Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25118 del 10/11/2020

Cassazione civile sez. trib., 10/11/2020, (ud. 06/07/2020, dep. 10/11/2020), n.25118

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DE MASI Oronzo – Presidente –

Dott. PAOLITTO Liberato – Consigliere –

Dott. BALSAMO Milena – Consigliere –

Dott. DELL’ORFANO Antonella – Consigliere –

Dott. PENTA Andrea – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 13324/2015 proposto da:

R.P., nato a (OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), rappresentato e

difeso dall’Avv. Francesco Falcitelli del Foro di Roma (C.F.:

FLCFNC69P29G942M), giusta procura speciale a margine del ricorso,

presso il cui studio elegge domicilio denominato CGP Studio Legale e

Tributario, sito in Roma (c.a.p. 00157) alla Via Gian Giacomo Porro

n. 8;

– ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate;

– intimata –

– avverso la sentenza n. 6984/10/2014 emessa dalla CTR Lazio in data

20/11/2014 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. Andrea

Penta.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

R.P., quale venditore dell’immobile acquistato dalla P.F. Immobiliare, ricorreva avverso l’avviso di rettifica e liquidazione emesso, per complessivi Euro 36.539,36, dalla Agenzia delle Entrate, relativo ad imposta di registro, con cui era rettificato (da Euro 264.000 ad Euro 443.000) il valore relativo alla cessione di un immobile sito in (OMISSIS).

Con sentenza n. 428/01/13, la CTP di Roma respingeva il ricorso.

A sua volta, l’acquirente a P.F. Immobiliare S.p.a. ricorreva avverso il medesimo avviso di rettifica e liquidazione.

La CTP di Roma, con sentenza n. 429/01/13, rigettava il ricorso, con compensazione delle spese.

In entrambi i casi il giudice di prime cure rilevava che:

non era fondata l’eccezione dei contribuenti relativa al difetto di motivazione dell’avviso impugnato, in cui era fatto riferimento alle quotazioni immobiliari OMI ed ai coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dei vari immobili;

nel merito, tenuto conto della perizia giurata depositata dalla ricorrente, della posizione e delle caratteristiche concrete dell’immobile, il valore di Euro 443.000 accertato dall’Ufficio finanziario era ampiamente corrispondente al valore di mercato corrente all’epoca della cessione;

la circostanza che la vendita fosse avvenuta fra soggetti consanguinei non aveva alcuna rilevanza.

Avverso tali sentenze entrambi i contribuenti proponevano appello, rilevando:

1) la nullità dell’avviso impugnato per difetto di motivazione, in quanto l’Ufficio aveva indicato di essersi avvalso della banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del territorio di Roma, senza allegarle, nè indicando transazioni equivalenti o altri elementi utili a giustificarne l’operato;

2) l’indagine avrebbe dovuto essere condotta alla data di sottoscrizione del preliminare ((OMISSIS)) e non nel 2013;

3) l’immobile in oggetto era ubicato al piano seminterrato S2 e risultava composto da stanze quasi del tutto prive di affaccio esterno e di luce naturale;

4) il costo di riferimento del 2009 risultava pari ad Euro 2.500, che doveva essere ulteriormente deprezzato a causa dei tre prospetti non finestrati, per un totale di Euro 280.000, come concluso dal perito, sicchè risultava in linea con i valori di mercato per l’anno 2004 il valore dichiarato di Euro 264.000.

Costituitasi in giudizio la parte appellata, i due procedimenti venivano riuniti.

