Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25271 del 10/11/2020

Cassazione civile sez. VI, 10/11/2020, (ud. 24/09/2020, dep. 10/11/2020), n.25271

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRECO Antonio – Presidente –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

Dott. CROLLA Cosmo – rel. Consigliere –

Dott. LUCIOTTI Lucio – Consigliere –

Dott. RUSSO Rita – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 16937-2019 proposto da:

Q.E., G.M.E., G.G., Q.S.,

nella qualità di eredi di P.M., elettivamente domiciliati

in ROMA, VIA DELL’ORSO 84, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO

LETTERA, che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

Contro

AGENZIA DELLE ENTRATE (OMISSIS), in persona del Direttore pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12,

presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e

difende ope legis;

– Controricorrente –

avverso la sentenza n. 8208/1/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE del LAZIO, depositata il 22/11/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 24/09/2020 dal Consigliere Relatore Dott. CROLLA

COSMO.

Fatto

RITENUTO

CHE:

1. Q.S., Q.E., G.G. G.M.E.) eredi di P.M., comproprietari dell’unità immobiliare sita in (OMISSIS), riportata in catasto al foglio (OMISSIS), p.lla (OMISSIS), sub (OMISSIS) e ricompresa nella microzona 7-XX settembre, impugnavano davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma l’avviso di accertamento catastale ai sensi dell’art. 1, comma 335, notificato in data 10.1.2014, con il quale modificata la precedente categoria A/4 in A/2 con conseguente aumento della rendita catastale da Euro 1.220,00 ad Euro 1,647,50.

2 La CTP rigettava il ricorso ritenendo legittimo l’impugnato provvedimento.

3. La sentenza veniva impugnata dai contribuenti e la Commissione Tributaria Regionale del Lazio rigettava l’appello rilevando che l’avviso era sufficientemente motivato in quanto dava conto della normativa applicata (L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335) ispirata a finalità perequative, del procedimento seguito e della circostanza che l’immobile si trovava in una zona della città che si era rivalutata per effetto della sua espansione, di interventi di riqualificazione urbana e infrastrutturali.

4. Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per Cassazione la parte privata affidandosi ad un unico motivo; l’Agenzia delle Entrate si è costituita depositando controricorso.

Diritto

CONSIDERATO

CHE:

1. Con il primo motivo denuncia il ricorrente la violazione della L. n. 212 del 2000, art. 7, e della L. n. 241 del 1990, art. 3, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere la CTR erroneamente ritenuto motivato l’impugnato avviso di accertamento che faccia esclusivo riferimento al rapporto tra valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, senza indicare gli specifici e concreti elementi del miglioramento del contesto urbano e senza riferimento e senza riferimento all’unità immobiliari oggetto della revisione catastale

1.1 Con il secondo motivo viene dedotta violazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 355, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

2. Le censure contenute nei motivi di impugnazione possono essere scrutinate congiuntamente in quanto strettamente connesse vertendo tutte sulla questione della legittimità del provvedimento revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali sia sotto il profilo della violazione delle specifiche norme di settore sia sotto quello della violazione del più generale principio, sancito dalla L. n. 241 del 1990, art. 3, comma 1, e dalla L. n. 212 del 2000, art. 7, dell’obbligo di motivazione.

2.1 I motivi di ricorso sono fondati.

2.2 La materia è disciplinata dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, a tenore del quale “la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima”.

2.3 Si tratta di una operazione di “riclassamento di un immobile” consistente nella modifica di una preesistente categoria, classe o rendita attribuita, divenute inadeguate, che evidentemente si distingue dall’altra procedura estimativa di revisione disciplinata dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, in forza del quale “I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al D.M. finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, art. 28, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni”.

2.5 Si è quindi di fronte a due procedure con presupposti diversi. La prima concerne situazioni legate a mutamenti di carattere generale o collettivo interessanti una determinata area; la seconda riguarda le situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti passati per intervenute variazioni edilizie della singola unità immobiliare e presuppone quindi che si sia di fronte ad innovazioni specifiche relative ad un determinato immobile.

2.6 La L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, prevede una ulteriore possibilità di riclassificazione allorquando il classamento risulti palesemente incongruo rispetto a fabbricati similari aventi medesime caratteristiche.

2.7 La Corte Costituzionale con la sentenza nr 249/2017 nel convalidare la legittimità costituzionale della L. n. 311 del 2014, art. 1, comma 335, ha tuttavia precisato “che la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.

