Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25243 del 08/11/2013


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 25243 Anno 2013
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: CARRATO ALDO

SENTENZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 23144/07) proposto da:
VALENTINI BIANCA MARIA, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale a
margine del ricorso, dagli Avv.ti Gennaro Ricciardi e Michele Ricciardi ed elettivamente
domiciliata, ex lege, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, in Roma, Piazza
– ricorrente –

Cavour;
contro

SERENA SOCIETA’ SEMPLICE, in persona del suo legale rappresentante, e PICCINI
SERENELLA, in proprio e quale erede di Piccini Aldo, rappresentate e difese, in virtù di
procura speciale a margine del controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti
Giancarlo Zuccaccia e Carla Rizzo ed elettivamente domiciliate presso lo studio della
seconda, in Roma, Via Anapo 20; – controricorrenti e nei confronti di
– intimato-

VALENTINI FAUSTINO;
nonché
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Data pubblicazione: 08/11/2013

sul ricorso ( iscritto al N.R.G. 27047/07) proposto da:
SERENA SOCIETA’ SEMPLICE, in persona del suo legale rappresentante, e PICCINI
SERENELLA, in proprio e quale erede di Piccini Aldo, rappresentate e difese, in virtù di
procura speciale a margine del controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti
Giancarlo Zuccaccia e Carla Rizzo ed elettivamente domiciliate presso lo studio della

contro
VALENTINI BIANCA MARIA, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale a
margine del ricorso, dagli Avv.ti Gennaro Ricciardi e Michele Ricciardi ed elettivamente
domiciliata, ex lege, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, in Roma, Piazza
Cavour;

– ricorrente principale –

e nei confronti di
VALENTINI FAUSTINO;

– intimato-

Avverso la sentenza della Corte di appello di Perugia n. 169/2007, depositata il 7 giugno
2007 e non notificata;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 giugno 2013 dal

Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
uditi gli Avv.ti Michele Ricciardi, per la ricorrente principale, e Renzo Tosti (per delega),

nell’interesse delle ricorrenti incidentali;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio

Golia, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilità del ricorso principale e, in
via subordinata, per il suo rigetto, con conseguente assorbimento, in ogni caso, del
ricorso incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

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seconda, in Roma, Via Anapo 20; – ricorrenti incidentali-

La Società Semplice Serena e gli amministratori Piccini Aldo e Piccini Serena, con l’atto
di acquisto di due appartamenti di proprietà della sig.ra Pucci Boncambi Giuseppina,
avevano assunto l’obbligo di “impiantare a cura e spese proprie e senza oneri ed obblighi
a carico della parte venditrice, un ascensore fino a raggiungere il piano ove erano
ubicate le unità abitative compravendute”.

Pucci Boncambi Giuseppina, dante causa della ricorrente Valentini Bianca Maria e di
Valentini Faustino, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Perugia, la Società
Semplice Serena, Piccini Aldo e Piccini Serena, perché fosse fissato il termine per la
realizzazione dell’ascensore fino al piano sovrastante e perché la società convenuta e i
soci, illimitatamente responsabili, fossero condannati all’esecuzione di detto impianto.
Successivamente, nell’udienza di precisazione delle conclusioni, i sigg.ri Valentini Bianca
Maria e Valentini Faustino, subentrati all’attrice quali suoi eredi, chiedevano anche la
condanna dei convenuti al risarcimento dei danni. Nella regolare costituzione del
contraddittorio, il Tribunale adito, con sentenza non definitiva dell’8 marzo 1996,
dichiarava inammissibile la domanda di risarcimento del danno, perché proposta
tardivamente, e, con separata ordinanza, rimetteva la causa in istruttoria, perché fosse
accertato, mediante consulenza tecnica d’ufficio, se per la realizzazione dell’ascensore si
rendeva necessario utilizzare un ulteriore vano di proprietà della stessa attrice.
Espletata la consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, con sentenza n. 635/02,
condannava i convenuti a realizzare, entro il termine di un anno dal deposito della
sentenza, l’ascensore, a loro spese, con l’utilizzo del vano di proprietà dell’attrice,
nonché al pagamento delle spese processuali.
Avverso le predette sentenze proponeva appello, dinanzi alla Corte d’Appello di Perugia,
la Società Semplice Serena, con atto di citazione notificato il 16 maggio 2003, al quale
resistevano gli originari attori appellati, che formulavano anche appello incidentale,
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Sulla scorta di tale premessa, con atto di citazione, notificato il 10 aprile 1990, la sig.ra

