Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25849 del 16/11/2020

Cassazione civile sez. III, 16/11/2020, (ud. 09/09/2020, dep. 16/11/2020), n.25849

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente –

Dott. SCODITTI ENRICO – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7513-2019 proposto da:

S.M., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE GIULIO

CESARE, 71, presso lo studio dell’avvocato ANDREA DEL VECCHIO, che

lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANTONIO MASTRI;

– ricorrente –

contro

C.L.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 1774/2018 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 17/08/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

09/09/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI.

Fatto

RILEVATO

che:

Il Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Senigallia, con sentenza del 28 novembre 2012 accoglieva la domanda, proposta da C.L. quale concedente, di risoluzione di un contratto d’affitto di azienda stipulato il 3 aprile 2007 per inadempimento – consistente nell’omesso versamento dei canoni di un semestre dell’anno 2007 e nell’avere modificato l’azienda senza consenso di controparte – dell’affittuario convenuto, S.M., che condannava al rilascio; rigettava la domanda riconvenzionale del convenuto di condanna della C. a risarcirlo in relazione a responsabilità precontrattuale, contrattuale ed extracontrattuale, per mancato mandato specifico di proporla al difensore nella procura ad litem.

Il S. proponeva appello, cui la C. resisteva. Con sentenza del 17 agosto 2018 la Corte d’appello di Ancona rigettava il gravame.

Il S. ha proposto ricorso, articolato in quattro motivi e illustrato anche con memoria, da cui non si è difesa l’intimata.

La trattazione avviene ai sensi dell’art. 380bis.1 c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO

1. Il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, – violazione e falsa applicazione dell’art. 1325 c.c., n. 3, artt. 1346 e 1418 c.c.

1.1 Con due comunicazioni all’attuale ricorrente, rispettivamente del 16 e del 23 agosto 2007, l’Agenzia del Demanio aveva affermato che il terreno ove insisteva l’azienda era occupato senza titolo – per cui aveva chiesto al S. di corrispondere l’indennità di occupazione – e che i manufatti su di esso costruiti erano abusivi, per cui essa aveva intenzione di demolirli. Con successiva nota dell’8 ottobre 2007 l’Agenzia aveva enunciato l’impossibilità di stipulare un regolare contratto per l’utilizzo di area demaniale, il quantum dell’indennità che chiedeva le fosse versata e la necessità del rilascio non appena il Comune di Senigallia avesse demolito le opere abusive.

Il giudice d’appello, quindi, reputando che l’affittuario aveva tratto godimento e profitto dall’esercizio dell’azienda e negando la nullità del contratto di affitto, non avrebbe tenuto conto dell’illiceità dell’oggetto negoziale, inidoneo a far ottenere all’affittuario gli scopi perseguiti con il negozio stesso.

La corte territoriale, inoltre, non avrebbe tenuto in conto che le opere abusive effettuate sul terreno demaniale, per accessione in forza dell’art. 934 c.c., diventano di proprietà dello Stato, per cui la C. non sarebbe stata titolare di “parti essenziali dei beni costituenti l’azienda, attesa la loro demanialità”.

Il contratto dunque sarebbe nullo.

1.2 Non sarebbe poi pertinente alla fattispecie la giurisprudenza invocata dalla corte territoriale per cui la conoscenza da parte del conduttore dell’abusività del bene locato renderebbe tale abusività irrilevante ai fini dell’inadempimento, in quanto nella premessa del contratto in esame “non si dice che le opere sono abusive, ma solo che non esiste un contratto di locazione” con l’Agenzia del Demanio, benchè da tredici anni la C. pagava un canone alla suddetta Agenzia. Per di più nei confronti del precedente conduttore sarebbe stato avviato un procedimento amministrativo in relazione ad opere abusive poi rimosse e sanate, quest’ultima dichiarazione comunque non essendo veritiera. Vengono inoltre riportate le dichiarazioni rese dall’attuale ricorrente in sede di interrogatorio, e si conclude ancora una volta per la nullità del contratto, adducendo la violazione delle norme di cui in rubrica.

