Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25507 del 13/12/2016

Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016, (ud. 27/10/2016, dep.13/12/2016),  n. 25507

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9367-2014 proposto da:

T.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA A GRAMSCI 36,

presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO DE TILLA, che la rappresenta

e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

V.L., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA EMILIA 86/90,

presso lo studio dell’avvocato SAVERIO RUPERTO, che la rappresenta e

difende unitamente all’avvocato MAURIZIO CORAIN giusta procura a

margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 207/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 14/01/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/10/2016 dal Consigliere Dott. DELL’UTRI MARCO;

udito l’Avvocato MAURIZIO DE TILLA;

udito l’Avvocato MAURIZIO CORAIN;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE ALBERTO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La Corte d’appello di Roma ha confermato la sentenza con la quale il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda proposta da T.S. nei confronti di V.L., diretta alla condanna di quest’ultima al rilascio dell’immobile asseritamente occupato sine titolo, avendo entrambi i giudici del merito riconosciuto il titolo della denunciata occupazione della V. nel contratto di locazione dalla stessa dedotto in giudizio; contratto viceversa denunciato, dall’originaria attrice, come simulato o in ogni caso qualificabile alla stregua di un contratto di comodato.

2. Avverso la sentenza d’appello, ha proposto ricorso per cassazione T.S. sulla base di cinque motivi d’impugnazione, illustrati da successiva memoria.

3. Resiste con controricorso V.L., che ha concluso per la dichiarazione d’inammissibilità, ovvero per il rigetto del ricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1571 e ss., 1803 e ss. 1322, 1324, 1362, 1363 e 1375 c.c., nonchè per motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente qualificato come contratto di locazione (con la conseguente relativa opponibilità all’odierna ricorrente, successiva acquirente dell’immobile concesso in godimento, siccome trascritto) il negozio intercorso tra il proprio dante causa, S.R., e la convenuta V.L., con il quale quest’ultima ha ottenuto la disponibilità dell’unità immobiliare in esame in assenza di alcun corrispettivo, erroneamente interpretando il contenuto della clausola di detto negozio mediante la quale l’allora locatore aveva dichiarato di rinunciare al pagamento del canone di locazione a causa dell’accettazione, da parte della conduttrice, della limitazione del godimento dell’immobile locato a una sola porzione dello stesso.

5. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1571 e ss., 1803 e ss., 1322, 1324, 1362, 1363 e 1375 c.c. e dei principi generali in materia di interpretazione del contratto e della buona fede contrattuale, nonchè per motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5), per essere la corte territoriale incorsa nell’evidente violazione dei principi generali in tema di interpretazione del contratto, qualificando il negozio oggetto di lite come contratto di locazione, senza procedere a un’accurata valutazione complessiva degli interessi delle parti, così come rivelati dai termini dell’operazione intercorsa tra i disponenti; operazione (priva di indici di collegamento negoziale o di effettive rinunce a diritti), concepita in forme tali da escluderne la riconducibilità entro gli schemi del contratto di locazione (secondo le forme tipiche conosciute dall’ordinamento), se non a patto di un irriducibile conflitto con i principi della correttezza e della buona fede contrattuale, destinati a informare l’interpretazione e la qualificazione di ogni forma di esplicazione dell’attività negoziale dei privati.

6. Con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1325 e ss., 1414 e ss., 1965 e ss. c.c., L. n. 392 del 1978, artt. 79 e ss., artt. 1571 e ss., 1803 e ss., 1322, 1324, 1362, 1363 e 1375 c.c., nonchè per motivazione sufficiente, illogica e contraddittoria, per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto qualificabile il negozio modificativo degli originari accordi tra il S. e la V. “al più” quale transazione, in totale assenza dei presupposti di tale ultimo tipo negoziale, trascurandone viceversa l’eventuale riconducibilità a una pattuizione di natura atipica, concepita in forme tali da escludere la meritevolezza degli interessi disposti dalle parti.

7. Con il quarto motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1325 e ss., 1372 e ss., 1414 e ss., 1965 e ss. c.c., L. n. 392 del 1978, artt. 79 e ss., 1571 e ss., 1803 e ss., 1322, 1324, 1362, 1363 e 1375 c.c., nonchè per motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria, per avere la corte territoriale erroneamente trascurato – pur volendo qualificare il negozio oggetto d’esame alla stregua di una transazione – la relatività degli effetti di tale contratto, insuscettibile di incidere sulla sfera giuridica della ricorrente, quale terza estranea all’accordo transattivo.

8. Con il quinto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1325 e ss., 1414 e ss., 1965 e ss. c.c., la L. n. 392 del 1978, artt. 79 ss., art. 1571 c.c. e art. 180 c.p.c., nonchè per motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria, per avere in ogni caso la corte territoriale ammesso la configurabilità di un’ipotesi di ‘locazione senza canonè, in contrasto con la disciplina imperativa di legge, così trascurando di eccepirne la nullità rilevabile d’ufficio.

9. Il primo motivo di ricorso è fondato e idoneo ad assorbire la rilevanza dei restanti motivi.

Osserva il collegio come la corte territoriale, nell’affrontare la doglianza riferita all’avvenuta qualificazione operata dal primo giudice, circa l’originario accordo concluso tra la V. e il S., alla stregua di un contratto di locazione (tenuto conto dell’avvenuta liberazione della conduttrice dall’obbligo di pagamento dei canoni), abbia erroneamente individuato il corrispettivo per il godimento dell’immobile nella contestuale rinuncia, da parte della V., alla prosecuzione del contratto di locazione in un immobile di dimensioni più ampie di quelle in precedenza godute: sacrificio, di per sè del tutto idoneo – secondo la lettura della corte distrettuale – a integrare il corrispettivo della locazione, non dovendo quest’ultimo necessariamente consistere nel pagamento di un canone.

Al riguardo, varrà considerare come i termini della corrispettività contrattuale prospettati nel discorso della corte d’appello non valgono a coinvolgere in via diretta la prestazione consistente nella concessione in godimento dell’immobile, attesa la palese incongruenza logico – giuridica dell’identificazione, quale corrispettivo per il godimento di un immobile, della rinuncia al godimento di un immobile di più ampie dimensioni.

Ciò posto, dovendo necessariamente convenirsi sul ragionevole riconoscimento del legame di corrispettività tra la descritta rinuncia della V. e la contestuale liberazione della stessa dal pagamento del canone originariamente convenuto (così come peraltro stabilito dalle originarie parti contraenti e incontroverso tra le parti dell’odierno giudizio), dovrà parimenti convenirsi sull’inammissibilità dell’individuazione di tale meccanismo di reciproca “abdicazione” delle parti alla stregua di un elemento di spiegazione causale idoneo a connotare, di per sè, in termini di diretta corrispettività, la concessione del godimento immobiliare de quo, non potendo neppure individuarsi, quale corrispettivo di detta concessione in godimento, il ridetto accordo di natura sostanzialmente transattiva, in sè considerato.

10. Sulla base di tali argomentazioni, ferma la scorrettezza logico – giuridica della ricostruzione della fisionomia causale del contratto originariamente concluso tra il S. e la V. secondo i meccanismi di corrispettività individuati dalla corte territoriale, in accoglimento del primo motivo di ricorso (ed assorbiti i restanti), dev’essere pronunciata la cassazione sul punto della sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, cui è altresì rimessa la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

Accoglie il primo motivo di ricorso e, assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata nei termini di cui in motivazione e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, cui è altresì rimessa la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 27 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 13 dicembre 2016