affinché fosse riconosciuto che il diritto di utilizzazione dell’ascensore da parte loro era
perenne e gratuito per 25 anni.
La Corte d’Appello di Perugia, con sentenza n. 169/2007, depositata il 7 giugno 2007 e
non notificata, in riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda proposta
da Valentini Bianca Maria e Valentini Faustino (nella qualità di eredi di Pucci Boncambi

di giudizio.
La Corte territoriale, a sostegno della sua decisione, rilevava che, non essendo possibile
per la Società Serena realizzare l’ascensore senza acquisire superfici di proprietà dei
terzi e non avendo essa assunto alcun obbligo di acquistare la disponibilità di dette
superfici, la realizzazione dell’ascensore si sarebbe dovuta ritenere incompatibile con la
tecnica e la pratica eseguibilità dell’opera nella situazione data e che, quindi, non
sussistesse, in capo alla stessa Società, l’obbligo di impiantare l’ascensore.
Avverso la sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione Valentini
Bianca Maria, articolato in otto motivi. Hanno resistito con controricorso la Società
Semplice Serena e Piccini Serenella, in proprio e quale erede di Piccini Aldo,
proponendo, altresì, ricorso incidentale condizionato, basato su un unico motivo.
Valentini Faustino non ha svolto attività difensiva in questa sede. I difensori delle parti
costituite hanno depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c. .

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo la ricorrente principale ha censurato la sentenza impugnata per
violazione e falsa applicazione dell’art. 1362, secondo comma, c.c., ex art. 360 n. 3
c.p.c., formulando, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile alla
fattispecie, risultando la sentenza impugnata pubblicata il 7 giugno 2007), il seguente
quesito di diritto: “l’acquirente di un immobile si obbliga a realizzare un ascensore
destinato anche all’uso del venditore, a condizione che tale realizzazione sia compatibile
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Giuseppina), dichiarando interamente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi

”alla tecnica e pratica eseguibilità dell’opera”, e nel documento contenente il contratto
non vi è alcun riferimento, né positivo, né negativo, all’obbligo di acquisire proprietà di
terzi per realizzare il detto miglioramento. La circostanza, dichiarata in giudizio
dall’acquirente, di aver inteso adempiere all’obbligazione contrattuale in questione,
realizzando in concreto l’ascensore occupando la proprietà di un terzo rispetto al

che nel contratto si è voluto obbligare l’acquirente alla realizzazione dell’ascensore
anche a costo di acquisire proprietà di terzi, indipendentemente dalla circostanza che il
contratto sia redatto da un notaio?”.

2. Con il secondo motivo la stessa ricorrente principale ha prospettato la violazione e
falsa applicazione dell’art. 12 disp. sulla legge in generale, in relazione all’art. 1372,
primo comma c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., ponendo il seguente quesito di diritto:
“l’acquirente di un immobile si obbliga a realizzare un ascensore destinato anche all’uso
del venditore, a condizione che tale realizzazione sia compatibile “alla tecnica e pratica
eseguibilità dell’opera”, e nel documento contenente il contratto, redatto da un notaio,
non vi è alcun riferimento, né positivo, né negativo, all’obbligo di acquisire proprietà di
terzi per realizzare il detto miglioramento e vi è un’indicazione implicita ed
approssimativa del luogo ove realizzarlo. Il significato letterale delle parole è il primo
canone ermeneutico per l’interpretazione del contratto e l’espressione “compatibilmente
alla tecnica e pratica eseguibilità dell’opera” deve essere riferita alla possibilità di
realizzare l’ascensore nel luogo approssimativamente ed implicitamente indicato dalle
parti nel contratto, escludendo, quindi, qualsiasi riferimento alla proprietà delle porzioni di
edificio da utilizzare per realizzare lo stesso ascensore?”.

3. Con il terzo motivo la ricorrente Valentini Bianca Maria ha dedotto la violazione e falsa
applicazione dell’art. 1363 c.c., ex art. 360 n. 3 c.p.c., formulando il seguente quesito di
diritto: “nell’ipotesi di assenza sia di elementi certi rinvenibili nel documento contenente il
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contratto, deve costituire criterio per l’interpretazione della volontà delle parti, nel senso

contratto, sia di comportamenti delle parti che indichino la volontà di escludere
un’obbligazione, l’indagine sulla comune intenzione delle parti nello stipulare il contratto
può condurre ad affermare un contenuto contrattuale radicalmente diverso da quello
rinvenibile dal senso letterale delle parole e contrastante con quello desumibile
interpretando le varie clausole del contratto una per mezzo delle altre, con la

di costruire l’ascensore se ciò lo obblighi ad utilizzare anche porzioni di edificio di terzi?”.

