Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25320 del 25/10/2017

Cassazione civile, sez. I, 25/10/2017, (ud. 15/02/2017, dep.25/10/2017),  n. 25320

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TIRELLI Francesco – Presidente –

Dott. CAMPANILE Pietro – rel. Consigliere –

Dott. SAMBITO Maria Giovanna – Consigliere –

Dott. VALITUTTI Antonio – Consigliere –

Dott. MARULLI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28815/2012 R.G. proposto da:

IMMOBILIARE SOLEM S.R.L., rappresentata e difesa dall’avv. Roberto

Oronti, con domicilio eletto in Roma, presso la Cancelleria civile

della Corte di Cassazione;

– ricorrente –

contro

COMUNE DI ALGHERO, rappresentato e difeso dall’avv. Pietro Corda, con

domicilio eletto in Roma, via Portuense, n. 104, presso lo studio

della sig.ra Antonia De Angelis;

– controricorrente –

nonchè sul ricorso proposto in via incidentale da:

COMUNE DI ALGHERO, come sopra rappresentato;

– ricorrente in via incidentale –

contro

IMMOBILIARE SOLEM S.R.L., come sopra rappresentata;

– controricorrente a ricorso incidentale –

avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari, Sezione

distaccata di Sassari, n. 54, depositata in data 15 febbraio 2012;

sentita la relazione svolta all’udienza pubblica del 15 febbraio 2017

dal Consigliere Dott. Pietro Campanile;

sentito per la ricorrente principale l’avv. Oronti;

sentito per il Comune di Alghero l’avv. Corda;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. SORRENTINO Federico, il quale ha concluso per il

rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte di appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, pronunciando sulle domande proposta dalla S.r.l. Immobiliare Salem nei confronti del Comune di Alghero, ha determinato l’indennità di espropriazione di un’area di proprietà della società attrice, sito nel territorio di detto Comune ed estesa per mq. 14.306, in complessivi Euro 3.254.004,00,00, nonchè quella relativa all’occupazione temporanea in Euro 131.515,99.

2. In particolare, la corte distrettuale, rilevato che sull’area, denominata “(OMISSIS)” e da tempo in disuso, insistevano dei fabbricati costituti da capannoni industriali e dall’abitazione del custode, ha ritenuto che la destinazione urbanistica impressa all’area con Delib. 11 novembre 1998, che prevedeva un intervento di riqualificazione sulla base di un piano particolareggiato, in modo da realizzare “un’area al servizio della città”, costituisse un vincolo preordinato all’esproprio, ragion per cui doveva tenersi conto della precedente previsione, che consentiva esclusivamente interventi conservativi sui fabbricati esistenti.

Il valore di questi ultimi, degradati ma non in condizioni tali da essere demoliti, è stato determinato, sulla base delle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio all’uopo esperita, in Euro 2.829,600,00 (movendo da un valore base di Euro 3.000,00 per ciascuno dei 3.144 mq edificati, con la successiva applicazione, considerate le precarie condizioni dei manufatti, di un coefficiente riduttivo del settanta per cento); per le superfici scoperte, tenuto conto dello loro natura pertinenziale e della loro incidenza, indicata nella misura del 15 per cento, sul maggior valore di mercato dei fabbricati, l’indennità è stata determinata in euro 424.440,00.

3. Per la cassazione di tale decisione la S.r.l. Immobiliare Solem propone ricorso, affidato ad unica ed articolata censura, cui il Comune di Alghero resiste con controricorso, interponendo ricorso incidentale, con due motivi illustrati da memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il ricorso principale, deducendosi violazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 834 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si sostiene che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente considerato le aree scoperte prive di autonoma valenza economica, senza cioè considerare la loro capacità edificatoria, derivante dall’approvazione della Delib. con cui nell’anno 1998, prima dell’emanazione del provvedimento ablatorio, ne era stata prevista l’utilizzazione, previa adozione di un piano particolareggiato, mediante la realizzazione di strutture di uso pubblico collettivo o di supporto delle attività portuali, che avrebbero potuto essere realizzate anche da privati. In tal modo la Corte di appello avrebbe omesso di pronunciarsi in merito al valore delle aree scoperte in relazione alla loro effettiva potenzialità.

2. La censura non appare meritevole di positivo apprezzamento.

2.1. Vale bene premettere che non sussiste la denunciata violazione dell’art. 112 c.p.c., avendo la corte distrettuale espressamente esaminato il tema inerente alla valutazione delle aree scoperte, emettendo la relativa statuizione; nè appare predicabile il vizio motivazionale in ordine a una questione di natura squisitamente giuridica come quella relativa alla qualificazione delle aree stesse.

