Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25597 del 14/11/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25597 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MANNA FELICE

SENTENZA

sul ricorso 16987-2011 proposto da:
GIOVANNINI AGOSTINO GVNGTN39B06L3781, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA MICHELE MERCATI 51, presso lo
studio dell’avvocato ANTONINI GIUSEPPE, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANDREA
DE PILATI;
– ricorrente –

2013

contro

2017

Soc.

GARBARI

SPA,

00207560228,

in

persona

dell’amministratore e legale rappresentante pro
tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PANAMA

Data pubblicazione: 14/11/2013

74, presso lo studio dell’avvocato NITOGLIA STEFANO,
che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato
RAVELLI STEFANO;
– controricorrente nonchè contro

DOLORES;
– intimati –

Nonché da:
GIOVANNINI DARIO GVNDRA51R2OL378G, GIOVANNINI LUISA
GVNLSU48A58L378D, GIOVANNINI MARIA DOLORES
GVNMDL36P61G948C, elettivamente domiciliati in ROMA,
P.LE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato
MANCINI REMIGIO, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato MOSER TULLIO;
– c/ric. e ricorrenti incidentali contro

GIOVANNINI AGOSTINO GVNGTN39B06L3781, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA MICHELE MERCATI 51, presso lo
.
..

studio dell’avvocato ANTONINI GIUSEPPE,

che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE
PILATI GIORGIO;
Soc.

GARBARI

SPA

00207560228,

in

persona

dell’amministratore e legale rappresentante pro
tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PANAMA
74, presso lo studio dell’avvocato NITOGLIA STEFANO,

z

GIOVANNINI DARIO, GIOVANNINI LUISA, GIOVANNINI MARIA

che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato
RAVELLI STEFANO;
–

controricorrenti all’incidentale

–

avverso la sentenza n. 143/2010 della CORTE D’APPELLO
di TRENTO, depositata il 10/05/2010;

udienza del 02/10/2013 dal Consigliere Dott. FELICE
MANNA;
udito l’Avvocato STEFANO NITOGLIA, difensore del
coodtACIA 504
resistente [che ha chiesto il rigetto del ricorso e
l’accoglimento delle proprie difese;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il
rigetto dei entrambi i ricorsi.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I fratelli Agostino, Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini,
comproprietari per quote uguali di un terreno sito in Povo, distinto dalla
particella fondiaria 1336/1, il 2.10.2001 stipulavano con la Caripa s.r.l. due

contratto fu concluso tra Agostino e la società Caripa, l’altro tra quest’ultima
e Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini, disponendo così ciascuno dei
germani della propria quota di proprietà. Entrambi i contratti prevedevano
l’obbligo dei Giovannini di vendere alla Caripa la p.f. 1336/4 di nuova
formazione, e il corrispettivo obbligo di tale società di far acquistare ai
Giovarmini la proprietà della p.f. 1336/3, anch’essa di nuova formazione, su
cui (e su altre particelle limitrofe) la Caripa si impegnava a far costruire un
edificio in conformità alla concessione edilizia n. 32202 del 30.11.2000, con
le modifiche di cui ad un’apposita variante ancora da formalizzare. Il tutto col
pagamento di un conguaglio in denaro a carico dei Giovarmini.
Il 4.7.2002 tutti e quattro i fratelli, permanendo fra loro non superati i
contrasti sul contenuto di tale variante, stipulavano con la Caripa s.r.l. il
contratto definitivo in forza del quale (i) la società vendeva loro, per la quota
di 1/4 ciascuno, la p.f. 1336/3; (ii) i Giovannini vendevano alla Caripa la p.f.
1336/4; (iii) compensati i rispettivi prezzi fino a concorrenza reciproca, la
società doveva corrispondere ai Giovannini la differenza di E 372.210,48; (iv)
se entro 90 gg. fossero stati conclusi fra le parti uno o più contratti d’appalto
concernenti le opere di costruzione di un edificio sul terreno di proprietà
Giovannini, il prezzo innanzi detto sarebbe stato ulteriormente compensato
con il maggior credito in formazione a beneficio della società acquirente ed
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distinti, ma identici nel contenuto, contratti preliminari. Più precisamente, un

appaltatrice; (v) in caso contrario, la Caripa sarebbe stata senz’altro tenuta al
versamento della ridetta somma, con la sola decurtazione dell’importo delle
opere di scavo nel frattempo iniziate; (vi) il contratto definitivo, infine, era
espressamente qualificato dalle parti come “non novativo, se non per le parti

