Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25419 del 12/11/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 25419 Anno 2013
Presidente: SEGRETO ANTONIO
Relatore: SEGRETO ANTONIO

SENTENZA

sul ricorso 31595-2007 proposto da:
RUBINO ASSUNTA, D’ANTINO RAFFAELE, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA GOTTARDO 21, presso lo
studio dell’avvocato CARINI LUCIA, rappresentati e
difesi dagli avvocati CAPOTORTO CESARE, TARONNA
RAFFAELE giusta delega in atti;
– ricorrenti contro

PASSALACQUA SETTIMIO,

PASSALACQUA NINO EMIDIO,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PIETRALATA
320, presso lo studio dell’avvocato MAZZA GIGLIOLA,

1

Data pubblicazione: 12/11/2013

rappresentati e difesi dall’avvocato JANNARELLI
PASQUALE giusta delega in atti;
– controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 736/2007 della CORTE D’APPELLO

di BARI, depositata il 21/06/2007 R.G.N. 1219/03;

udienza del 09/10/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIO
SEGRETO;
udito

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. MAURIZIO VELARDI che ha concluso per
il rigetto del l ° motivo di ricorso, per
l’accoglimento del 2 ° motivo, assorbiti gli altri.

2

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 18.5.1996 D’Antino Raffaele e Rubino
Assunta, premesso che erano proprietari di un fondo rustico in
agro di San Severo, confinante con altro fondo di proprietà di
Casillo Emma Zaira, venduto in due porzioni distinte a Passalacqua
Settimio e Passalacqua Nino Emidio, senza porre in condizione essi
attori di esercitare il diritto di prelazione, pur dichiarandosi
mentre l’interpello era illegittimo perché verbale e la rinunzia
conseguente era irrituale, convenivano davanti al tribunale di
Foggia Passalacqua Settimio e Nino Emidio, per sentire riscattati
in loro favore i fondi compravenduti e quindi sostituire essi
attori

ai convenuti nella compravendita

dei fondi della

venditrice Casillo, previo pagamento del prezzo

dell’immobile

riscattando.
Il Tribunale, in accoglimento delle eccezioni mosse dai convenuti
Passalacqua, rigettava la domanda, ritenendo che
Settimio

Passalacqua

aveva informato del preliminare tutti i confinanti e

quindi anche essi attori, spiegando tutte le condizioni della
vendita, mostrando la copia del preliminare ed invitandoli a dire
se intendevano esercitare la prelazione; che i convenuti
dichiararono di rinunziare alla prelazione e che tale
dichiarazione fu riportata per iscritto dal Passalacqua Settimio
in quell’occasione; che i convenuti fornirono a quest’ultimo i
loro dati anagrafici e fiscali da riportare nel futuro atto
pubblico di acquisto.
La corte di appello di Bari, adita dagli attori, rigettava
l’appello.
Riteneva la corte che era stata portata a conoscenza degli attori
la portata delle intese tra la proprietaria dei terreni ed i
Passalacqua, che gli stessi ne ebbero piena cognizione, per cui
sottoscrissero le rinunzie alla prelazione; che dalle rinunzie
emergeva che essi avevano preso visione del preliminare e delle
condizioni di vendita.

nel contratto che i confinanti avevano rinunziato a tale diritto,

Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione gli
attori.
Resistono con controricorso Passalacqua Settimio e Passalacqua
Nino Emidio, che hanno anche presentato memoria.
Motivi della decisione
1.Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la
violazione e falsa applicazione degli artt. 8 , 1. n. 590/1965 e

Assumono i ricorrenti che erroneamente la sentenza impugnata ha
ritenuto che si sia perfezionata la

denuntiatio

con la sola

lettura del compromesso effettuata dal promittente acquirente
Passalacqua Settimio ai coniugi attuali retraenti e che quindi
sia valida la rinunzia da questi effettuata per l’esercizio del
diritto di prelazione.
Secondo i ricorrenti la mancanza di una valida denuntiatio
comporta che non abbia validità la rinunzia effettuata, per quanto
in forma scritta.
2.1. Il motivo è fondato e va accolto.

