Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25895 del 19/11/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 25895 Anno 2013
Presidente: PETTI GIOVANNI BATTISTA
Relatore: CHIARINI MARIA MARGHERITA

SENTENZA

sul ricorso 6374-2010 proposto da:
FONDIARIA

SAI

0081857001,

in

persona

dell’amministratore delegato e legale rappresentante
Prof. FAUSTO MARCHIONNI, elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA ANTONIO GRAMSCI 22, presso lo studio
dell’avvocato IANNETTI GIANLUIGI, che lo rappresenta e
2013

difende, giusta delega in atti;
– ricorrente –

1272
contro

ENI DIVISIONE REFINING & MARKETING S.P.A. 00484960588,
in persona del procuratore Ing. ANGELO CARIDI,

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Data pubblicazione: 19/11/2013

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LIMA 28, presso
lo studio dell’avvocato ALBANESE MARCO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato
MACRILLO’ ARMANDO, giusta procura speciale notarile
del Dott. Notaio GIANCARLO CASTORINA in Roma del

– controricorrente nonchè contro

GENERALI PROPERTIES S.P.A.;
– intimato –

avverso la sentenza n. 2732/2009 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 30/09/2009 R.G.N. 2992/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 06/06/2013 dal Consigliere Dott. MARIA
MARGHERITA CHIARINI;
udito l’Avvocato GIANLUIGI IANNETTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

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24/10/2012 Rep. n. 69413;

Svolgimento del processo

Con sentenza del 30 settembre 2009 la Corte di appello di Roma
premesso: l) con ricorso ai sensi dell’ art. 633 c.p.c. in data
17 maggio 2005 la Fondiaria s.p.a. proprietaria di locali,
condotti dall’ Eni, creditrice nei suoi confronti del pagamento

ingiuntivo per euro 285.234,94; 2) l’ Eni si era opposta,
deducendo che aveva interrotto il pagamento dei canoni perché a
causa del rifacimento degli impianti, i cui lavori avrebbero
dovuto concludersi il 30 giugno 2002, gli uffici erano rimasti
inagibili fino all’ ottobre 2003, data in cui aveva ricevuto la
documentazione di cui alla legge n. 46 del 1990; pertanto in via
riconvenzionale

chiedeva

il

rimborso

di

euro

92.071,61

unitamente ai canoni da luglio a dicembre 2002; 3) la Sai
Fondiaria s.p.a. aveva eccepito la carenza di legittimazione
perché era subentrata nel rapporto locativo da gennaio 2003, sì
che sia la riconvenzionale, sia la domanda di restituzione dei
canoni, dovevano esser rivolte alla precedente locatrice,
proprietaria, s.p.a. Generali Properties,
lavori di ristrutturazione

appaltatrice dei

degli impianti e firmataria dei

progetti, sottoscritti anche dalla conduttrice,

nel cui

interesse erano stati eseguiti i lavori, terminati nella data
stabilita, e la propria estraneità alle eventuali irregolarità
del certificato di conformità degli impianti e agli
ammaloramenti derivanti dai lavori; 4) chiamata in causa la
s.p.a. Generali Properties aveva contestato le affermazioni
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dei canoni da gennaio ad ottobre 2003, aveva ottenuto decreto

della conduttrice perché i lavori, assentiti dalla stessa, erano
terminati il 24 giugno 2002, come da certificato di conformità
rilasciato dalla s.r.l. Silo Impianto Industriali, mentre gli
ammaloramenti erano relativi ad interventi di ordinaria
manutenzione e le richieste di rimborso non documentate.

