Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25893 del 23/09/2021

Cassazione civile sez. VI, 23/09/2021, (ud. 13/04/2021, dep. 23/09/2021), n.25893

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CIRILLO Ettore – Presidente –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. CRICENTI Giuseppe – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 9562-2019 proposto da:

PROVINCIA DI FORTI’ CESENA, in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, C.SO VITTORIO EMANUELE

II, n. 18, presso lo STUDIO GREZ E ASSOCIATI, rappresentata e difesa

dall’avvocato GIAMPAOLO DACCI;

– ricorrente –

LA MAGNOLIA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TANGORRA 12, presso lo studio

dell’avvocato FRANCESCO CATRICALA’, rappresentata e difesa

dall’avvocato GIUSEPPE RANIERI;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 2990/2018 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 21/01/2019;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non

partecipata del 13/04/2021 dal Consigliere Relatore Dott. GIUSEPPE

CRICENTI.

 

Fatto

RITENUTO

CHE:

1.- La Provincia di Forlì-Cesena ha concesso in comodato alla società Magnolia srl un immobile da adibire a uso rurale, dietro impegno della comodataria di eseguire, entro cinque anni, una serie di lavori necessari a rendere utilizzabile l’immobile e comunque ad attuarne la manutenzione straordinaria.

Il comodato aveva in origine la durata di 25 anni, ma prima della scadenza contrattuale (fissata nel 2026) la Provincia ha chiesto la restituzione dell’immobile, invocando un urgente ed imprevisto bisogno, consistente nella soppressione dell’ente provincia, poi non confermata da referendum, ma comunque seguita da tagli di bilancio che hanno creato difficoltà economiche e che dunque hanno suggerito alla Provincia stessa di mettere in vendita il bene, onde destinare il ricavato a scopi pubblici. La Provincia, a sostegno della richiesta di restituzione, ha altresì invocato l’inadempimento del comodatario del modus concordato, ossia dell’onere di effettuare l’lavori descritti in contratto.

Per contro, la società Magnolia ha sempre sostenuto che il contratto andasse qualificato come locazione anziché come comodato, a causa dell’onere gravante sul comodatario che, per la sua incidenza sul programma contrattuale, era da intendersi come corrispettivo, proponendo domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento dei miglioramenti arrecati al bene.

2.- Il Giudice di primo grado, accogliendo questa tesi, ha qualificato il rapporto come locazione, ed ha conseguentemente disatteso la domanda principale, ritenendo non applicabile l’art. 1809 c.c., dettato per il comodato, ed invocato dalla Provincia, ed ha accolto la domanda riconvenzionale. Il giudice di secondo grado, invece, ha ritenuto compatibile con la natura gratuita del comodato l’apposizione di un onere, previsto del resto nell’interesse del comodatario, in quanto la ristrutturazione era mirata a consentire a quest’ultimo di poter pienamente utilizzare il bene; ha però escluso che vi fosse inadempimento dell’onere, avendo il CTU accertato che 1 lavori erano stati sostanzialmente eseguiti; ha parimenti escluso che la restituzione del bene potesse giustificarsi da un urgente ed imprevisto bisogno, indicato dalla Provincia nelle esigenze di bilancio sopravvenute alla riforma legislativa, in quanto l’intento dell’ente era di ricavare dalla vendita un utile, non rientrante nel concetto di bisogno urgente ed imprevisto di cui all’art. 1809 c.c..

3.- La Provincia di Forlì-Cesena ricorre con due motivi, a fronte dei quali v’e’ ricorso incidentale della società Magnolia, che deposita altresì memoria.

Diritto

CONSIDERATO

CHE:

4.- L’esame del ricorso incidentale è preliminare, poiché la società contesta alla decisione impugnata l’erronea qualificazione del contratto, assumendone l’onerosità in ragione altresì della incidenza dell’onere.

Il motivo è infondato.

