Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2552 del 03/02/2011

Cassazione civile sez. III, 03/02/2011, (ud. 25/11/2010, dep. 03/02/2011), n.2552

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente –

Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – rel. Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 28912-2006 proposto da:

FONDIARIA SAI SPA, (OMISSIS), Società che ha incorporato per

fusione La Fondiaria Assicurazioni S.p.A., in persona del suo

Condirettore Generale e legale rappresentante Dott. M.A.,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DEI QUATTRO VENTI 162,

presso lo studio dell’avvocato DEL CASTELLO ANDREA, rappresentato e

difeso dall’avvocato CANESSA CARLO giusta mandato in calce al

ricorso;

– ricorrente –

e contro

LICEO ARTISTICO L B ALBERTI;

– intimato –

sul ricorso 1482-2007 proposto da:

MINISTERO DELL’ISTRUZIONE E LICEO ARTISTICO L.B. ALBERTI DI FIRENZE,

in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso GLI

UFFICI DELL’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, da cui è difeso per

legge;

– ricorrente –

e contro

FONDIARIA SAI SPA;

– intimati –

avverso la sentenza n. 1255/2005 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

Sezione Locazioni, emessa il 20/04/2005, depositata il 06/09/2005;

R.G.N. 941/A/2001.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

25/11/2010 dal Consigliere Dott. ANGELO SPIRITO;

udito l’Avvocato CARLO CANNESSA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto del

ricorso principale e del ricorso incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con riferimento al contratto di locazione stipulato tra il conduttore Liceo Artistico Alberti di (OMISSIS) e la locatrice Italia Ass.ni spa (poi La Fondiaria Ass.ni spa), relativo ad un immobile destinato ad istituto scolastico, la Corte d’appello di Firenze, riformando la prima sentenza, ha respinto la domanda della locatrice di risarcimento del maggior danno da ritardo nella riconsegna dell’immobile ed ha condannato il Liceo a restituire alla controparte la somma di danaro spesa per lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile durante il periodo successivo alla fine del rapporto.

Propone ricorso per cassazione La Fondiaria Ass.ni spa a mezzo di cinque motivi. Risponde con controricorso l’Avv. Gen. Stato, che propone anche ricorso incidentale a mezzo di un solo motivo.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., siccome proposti contro la medesima sentenza.

1. – Con il primo motivo del ricorso principale la società si duole del fatto che la sentenza non si sia pronunciata in ordine alla sua richiesta d’accertamento della ritardata consegna dell’immobile da parte del Liceo; accertamento che sarebbe stato necessario ai fini delle ulteriori domande di contenuto economico. Il motivo è privo di pregio, in quanto la circostanza della ritardata consegna costituisce dato certo e neppure contestato dell’intera vicenda processuale, in ordine al quale si sono innestate le questioni relative alla debenza o meno del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c. da parte del locatore e delle spese sostenute per la manutenzione da parte della proprietaria.

I motivi dal secondo al quarto censurano la sentenza (sotto il profilo della violazione di legge e dei vizi della motivazione) per non avere riconosciuto alla locatrice, neppure in via meramente presuntiva, il maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato.

Nessuna delle doglianze è meritevole d’accoglimento.

La sentenza ha fatto corretta applicazione dell’orma. consolidato principio (che occorre qui ribadire) secondo cui la prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell’art. 1591 cod. civ., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall’astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (tra le varie e più recenti, cfr. Cass. n. 7499/07).

Ciò premesso, il giudice ha rilevato che la parte locatrice s’era limitata a dedurre la conseguibilità di un canone maggiore rispetto a quello originariamente pattuito, senza però provare l’esistenza di ben precise proposte di tal tenore. La mancata prova dell’esistenza del danno è stata ritenuta, dunque, preclusiva di un’eventuale liquidazione equitativa.

Si tratta di motivazione che, come s’è visto, non solo è immune da errori giuridici, ma che è, altresì, logica e congrua rispetto al merito della controversia.

Con il quinto motivo la società lamenta che la sentenza abbia condannato il Liceo a pagarle i soli interessi legali sulla somma spesa per la manutenzione, senza provvedere in ordine al maggior danno di cui all’art. 1224 c.c., comma 2 che, si sostiene, sarebbe stato ripetutamente richiesto. A riguardo occorre innanzitutto porre in evidenza che il motivo si risolve in una censura di omessa pronunzia, la quale avrebbe dovuto essere posta non sotto il profilo della violazione di legge (come ha fatto la ricorrente), bensì sotto il profilo dell’art. 360 c.p.c., n. 4, con riferimento all’art. 112 c.p.c.. In quest’ordine di idee, dunque, la ricorrente avrebbe dovuto specificamente enunciare il tempo ed il luogo di siffatta domanda, la relativa deduzione e gli elementi di prova posti a fondamento e non limitarsi ad affermare “così come sempre richiesto nei due gradi di giudizio …”.

Il motivo è, pertanto, inammissibile.

2. – Infondato è l’unico motivo svolto dall’Avvocatura Generale dello Stato per conto del Liceo. La sentenza, nell’affermare l’obbligo dell’Istituto di restituire alla società locatrice le somme spese per la manutenzione dell’immobile in epoca successiva alla cessazione del rapporto, spiega che le opere erano dirette a garantire la sicurezza degli studenti all’interno dei locali ed alla prosecuzione dell’attività didattica; in altri termini esisteva un rapporto di connessione tra l’esecuzione dei lavori in questione ed il perdurare dell’attività scolastica. Si tratta di un accertamento di merito (con riferimento a due ordinanze sindacali a riguardo) che, siccome congruamente e logicamente motivato, sfugge alla censura di legittimità proposta (peraltro in maniera assolutamente generica) dal ricorrente incidentale.

In conclusione i ricorsi devono essere respinti, con conseguente compensazione tra le parti delle spese sostenute per il giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 25 novembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 3 febbraio 2011

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