P. dello strumento rimediale dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita (del medesimo immobile), pur ricorrendone i presupposti.

Con il quarto motivo il ricorrente principale lamenta la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per omessa pronuncia sulle spese di lite relative alla fase cautelare di primo grado ed al reclamo, oltre a difetto di motivazione quanto alle ripartizione delle spese di merito.

E’ pregiudiziale l’esame del secondo e, di conseguenza, del terzo motivo di ricorso, in quanto in entrambi viene in rilievo la questione della natura dell’atto sottoscritto dal B. e dal P. e della relativa disciplina applicabile, anche quanto alla natura della responsabilità da inadempimento, pur non essendo in discussione la materialità dei fatti. Le censure sono fondate.

In ordine all’ammissibilità del c.d. contratto preliminare di preliminare sono intervenute le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 4628 del 2015, attraverso la quale è stato ricomposto un contrasto da tempo presente in giurisprudenza.

Ad un primo orientamento più restrittivo (cfr. Cass. n. 8038 del 2009), che diffidava della configurabilità di un momento contrattuale anteriore al preliminare, se ne contrapponeva un secondo, più possibilista, che ammetteva le ipotesi di c.d. “preliminare aperto”, ritenendo possibile una tripartizione delle fasi che conducono alla stipula del definitivo.

Secondo le Sezioni Unite stabilire se la formazione di un accordo che riguardi solo i punti essenziali del contratto di compravendita (Cass. n. 23949 del 2008; Cass. n. 2473 del 2013; Cass. n. 8810 del 2003; Cass. n. 3856 del 1983) sia sufficiente a costituire un contratto preliminare suscettibile di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c., è questione di fatto che può risultare di difficile discernimento. Si rinvengono, infatti, non poche massime secondo le quali, ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali ed ancorchè riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori (Cass. n. 14267 del 2006; Cass. n. 11371 del 2010). Quindi anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell’attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto (Cass. n. 910 del 2005; Cass. n. 20701 del 2007).

Al contrario ben può verificarsi l’ipotesi in cui dietro la stipulazione contenente la denominazione di “preliminare del preliminare” (nel senso che la conclusione dell’accordo precede la stipula del contratto preliminare) si ravvisino situazioni fra loro differenti, che delineano figure contrattuali atipiche, ma alle quali corrisponde una “causa concreta” meritevole di tutela.

La procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può, dunque, di per sè essere connotata da disvalore, se corrisponde a “un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale”.

Ciò posto, si deve partire dal rilievo, fatto dalla stessa Corte di appello, che quello concluso con l’accettazione – da parte di P.M. – della proposta di acquisto proveniente dal B., è un contratto “preliminare di preliminare”, esattamente del tipo c.d. “chiuso”.

La suddetta “proposta”, difatti, secondo quanto si legge in sentenza, “configura(va) in astratto un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, ma poichè l’obbligazione dedotta in esso non è(ra) affatto quella della stipulazione di un contratto definitivo, per il quale manca(va) il termine di stipulazione e la individuazione del notaio”, ma soltanto quella “di un nuovo, inutile preliminare”) sulla base di siffatto assunto la Corte territoriale ha concluso nel senso che esso “era privo di causa e quindi nullo”.

Di converso – proprio sulla scorta del sopracitato arresto delle Sezioni Unite – detto atto (già) integrava un valido contratto preliminare, dal momento che “va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare”, visto che un problema di “assenza di causa” (ipotizzato da una parte della dottrina nel discutere della validità di “preliminare di preliminare”) “potrebbe in tali casi riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto” (così, in motivazione, Cass. Sez. Un., 6 marzo 2015 n. 4628).

E’ evidente come questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti, di questa loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c.. Nella compravendita immobiliare l’ausilio giunge dal formalismo che contraddistingue la materia, sì da potersi di volta in volta cogliere i profili oggettivi non solo di una trattativa e della successiva stipula di un preliminare, ma di una sequenza di atti caratterizzati da un contenuto differenziato e aventi portata contrattuale con le connesse conseguenze.

Alla luce di siffatti principi i motivi sono da accogliere.

I giudici di merito hanno infatti in primo luogo omesso di valutare se la proposta in esame, sebbene prevedesse la stipula di un successivo contratto preliminare, avesse già le caratteristiche di un contratto preliminare completo, soltanto subordinato all’accettazione del P., cioè al consenso del proprietario dell’immobile.

Hanno poi omesso di interrogarsi sulla validità del primo contratto, in ipotesi munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e sulla possibile invalidità, in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo. In quest’ottica hanno rovesciato la prospettiva che le Sezioni unite ritengono giuridicamente corretta.

Hanno, infine, aderito all’orientamento che sanziona come nullo per difetto di causa un contratto che sia propedeutico al “successivo stipulando preliminare”, senza verificare la sussistenza di una causa concreta dell’accordo dichiarato nullo tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente.

Del pari è fondato il primo motivo, quanto alla natura dei danni pretesi dal B., in quanto per consolidato orientamento di questa Corte la violazione di queste intese, perpetrata in una fase successiva, rimettendo in discussione gli obblighi in itinere che erano stati già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell’art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico (cfr. Cass. n. 14188 del 2016; Cass. n. 13792 del 2017). Orientamento, peraltro, messo a punto dalle Sezioni Unite sopra richiamate che hanno puntualizzato che “La violazione di tale accordo (preliminare), in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.

La quarta censura relativa alle spese processuali, rimane assorbita dall’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso principale.

Passando all’esame del ricorso incidentale – premesso che con il primo motivo il P. deduce la violazione degli artt. 1325 e 1418 c.c., nonchè dell’art. 96 c.p.c. quanto al danno rivendicato dal ricorrente incidentale; con il secondo ed il terzo motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 91 e 96 c.p.c., oltre ad omesso esame di un fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione fra le parti, per la mancata condanna del B. al pagamento delle spese processuali dei terzi Bo.- G.;con il quarto motivo lamenta la violazione o la falsa applicazione dell’art. 1176 c.c., comma 2 e art. 1218 c.c., nonchè della L. n. 39 del 1989, oltre ad omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, per non avere considerato la corte territoriale che le spese rifuse dal P. ai Bo.- G. discendevano non già dalla negligenza del P., ma dalla colpa professionale dell’Agenzia Immobiliare, come riconosciuto dalla stessa corte; con il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 91 c.p.c. e del D.M. n. 140 del 2012 in quanto nonostante la totale soccombenza del B. ha condannato lo stesso a pagare solo il 33% delle spese; con il sesto motivo lamenta, ancora, la violazione dell’art. 91 c.p.c. con riferimento alle spese sopportate rispetto alla A., nei cui confronti il giudice ha ritenuto di nulla dovere accollare, per avere compensato le spese rispetto al B.; con il settimo ed ultimo motivo il ricorrente incidentale denuncia la violazione dell’art. 92 c.p.c., oltre ad omesso esame di un punto decisivo della controversia, per avere la corte territoriale condannato il P. alla rifusione delle spese del gravame in favore dei congiuri Bo.- G. nonostante la loro evocazione fosse stata determinata solo da necessità dettate dal rito, per non essere stata svolta nei loro confronti alcuna domanda – le questioni poste dal medesimo sono assorbite dall’accoglimento del ricorso principale, che ha carattere pregiudiziale.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino per nuovo esame dell’appello e la liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, assorbito quello incidentale;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvederà anche alla regolazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, il 6 marzo 2019.

Depositato in Cancelleria il 17 ottobre 2019

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