Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25508 del 13/12/2016

Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016, (ud. 04/11/2016, dep.13/12/2016),  n. 25508

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13117-2014 proposto da:

IDEA FIMIT SOCIETA’ GESTIONE RISPARMIO SOCIETA’ PER AZIONI in

qualità di gestore del fondo comune di investimento immobiliare

Private Real Estate, in persona del suo procuratore speciale e

Direttore Legale Societario Dott. S.R.F.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA EMILIA 86/88, presso lo

studio dell’avvocato MAURIZIO CORAIN, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato CLAUDIO MAURIZIO ELESTICI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

FORMEVET SRL in persona del legale rappresentante pro tempore Dott.

F.A., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI PIETRA

26, presso lo studio dell’avvocato DANIELA JOUVENAL, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato OSCAR PODDA giusta

procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3838/2013 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 19/11/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/11/2016 dal Consigliere Dott. DELL’UTRI MARCO;

udito l’Avvocato MAURIZIO CORAIN;

udito l’Avvocato DANIELA JOUVENAL;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GHERSI RENATO FINOCCHI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La Corte d’appello di Milano, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda con la quale la Duemme Società di Gestione del Risparmio s.p.a. ha invocato la condanna della Formevet s.r.l. al rilascio dell’immobile a quest’ultima concesso in locazione dai precedenti proprietari danti causa della Duemme.

Nel disattendere la domanda della nuova locatrice, la corte d’appello milanese ha rilevato l’inefficacia del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, inoltrato dalla Duemme alla Formevet, avendo i danti causa della Duemme già provveduto, prima dell’acquisto dell’immobile da parte di quest’ultima, a rinnovare il contratto rispetto alla sua prima scadenza, attraverso la comunicazione di disdetta per la seconda scadenza, in tal modo posticipandone il termine di durata.

2. Avverso la sentenza d’appello, ha proposto ricorso per cassazione la IDeA Fimit s.p.a. (subentrata alla Duemme), sulla base di un unico articolato motivo d’impugnazione, illustrato da successiva memoria.

3. Resiste con controricorso la Formevet s.r.1., che ha concluso per la dichiarazione d’inammissibilità, ovvero per il rigetto dell’impugnazione.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Con l’unico motivo d’impugnazione proposto, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978 (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che il precedente proprietario dell’immobile locato (dante causa della Duemme), mediante la comunicazione con la quale aveva intimato la disdetta del contratto di locazione per la data del 31/12/2015, avesse inteso rinnovare detto contratto fino alla sua seconda scadenza (propriamente coincidente con detta data), così erroneamente affermando l’avvenuta cristallizzazione della durata del contratto fino al ridetto termine, con il riconoscimento del diritto del conduttore a tale più lunga durata del rapporto, come tale opponibile al locatore subentrante, cui non sarebbe stato più possibile manifestare la volontà del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza (ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 29), pur essendone, in astratto, ancora possibile il relativo tempestivo esercizio.

Sotto altro profilo, la società ricorrente evidenzia come, sulla base delle modalità del comportamento osservato dalle parti in occasione dell’acquisto dell’immobile da parte della Duemme, fosse da escludersi l’eventuale ricorso di un legittimo affidamento della società conduttrice in ordine alla sicura prosecuzione del contratto di locazione fino alla data del 31/12/2015.

5. In via gradata, rispetto all’eventuale sola cassazione della sentenza impugnata in accoglimento del motivo di ricorso proposto, la società ricorrente ha chiesto che la corte di legittimità volesse provvedere alla decisione nel merito della controversia (in tal senso ritrascrivendo l’intero contenuto della memoria difensiva depositata in sede d’appello), con l’integrale conferma della sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Milano.

6. Il ricorso è infondato.

L’impugnazione della società ricorrente sollecita questa corte di legittimità all’esame dell’opponibilità, in relazione alla disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, dell’atto con il quale il locatore, in epoca anteriore alla maturazione dei termini utili per l’eventuale comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, abbia direttamente trasmesso al conduttore la disdetta di tale contratto per la sua “seconda” scadenza.