2.2. Sotto il profilo da ultimo rilevato va osservato che la Corte ha correttamente affermato la natura espropriativa della previsione risultante dalla Delib. n. 107, adottata in data 11 novembre 1998: la destinazione ad usi collettivi di determinate aree assume aspetti conformativi del territorio ove concepibile, nel quadro della ripartizione generale del territorio, in base a criteri predeterminati ed astratti, ma non quando è limitata e funzionale all’interno di una zona urbanistica omogenea a diversa destinazione generale e venga dunque ad incidere, nell’ambito di tale zona, su beni determinati, sui quali si localizza la realizzazione dell’opera pubblica “che non può coesistere con la proprietà privata, ma ne esige la traslazione in favore della P.A.” Mass., Sez. U, 23 aprile 2001, n. 173).

E’ stato in particolare affermato che, in caso di variante, il suo carattere conformativo non discende dalla sua collocazione in una determinata categoria di strumenti urbanistici, ma dipende dai requisiti oggettivi, di natura e struttura, che presentano i vincoli in essa contenuti; ed è dunque configurabile ove gli stessi mirino ad una nuova zonizzazione dell’intero territorio comunale o di parte di esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui questi ricadono ed in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, o del rapporto, (per lo più spaziale) con un’opera pubblica. Laddove, per converso, se la variante non abbia una tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare, incidente su beni determinati in funzione non già di una generale destinazione di zona, ma della localizzazione di un’opera pubblica, tale vincolo deve essere qualificato come preordinato alla relativa espropriazione.

2.3. Nel caso di specie il vincolo riguardava la riqualificazione di un unico complesso industriale da lungo tempo degradato, unitariamente considerato, di circoscritta estensione e appartenente a un solo proprietario. La sentenza impugnata ha posto in evidenza come la prevista utilizzazione dell’area, da porsi “a servizio della città”, così come l’indizione di una gara internazionale e di un appalto con riserva di ogni decisione in capo al Consiglio comunale, fossero indicative di un vincolo di portata ablatoria, implicante la necessaria traslazione dell’intera area all’ente pubblico – come, del resto, successivamente verificatosi – al fine di realizzare un’opera di interesse esclusivamente pubblicistico.

Correttamente, pertanto, la Corte di appello, ritenuto che il vincolo suddetto fosse preordinato all’espropriazione, ha applicato il principio secondo cui da esso debba prescindersi ai fini della qualificazione dell’area, pur quando la variante abbia mutato la classificazione urbanistica di quest’ultima, con la conseguenza che deve farsi riferimento alla previgente destinazione del piano regolatore generale (Cass., 7 febbraio 2006, n. 2612; Cass., 21 gennaio 2005, n. 1336; Cass., 28 maggio 2004, n. 1265; Cass. 1 agosto 2003, n. 117219; Cass. 9 maggio 2002, n. 6635; Cass. 19 aprile 2002, n. 5727; Cass. Sez. un., 23 aprile 2001, n. 173).

2.4. Il ricorso principale va pertanto rigettato, non essendo stato per altro specificamente censurato, al di là della qualificazione giuridica delle aree scoperte, il criterio di stima in concreto applicato nella decisione impugnata.

3. Con il primo motivo del ricorso incidentale il Comune di Alghero denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver la sentenza impugnato determinato la stima sulla base della destinazione urbanistica impressa al bene dal piano regolatore generale già vigente al momento dell’approvazione del piano particolareggiato del 1998, alle cui previsioni entrambe le parti – sia pure con differenti prospettive – avevano fatto riferimento.

3.1. La doglianza non si sottrae alla censura di inammissibilità, ai sensi dell’art. 360 bis c.p.c..

3.2. Infatti, secondo il costante orientamento di questa Corte, in relazione al quale il ricorso non offre alcuna prospettazione per modificarlo, il giudice non è vincolato dalle indicazioni delle parti relativamente alla qualificazione giuridica dei fatti allegati (Cass., 19 aprile 2013, n. 9590; Cass., 11 dicembre 2012, n. 22564; Cass., 28 giugno 2010. N. 15383; cass., 20 giugno 2008, n. 16809), non essendo dubitabile come l’accertamento della natura di un terreno, sulla base della regolamentazione urbanistica, a propria volta non priva di valore normativo (Cass., 15 giugno 2001, n. 8144), comporti un giudizio di natura squisitamente giuridica, con conseguente applicabilità del noto brocardo “iura novit curia”.

4. Del pari infondato è il secondo mezzo, con il quale, deducendosi violazione dell’art. 112 c.p.c., in conseguenza della erronea applicazione del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32 e degli artt. 12,19 e 22 delle norme di attuazione del piano particolareggiato adottato con la più volte richiamata Delib. n. 107 del 1998.

4.1. La censura muove dal presupposto che con il piano di intervento unitario suddetto non sia stato imposto un vincolo preordinato all’esproprio: la sua infondatezza deriva, pertanto, dalla non condivisibilità della premessa, per la quale valgano le osservazioni già svolte in relazione all’esame del ricorso principale.

5. In relazione alla reciproca soccombenza, va dichiarata la compensazione delle spese relative al presente giudizio di legittimità.

PQM

Rigetta il ricorso principale e l’incidentale e compensa le spese relative al presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile, il 15 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 25 ottobre 2017