Infatti, il carattere gratuito del comodato non viene meno per effetto della apposizione, a carico del comodatario, di un “modus” di consistenza tale da non poter rappresentare un corrispettivo del godimento del bene; al contrario, viene meno ove l’entità dell’onere economico posto a carico del comodatario e la consistenza del vantaggio a carico del comodante assumano natura di reciproci impegni negoziali, connotandosi m termini di vera e propria sinallagmaticità (Cass. n. 1039/2019).

L’accertamento della incidenza dell’onere, nell’economia del contratto, è un accertamento di fatto, che è riservato al giudice di merito, ed è censurabile solo per difetto assoluto di motivazione: ma qui la Corte di Appello ha motivato in maniera adeguata.

Si deve dunque passare all’esame del ricorso principale.

4.- Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1809 c.c., comma 2.

Secondo la Provincia, la Corte di appello avrebbe errato nella sussunzione della fattispecie, in quanto avrebbe presupposto che il bisogno consista in un utile, come tale irrilevante, mentre la Provincia aveva invocato la sopravvenuta situazione di bilancio, causata dalla riforma legislativa, che rendeva necessario dismettere il bene per procurarsi risorse da utilizzare nella spesa pubblica.

4.1.- Il secondo motivo, denunciando violazione dell’art. 132 c.p.c., pone la medesima questione sotto l’aspetto della motivazione incoerente ed insufficiente, rimproverando alla corte di merito di avere assunto a fondamento della decisione un precedente della Corte di cassazione che però non sarebbe applicabile al caso presente.

4.2.- I due motivi possono considerarsi insieme, con l’avvertenza che attengono ad una sola delle rationes decidenti, quella che rigetta la domanda di restituzione fondata sul bisogno urgente di riavere il bene, rimanendo dunque non impugnata la ratio che invece faceva leva sulla ragione alternativa a fondamento della restituzione, ossia l’inadempimento dell’onere di effettuare in tempo i lavori.

5. I motivi sono fondati.

E’ vero che la nozione di “urgente e impreveduto bisogno”, di cui all’art. 1809 c.c., comma 2, fa riferimento alla necessità del comodante – su cui gravano 1 relativi oneri probatori – di appagare impellenti esigenze personali, e non a quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunità di impiego del bene, ma è altresì vero che tale valutazione va condotta con rigore, quando il comodatario di un bene immobile abbia assunto a suo carico considerevoli oneri, per spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in vista della lunga durata del godimento concessogli (Cass. n. 20183/2013).

Se l’intenzione di procurarsi un utile non costituisce ragione sufficiente per ottenere la restituzione del bene, lo è invece il bisogno attuale ed imprevisto, il quale può consistere altresì nel deteriorarsi della situazione economica del comodante (Cass. Sez. Un. n. 20448/2014).

La Provincia aveva manifestato l’esigenza di riavere il bene e venderlo per far fronte alla mutata situazione economica venutasi a determinare a seguito della riforma ed al diverso regime delle entrate che ne era seguito.

La Corte di appello ha dunque fatto applicazione di una regola non adeguata al caso, ossia di una regola che impedisce al comodante di chiedere la restituzione del bene allo scopo di ricavarvi un utile, citando una decisione che effettivamente era riferita a quella ipotesi (l’intenzione di sfruttare un finanziamento per ristrutturare il bene), mentre occorreva considerare che la Provincia invocava la necessità di soddisfare un bisogno non previsto e verificare se tale bisogno fosse fondato, in comparazione con l’interesse del comodatario. La vendita del bene, di per sé, non è speculativa: a volte è finalizzata a far fronte ad un bisogno imprevisto, così che non può ritenersi la finalità di un utile nella sola volontà di alienare.

Il ricorso principale va dunque accolto, la sentenza impugnata è cassata in relazione ed il giudizio rinviato alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, che dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui l’urgente bisogno può consistere anche nelle diminuite possibilità economiche del locatore, nella fattispecie la Provincia, in conseguenza della sopravvenuta riforma di cui alla L. n. 56 del 2014.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso incidentale, accoglie il ricorso principale. Cassa la decisione impugnata in relazione e rinvia alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 13 aprile 2021.

Depositato in Cancelleria il 23 settembre 2021

Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

LEGGI ANCHE



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA