Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25541 del 10/10/2019

Cassazione civile sez. II, 10/10/2019, (ud. 29/05/2019, dep. 10/10/2019), n.25541

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15407/2015 proposto da:

ZITELLI COSTRUZIONI SRL, in persona del legale rappresentante pro

tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato DARIO SEMINARA;

– ricorrente –

contro

M.R., M.A., rappresentati e difesi dagli

avvocati GIUSEPPE DE GERONIMO, MARIA CRISTINA DE GERONIMO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 418/2015 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 06/03/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

29/05/2019 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione, notificato in data 25.6.1995, la Italcostruzioni s.r.l. conveniva in giudizio M.A. e M.R. ed esponeva che:

che in data 7.10.2001 M.A. e M.R. (nudi proprietari in forza di donazione del 9.10.2001 di Ma.Ra.Sa.) si erano obbligati a vendere un tratto del terreno sito in (OMISSIS), esteso mq 14.000 circa indicato in rosso verde nella planimetria allegata al detto contratto, da staccarsi dal fondo di maggiore estensione in catasto al foglio (OMISSIS), particelle nn. (OMISSIS) e da individuarsi attraverso successive misurazioni, al prezzo di Euro 77,47 al mq per il tratto di terreno in rosso e in Euro 51,60 per quello tratteggiato in verde, con versamento a carico della società promittente acquirente della somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria alla data di stipula e successivamente della ulteriore somma di Euro 50.000,00.

Esponeva la Società che pur avendo le parti concordato di procedere insieme alla misurazione del terreno e alla redazione del tipo di frazionamento, i M. avevano tuttavia provveduto alla misurazione del terreno con atto stragiudiziale dell’11.4.2005 e comunicato che lo stesso era esteso mq 15.309 (e non 14.000,00 mq circa come previsto in contratto) e invitato la società a recarsi in data 4.5.2005 presso lo studio di un notaio per far luogo alla vendita; che giunta presso lo studio del notaio la società acquirente aveva riscontrato che dopo la trascrizione del preliminare erano state iscritte sulle stesse particelle due formalità pregiudizievoli (ipoteca giudiziale del 21.10.2002 per Euro 129.114 e domanda giudiziale in data 23.2.2003) iscrizioni che erano senz’altro opponibili riguardo a quella parte di terreno eccedente quella oggetto del preliminare di compravendita e che come tali a fronte dell’obbligo assunto dai M. di trasferire l’immobile libero da iscrizioni e trascrizioni, pienamente giustificavano il diritto di recesso dal contratto.

Esponeva la società attrice che con atto stragiudiziale notificato in data 3.5.2005 aveva dichiarato di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 2, richiedendo il doppio della caparra corrisposta (Euro 100.000) oltre la restituzione della ulteriore somma di Euro 50.000,00; in via subordinata l’attrice aveva dichiarato di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1537 c.c., comma 2, eccedendo la misurazione del terreno del 5% di quella prevista nel preliminare.

Tanto premesso la Italcostruzioni S.p.A. chiedeva dichiararsi legittimo ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 2, il recesso di essa attrice dal contratto preliminare de quo e quindi condannarsi i convenuti in solido al pagamento in proprio favore della somma Euro 150.000.00; in via subordinata chiedeva condannarsi i convenuti, ritenuta la legittimità del recesso, ai sensi dell’art. 1537 c.c., comma 2, alla restituzione della somma di Euro 100.000,00 oltre interessi legali dalla data del pagamento e oltre al risarcimento dei danni subiti per spese sostenute a causa del preliminare, nonchè alle spese processuali.

Si costituivano in giudizio i M. contestando la fondatezza in fatto e in diritto della domanda e chiedendone il rigetto.

Rilevavano che le iscrizioni pregiudizievoli, in quanto successive alla trascrizione del preliminare non giustificavano il recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c.; che il diritto dell’attrice a recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1537 c.c., era prescritto a norma dell’art. 1541 c.c. e che l’esercizio di tale diritto di recesso era comunque del tutto pretestuoso, trattandosi di una vendita a corpo e non a misura. Rilevavano che, invece, vi era un grave inadempimento della Italcostruzioni che aveva omesso di corrispondere alla data pattuita del 6 ottobre 2004 la ulteriore rata di prezzo, pari ad Euro 200.000,00 e chiedevano quindi dichiararsi legittimo il recesso per grave inadempimento della società, dichiarandosi il loro diritto a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e dandosi atto della loro prontezza a restituire la somma di Euro 50.000,00.

Il Tribunale di Catania, con sentenza n. 1848/2008, dichiarava legittimo il recesso esercitato dalla Italcostruzioni s.r.l. condannando in solido i M. al pagamento della somma di Euro 100.000,00 oltre interessi di legge dalla data della pubblicazione della sentenza, con vittoria anche delle spese processuali.