riconvenzionale.
La Corte di appello di Roma ha accolto l’ appello dell’ Eni,
revocando il decreto ingiuntivo e condannando alla restituzione
dei canoni in solido le società La Fondiaria e le Generali
Properties, sulle seguenti considerazioni: l) l’ Eni, nel cui
interesse anche erano stati eseguiti i lavori di rete elettrica,
linea e dati, aveva continuato a corrispondere i canoni fino a
dicembre 2002 benché i lavori dovessero terminare il 30 giugno
2002 e malgrado avesse consegnato a tal fine i locali e
sollecitato ripetutamente Le Generali Properties, mentre la
dichiarazione di conformità a norma dell’ art. 9 legge 46 del
1990 l’ aveva ricevuta soltanto il 22 ottobre 2003 ed era
rientrata nella disponibilità dei locali a novembre 2003,
facendosi carico del loro riattamento, e riprendendo a pagare i
canoni; 2) l’ Eni non poteva rientrare nella detenzione
dell’immobile prima di ricevere il predetto certificato di
conformità degli impianti alla legge, incidente anche sulla
sicurezza sul lavoro e sull’idoneità dei locali all’ uso
convenuto, e perciò l’eccezione a norma dell’ art. 1460 c.c. era
fondata e conforme a buona fede, tanto più che neppure era
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Il Tribunale di Roma ha rigettato l’opposizione e la

stata informata dell’ ultimazione dei lavori, né il conduttore è
tenuto ad assumere notizie al riguardo; 3) pertanto il decreto
ingiuntivo doveva esser revocato e, in accoglimento della
riconvenzionale, sussisteva il diritto dell’ Eni di ripetere i
canoni dal primo luglio al 31 dicembre 2002 – pari ad euro

Fondiaria, con diritto di rivalsa nei confronti della s.p.a.
Generali Properties ai sensi dell’ art. 6 del contratto di
compravendita fino al primo gennaio 2003,Va tale somma, oltre
interessi legali dalla corresponsione, condannava in solido
entrambe a favore dell’ Eni.
Ricorre per cassazione la s.p.a. Fondiaria Sai cui resiste
l’Eni. Dette parti hanno depositato memoria. La s.p.a. Generali
Properties non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo la ricorrente deduce: “Motivazione
contraddittoria, illogica o insufficiente su un fatto decisivo e
controverso del giudizio” per avere la Corte di appello
ritenuto che la conduttrice ha perso la detenzione dell’immobile
nonostante è stato accertato in giudizio che: a) in primo grado
(con effetto di giudicato) la predetta non ha mai perso l’
accesso al terzo piano dove i lavori venivano eseguiti da un’
impresa incaricata dalla stessa; b) tra conduttrice e locatrice
era intervenuto l’ accordo di versare i corrispettivi locatizi
anche durante l’ esecuzione di lavori; c) dal novembre 2003 la
conduttrice aveva effettuato alcuni lavori di manutenzione
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169.447,88 – il cui obbligo gravava in solido anche sulla

ordinaria

al terzo piano e quindi vi aveva autonomamente

ritrasferito il personale. Le circostanze ignorate e travisate
sono le seguenti: i lavori di interesse dell’ Eni erano eseguiti
da impresa dalla stessa incaricata; come accertato in primo
grado, e non contestato, il personale si era trasferito dal
senza previsione di sospensione del

pagamento del canone e questo conferma l’ esclusivo interesse
dell’ ente all’ esecuzione di alcuni lavori. Quindi non aveva
mai perso la detenzione dei locali di cui perciò non vi poteva
esser riconsegna. Pertanto così conclude: “Non è sufficiente ed /
è illogica e contraddittoria la motivazione di una sentenza che
statuisce una conseguenza giuridica sulla base di elementi di
fatto e diritto già accertati in giudizio che dimostrano

–

secondo un ragionamento logico e conferente – una conseguente
giuridica diametralmente opposta a quella rispetto alla
decisione impugnata, nella specie la Corte di appello ha
statuito che la conduttrice ha perso la detenzione dell’immobile
omettendo di considerare in senso logico

e/o

ignorando le

seguenti circostanze: l) la conduttrice non ha mai perso
l’accesso al piano avendo utilizzato le sue maestranze per
l’allacciamento delle nuove linnee dati; 2) la conduttrice si è
accordata di pagare i corrispettivi anche durante l’ esecuzione
di lavori; 3) la conduttrice nel novembre 2003 ha effettuato
lavori di manutenzione ordinaria al terzo piano e vi ha
autonomamente ritrasferito il personale li
Il motivo è infondato.
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terzo al sesto piano