2. Il secondo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 1617 e 1460 c.c.

Le argomentazioni di questo motivo derivano da quanto addotto in quello precedente: le intimazioni della Agenzia del Demanio “comprovano l’inidoneità dell’oggetto” del contratto al legittimo godimento, per cui sarebbe stata legittima l’eccezione di inadempimento sollevata dall’affittuario, avendo il contratto in oggetto, almeno in parte, beni abusivi da demolire.

3. Il terzo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1223 c.c.

Dalla “corretta prospettazione” resa in precedenza deriverebbero, in subordine, la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. e il conseguente diritto al risarcimento del danno dell’affittuario.

4. Il quarto motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, violazione e falsa applicazione dell’art. 346 c.p.c.

La Corte d’appello avrebbe errato ove afferma che “le domande in appello” sono inammissibili perchè mere riproposizioni di quelle proposte in primo grado. In realtà non sarebbero necessarie per proporre domande formule sacramentali.

La domanda riconvenzionale varrebbe comunque come eccezione riconvenzionale, e al riguardo si sarebbe dispiegato il contraddittorio.

Il mandato ad litem darebbe in ogni caso al difensore la facoltà di proporre tutte le difese collegabili con l’originario oggetto della causa, e quindi anche di proporre domande riconvenzionali.

5. I primi tre motivi meritano vaglio congiunto, in quanto il secondo e il terzo presentano come presupposto la fondatezza del primo.

5.1 In primis, occorre rilevare che la questione della accessione e la ulteriore questione dei manufatti costruiti dal precedente affittuario, a tacer d’altro, ictu oculi costituiscono nova e conseguentemente sono inammissibili.

5.2 Le argomentazioni che sortiscono dalle comunicazioni della Agenzia del Demanio corrispondono invece a quanto aveva sostenuto nella comparsa di risposta di primo grado l’attuale ricorrente, e integrano altresì una sostanziale riproposizione del primo motivo d’appello quanto alla insussistenza di un inadempimento dell’affittuario, qui per il mancato pagamento dei canoni (cfr. premessa del ricorso, pagina 8), che la corte territoriale aveva rigettato sulla base di una consolidata giurisprudenza che il motivo in realtà non inficia, considerato pure che il giudice d’appello ha constatato che le parti contrattuali avevano espressamente pattuito che “se il demanio non rinnovasse la possibilità di utilizzo dell’area demaniale alla concedente,… gli effetti del presente contratto cesseranno” (art. 3 del contratto), e lasciato ben intendere che la Agenzia del Demanio non aveva impedito l’utilizzo effettivo dell’azienda con le tre comunicazioni su cui si basa la parte non inammissibilmente nuova della censura in esame.

5.3 Invero, il giudice d’appello si è riferito a Cass. sez. 3, 14 marzo 2016 n. 4902, massimata come segue: “I beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell’occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti l’invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all’adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spettano le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene”.

Questa pronuncia si colloca, come già si accennava, all’interno di un orientamento ben consolidato che distingue i contratti obbligatori dai contratti reali, applicando in sostanza un canone di conservazione autonomizzante nei limiti del possibile – misurato dall’incidenza, appunto, obbligatoria o reale sul bene governato da più branche normative – un riparto normativo dagli altri, e così preservando la validità e l’efficacia dei contratti obbligatori anche nel caso in cui profili di illiceità amministrativa o anche solo di difetto di titolo reale investano l’oggetto del negozio; e vari arresti hanno seguito questo paradigma a tipici contratti di natura meramente obbligatoria quali il contratto di locazione e il contratto d’affitto d’azienda, talora specificamente in relazione al pagamento del canone.

5.4 In tempi ormai alquanto risalenti, infatti, S.U. 20 marzo 1985 n. 2034 insegnò che la validità ed operatività inter partes di un contratto di locazione immobiliare e il suo assoggettamento alla normale disciplina privatistica, inclusa l’azione di rilascio per morosità del conduttore, “non restano esclusi dal fatto che il bene sia stato abusivamente realizzato dal locatore su terreno demaniale, e non possa quindi considerarsi di proprietà del locatore medesimo, trattandosi di circostanza rilevante solo al diverso fine dell’eventuale responsabilità dell’autore dell’opera verso la P.A., nonchè della facoltà di questa, non pregiudicata dal suddetto contratto, di avvalersi dei propri poteri a tutela del demanio”.

