Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25227 del 29/11/2011

Cassazione civile sez. III, 29/11/2011, (ud. 26/10/2011, dep. 29/11/2011), n.25227

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

A.M. (OMISSIS), C.A. (OMISSIS),

A.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati

in ROMA, VAI AURELIA 424, presso lo studio dell’avvocato CIAFFI

VINCENZO, che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

– ricorrenti –

contro

O.A. (OMISSIS), M.G.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, P.ZZA S.

GIOVANNI IN LATERANO 26 SC.A, presso lo studio dell’avvocato CUGINI

LANFRANCO, rappresentati e difesi dall’avvocato MARCELLINI MARCELLINO

giusta delega in atti;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 679/2005 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 26/11/2005 R.G.N. 997/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

26/10/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l’Avvocato VINCENZO CIAFFI;

udito l’Avvocato PASQUALE SURIANO per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GOLIA Aurelio che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 26 novembre 2005 la Corte di appello di Bari dichiarava ammissibile, in quanto tempestiva, la opposizione a decreto ingiuntivo proposta da A.M., A.F. e C.A., rispettivamente conduttore e fideiussori in relazione ad immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo.

La stessa Corte rigettava gli ulteriori motivi di gravame proposti avverso la decisione del Tribunale di Ancona del 29 luglio 2003, confermando la condanna degli opponenti al pagamento dei canoni non corrisposti dal novembre 1992 al settembre 1993.

Il decreto ingiuntivo riguardava il pagamento di L. dodici milioni per canoni di locazione relativi ad un immobile ad uso commerciale in (OMISSIS), di proprietà di O.A. e G. M..

I giudici di appello osservavano che il conduttore aveva ricevuto in consegna l’immobile in questione, nel quale avrebbe dovuto compiere alcuni lavori di ristrutturazione secondo gli accordi intercorsi con i proprietari.

Il conduttore aveva ottenuto di pagare il canone di locazione a partire dal 5 ottobre 2004, essendo previsto a scomputo delle opere murarie da realizzarsi una cifra forfetaria di L. 25.300.000 pari a 23 mensilità di affitto.

In base ad una interpretazione letterale del contratto, doveva concludersi che le parti avevano raggiunto un accordo in base al quale il costo delle opere murarie, ove eseguite, sarebbe stato scomputato dal canone di locazione. Si trattava dunque di una condizione sospensiva apposta al contratto.

Nel caso in cui i lavori medesimi non venissero eseguiti – proseguiva la Corte territoriale – appare evidente che il locatore avesse il diritto di esigere detto pagamento dato che, in caso contrario, sarebbe venuto meno il sinallagma contrattuale costituito dal godimento di un bene a fronte di un corrispettivo che costituisce la causa stessa del rapporto in questione”.

Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione A.M., A.F. e A.K. con tre motivi.

Resistono O.A. e M.G. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1353, 1362 c.c. e art. 33 c.p.c..

La interpretazione del contratto non deve arrestarsi al suo significato letterale, ma deve spingersi fino ad indagare la comune intenzione delle parti, anche mediante l’esame comparativo dell’intero documento e dei comportamenti complessivamente tenuti.

Nel caso di specie, era di immediata evidenza che il locale offerto in locazione non era idoneo all’uso per il quale era stata stipulata la locazione (esercizio commerciale di bar-ristorante).

Si trattava non di una condizione sospensiva, ma di una condizione meramente potestativa, il cui avveramento era rimesso alla volontà del conduttore, A.M., e dunque la stessa doveva considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 1355 c.c. Con il secondo motivo i tre ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1372, 2733 c.c., artt. 115 e 116 c.p.c..

I giudici di appello avevano fatto propria la tesi svolta dagli appellati nella comparsa di risposta e cioè quella di voler fondare l’esistenza e la esigibilità della obbligazione di pagamento dei canoni scaduti alla data dell’1 ottobre 1993 – nonchè la legittimità della loro unilaterale decisione di risolvere il contratto riaffittando l’immobile a terzi – sul valore confessorio della lettera del 22 novembre 1993 a firma della coobbligata A. C..

La lettera della C. era successiva alla risoluzione “per facta concludentia” del contratto, avvenuta ad opera dei locatori che avevano affittato a terzi l’immobile in data 1 ottobre 1993.

Poichè i locali si presentavano allo stato grezzo, evidentemente per poterlo riaffittare a terzi entro il 1 ottobre 1993, i locatori avevano dovuto prima effettuarci alcuni lavori. Era pertanto conclusione del tutto logica che gli stessi ne avessero conseguito da molto tempo la disponibilità ed il possesso.

Con il terzo motivo si deduce omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

In ogni, caso all’ A. non poteva essere richiesto il pagamento di undici mesi di canone di locazione.

La lettera della C., la quale comunque non era conduttrice ma semplicemente fideiussore, per le obbligazioni assunte da A. M. con il contratto di locazione, manifestava – infatti – la volontà di pagare solo tre mesi e non undici.

La interpretazione del contenuto della lettera, data dai giudici di appello attraverso la sentenza impugnata, era contraria al suo significato letterale.

I locatori non avevano dimostrato di aver consegnato l’immobile all’ A. e comunque di avergli consentito la piena disponibilità dello stesso.

Il fatto – infine – che alcuni professionisti, incaricati dall’ A., si fossero recati nei locali per stabilire i lavori di ristrutturazione da fare, non era di per sè solo sufficiente a dimostrare la piena disponibilità dell’immobile da parte di A..

I tre motivi, da esaminare congiuntamente in quanto connessi tra di loro, non sono fondati. Deve innanzi tutto respingersi la eccezione di inammissibilità del ricorso per cassazione, essendo stata ritualmente depositata la richiesta di trasmissione del fascicolo inviata alla Corte di appello di Bari.

Quanto alle censure formulate con i vari motivi di impugnazione, i giudici di appello, con motivazione del tutto adeguata, hanno rilevato che l’ A. aveva avuto la piena disponibilità dell’immobile e che i lavori programmati non erano stati eseguiti per esclusiva volontà del conduttore.

I giudici di appello hanno espressamente negato che il contratto stipulato dalle parti prevedesse una condizione sospensiva, collegata alla esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione da compiersi a cura e spese del conduttore A.M..

Gli stessi giudici hanno osservato che l’accordo prevedeva semplicemente che le parti avrebbero considerato effettuato il pagamento delle prime ventitre mensilità di canone di locazione con la esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione specificamente indicati.

Nella ipotesi in cui, invece, i lavori non fossero stati eseguiti, il conduttore (e dunque anche coloro che avevano garantito le obbligazioni da questi assunte) sarebbe stato tenuto alla corresponsione dei canoni di locazione concordati.

Si trattava pertanto di una obbligazione alternativa, ma l’ A. non aveva provveduto nè alla esecuzione dei lavori nè al pagamento dei canoni, fino al mese di ottobre 2003. Una dei due garanti, la C., aveva anche ammesso di essere tenuta al saldo del dovuto, inoltrando la richiesta di risolvere il contratto “per motivi di licenze e poi di problemi familiari”. Solo successivamente aveva sostenuto di essere tenuta a pagare solo per tre mesi di locazione.

Le censure che propongono, formalmente, denuncia di vizi della motivazione e violazioni di norme di legge finiscono per sollecitare una diversa interpretazione delle risultanze processuali, inammissibile in questa sede.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna, dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese che liquida in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00) di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 26 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 29 novembre 2011