A norma dell’art. 7, l. n. 817/1971, il diritto di prelazione, di
cui all’articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, compete
anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti
con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano
insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od
enfiteuti coltivatori diretti.
L. n. 590 del 1965, art. 8, dispone che: “In caso di trasferimento
a titolo oneroso di fondi concessi in affitto a coltivatori
diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione,
esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o
il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di
prelazione.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al
coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare
di compravendita in cui devono essere indicati il nome
dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite
compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il

7 1. n. 817/1971, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c..

coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30
giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il
prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di
compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro
un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita,
riscattare il fondo dell’acquirente e da ogni altro successivo
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento
del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di
tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica
da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito
tra le parti.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il
trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione
sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito”.
2.2.Secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte , in
materia di contratti agrari, per la comunicazione (“notifica”) al
coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del
fondo, ai fini della prelazione di cui all’art. 8 della legge n.
590 del 1965 e all’art. 7 della legge n. 817 del 1971, da parte
del proprietario venditore è richiesta la forma scritta “ad
substantiam”,

non

essendo,

perciò,

idonea

allo

scopo

l’effettuazione della stessa in qualsiasi modo, anche verbale.
Infatti, la “denuntiatio” non va considerata solo come atto
negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie
traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo
agrario, onde deve rivestire necessariamente la forma scritta, in
applicazione dell’art. 1350 cod. civ.. Tale forma, peraltro,
assolve ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo, appunto,
certa l’effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che
la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in
danno del titolare del diritto, e assicurando, a sua volta, al
terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione
nello “spatium deliberandi” a disposizione del coltivatore (o del

avente causa.

confinante), la certezza della compravendita stipulata con il
proprietario, sottraendo l’acquirente al pericolo di essere
assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante)
pretermesso; garantisce, infine, il coltivatore ( o confinante) in
ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli
stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo
promissario acquirente (Cass. 9519 del 20/04/2007; cass. n.
2.3.A

tale

orientamento va prestata piena adesione.
L’art. 8 della legge n. 590/ 1965, nel concretizzare il contenuto
della denuntiatio, stabilisce che il proprietario deve “notificare
con lettera raccomandata la proposta di alienazione, trasmettendo
il preliminare di vendita”.
“Il coltivatore deve esercitare il diritto di prelazione entro
trenta giorni”.
Oltre a queste attività, ai fini del perfezionamento del
trasferimento della proprietà dell’immobile rustico al
prelazionista, non vi è più niente. Non vi è, infatti, un
contratto da stipulare tra le due parti, come per l’ipotesi della
prelazione urbana, nella quale, a seguito della denuntiatio e
dell’esercizio del diritto di prelazione, vi è l’obbligo di
stipulare il contratto preliminare (con successivo contratto
definitivo) o direttamente il contratto definitivo.
E’ solo significativo che anche in tema di prelazione urbana, la
legge prevede che il trasferimento di proprietà abbia sempre una
base contrattuale, per quanto posticipata rispetto alla
denuntiatio ed all’esercizio positivo del diritto di prelazione.
In tema di prelazione agraria questo meccanismo graduale non è
previsto dalla legge, la quale individua nella denuntiatio il
contenuto di “una proposta di alienazione” e, conseguentemente,
nell’esercizio del diritto di prelazione, un’accettazione della
stessa, cui consegue il trasferimento della proprietà.
Lo stesso pagamento differito del prezzo costituisce solo una
condicio iuris per il trasferimento di proprietà.

26079/2005; Cass. n. 13211 del 31/05/2010).