Con sentenza del 20.11.2014, la CTR Lazio accoglieva parzialmente gli appelli, determinando il valore dell’immobile compravenduto in 354.000,00 Euro, sulla base delle seguenti considerazioni:

1) l’eccezione preliminare dell’appellante, concernente un preteso vizio di motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione, non poteva essere accolta, atteso che era legittimo il riferimento ai valori OMI, trattandosi di quotazioni facilmente accessibili per chiunque e non prospettando la parte in concreto la difformità dei valori indicati nell’avviso rispetto a quelli stabiliti nelle apposite quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare;

2) fermo restando l’onere della prova gravante sulla Amministrazione, era sufficiente che la motivazione contenesse l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali era stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione degli essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, era già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale;

3) l’eccezione dell’appellante secondo cui si sarebbe tenuto conto non del valore che l’immobile aveva al momento del trasferimento, ma del valore dello stesso nel 2013, era priva di fondamento;

4) non poteva, invece, essere condivisa l’argomentazione, contenuta nella sentenza della CTP, secondo cui, trattandosi di immobile adibito ad ufficio, la circostanza che si trovasse al piano seminterrato aveva relativa e secondaria rilevanza, atteso che la posizione di un locale in un piano seminterrato e la mancanza di prospetti e di luce naturale non potevano non determinare una consistente riduzione di valore, anche nel caso di immobile destinato ad ufficio;

5) considerati tutti gli elementi acquisiti al fascicolo, e preso atto il piano, seminterrato, di ubicazione dell’immobile e la conseguente esistenza di prospetti non finestrati giustificavano, complessivamente, una riduzione del 30%, appariva congrua, sul valore accertato dall’Ufficio, una riduzione ad Euro 354.000.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso R.P., sulla base di due motivi.

L’Agenzia delle Entrate non ha svolto difese.

Diritto

RITENUTO IN DIRITTO

1. Preliminarmente, va evidenziato che, per quanto il ricorso non risulti notificato all’altra autonoma appellante, la P.F. Immobiliare s.r.l., quale acquirente dell’immobile, l’omissione non comporta l’emissione di un ordine di integrazione del contraddittorio.

Invero, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 57, comma 1, l’obbligazione per il pagamento dell’imposta di registro grava sulle parti contraenti in solido, sicchè deve essere esclusa la sussistenza tra le stesse, sul piano processuale, di un litisconsorzio necessario. Di recente Sez. 5, Sentenza n. 1698 del 24/01/2018, in applicazione di tale principio, ha confermato la sentenza impugnata in una controversia in tema di impugnazione dell’avviso di accertamento e liquidazione dell’imposta di registro, promossa dall’acquirente di un immobile nei confronti dell’amministrazione fiscale, nella quale non era stato evocato in giudizio il venditore.

2. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52, e del Provvedimento 27 luglio 2007, emesso dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per non aver la CTR considerato che l’Ufficio aveva provveduto alla liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale basandosi esclusivamente sui dati forniti dall’O.M.I. della Provincia di (OMISSIS).

2.1. Il motivo è fondato.

Anche di recente questa Sezione ha ribadito che, nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, (legge comunitaria 2008), che ha modificato il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, e il D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto (Sez. 5, Ordinanza n. 2155 del 25/01/2019; cfr., in passato, Sez. 5, Sentenza n. 9474 del 12/04/2017).

In particolare, in tema di imposta di registro, l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell’Agenzia delle entrate, atteso che queste non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l’accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti (Sez. 5, Sentenza n. 21813 del 07/09/2018).

In definitiva, le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima” (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015).

Orbene, nel caso di specie, non risulta che l’Ufficio abbia integrato le dette valutazioni con altri elementi di valenza almeno indiziaria, sicchè deve ritenersi che non abbia assolto l’onere probatorio su di esso gravante.

3. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio riguardante a) l’omessa valutazione dell’eccezione formulata dal ricorrente nel giudizio di merito in relazione all’inversione dell’onere della prova tra le parti in giudizio e b) l’erroneo riferimento da parte dell’Ufficio ai valori OMI determinati nell’anno 2013, anzichè a quelli applicabili nell’anno oggetto di cessione dell’immobile, il tutto in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

3.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del precedente.

4. In definitiva, il ricorso merita accoglimento.

La sentenza impugnata va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, nel senso di accogliere l’originario ricorso proposto dal contribuente.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove sussistono giusti motivi per compensare le spese relative ai gradi di merito.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso proposto dal contribuente; compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna l’intimata al rimborso delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 4.100,00, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della V Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 6 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 10 novembre 2020