parti prima d'(all)ora intervenuti che resta(va)no vincolanti tra le stesse”.
Contemporaneamente, il solo Agostino Giovannini stipulava con la Caripa un
separato contratto d’appalto per la costruzione di tale edificio. Quindi, la
predetta società riprendeva i lavori edilizi già intrapresi dopo la stipula dei
contratti preliminari e sospesi, prima del definitivo, per il perdurante contrasto
sul contenuto della variante da presentare.
Scaduto il termine di 90 gg. dal definitivo senza che si formasse alcun
accordo sulla variante e senza che Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini
concludessero anche per loro conto con la Caripa il contratto d’appalto
relativo alla costruzione dell’edificio, detta società dichiarava di adempiere
l’obbligazione contratta col definitivo mettendo a disposizione dei Giovannini
il conguaglio in denaro così come sopra quantificato.
A seguito di ciò Agostino Giovannini conveniva in giudizio innanzi al
Tribunale di Trento i fratelli Dario, Maria Dolores e Luisa nonché la Garbari
s.p.a., che nelle more aveva incorporato la Caripa s.r.1., affinché, accertata la
validità e l’efficacia dei preliminari del 2.10.2001, ciascuno dei convenuti
fosse condannato ad adempiere, per quanto di rispettiva spettanza, le relative
obbligazioni, e la Garbari fosse condannata anche all’adempimento del
contratto d’appalto del 4.7.2002 e al risarcimento dei danni da ritardata
costruzione dell’edificio.
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incompatibili o espressamente modificate, di eventuali altri contratti fra le

Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini, pur aderendo anch’essi
all’accertamento positivo della validità ed efficacia dei contratti preliminari
“previa adozione della variante”, domandavano in via riconvenzionale che
fosse accertato che la scelta tra costruzione dell’edificio e pagamento del

Agostino Giovannini fosse condannato al risarcimento dei danni in loro
favore per l’inadempimento dell’obbligazione di firmare il progetto di
variante.
Nel resistere in giudizio la Garbari s.p.a. deduceva che l’accordo di cui ai
contratti preliminari era stato sostituito e modificato dal contratto definitivo, e
che non essendo stati conclusi i contratti d’appalto con Dario, Maria Dolores e
Luisa Giovannini, essa non era tenuta ad altro che al pagamento del prezzo di
vendita del fondo, decurtato del valore delle opere già eseguite sul terreno dei
Giovannini. Invece, l’adempimento dell’obbligazione di costruire l’edificio
sarebbe stato possibile solo se anche Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini
avessero stipulato il relativo contratto d’appalto. Chiedeva, quindi, il rigetto
della domanda proposta da Agostino Giovamiini, e domandava in via
riconvenzionale la compensazione, fino a concorrenza reciproca, della somma
complessivamente dovuta a saldo delle vendite immobiliari con il
corrispettivo delle opere eseguite.
Con sentenza n. 489/08 il Tribunale, respinta ogni altra domanda,
condannava la Garbari s.p.a. al pagamento in favore di Dario, Maria Dolores e
Luisa Giovannini della somma di E 35.684,50 a titolo di residuo prezzo della
vendita della p.f. 1336/4; al pagamento, sempre per tale vendita, di € 8.726,29
in favore di Agostino Giovannini; al pagamento della somma di E 8.550,00,
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prezzo del fondo alienato spettava ai soli Giovannini, e chiedevano che

sempre in favore di quest’ultimo, a titolo di risarcimento del danno per
l’occupazione parziale delle p.f. 1336/1 e 1336/3; nonché a rilasciare le stesse.
Compensava integralmente le spese.
Contro tale sentenza i Giovannini — sempre nelle rispettive composizioni —

