Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25881 del 31/10/2017

Cassazione civile, sez. II, 31/10/2017, (ud. 07/06/2017, dep.31/10/2017),  n. 25881

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2413/2014 proposto da:

L.D., (OMISSIS), L.M. (OMISSIS), elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA G. PUCCINI 10, presso lo studio

dell’avvocato MARIO FERRI, rappresentati e difesi dall’avvocato

LORENZO CARIERI;

– ricorrenti –

contro

G.N., (OMISSIS), M.A. (OMISSIS), domiciliati in

ROMA ex lege, P.ZZA CAVOUR presso la CORTE di CASSAZIONE,

rappresentati e difesi dall’avvocato FILIPPO AMATO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1784/2012 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 04/12/2012;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

07/06/2017 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO.

Fatto

RILEVATO

che i signori L.D. e M. ricorrono, sulla scorta di due motivi, per la cassazione della sentenza della corte d’appello di Palermo che, confermando la sentenza del tribunale della stessa città, ha rigettato le domande da loro proposte nei confronti dei signori M.A. e G.N., aventi ad oggetto la dichiarazione di nullità per illiceità dell’oggetto del contratto preliminare di compravendita di un fabbricato in corso di costruzione in Comune di Palermo, stipulato tra le parti in data 27.6.2002, o, in subordine, il suo annullamento per errore essenziale, determinante del consenso e riconoscibile dalla controparte, sulla possibilità di realizzare, dal rustico, due unità abitative di complessivi 800 metri quadri; in ogni caso con restituzione della caparra confirmatoria versata, pari ad Euro 103.291;

che l’immobile dedotto nel contratto preliminare, costituito “da tre elevazioni fuori terra e villetta circostante”, era stato realizzato in assenza di concessione edilizia e formava oggetto di un procedimento di sanatoria già avviato dai promittenti venditori per mezzo di due istanze di sanatoria e del versamento dell’intera oblazione;

che la corte distrettuale ha disatteso la domanda di nullità sulla scorta della seguente, duplice, considerazione:

a) per un verso, nella specie non ricorrerebbe la nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, perchè tale nullità deriverebbe solo dal mancato inserimento nell’atto degli estremi della concessione (o della domanda di sanatoria e delle ricevute di versamento delle prime due rate di oblazione) e l’atto impugnato dagli attori indicava gli estremi delle domande di sanatoria;

b) per altro verso, la suddetta nullità riguarderebbe unicamente i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti meramente obbligatori, come il contratto preliminare; mentre la stipula del contratto definitivo sarebbe stata comunque possibile per l’intervenuta menzione degli estremi delle domande di sanatoria;

che, quanto alla domanda di annullamento per errore essenziale sull’oggetto del contratto, la corte palermitana l’ha disattesa giudicando irrilevante che la sanatoria avesse ad oggetto una volumetria notevolmente inferiore rispetto a quella derivante dalle coperture e dalle tamponature già presenti nell’edificio allo stato di rustico, dal momento che l’identificazione dell’immobile oggetto della promessa di compravendita era fuori discussione, la vendita era stata pattuita a corpo e non a misura e i promissari acquirenti avevano avuto la possibilità di far esaminare dal proprio tecnico le istanze di sanatoria e di richiedere informazioni presso gli uffici comunali per accertare l’esatta entità della volumetria legittimamente realizzabile;

che i signori M.A. e G.N. hanno depositato controricorso;

che per l’adunanza di Camera di consiglio ex art. 180 bis c.p.c., comma 1, del 7.6.17, in cui la causa è stata decisa, non sono state depositate memorie.

Diritto

CONSIDERATO

che con il primo motivo di ricorso si censura violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. e la violazione degli artt. 1427,1428,1429 e 1431 c.c., in cui la corte d’appello sarebbe incorsa nell’individuare l’oggetto del contratto preliminare, trascurando le regole di ermeneutica contrattuale dettate dal codice civile;

che in particolare, secondo i ricorrenti, la corte distrettuale avrebbe omesso di considerare la qualità di “rustico”, espressamente menzionata nell’atto, del fabbricato promesso in vendita e, conseguentemente l’affidamento dei promissari acquirenti (supportato anche dalle rassicurazioni dei promittenti venditori), sulla consistenza dell’immobile, quale risultante dalle tamponature già realizzate (ben maggiore della consistenza oggetto di sanatoria);

che il motivo va disatteso perchè in sostanza si risolve in una doglianza di merito, in quanto non attinge la ratio decidendi della sentenza gravata, la quale ha escluso l’errore sulla qualità dell’immobile in base alle considerazioni che i promissari potevano far esaminare le domande di sanatoria al loro tecnico, che nel preliminare non si faceva cenno di cubature e volumetrie e che essi non avevano neppure allegato per quale ragione, senza l’errore sulla superficie, non avrebbero concluso il contratto;

che con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione o falsa applicazione della L. 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, nonchè la violazione o falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418 c.c., in cui la corte sarebbe incorsa nel rigettare la loro domanda di accertamento della nullità del preliminare per impossibilità dell’oggetto, trascurando che la suddetta disposizione subordina la legittimità dell’atto non solo alla menzione degli estremi delle concessioni o delle istanze di sanatoria, ma anche alla presenza di requisiti cronologici e dimensionali nella specie insussistenti, giacchè la cubatura realizzata in assenza di concessione superava i 750 metri cubi;

che inoltre, secondo i ricorrenti, l’argomento della corte territoriale secondo cui la nullità prevista dalla L. n. 724 del 1994, non riguardava i contratti con effetti obbligatori non sarebbe stato pertinente, avendo essi, in sede di merito, dedotto la nullità del contratto preliminare inter partes ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., non già la nullità di cui alla L. n. 724 del 1994;

che il primo profilo di doglianza va giudicato inammissibile, perchè introduce questioni di fatto – relative alle caratteristiche dimensionali del fabbricato e all’epoca della sua edificazione, asseritamente impeditive del rilascio del condono di cui alla legge 724/94 – che non emergono dalla sentenza gravata (non censurata sotto il profilo del vizio di motivazione su tali questioni fatto) e non suscettibili di accertamento in sede di legittimità, giacchè, come è noto, gli accertamenti di fatto sono estranei alle funzioni istituzionali della Corte di Cassazione;

che il secondo profilo va giudicato inammissibile, perchè si fonda su un presupposto fattuale (la irregolarità urbanistica dell’immobile) che urta con l’accertamento operato nella sentenza gravata che le domande di sanatoria presentate dai promittenti venditori erano idonee a legittimare la circolazione del bene; accertamento costituente giudizio di fatto, non specificamente censurato nel ricorso sotto l’unico profilo quello di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 (applicabile nel presente procedimento nel testo risultante dalle modifiche recate dal D.L. n. 83 del 2012) – con cui è ammesso il sindacato in sede di legittimità degli accertamenti di fatto del giudice di merito;

che quindi in definitiva il ricorso va rigettato;

che le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza;

che deve altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti del raddoppio del contributo unificato D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 13, comma 1 quater e D.Lgs. n. 546 del 1992.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti a rifondere ai contro ricorrenti le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 5.000, oltre Euro 200 per esborsi ed oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater e D.Lgs. n. 546 del 1992, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 7 giugno 2017.

Depositato in Cancelleria il 31 ottobre 2017