Sulla stessa linea di eventuale opzione risarcitoria per preservare l’autonomia negoziale, poi, fra gli arresti massimati, si rinviene più di recente Cass. sez. 3, 22 marzo 2004 n. 5672, la quale conferma che la validità ed efficacia tra le parti di un contratto locatizio di immobile e il suo assoggettamento all’ordinaria disciplina civilistica “non restano esclusi dalla circostanza che il bene sia stato abusivamente realizzato da locatore su terreno demaniale (atteso, tra l’altro, che i beni demaniali possono, in quanto tali, formare del tutto legittimamente oggetto di rapporti obbligatori tra privati) e non sia idoneo, conseguentemente, a formare oggetto di proprietà in capo al locatore medesimo, trattandosi di circostanza rilevante solo al (diverso) fine dell’eventuale responsabilità dell’autore dell’opera verso la P.A., nonchè della facoltà di quest’ultima – non pregiudicata dal contratto di locazione – di avvalersi dei propri poteri a tutela del demanio” (conforme Cass. sez. 3, 27 maggio 2009 n. 12275). D’altronde e qui si affianca al profilo reale in sè quello della liceità amministrativa, che può anche assumere rilievi penali, intrecciandosi così una vera pluralità di comparti normativi – Cass. sez. 3, 15 dicembre 2003 n. 19190, proseguendo nell’ottica della preservazione svincolante dalle interferenze di altre normative, afferma in via generale che l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non rende illecito l’oggetto del contratto, poichè “il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’art. 1346 c.c. è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sè”; e Cass. sez. 3, 30 marzo 2010 n. 7630 puntualizza che il rapporto tra privati relativo ad un bene demaniale “deve essere distinto da quello che intercorra tra la P.A. ed il privato, essendo il primo disciplinato dalle sole norme civilistiche che regolano il tipo di rapporto che le parti medesime abbiano inteso porre in essere…, ed il secondo regolato, invece, dalle norme pubblicistiche, oltre che da quelle civilistiche che l’autorità amministrativa intenda utilizzare a tutela del demanio stesso” ai sensi dell’art. 823 c.c., comma 2.

Specificamente a proposito dell’affitto d’azienda, Cass. sez. 3, 31 luglio 2007 n. 2347 nega – mantenendo la poliedricità autonomistica sopra evidenziata – che l’inclusione nell’azienda affittata pure della disponibilità di un immobile demaniale conduca alla nullità del contratto, in quanto “i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati, senza che il carattere eventualmente abusivo della loro occupazione comporti l’invalidità del contratto stesso, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all’adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., cui spettano le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione dei beni”.

5.5 In particolare, poi, a proposito dell’obbligo di adempimento in questo tipo di contratti la giurisprudenza di questa Suprema Corte ha escluso ogni incidenza della presenza di un bene demaniale nell’oggetto, appunto, del negozio: da ultimo, Cass. sez. 2, ord. 28 ottobre 2019 n. 27485 ha rilevato che, in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, considerato che “il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sè solo valere ad integrare le vietate ipotesi d’illiceità o d’impossibilità dell’oggetto ovvero d’illiceità della prestazione o della causa”, il carattere abusivo dell’immobile non rende nullo il contratto, non incidendo tali vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ai sensi dell’art. 1346 c.c. – riguardante la prestazione – o della causa del contratto ai sensi dell’art. 1343 c.c. – concernente il contrasto con l’ordine pubblico -, da ciò conseguendo “l’obbligo del conduttore di pagare il canone”. Quest’ultimo arresto si pone, per così dire, su una linea dritta, essendo stato in precedenza più volte affermato che il conduttore di un immobile abusivo è obbligato a pagare il canone “perchè l’oggetto del contratto, che ai sensi dell’art. 1346 c.c. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sè, nè è illecita la causa, ai sensi dell’art. 1343 c.c., perchè locare un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico” ovvero “il complesso dei principi e del valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico” (così Cass. sez. 3, 28 aprile 1999 n. 4228; conformi Cass. sez. 3, 24 ottobre 2007 n. 22312 e Cass. sez. 3, 27 maggio 2010 n. 12983).