un lato, sia Dario, Maria Dolores e Luisa, dall’altro, domandavano, a modifica
delle precedenti richieste, la risoluzione parziale dei due contratti preliminari
e del contratto definitivo, per la parte non eseguita, per l’inadempimento di
tutte le altre parti e/o dell’una o dell’altra singolarmente considerate, oltre al
risarcimento dei danni.
La Garbari s.p.a. proponeva a sua volta appello incidentale sulla
quantificazione del danno da occupazione delle p.f. 1336/1 e 1336/3.
La Corte d’appello di Trento con sentenza n. 113 del 10.5.2010 rigettava
tutti gli appelli e compensava le spese.
Per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, la Corte territoriale
osservava che rispetto ai due contratti preliminari, il definitivo stipulato il
4.7.2002 doveva qualificarsi come contratto misto di vendita e permuta, con
la previsione, condizionata alla stipula fra le parti di uno o più contratti
d’appalto, della prestazione della costruzione dell’edificio sul fondo di
proprietà Giovannini in luogo del pagamento del prezzo. Quanto alla residua
efficacia dei due preliminari, richiamata la giurisprudenza di questa Corte
secondo cui il definitivo, anche se di contenuto diverso rispetto al preliminare,
costituisce l’unica fonte del regolamento autonomo, salvo che per quelle parti
del preliminare non incompatibili con l’assetto degli interessi realizzato dal
definitivo, rilevava che nella specie quest’ultimo non aveva avuto
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proponevano appello principale e incidentale. In particolare sia Agostino, da

(diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure) carattere
novativo, in quanto le rispettive obbligazioni delle parti erano state non già
variate, ma solo diversamente regolate. Sostanzialmente irrilevante e di stile,
perché ripetitiva dell’anzi detto principio di diritto, era da considerarsi la

tale contratto, se non per le parti di esso incompatibili con precedenti
contratti.
Osservava, quindi, che la comune intenzione delle parti traspariva in
maniera del tutto chiara ed univoca dal contratto definitivo e che era
irrilevante la prova testimoniale dedotta dai Giovannini per dimostrare che il
loro intento era di conseguire la costruzione dell’edificio da parte della soc.
Garbari. Infatti, proseguiva la Corte trentina, non era dubitabile che tale fosse
il loto proposito, ma posto che l’oggetto dell’obbligazione di fare a carico di
detta società era unico e unitario (la costruzione, appunto, di un edificio da
suddividere in appartamenti), l’obbligazione stessa non poteva essere
adempiuta se non con l’accordo necessariamente unitario di tutti i fratelli
Giovannini. L’edificio avrebbe dovuto essere unico, avrebbe richiesto un
medesimo scavo e parti necessariamente comuni, sicché non era
minimamente ipotizzabile che detta società realizzasse solo la quota di
spettanza di Agostino Giovannini.
In ordine al motivo di gravame dell’appellante principale, che pretendeva
ascritta a Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini la responsabilità della
mancata attuazione dell’accordo, la Corte territoriale osservava che la stipula
del contratto d’appalto fra questi ultimi e la Caripa costituiva non già
l’oggetto di un’obbligazione, ma l’evento dedotto in condizione affinché
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clausola del definitivo con cui le parti avevano escluso la natura novativa di

potesse aver luogo la prestazione (cioè costruzione dell’edificio: n.d.r.) in
luogo dell’adempimento (vale a dire il pagamento del prezzo: n.d.r.).
Infine, quanto all’abusiva occupazione da parte della ridetta società del
terreno per l’edificazione, la Corte distrettuale, fissato alla scadenza dei 90 gg.

Luisa e Dario Giovarmini avrebbero dovuto concludere il contratto d’appalto
con la Garbari) l’inizio dell’occupazione illegittima, osservava che doveva
condividersi la decisione di primo grado. Il Tribunale, infatti, aveva
determinato in sei anni la durata dell’occupazione e correttamente determinato
il valore locativo del terreno avendo riguardo alla sua (del resto effettiva)
utilizzazione come deposito di materiali edilizi, ma limitatamente ad una
superficie di 300 mq., la sola che, non essendo stata interessata dallo scavo,
possedeva ancora un proprio valore.
Per la cassazione di tale sentenza Agostino Giovarmini propone ricorso,
affidato a sei motivi, successivamente illustrati da memoria.
Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini resistono con controricorso,
proponendo a loro volta ricorso incidentale in base a quattro motivi, cui ha
fatto seguito il deposito di memoria.
La Garbari s.p.a. resiste con separati controricorsi ai sensi degli artt. 370 e
371, e 4° comma c.p.c.
Anche il ricorrente ha proposto controricorso al ricorso incidentale di
Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.