Ed infatti la censura da un lato non contesta che l’ultimazione
dei lavori era stata prevista per il 30 giugno 2002 e che per
sei mesi l’ Eni, proprio perché i lavori erano anche nel suo
interesse, aveva continuato – da gennaio 2002 – a pagare i
canoni; dall’ altro non contesta che il certificato di

ottobre 2003 e da allora, potendo ritrasferire il personale nei
locali, l’ente ha ripreso a pagare il canone.
La statuizione impugnata si fonda su queste decisive circostanze
ed è immune da vizi logici e giuridici, mentre le circostanze
rappresentate dalla ricorrente sono rivolte ad una nuova e più
appagante valutazione dei fatti, inammissibile in questa sede.
2.- Con il secondo motivo deduce: “Violazione di legge dell’art.
1460 c.c. che prevede che l’ eccezione di inadempimento è
contraria

alla buona fede – avuto riguardo alle circostanze

concrete della fattispecie- e insufficiente,
contraddittoria

motivazione

sul

fatto

illogica e

controverso

della

legittimità della sospensione del pagamento dei canoni di
locazione sino alla comunicazione all’ Eni della ultimazione e
certificazione dei lavori (ottobre 2003) senza considerare che i
lavori erano già stati regolarmente ultimati un anno e mezzo
ed infatti la Fondiaria aveva

prima, in data 30 giugno 2002”,

depositato la certificazione di ultimazione e conformità lavori
già in data 24 giugno 2002 e la circostanza non è contestata,
mentre d’ altro canto l’ Eni era estranea al contratto di
appalto con la società Generali Properties e quindi non aveva
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conformità, dopo diversi solleciti, è pervenuto all’ Eni a fine

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diritto di ricevere l’ ulteriore attestato di conformità, mentre
si era comunque obbligata a pagare i canoni durante l’esecuzione
dei lavori, e perciò la sospensione del canone era illegittima.
Il motivo è infondato.
L’ attestazione di conformità, di cui all’ art. 9 della legge n.

assunta l’ onere di completare la rete dati e il montaggio
delle prese, attività che non potevano esser eseguite se non
previa attestazione dell’ osservanza delle inderogabili
disposizioni tecniche di sicurezza dell’impianto,

prescritte

dall’ art. 7 della legge n. 46 del 1990 , e pertanto
legittimamente la Corte di merito ha ritenuto conforme a buona
fede la sospensione del pagamento dei canoni da parte dell’Eni
fino alla ricezione di detto certificato, avvenuta nell’ottobre
2003, che proprio per gli accordi intercorsi sui lavori da
eseguire dall’ Eni, la locatrice aveva l’ onere di trasmettere
non appena venutane in possesso.
3.- Con il terzo motivo lamenta: “Disapplicazione e violazione
dell’ art. 1588 c.c. in punto di addebito in capo alla locatrice
della responsabilità del mancato utilizzo del terzo piano dello
stabile invece che in capo alla conduttrice – come disposto
dall’ art. 1588 c.c.- che non ha provato alcuna causa a sé non
imputabile a sostegno del mancato utilizzo del terzo piano”, non
avendo l’ Eni provato che, ultimati i lavori nel giugno 2002,
non le era imputabile il mancato utilizzo dei locali e quindi
non era esonerata dal pagare il canone, non rilevando che
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46 del 1990, era necessaria alla conduttrice atteso che si era

l’ultimazione dei

lavori non le sia stata

formalmente

comunicata.
Il motivo è inammissibile perché la ratio decidendi è che i
locali del terzo piano erano inidonei senza il certificato di
conformità degli impianti, la cui sicurezza ed efficienza è a

cosa locata, sia essendo suo obbligo impedire che terzi
subiscano danni a causa della loro non conformità alle leggi
imperative.
4.- Concludendo il ricorso va respinto.
5.- Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano
come da dispositivo. Non si deve provvedere nei confronti della
s.p.a. Generali Properties avendo prestato acquiescenza alla
sentenza di appello.
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la Fondiaria Sai a
rimborsare all’ Eni le spese del giudizio di cassazione che
liquida in euro 6.300 di cui euro 6.100 per compensi, oltre
accessori di legge.
Così deciso in Roma il 6 giugno 2013.

carico del locatore sia per garantire l’ idoneità all’ uso della