Secondo il primo giudice, a fronte delle sopravvenute trascrizioni pregiudizievoli legittimo doveva ritenersi il rifiuto della Italcostruzioni ad adempiere le proprie obbligazioni (versamento ultima trance di Euro 200.000,00 conclusione del contratto definitivo) in quanto i M. non avrebbero potuto assolvere all’obbligo di trasferire il bene libero come espressamente si erano obbligati a fare nel preliminare, non rilevando la potiorità della trascrizione del preliminare in quanto non si poteva riferire alla parte di terreno eccedente la estensione effettiva dello stesso (pari alla differenza fra la estensione di mq 15.309 e quella indicata nel preliminare di mq 14.000,00 circa), trattandosi di vendita a misura e non a corpo; che quindi essendo legittimo il recesso esercitato dalla Italcostruzioni, i M. erano tenuti al pagamento in favore di essa società della somma pari al doppio della caparra versata.

Avverso questa decisione proponevano appello i M. con atto di citazione notificato in data 26.5.2008 con cui chiedevano, in riforma dell’appellata decisione, rigettarsi la domanda della Italcostruzioni dichiararsi, invece, la legittimità del recesso da essi esercitato in uno al loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria, con vittoria di spese e compensi.

Si costituiva in giudizio la Italcostruzioni s.r.l. contestando la fondatezza in fatto e in diritto della domanda e ne chiedeva il rigetto.

La Corte di Appello di Catania, con sentenza n. 418 del 2015, accoglieva l’appello e dichiarava il diritto dei sigg. M. a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra in forza del preliminare di compravendita del 7 ottobre 2001. Secondo la Corte di Appello di Catania, dalla lettura delle clausole del contratto, complessivamente, valutate emergerebbe con chiarezza che la vendita era stata effettuata a corpo e non a misura e che la misura era indicata quale criterio per determinare il prezzo della vendita. Pertanto, sempre secondo la Corte di Catania, non vi era ragione che potesse giustificare il rifiuto della Italcostruzioni di corrispondere il residuo prezzo della vendita nei tempi stabiliti. E di qui, la conseguenza che sussisteva l’inadempimento della Italcostruzioni in quanto il rifiuto alla stipula del definitivo non trovava alcuna giustificazione. Non ravvisandosi, invece, alcun inadempimento dei promittenti venditori doveva essere ritenuto legittimo il recesso di costoro esercitato ai sensi dell’art. 1385 c.c. e andava, quindi, dichiarato il diritto dei promittenti venditori a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confermatoria.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Zitelli Costruzioni srl (già Italcostruzioni srl) con ricorso affidato ad un motivo. I sigg. M. hanno resistito con controricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

3.- Con l’unico motivo di ricorso, la società Zitelli Costruzioni srl lamenta violazione dell’art. 112 c.p.c., ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Omesso esame e omessa pronuncia su domanda subordinata sul diritto di recesso del promissario acquirente per divergenza tra la misura reale e quella del contratto. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe omesso di esaminare e decidere sulla domanda subordinata relativa alla declaratoria del recesso del promissario acquirente per divergenza di misure eccedente il ventesimo. Tale domanda è stata, comunque, anche senza averne onere, riproposta in sede di appello con la comparsa di costituzione e di risposta in appello. Eccepisce ancora il ricorrente che il recesso di cui si dice sarebbe giustificato sia nel caso di vendita a misura che a corpo così come ritiene la Corte disttettuale.

1.1.- Il motivo è fondato.

Va qui osservato che il compratore, la società Zitelli Costruzioni srl (già Italcostruzioni srl) aveva chiesto, in primo grado e con l’atto di risposta e di costituzione in appello, che venisse dichiarata la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita, oggetto del giudizio, per eccedenza della misura (oltre la ventesima parte di quella indicata in contratto) dell’immobile venduto.

La Corte di Appello, non esamina tale domanda ed omette ogni decisione in merito. Epperò, come è orientamento pacifico anche nella giurisprudenza di questa Corte, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto di compravendita (ma ciò vale anche per il contratto preliminare di vendita) se la misurazione effettiva dell’immobile promesso in vendita supera di un ventesimo quella indicata nel contratto. Con l’ulteriore specificazione che nella vendita immobiliare a corpo, la menzione nel contratto della misura dell’immobile, costituisce, nella previsione dell’art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa, ricorrendo l’eventualità in cui la misura reale del bene acquistato a corpo risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto attribuisce rilevanza ai fini della possibilità di chiedere una rettificazione del prezzo, e al compratore la facoltà di corrispondere il supplemento del prezzo oppure di recedere dal contratto.

Pertanto la domanda era rilevante e andava esaminata. Si esclude altresì, che la sentenza impugnata non contenga sul punto una decisione implicita, come sostiene la parte controricorrente, perchè la sentenza contiene un riferimento alla misurazione del bene promesso in vendita ma ad altri fini, al solo fine, cioè, di escludere che il rifiuto di adempiere da Italcostruzioni fosse dovuto al fatto che la misurazione del bene fosse stata effettuata solo dal promittente venditore.

Piuttosto, sarà necessario verificare se la misurazione reale del bene oggetto della promessa vendita superi di almeno la ventesima parte la misura prevista in contratto e se l’eventuale recesso da parte di Italcostruzioni sia stata esercitato correttamente nei termini eventualmente previsti dal contratto tesso.

Il ricorso, dunque, va accolto, la sentenza impugnata va cassata in merito al motivo accolto e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Catania, la quale provvederà alla liquidazione delle spese anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Catania, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile di questa Corte di Cassazione, il 29 maggio 2019.

Depositato in Cancelleria il 10 ottobre 2019