4. Con il quarto motivo la suddetta ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione
dell’art. 1366 c.c., ex art. 360 n. 3 c.p.c., formulando il seguente quesito di diritto:
“l’acquirente di un immobile si obbliga a realizzare un ascensore destinato anche all’uso
della venditrice, “senza oneri ed obblighi a carico della parte venditrice”, e nel documento
contenente il contratto, redatto da un notaio, non vi è alcun riferimento, né positivo, né
negativo, all’obbligo di acquisire porzioni di edificio di proprietà altrui, quindi neppure
quelle rimaste proprietà della venditrice, per realizzare il detto miglioramento. La clausola
“senza oneri ed obblighi a carico della parte venditrice” può essere utilizzata per
delimitare le circostanze che realizzano la condizione o, piuttosto, interpretata secondo
buona fede, deve essere intesa come posta a tutela del diritto della parte venditrice ad
ottenere la realizzazione dell’ascensore? E, se la venditrice è disponibile a far utilizzare
una porzione della sua proprietà, deve ritenersi rimosso un ostacolo alla realizzazione
della condizione?”.

5. Con il quinto motivo la medesima ricorrente principale ha prospettato la violazione e
falsa applicazione dell’art. 1369 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., formulando il
seguente quesito di diritto: “l’acquirente di un immobile si obbliga a realizzare un
ascensore destinato anche all’uso della venditrice, “senza oneri ed obblighi a carico della
parte venditrice”, e nel documento contenente il contratto, redatto da un notaio, non vi è
alcun riferimento, né positivo, né negativo, all’obbligo di acquisire porzioni di edificio di
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conseguenza che, nel caso in questione, si può escludere l’obbligazione dell’acquirente

proprietà altrui, quindi neppure quelle rimaste proprietà della venditrice, per realizzare il
detto miglioramento. La clausola “senza oneri ed obblighi a carico della parte venditrice”
può essere utilizzata per delimitare le circostanze che realizzano la condizione o tale
interpretazione è esclusa perché contraria al senso più conveniente alla natura di
corrispettivo della prestazione condizionata ed all’oggetto del contratto, che essendo di

6. Con il sesto motivo la ricorrente principale ha denunciato la violazione e falsa
applicazione dell’art. 1367 c.c., anche in relazione all’art. 1369 c.c., ai sensi dell’art. 360
n. 3 c.p.c., formulando il seguente quesito di diritto: “l’acquirente di un immobile si
obbliga a realizzare un ascensore destinato anche all’uso della venditrice, dal piano terra
al secondo piano dell’edificio, ove sono poste le unità immobiliari oggetto della vendita,
“compatibilmente alla tecnica e pratica eseguibilità dell’opera”. I piani sottostanti al
secondo non sono nella disponibilità dell’acquirente. La condizione sopra riportata deve
essere riferita alla possibilità di realizzare l’ascensore considerando implicita la necessità
di occupare porzioni di edificio che non sono nella disponibilità dell’acquirente e, quindi,
interpretarla nel senso di escludere l’obbligo dell’acquirente di procurarsi i diritti per
soddisfare detta necessità equivale a negare qualsiasi significato alla clausola
contenente la condizione in questione?”.
7. Con il settimo motivo la ricorrente ha denunciato il vizio di insufficiente e
contraddittoria motivazione, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., avendo la Corte territoriale
argomentato l’interpretazione del contratto basandosi sull’assenza nel testo di un
riferimento specifico all’obbligo di acquisire proprietà altrui e, quindi, su un fondamento
illogico e carente.
8. Con l’ottavo ed ultimo motivo la ricorrente ha dedotto un ulteriore vizio di motivazione
insufficiente e contraddittoria, ai sensi all’art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione al rigetto della

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compravendita, prevede il pagamento del prezzo, cioè la costruzione dell’ascensore?”.