In particolare, la società ricorrente invoca l’inopponibilità di tale atto nei confronti del terzo successivo acquirente dell’immobile locato (e dunque, nella specie, della stessa IDeA Fimit s.p.a., subentrata alla Duemme), con la conseguente legittimazione di quest’ultima, siccome ancora in termini, a comunicare al conduttore la propria volontà di impedire l’automatica rinnovazione del contratto alla prima scadenza.

Osserva sul punto il collegio come la corte territoriale abbia correttamente rilevato l’opponibilità, al terzo acquirente dell’immobile locato, della disdetta per la seconda scadenza contrattuale inviata dall’originario locatore al conduttore (in epoca anteriore alla scadenza del termine per la comunicazione del diniego di rinnovo alla prima scadenza), individuando la conseguente fissazione del termine finale del rapporto locativo alla sua seconda scadenza sulla base della piana applicazione dei principi che governano l’esercizio dell’autonomia privata.

Al riguardo, deve ritenersi che la corte territoriale abbia legittimamente riconosciuto l’appartenenza, all’ambito delle prerogative spettanti al locatore, del potere di rinunciare all’esercizio della facoltà di impedire la rinnovazione contrattuale alla prima scadenza (sussistendone i presupposti di legge), trattandosi dell’esercizio di un diritto disponibile (incidente sulla regolazione della durata del rapporto di locazione nel rispetto dei limiti imperativi imposti dalla legge) suscettibile di costituire oggetto dell’attività negoziale delle parti, nel quadro di una composizione dei rispettivi interessi meritevole di tutela.

Nella specie, del tutto correttamente la corte territoriale ha rilevato come l’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza (con l’implicita rinuncia alla facoltà di impedirne il rinnovo alla prima scadenza) sia valsa a rendere irrevocabile detta ultima rinuncia, dovendo trovare sul punto applicazione il principio generale tipico dell’autonomia privata, ai sensi del quale l’avvenuta comunicazione al terzo di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare, come nella specie), deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato (come nella specie) gli effetti favorevoli (cfr. artt. 1333, 1989 c.c.).

Sulla base di tali premesse, essendo la Duemme (e per essa la IDeA Fi-mit s.p.a.) subentrata (quale acquirente dell’immobile locato) nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa, legittimamente la corte territoriale ha escluso che la stessa potesse esercitare la facoltà di impedire il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, potendo detta società al più invocare (sussistendone i presupposti) la tutela contrattuale delle proprie ragioni nei confronti del proprio dante causa, ove quest’ultimo avesse colpevolmente trascurato di informare la società acquirente dell’immobile (a sua volta incolpevolmente all’oscuro della vicenda) del già rinegoziato termine di scadenza del contratto.

Sotto altro profilo, occorrerà altresì evidenziare come la corte territoriale, nell’affermare che la comunicazione inviata dall’originario locatore (dante causa della Duemme), regolarmente ricevuta dalla parte conduttrice, diretta a determinare la scadenza del contratto di locazione alla data del 31/12/2015, non integrasse “una semplice manifestazione di volontà unilaterale della parte locatrice, ma una vera e propria manifestazione ricettizia di carattere negoziale” dalla quale era derivato il rinnovo fino al 2015 del contratto “per entrambe le parti” (v. pag. 4 della sentenza impugnata), risulta aver operato un accertamento in fatto legato all’interpretazione del comportamento delle parti che, secondo l’apprezzamento della stessa corte territoriale, hanno assunto un’implicita (benchè inequivocabile) natura negoziale, non, dunque, meramente espressiva di una semplice facoltà regolata, anche in relazione agli effetti suoi propri, dalle previsioni della legge.

Si tratta, come appare d’immediata evidenza, di una valutazione di merito, la cui eventuale illogicità non può essere denunciata come violazione di legge in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, (come nel caso avvenuto), non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Sez. 3, Sentenza n. 10385 del 18/05/2005, Rv. 581564; Sez. 5, Sentenza n. 9185 del 21/04/2011, Rv. 616892).

7. Le argomentazioni che precedono, nell’attestarne l’infondatezza, impongono il rigetto del ricorso, con la conseguente condanna della società ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio di legittimità in favore della società controricorrente, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, liquidate in Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali e agli accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, art. 1 – bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 13 dicembre 2016