–

Col primo mezzo dell’impugnazione principale parte ricorrente

deduce, ad un tempo, l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, la
9

dal definitivo (cioè alla stessa scadenza del termini entro cui Maria Dolores,

nullità della sentenza o del procedimento e la violazione degli artt. 112 c.p.c. e
1362 e ss. c.c., in relazione ai nn. 3, 4 e 5 dell’art. 360 c.p.c.
Sostiene al riguardo che la sentenza impugnata, dopo aver giustamente
negato l’effetto novativo del contratto definitivo rispetto ai contratti

perché “in difetto di novazione (e di volontà comune di novare) rimane
inalterata la iniziale comune intenzione delle parti, che (…) è pacifica nel
senso di accollare a Caripa l’obbligo e l’onere di realizzare sul terreno
Giovannini la progettata (e già autorizzata) costruzione”.
La sentenza impugnata avrebbe violato gli artt. 1363, 1366 e 1367 c.c.
perché ha interpretato separatamente i contratti preliminari, il “cosiddetto
definitivo” e le singole clausole di ciascun atto, anziché considerarle quali
elementi di un rapporto contrattuale unico, ma destinato ad attuarsi in tempi
diversi.
2. – Il secondo mezzo denuncia, anche in tal caso cumulativamente,
l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, la violazione o falsa
applicazione degli artt. 115 c.p.c. e da 1362 a 1371 e da 2721 a 2752 c.c.,
nonché la nullità della sentenza, in relazione ai nn. 3, 4 e 5 dell’art. 360 c.p.c.,
lamentando la mancata ammissione delle prove orali dirette a dimostrare
l’effettiva comune volontà delle parti e, in definitiva, a consentire la corretta
interpretazione dei contratti in questione.
Prima di assumere come elemento determinate della decisione l’equivoco
contratto del 4.7.2002, la Corte territoriale, conclude parte ricorrente, avrebbe
dovuto quanto meno sentire come teste il notaio rogante, per accertare se a lui
si devono le clausole particolari di cui al contratto definitivo, se ne consigliò
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preliminari, ha poi tratto in maniera contraddittoria le conseguenze relative,

l’inserimento per motivi fiscali e se esse corrispondevano all’effettiva volontà
delle parti.
3. – Col terzo motivo è dedotta l’omessa, insufficiente o contraddittoria
motivazione e la violazione o falsa applicazione degli artt. 1353 e ss. e 1285 e

Al contrario di quanto ritenuto dalla Corte distrettuale, secondo cui la
costruzione dell’edificio, in luogo del pagamento del prezzo, era subordinata
alla condizione della stipula di uno o più contratti d’appalto, la clausola in
questione non subordinava affatto la validità e l’efficacia del contratto ad un
evento futuro e incerto, ma si limitava a prevedere la possibilità di estinguere
l’obbligazione di pagamento del prezzo attraverso una prestazione di fare
generica e del tutto indeterminata, subordinata alla conclusione di un nuovo
contratto d’appalto, il cui contenuto era tutto da definire. Pertanto, tale
clausola, implicando un nuovo incontro di volontà delle parti, ciascuna libera
di stipulare o non l’appalto, è assimilabile ad una condizione meramente
potestativa, e come tale deve considerarsi

tamquam non esset.

In subordine, prosegue parte ricorrente, si tratterebbe di un’obbligazione
alternativa, con la conseguenza che avendo la società Garbari optato per
l’obbligazione di costruire l’immobile, come dimostrato sia dalla
prosecuzione dei lavori sia dalla comunicazione alle controparti, deve
ritenersi che il contratto sia rimasto quello originario, e che della mancata sua
esecuzione debbano rispondere Dario, Maria Dolores e Luisa Giovannini.
4. – Il quarto motivo espone l’omessa, insufficiente o contraddittoria
motivazione e la violazione e falsa applicazione degli artt. 103 c.p.c. e 2043,

11

1286 c.c.

1337, 1375, 1362, 1366, 1460 e 1358 c.c., in relazione ai nn. 3 e 5 dell’art.
360 c.p.c.
Poiché Agostino Giovannini ha cumulato nel medesimo processo due
cause, una contro la soc. Garbari e l’altra contro Dario, Maria Dolores e Luisa

fatto, la questione della responsabilità della mancata esecuzione del contratto
muovendo dal presupposto, pacifico tra i Giovannini, dell’effetto attuativo e
non novativo del contratto del 4.7.2002, e quindi “del permanere inalterato
della (loro) originaria comune volontà e del diritto di ricevere l’edificio dietro
corresponsione del conguaglio predeterminato e fisso”. Responsabilità che il
ricorrente ascrive — in base all’art. 2043 c.c. e agli “altri articoli del codice
civile richiamati nel titolo” — al fratello e alle sorelle per il ritardo nel
predisporre la variante, per le loro indecisioni sul contenuto, nell’aver
frapposto ostacoli, anche materiali alla realizzazione dell’edificio e nell’aver
rifiutato la stipula del contratto di appalto con la soc. Caripa.
5. – Il quinto motivo denuncia l’omessa, insufficiente o contraddittoria
motivazione e la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., nonché la
nullità della sentenza o del procedimento, in relazione ai nn. 3, 4 e 5 dell’art.
360 c.p.c.
La sentenza impugnata nulla ha statuito sul nono motivo dell’appello
principale, col quale Agostino Giovannini aveva impugnato la statuizione di
primo grado nella parte in cui aveva riconosciuto il diritto della soc. Garbari
di compensare, fino a reciproca concorrenza, la somma complessivamente
dovuta a saldo delle vendite immobiliari (E 372.210,48) con il corrispettivo
delle opere eseguite (quantificato in 209.247,65, IVA inclusa), determinando
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Giovannini, il giudice di merito avrebbe dovuto risolvere, cosa che non ha

così in soli E 130.942,51 il residuo complessivamente dovuto ai fratelli
Giovannini. Ciò in quanto l’appellante, odierno ricorrente, aveva ritenuto
ingiusta la quantificazione del corrispettivo per le opere eseguite.
6. – Col sesto motivo è allegata l’omessa, insufficiente o contraddittoria

relazione ai nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.
Dopo aver giustamente ritenuto che l’occupazione del terreno di proprietà
Giovannini è divenuta senza titolo a partire dal 4.10.2002 e che detto fondo
ben poteva essere adibito a deposito all’aperto di materiali, la Corte d’appello
ha incomprensibilmente concluso che l’area non aveva un valore locativo
omogeneo, data la presenza dello scavo, e che la parte attrice non aveva
fornito prova della possibilità di utilizzare una superficie maggiore di quella
calcolata dal c.t.u. Tale motivazione, sostiene parte ricorrente, non chiarisce la
ragione della pretesa inutilizzabilità dello scavo come luogo di deposito, né
l’irrilevanza delle prove offerte dall’appellante e non ammesse.
7. – Col primo motivo del ricorso incidentale è dedotta l’omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione, la nullità della sentenza e/o del
procedimento e la violazione degli arti. 112 c.p.c. e 1362 a 1371 c.c., in
relazione ai nn. 3, 4 e 5 dell’art. 360 c.p.c. Il motivo aderisce al primo mezzo
del ricorso principale e sviluppa argomentazioni affatto analoghe, intese a
sostenere la permanenza, pur dopo la stipula del contratto del 4.7.2002, degli
obblighi previsti nei contratti preliminari.
8. – Anche il secondo motivo — che espone l’omessa, insufficiente o
contraddittoria motivazione, la nullità della sentenza e/o del procedimento e la
violazione degli arti. 115 c.p.c. e 2721 a 2752 c.c., in relazione ai nn. 3, 4 e 5
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motivazione e la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., in

dell’art. 360 c.p.c. — riproduce sostanzialmente le medesime critiche alla
sentenza impugnata mosse nel secondo mezzo del ricorso principale.
9. – Idem per il terzo motivo, che corrisponde alle deduzioni di cui al terzo
motivo del ricorso principale, ad eccezione delle considerazioni finali ivi

sorelle nell’esito negativo dell’affare concluso con la società Caripa. Infatti, i
ricorrenti incidentali deducono (al punto 4 del controricorso) che in virtù di
apposita clausola del preliminare la variante doveva essere predisposta a cura
di tutte le parti, ma a spese della Caripa, la quale, al pari di Agostino
Giovannini, ne ha addirittura ostacolato la predisposizione.
10. – Il quarto motivo del ricorso incidentale (riportato sub n. 5 del
controricorso), corrisponde al e condivide il quinto mezzo del ricorso
principale.
11. – Infine, al punto 6 del controricorso, Dario, Maria Dolores e Luisa
Giovannini danno atto di non aver impugnato la sentenza del Tribunale nella
parte in cui ha dichiarato inammissibile, perché tardivamente proposta, la loro
domanda di risarcimento del danno da occupazione del loro fondo da parte
della soc. Caripa, ma condividono le ragioni svolte nel sesto motivo
dell’impugnazione principale.
12. – Preliminarmente va esaminata l’eccezione, sollevata dalla soc.
Garbari, d’inammissibilità del ricorso incidentale perché, proposto
tardivamente ai sensi dell’art. 334 c.p.c., esso è stato indirizzato oltre che
contro il ricorrente principale anche avverso la società resistente.
12.1. – L’eccezione è infondata.

14

svolte da Agostino Giovannini circa la responsabilità del fratello e delle

Infatti, a partire da Cass. S.U. n. 24627/07 la giurisprudenza di questa
Corte si è consolidata nell’affermare che sulla base del principio dell’interesse
all’impugnazione, l’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile, a
tutela della reale utilità della parte, tutte le volte che l’impugnazione

alla quale il coobbligato solidale aveva prestato acquiescenza;
conseguentemente, è ammissibile, sia quando rivesta la forma della
controimpugnazione rivolta contro il ricorrente principale, sia quando rivesta
le forme della impugnazione adesiva rivolta contro la parte investita
dell’impugnazione principale, anche se fondata sugli stessi motivi fatti valere
dal ricorrente principale, atteso che, anche nelle cause scindibili, il suddetto
interesse sorge dall’impugnazione principale, la quale, se accolta,
comporterebbe una modifica dell’assetto delle situazioni giuridiche
originariamente accettate dal coobbligato solidale (in senso analogo sulla
prima parte, cfr. Cass. n. 9308/11, e ivi ulteriori richiami ai precedenti in
materia).
13. – I primi tre motivi del ricorso principale e i primi tre di quello
incidentale, da esaminare congiuntamente per la loro sostanziale
corrispondenza, sono manifestamente infondati.
13.1. – Quanto ai primi tre motivi del ricorso principale, deve rilevarsi che
in grado d’appello Agostino Giovannini, mutando ai sensi dell’art. 1453, 2°
comma c.c. la domanda di adempimento proposta in primo grado in domanda
di risoluzione, ha formulato (anche) contro la soc. Caripa, ora Garbari s.p.a.,
una richiesta di “risoluzione parziale (per la parte ineseguita) dei contratti
preliminari dd. 2.10.2001 e del contratto d’appalto 4.7.2002 per fatto e colpa
15

principale metta in discussione l’assetto di interessi derivante dalla sentenza

di tutti, o di alcuno degli appellati”, per la “mancata e/o ritardata costruzione”
dell’edificio previsto in tali contratti (v. le conclusioni di cui all’epigrafe
dell’atto d’appello).
Tale domanda è stata respinta dalla Corte territoriale in quanto “… posto

medesimo, unico ed unitario (la costruzione appunto di un unico edificio da
suddividere poi in appartamenti), l’obbligazione non poteva certo essere
adempiuta se non con l’accordo necessariamente unitario (anche se in ipotesi
contenuta in diversi contratti di appalto ma di contenuto identico) di tutti i
fratelli. L’edificio era unico, e pertanto ciò comportava un unico scavo e
l’esistenza di inevitabili parti necessariamente comuni (si veda per tutte il
piano interrato adibito a garages); non era dunque in alcun modo ipotizzabile,
proprio in ragione dell’unitarietà dell’oggetto, che, come invece preteso, la
Garbari realizzasse solo la quota di proprietà dell’appellante. Il fatto, poi, che
si trattasse di ‘case a schiera’ non cambia in nulla quanto fin qui evidenziato,
perché, oltre che non significare di per sé autonomia delle case (che sono tutte
attaccate), non comporta neppure necessariamente che non abbiano delle parti
comuni (l’esempio dei garage è illuminante). Ne consegue che la volontà di
veder costruito l’edificio poteva realizzarsi solo alla condizione che tutti i
fratelli consentissero alla stipulazione di uno o più contratti d’appalto di ugual
contenuto. Non deve poi dimenticarsi che vi era disaccordo fra i fratelli e che
dunque l’atto di vendita è stato stipulato, molto probabilmente, nel modo
sopra indicato proprio per impedire che la Garbari, la quale era tenuta a
liberarsi in termini certi delle proprie obbligazioni nei confronti di tutti i
Giovannini, dovesse subire gli effetti delle liti fra i fratelli. Né sono
16

che l’oggetto dell’obbligazione di facere della Garbari era necessariamente il

significativi, sotto tale aspetto, i comportamenti successivi tenuti dalle parti,
ed in particolare il fatto che i lavori fossero già iniziati subito dopo la stipula
dei preliminari stessi, e proseguiti dopo il definitivo, sia perché di quelli già
eseguiti si tiene conto con apposita statuizione nel definitivo, sia perché di

perché il proseguimento dei lavori sta solo a significare che le parti avevano la
ragionevole speranza/convincimento che alla fine tutti (e non solo l’Agostino)
avrebbero stipulato il/i contratti di appalto e che si potesse realizzare quindi,
con il verificarsi dedotto in condizione, la prestazione in luogo
dell’adempimento (come sopra diffusamente chiarito). Una volta quindi
accertata, per tutti motivi dianzi esposti, l’assenza di autonomia dei contratti
preliminari rispetto al definitivo, non essendosi verificata la condizione,
stipulazione da parte di tutti i Giovannini (e non solo Agostino, che per
quanto detto non è sufficiente) per il sorgere della prestazione in luogo
dell’adempimento, l’unica obbligazione in capo al Garbari era quella di
pagare il conguaglio nei termini di cui al contratto di vendita”.
13.1.1. – Tale motivazione della sentenza impugnata contiene non solo la
ricostruzione del contenuto del regolamento autonomo vigente fra le parti, ma
anche l’espressa affermazione che l’obbligazione di costruire assunta dalla
società Garbari aveva un oggetto indivisibile, e che il relativo adempimento
avrebbe richiesto la stipulazione — pacificamente non avvenuta — anche di un
altro e conforme contratto d’appalto con gli altri Giovannini (Maria Dolores,
Luisa e Dario). Il che significa, secondo la Corte territoriale, che detta società
non può essere ritenuta inadempiente verso l’odierno ricorrente.

17

quelli già eseguiti se ne tiene conto con apposita statuizione nel definitivo, sia

13.1.2. – Orbene, nessuno dei motivi d’impugnazione in esame confuta tale
ratio decidendi, e in realtà parte ricorrente neppure tenta di dimostrare che la

società Garbari fosse obbligata a costruire l’intero manufatto progettato sulla
base dei soli contratti preliminari, vale a dire a prescindere sia dall’ulteriore

pacificamente non poste in essere. Di qui il relativo giudicato interno
sull’assenza di responsabilità della soc. Garbari per non aver realizzato
l’edificio.
Ne deriva ulteriormente che anche ammettendo, senza tuttavia concedere
neppure in minima misura, che il complessivo regolamento contrattuale di cui
si controverte sia ricostruibile in maniera conforme a quanto sostiene il
ricorrente, manca la condizione indispensabile per accogliere la domanda di
risoluzione (parziale) dei contratti preliminari 2.10.2001 e dell’appalto
4.7.2002, ossia l’inadempimento dedottovi quale causa petendi. Il che assorbe
l’esame d’ogni altra questione relativa a detta domanda.
13.2. – In ordine ai primi tre motivi del ricorso incidentale, è altrettanto
esaustivo osservare, in senso reiettivo, che Maria Dolores, Luisa e Dario
Giovarmini hanno proposto le loro domande di adempimento e di risarcimento
dei danni contro la soc. Garbari, per la mancata costruzione e per la
manomissione del fondo di loro proprietà, solo con la memoria ex art. 180
c.p.c.; che tali domande sono state dichiarate inammissibili dal giudice di
primo grado; e che la relativa statuizione non è stata impugnata. Anche su tale
questione, pertanto, si è formato il giudicato interno.
14. – Anche il quarto motivo del ricorso principale non ha pregio.

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attività negoziale con gli altri Giovannini, sia dal contenuto delle varianti,

14.1. – Pur collegati fra di loro, i due contratti preliminari del 2.10.2001
(l’uno tra Agostino e la Caripa e l’altro fra quest’ultima e Maria Dolores,
Luisa e Dario) non contengono, stando non solo alla premessa storica della
sentenza impugnata, in parte qua non investita da censura, ma anche alla