Rimangono saldi, pertanto, in simili fattispecie puramente obbligatorie l’obbligo del pagamento del canone e comunque tutti gli ulteriori obblighi discendenti dal contratto, al punto che si è escluso che nel giudizio pendente tra parti private per il rilascio di un’area oggetto di un contratto locatizio “il convenuto non è legittimato ad eccepire la demanialità dell’area”, essendo questa una eccezione de jure tertii, salva ovviamente l’ipotesi in cui l’eccezione si fondi su “un titolo proprio che tragga origine dalla pretesa demanialità, quale un diritto di uso civico ammissibile, o una concessione, ovvero un diritto soggettivo consequenziale all’esistenza del diritto pubblico sull’area” (così precisa Cass. sez. 3, 29 aprile 2015 n. 8705).

5.6 E’ dunque evidente che l’obbligo di adempimento del pagamento dei canoni, come ha riconosciuto la corte territoriale, non è affatto venuto meno per l’addotta demanialità dell’area inclusa nell’oggetto dell’azienda affittata, oggetto che da tale presenza non ha acquisito alcuna nullità, per cui esente dalla nullità risulta, logicamente, il contratto fonte dell’obbligazione in relazione alla quale l’eccezione di inadempimento su cui si radicalmente imperniano i tre motivi in esame non gode di alcuna consistenza.

Nè, infine è pertinente alla vicenda in esame Cass. sez. 3, 7 giugno 2011 n. 12286, che il ricorrente invoca per sostenere l’asserita nullità del contratto che deriverebbe dalla violazione delle norme indicate in rubrica. Si tratta, invero, d’un arresto non pertinente, che riguarda la risoluzione – e non la nullità – di contratto locatizio non abitativo per mancanza di autorizzazioni o concessioni amministrative attinenti alla regolarità edilizia del bene, e in particolare alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale. Non solo detta pronuncia concerne, appunto, la risoluzione e non la nullità di un contratto affine, ma altresì esclude la risoluzione del contratto qualora il conduttore conosca la situazione dell’immobile e l’abbia consapevolmente accettata, come, si nota meramente ad abundantiam, emerge in questo caso dall’art. 3 del contratto (e cfr. peraltro, da ultimo, sulla esclusione della nullità negoziale per mancato conseguimento di certificazione amministrativa Cass. sez. 3, 5 giugno 2019 n. 16918 e Cass. sez. 3, 20 agosto 2018 n. 20796, nonchè la già citata Cass. sez. 2, ord. 28 ottobre 2019 n. 27485).

I primi tre motivi risultano, dunque, infondati.

6.1 Il quarto motivo, in primo luogo, lamenta che la corte territoriale abbia ritenuto “le domande in appello” inammissibili quali mere riproposizioni di quelle del primo grado, mentre le domande non necessiterebbero, per essere proposte, formule sacramentali. Tale argomentazione sfigura il reale contenuto della sentenza, che, nell’ultima pagina, giustifica l’inammissibilità qui censurata con la “mancata impugnazione da parte del S. con puntuale e specifica contestazione della ratio decidendi della parte di sentenza in cui il giudice di prime cure sancisce la nullità della domanda riconvenzionale, proposta dall’odierna appellante, per non essere stato conferito mandato specifico nella procura al difensore”, il che conduce al passaggio in giudicato e alla “conseguente intangibilità”, così che “tutte le conclusioni rassegnate in sede di appello dal S. che meramente ripropongono quelle del primo grado sono del tutto inammissibili”.

6.2 Del tutto generico è poi l’ulteriore rilievo che una domanda riconvenzionale varrebbe comunque come eccezione riconvenzionale: non vengono indicate quali sarebbero state le eccezioni riconvenzionali su cui si sarebbe dispiegato il contraddittorio come tali e che non sarebbero state vagliate come parte del thema decidendum.

6.3 Infine, il motivo si conclude con il tentativo di recuperare la questione del contenuto della procura ad litem, che, peraltro, è pienamente inammissibile perchè l’impugnazione avrebbe dovuto essere proposta, come rileva il giudice d’appello, in sede di gravame, e non essendolo stata si è creato giudicato.

7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, non sussistendo luogo a pronuncia sulle spese processuali poichè l’intimata non si è difesa.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e dichiara non luogo a provvedere sulle spese processuali.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, il 9 settembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 16 novembre 2020