2.4.La tesi invero della natura non negoziale della denuntiatio,
seguita dal diverso datato indirizzo giurisprudenziale, a cui si
ricollega la sentenza impugnata, non è conciliabile con la lettera
della legge, essa prevedendo, infatti, all’art. 8, comma 4,
espressamente a carico dell’alienante l’obbligo di notificare con
lettera raccomandata una “proposta”, intesa come proposta
contrattuale, posto che l’incontro dei consensi del proprietario
per ammettere lo stesso diverso indirizzo) la conclusione del
contratto.
2.5.La configurazione della denuntiatio come proposta contrattuale
ex art. 1326 c.c. si riflette, conseguentemente, sul piano della
forma e travolge la contraria opinione, secondo cui, non essendo
prevista a pena di nullità la “notifica con lettera raccomandata
della proposta di alienazione”, per il principio della libertà
della forma, tale denuntiatio potrebbe avvenire anche in modo
orale.
Ora, come è stato evidenziato in dottrina, se è vero che nel
nostro ordinamento vige il principio della libertà della forma
come espressione dell’autonomia negoziale, la quale consente al
soggetto di emettere la dichiarazione di volontà secondo le
modalità che preferisce, è ancor vero che il codice,
nell’affermare che la forma è un requisito del negozio “quando
risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità” (art.
1325 c.c.), si riferisce non alla forma in senso generale ma a
quella forma per così dire speciale che la legge impone per alcuni
negozi, quali “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni
immobili”, per i quali l’art. 1350 c.c., comma 1, n. l, richiede
l’atto pubblico o la scrittura privata ad substantiam.
2.6.Sicché, se si considera la denuntiatio non solo come atto
negoziale ma anche come uno dei due elementi (l’altro è
l’accettazione, che integra l’esercizio positivo del diritto di
prelazione) di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un
bene immobile, cioè il fondo, ne deriva che tale comunicazione
deve necessariamente rivestire, in applicazione dell’art. 1350

57′

venditore e del coltivatore determina (come finisce, del resto,

c.c., la forma scritta ad substantiam (la cui mancanza è
sanzionata con la nullità) con inevitabili riflessi sul piano
probatorio, non essendo, per questo, consentita la prova
testimoniale, ex art. 2725 c.c.
La riconduzione della denuntiatio alla forma scritta, d’altronde,
assolve, come sottolineatosi, ad esigenze di tutela e di certezza,
nel senso che rende certa l’effettiva esistenza di un terzo

fini speculativi in danno del titolare del diritto; assicura, a
sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della
prelazione nello spatium deliberandi a disposizione del
coltivatore, la certezza della compravendita stipulata con il
proprietario, sottraendo l’acquirente al pericolo di essere
assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore pretermesso;
garantisce infine il coltivatore in ordine alla sussistenza di
condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario
promettente venditore e dal terzo promissario acquirente.
2.7.D’altra parte se si ritenesse che la denuntiatio possa anche
essere effettuata verbalmente, e quindi attraverso la lettura del
preliminare, peraltro da parte del promittente acquirente, come
sostiene la sentenza impugnata, nonostante che la legge preveda la
notifica con lettera raccomandata della proposta di alienazione, a
maggior ragione si dovrebbe ritenere che anche l’esercizio del
diritto di prelazione da parte del coltivatore possa avvenire
verbalmente, considerato che in merito la legge non prevede
espressamente alcuna forma.
Poiché è pacifico in giurisprudenza che, contrariamente a quanto
avviene in ipotesi di esercizio della prelazione per gli immobili
non abitativi (nei quali è previsto che a seguito dell’esercizio
del diritto di prelazione le parti sono tenute alla stipula di un
contratto preliminare o definitivo), l’esercizio del diritto di
prelazione agraria, susseguente alla denuntiatio comporta il
trasferimento della proprietà in capo al prelazionista, si
giungerebbe ad un’ipotesi di trasferimento verbale di proprietà

acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per

immobiliare, peraltro non da parte del proprietario, ma

del

promittente acquirente.
2.8.Non senza considerare che la prelazione agraria si innesta su
un contratto preliminare già concluso dal proprietario,
promittente alienante, con un promittente acquirente, contro il
quale certamente si può far valere l’avveramento della condizione
sospensiva dell’esercizio della prelazione da parte del
prevista, a maggior ragione se tale previsione è normativamente
regolata (nella specie: notifica con lettera raccomandata della
proposta di prelazione e successivo esercizio del diritto di
prelazione).
Qui non è più una questione di nullità o meno della “proposta di
alienazione”, se fatta verbalmente, ma di mancato avveramento
della condizione sospensiva del contratto preliminare tra
proprietario ed il promittente acquirente. L’avveramento della
condizione nei confronti di tale terzo non può che avvenire nel
modo formale previsto dalla legge (e non per equipollente),
proprio perché trattasi di condizione.
2.9. In definitiva, quindi, in materia di contratti agrari, per la

comunicazione (“notifica”) al coltivatore o al confinante della
proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione di cui
alla L. n. 590 del 1965, art. 8, e alla L. n. 817 del 1971, artt.
7 e 8, da parte del proprietario venditore è richiesta la forma
scritta “ad substantiam”, non essendo, perciò, idonea allo scopo
l’effettuazione della stessa in qualsiasi modo, anche verbale.
3.1.

Così specificata la disciplina relativamente alle modalità

della denuntiatio, va osservato che l’avente diritto alla
prelazione “ex” artt. 8 legge n. 590 del 1965 e 7 legge n. 817 del
1971 (nel caso, il confinante) non può validamente rinunciarvi se
non in seguito (e in dipendenza) della rituale comunicazione della
volontà del proprietario di alienare il fondo (cosiddetto
“denuntiatio”), comunicazione che, di tale diritto, determina
l’insorgenza (Cass. n. 25141 del 27.11.2006; Cass.
07/07/2010).

n. 16025 del

prelazionista, purché essa avvenga nei termini in cui essa è

Del resto se – come non si è mai dubitato – non essendo valida la
rinuncia ad un diritto non ancora sorto e, quindi, non ancora
complessivamente noto al titolare nella sua estensione, il
coltivatore diretto non può validamente rinunciare alla
prelazione, spettantegli in virtù della L. 26 maggio 1965, n. 590,
e della L. 14 agosto 1971, n. 817, prima della denuntiatio
effettuata per iscritto e nelle forme di legge da parte del

determina l’insorgenza del suo diritto, ponendolo in grado di
valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta
(cfr., ad esempio, Cass. 30 novembre 2005, n. 26079, nonché Cass.
21 febbraio 2006, n. 3672, tra le tante).
3.2.Pertanto deve ritenersi priva di effetti di sorta una
rinunzia ad una prelazione effettuata a seguito di una
comunicazione verbale e, quindi, quando non era ancora sorto il
diritto all’esercizio della prelazione.

In altri termini è solo la presenza di una valida denuntiatio da
parte del proprietario, promittente alienante al terzo, che pone
il prelazionista o nella possibilità di accettare per iscritto e
quindi realizzare il trasferimento o di rinunziare validamente
all’esercizio del diritto di prelazione.
In conseguenza nella fattispecie, poiché dalla ricostruzione
fattuale operata dalla sentenza impugnata, non risultava data
agli attori formale comunicazione da parte della proprietaria
Casillo Emma Maria, a norma dell’art. 8 1. n. 590/1965, del
preliminare tra la stessa ed i Passalacqua, ma solo una
informazione verbale da parte di Passalacqua Settimio , anche se
mostrando il preliminare, la rinunzia all’esercizio del diritto di
prelazione, ottenuta in quella sede, non è valida ad estinguere il
relativo diritto di prelazione e, quindi, ad impedire
successivamente il diritto di riscatto, ove sussistano tutti gli
altri requisiti di legge.
4.L’accoglimento

del

primo

motivo

l’assorbimento dei restanti motivi.

di

ricorso,

comporta

proprietario venditore, poiché solo tale regolare denuntiatio

Pertanto l’impugnata sentenza va cassata, con rinvio – anche per
le spese del giudizio di cassazione – alla corte di appello di
Bari, in diversa composizione, che si uniformerà al suddetto
principio di diritto.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti. Cassa
l’impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del
composizione.
Così deciso in Roma, 9 ottobre 2013.

giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bari, in diversa