difensivi, l’assunzione di alcun obbligo dell’uno verso gli altri e viceversa.
Ciò posto, va ulteriormente rilevato che i Giovannini tutti non hanno
stipulato alcun contratto fra di loro, se non quello definitivo del 4.7.2002, col
quale non hanno assunto obbligazioni reciproche. In esso vi figuravano solo
come componenti di una medesima parte (venditrice di un terreno ed
acquirente di un altro) soggettivamente complessa. Manca, pertanto,
qualsivoglia titolo contrattuale in forza del quale Agostino possa lamentare
verso Maria Dolores, Luisa e Dario l’inadempimento di un’obbligazione di
provvedere alla presentazione delle varianti, per di più secondo un dato
contenuto.
14.2. – Il motivo è, poi, inammissibile quanto all’ipotizzata responsabilità
dei resistenti, ai sensi dell’art. 2043 c.c. o dell’art. 1337 c.c., trattandosi in
entrambi i casi di questioni nuove, non dibattute nel giudizio d’appello. Non
senza aggiungere che, in assenza di vincoli contrattuali, il gestire la propria
sfera patrimoniale in maniera non coincidente con l’aspettativa di un terzo,
non costituisce certo un fatto illecito a danno di quest’ultimo; e che la
responsabilità precontrattuale riguarda le parti che abbiano intavolato una
trattativa fra loro, non quelle che — come nella specie — hanno deciso di restare
reciprocamente terze stipulando contratti separati con un medesimo soggetto.

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cornice di riferimento fattuale comune alle parti e desunta dai rispettivi scritti

15. – Il quinto motivo del ricorso principale è fondato, quanto alla
doglianza di omessa pronuncia.
La sentenza impugnata non ha affrontato e deciso il nono motivo del
gravame principale, concernente la misura della compensazione, operata dal

il costo delle opere eseguite dalla Garbari sul terreno di (com)proprietà di lui.
La Corte territoriale, infatti, si è arrestata nel suo esame all’ottavo motivo
dell’appello principale, avente ad oggetto la statuizione di primo grado
relativa alla quantificazione del danno da occupazione

(recte, ritardata

restituzione) del terreno di (com)proprietà di Agostino Giovannini.
16. – Infine, è fondato il sesto mezzo del ricorso principale, limitatamente
al prospettato vizio di motivazione.
La Corte trentina, dopo aver ribadito — rigettando l’appello incidentale
della Garbari — la responsabilità di quest’ultima per il danno da ritardata
restituzione del fondo in favore dell’appellante, ha liquidato (in via equitativa)
il danno considerando le potenzialità edificatorie non dell’intera area, ma
della sola porzione di terreno, pari ad appena 300 mq., non interessata dallo
scavo prodromico alla costruzione (poi non avvenuta). Ciò in considerazione
del fatto tale porzione non poteva essere in alcun modo utilizzata come
deposito, sicché il suo valore locativo era da considerarsi pressoché pari allo
zero.
16.1. – Tale motivazione appare contraddittoria.
Venuta meno la fonte negoziale che ne legittimava l’occupazione, il fondo
avrebbe dovuto essere rilasciato nello stato primigenio. La circostanza che in
esso la società Garbati avesse già eseguito opere di scavo nell’aspettativa —
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Tribunale, tra il residuo prezzo di vendita spettante ad Agostino Giovannini e

ritenuta legittima dalla stessa Corte territoriale fino allo scadere dei 90 gg.
successivi alla stipula del contratto definitivo 4.7.2002 — di edificarvi le
previste case a schiera, non significa che il fondo dovesse essere rilasciato tal
quale manomesso. Rispetto a siffatta conclusione, manca il passaggio logico

che avrebbero escluso l’obbligazione accessoria di rimessione in pristino dei
luoghi. Né tale giustificazione può ricavarsi per implicito dalla complessiva
ricostruzione della vicenda operata dai giudici d’appello, ché, anzi, proprio da
questa si ricava che i costi di edificazione sostenuti invano dalla Garbari
formavano oggetto di compensazione contabile con altro, ossia con il prezzo
di vendita del terreno che i Giovarmini avevano trasferito a detta società. E
dunque non potevano essere fatti valere due volte, anche, cioè, per giustificare
la mancata rimessione in pristino del fondo, una volta naufragata l’alternativa
edificatoria.
17. – Sulla base delle considerazioni svolte, la sentenza impugnata va
cassata in relazione ai soli motivi accolti del ricorso principale, respinti gli
altri nonché il ricorso incidentale, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia,
che provvederà, ai sensi dell’art. 385, 3° comma c.p.c., anche sulle spese di
cassazione.
P. Q. M.

La Corte accoglie il quinto ed il sesto motivo del ricorso principale,
respinti gli altri e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in
relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’appello di Brescia, che
provvederà anche sulle spese di cassazione.

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intermedio dell’affermazione e della giustificazione giuridica delle ragioni

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile

della Corte Suprema di Cassazione, il 2.10.2013.