2.8 Il D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, per parte sua, elenca una serie di criteri che gli uffici finanziari devono utilizzare per procedere alle operazioni di modifica del classamento delle unità immobiliari. Si tratta di elementi valutativi che annoverano sia il fattore posizionale, il quale, correlato alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi) è parametro rappresentativo del carattere delle microzone, sia il fattore edilizio che comprende i caratteri distintivi del fabbricato (esposizione, grado di rifiniture, struttura e dotazione impiantistica, stato di conservazione, anno di costruzione). Sulla scorta di tale compendio normativo la giurisprudenza di questa Corte ha recentemente e ripetuta mente affermato che “il procedimento di “revisione parziale del classamento” di cui alla L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè l’esistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell’insieme delle microzone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 9, sì da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica. Ne consegue che anche la procedura prevista dal comma 335 cit., pur a fronte del relativo presupposto, non può sottrarsi all’applicazione dei parametri previsti, in via ordinaria, dalla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 154, lett. e), il quale impone che si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente alla qualificazione della stessa (Cass. n. 4712 del 09/03/2015). Non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorchè da questi ultimi non risultino gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) incidenti, in concreto, sul diverso classamento” (cfr. tra le tante Cass. n. 3156/2015, 22900/2017, 23128/2018 e 10403/2009).

2.9 Tale indirizzo è stato ribadito da una recente sentenza di questa Corte (cfr. Cass. 19810/2019), seguita da altre pronunce dello stesso contenuto, che ha affermato il seguente principio di diritto “In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dal D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso.” Va quindi disatteso l’isolato precedente (Cass. 21176/2016) richiamato dall’impugnata secondo il quale la revisione del classamento L. n. 311 del 2004 ex art. 1, comma 335, non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell’unità immobiliare, bensì esclusivamente a parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria.

2.10 Mette conto osservare che il quadro giurisprudenziale della materia si è ulteriormente arricchito con l’ordinanza di questa Corte n. 33031/2019 che ha avuto modo di definire in modo ancor più puntuale ed approfondito i parametri che devono essere osservati dall’Ufficio nel motivare i provvedimenti di revisione del classamento adottati ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335.

2.11 Secondo la citata pronuncia “se l’Amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, deve seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima fase, ha l’onere di accertare i presupposti di fatto che legittimano la c.d. riclassificazione di massa Nella seconda fase l’Amministrazione ha l’onere di individuare ed applicare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri di riclassificazione della singola unità immobiliare”.

2.12 Mettendo da parte la seconda fase, dei cui obblighi motivazionali si è ampiamente dato conto con le suesposte considerazioni, si afferma che anche procedimento a monte di revisione del classamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1 comma 335, “impone all’Amministrazione finanziaria di specificare in modo chiaro, nell’avviso di accertamento, le ragioni della modifica effettuata. Con riferimento alla prima fase della valutazione, sopra richiamata, non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati.

L’Amministrazione è anche tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta. Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’Amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati siano stati utilizzati e in quale modo siano state effettuate rilevazione ed elaborazione degli stessi per determinare tale valore medio. Come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, essendo invece necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate, oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica. Qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona, si sia fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali, quali i prezzi delle compravendite e delle locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni delle preferenze della clientela), dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica delle unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione, e di provare, la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali, oltre che la correttezza del metodo inferenziale adottato. In sintesi, per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone. In particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori delle singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi delle singole microzone. In questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa delle singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi. Allo stesso modo, è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato: posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto. Infine, occorre che sia specificata la data alla quale faccia riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato. Senza una piena coincidenza delle date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dalla norma non hanno infatti alcun senso e la mancata specificazione dell’anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo dell’informazione fornita e di svolgere al riguardo le sue difese”.

2.13 Nella fattispecie in esame può ritenersi processualmente accertato, attraverso l’esame dell’avviso di accertamento, che il ricorrente ha prodotto in giudizio, che l’Amministrazione abbia proceduto d’ufficio al mutamento di classamento, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata da “rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività, riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia nonchè allo sviluppo delle attività commerciali Inoltre è stata rilevata una presenza significativa di unità immobiliari qualificate come popolari o ultrapopolari, in ambiti territoriali che hanno assunto nel tempo una connotazione diversa da quella esistente al momento dell’attribuzione del classamento”.

2.14 Nel compiere tale operazione non sono state, quindi, indicate le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui sono stati acquisiti, e valutati, i dati relativi al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, nè quelli relativi all’insieme delle altre microzone comunali e si è omesso di valutare gli altri elementi (come le caratteristiche edilizie ed urbanistiche del fabbricato) procedendosi ad un accertamento generalizzato e massivo.

2.15 L’impugnata sentenza, nel ritenere legittimo il provvedimento di revisione parziale della stima non ha fatto buon governo dei principi giurisprudenziali sopra esposti.

3. In conclusione il ricorso va accolto; segue la cassazione della sentenza impugnata e la decisione nel merito ex art. 384 c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, con l’accoglimento dell’originario ricorso introduttivo.

4. Va disposta la compensazione delle spese del presente giudizio e dei gradi di merito avuto riguardo alla circostanza che le questioni giuridiche, sottese ad una complessa legislazione, hanno trovato solo in tempi recenti una stabile soluzione giurisprudenziale.

PQM

– La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e, decidendo nel merito accoglie l’originario ricorso proposto dai contribuenti;

– compensa tra le parti le spese relative all’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 24 settembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 10 novembre 2020