domanda degli appellati ed appellanti incidentali, relativa al diritto degli stessi
all’utilizzazione dell’ascensore, basata su un percorso apodittico apparente ed illogico.
9. Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato la Società semplice Serena e
Piccini Serenella (della spiegata duplice qualità) hanno dedotto l’inesistenza assoluta di
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360 n.

fatto del terzo, contenuta in un contratto a prestazioni corrispettive, è consentita
l’esecuzione in forma specifica da parte del creditore o, invece, possono essere utilizzati
solo i rimedi contro l’inadempimento?”.
10. Rileva il collegio che i primi sette motivi riguardano assunte violazioni dei criteri
ermeneutici relativi all’interpretazione dell’atto di compravendita del 31 ottobre 1980
intercorso tra la sig.ra Pucci Boncambi Giuseppina (dante causa dell’attuale ricorrente
principale) e la società semplice “Serena”, con riferimento, soprattutto, alla previsione
della clausola con la quale la parte acquirente aveva assunto l’obbligo, senza però
determinazione di termine e

“compatibilmente alla tecnica e pratica eseguibilità

dell’opera”, di impiantare, a proprie cure e spese e senza oneri ed obblighi a carico della
parte venditrice, un ascensore fino a raggiungere il piano ove erano ubicate le unità
abitative compravendute.
Queste censure — siccome strettamente connesse — sono esaminabili congiuntamente.
Esse sono infondate e devono, pertanto, essere rigettate.
In linea generale deve osservarsi che — conformemente all’indirizzo costante della
giurisprudenza di questa Corte — l’interpretazione del contratto così come degli atti di
autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in
sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale
ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua,
cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla
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5 c.p.c., formulando il seguente quesito di diritto: “Nella promessa dell’obbligazione o del

decisione. E’ stato, altresì, precisato che, ai fini della censura di violazione dei canoni
ermeneutici, non è sufficiente l’astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma
è necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del
modo e degli argomenti attraverso i quali il giudice se ne è discostato, nonché, in
ossequio al principio di specificità del ricorso, con la trascrizione del testo integrale della

vizio di motivazione deve essere, invece, effettuata mediante la precisa indicazione delle
lacune argomentative, ovvero delle illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di
giudizio di un significato estraneo al senso comune, oppure con l’indicazione dei punti
inficiati da mancanza di coerenza logica, e cioè connotati da un’assoluta incompatibilità
razionale degli argomenti, sempre che questi vizi emergano appunto dal ragionamento
logico svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza. In ogni caso, per sottrarsi
al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica
interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano
possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto
l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia
stata privilegiata un’altra.
E’ importante anche evidenziare (cfr., ad es., Cass. n. 6852 del 2010 e, da ultimo, Cass.
n. 925 del 2012) che le regole legali di ermeneutica contrattuale sono governate da
un principio di gerarchia, in forza del quale i criteri degli artt. 1362 e 1363 c.c.
prevalgono su quelli integrativi degli artt. 1365-1371 c.c., posto che la
determinazione oggettiva del significato da attribuire alla dichiarazione non ha
ragion d’essere quando la ricerca soggettiva conduca ad un utile risultato ovvero
escluda da sola che le parti abbiano posto in essere un determinato rapporto
giuridico; ne consegue che l’adozione dei predetti criteri integrativi non può
portare alla dilatazione del contenuto negoziale mediante l’individuazione di diritti
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regolamentazione pattizia del rapporto o della parte in contestazione. La denuncia del

ed obblighi diversi da quelli contemplati nel contratto o mediante
l’eterointegrazione dell’assetto negoziale previsto dai contraenti, neppure se tale
adeguamento si presenti, in astratto, idoneo a ben contemperare il loro interessi.

Ciò posto, la Corte di appello perugina, sulla scorta della complessiva interpretazione
della clausola in questione, ha ritenuto (in base ai criteri principali di cui agli artt. 1362 e

acquisire superfici di proprietà di terzi e non avendo essa alcun obbligo di acquisirle
(siccome non esplicitato nel contratto né desumibile diversamente), l’esecuzione
dell’ascensore si sarebbe dovuta qualificare come incompatibile con la tecnica e pratica
eseguibilità dell’opera nella situazione data (come espressamente previsto), donde, di
conseguenza, la predetta società si sarebbe dovuta ritenere esonerata dall’obbligo di
realizzare l’ascensore (per una impossibilità oggettiva di adempimento della prestazione
concordata).
Pertanto, alla stregua dell’interpretazione letterale della clausola e della comune
intenzione manifestata dalle parti contraenti, valorizzata nel contesto complessivo della
conclusa convenzione, la Corte territoriale ha legittimamente rilevato che la suddetta
clausola comportava la sola insorgenza dell’obbligo dell’acquirente di eseguire le opere
per l’installazione dell’ascensore limitatamente all’utilizzabilità dei diritti di proprietà di cui
la società compratrice poteva disporre e non anche con coinvolgimento dei diritti di
proprietà appartenenti a terzi, di cui non veniva fatta menzione nel testo contrattuale e
senza che, peraltro, potessero considerarsi emergenti le condizioni per la configurazione
di una condizione inesplicata (ovvero presupposta), considerata la natura della
prestazione e l’incidenza logistica dell’impianto da realizzare, implicante l’assunzione, da
parte della stessa acquirente, della promessa dell’obbligazione o del fatto di terzi.
Oltretutto, la Corte umbra, nel pervenire a tale risultato ermeneutico, ha valorizzato
anche l’influenza di ulteriori fattori giustificativi (riconducibili al comportamento
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1363 c.c.) che, non essendo possibile per la società Serena realizzare l’ascensore senza

complessivo delle stesse parti contraenti), quali l’intervenuta stipula della compravendita
nella forma dell’atto pubblico notarile (che, ove con la vendita si fosse voluta prevedere
l’assunzione dell’obbligo, particolarmente gravoso, in capo all’acquirente, di acquisire la
disponibilità di superfici appartenenti a terzi, non avrebbe potuto non contenerne
un’esplicita menzione) e la circostanza che le superfici delle quali la società avrebbe

previsto in contratto appartenevano a terzi già al momento della stipulazione del contratto
e non lo erano divenute (né si era pattuito che lo dovessero divenire) successivamente
per alienazioni in cui sarebbe stata parte la società Serena, con la conseguenza che, sia
sul piano soggettivo che della valorizzazione della condizione oggettiva dei luoghi, la
realizzazione dell’ascensore non si sarebbe potuta considerare compatibile, in virtù —
appunto — dell’assetto delle proprietà, con la “tecnica e pratica eseguibilità dell’opera”
(come concordato espressamente nella convenzione contrattuale).
Del resto, l’oggetto del giudizio riguardava un rapporto contrattuale (di tipo personale) tra
le parti in causa che investiva un’obbligazione (quella della costruzione dell’ascensore)
assunta dalla società Serena, in concreto da qualificarsi impossibile per circostanze
oggettive ed indipendenti dalla sua volontà. Ma dal contratto stesso (oltretutto redatto
nella forma dell’atto pubblico) — come già puntualizzato e pur ponendo riferimento ai
criteri interpretativi codicistici – non si evince la conclusione di un’apposita clausola tale
da implicare che la società Serena si fosse obbligata a garantire, ai sensi dell’art. 1381
c.c., anche l’adempimento una promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo.
Per queste complessive ragioni ed essendo stata risolta la “questio disputanda” in base
ai criteri ermeneutici prevalenti racchiusi negli artt. 1362 e 1363 c.c. (donde
l’insussistenza dei presupposti di operatività dei criteri interpretativi-integrativi ulteriori,
pure dedotti dalla ricorrente), le prime sette censure devono essere ritenute prive di
pregio giuridico.
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dovuto disporre — nella ricostruzione della ricorrente — per la realizzazione dell’ascensore

11. L’ottavo motivo formulato dalla ricorrente principale è da qualificarsi inammissibile per
violazione dell’art. 366 bis c.p.c., poiché, rivolgendosi esso ad una supposta insufficienza
ed illogicità della motivazione, non contiene alcuna congrua ed autonoma sintesi delle
ragioni per le quali la dedotta carenza della motivazione si sarebbe dovuta ritenere
inidonea a giustificare la decisione sul punto denunciato.

incidentale condizionato.
13. In virtù del principio della soccombenza, la ricorrente principale deve essere
condannata al pagamento — in favore delle controricorrenti, in via fra loro solidale, delle
spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo
sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20
luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell’art. 41 dello stesso D.M.:
cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012).

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato.
Condanna la ricorrente principale al pagamento, in favore delle controricorrenti con
vincolo solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 2.700,00,
di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

Così deciso nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 13 giugno 2013.

12. Il rigetto integrale del ricorso principale comporta l’assorbimento del ricorso

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