Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25033 del 06/11/2013

Civile Ord. Sez. 6 Num. 25033 Anno 2013
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: PROTO CESARE ANTONIO

ORDINANZA
sul ricorso 30170-2011 proposto da:
IMMOBILIARE FINOCCHIO SRL 83670770829 (già Immobiliare
Finocchio Giuseppe & C. Sas) in persona dell’Amministratore Unico e
Amministratore Giudiziario legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA FOLIGNO 10, presso lo
studio dell’avvocato ERRANTE MASSIMO, rappresentata e difesa
dall’avvocato CADELO ENRICO, giusta procura speciale in calce al
ricorso;
– ricorrente contro
PILO COSTRUZIONI SRL IN LIQUIDAZIONE in persona del
Liquidatore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA FOLIGNO 10, presso lo studio

139C
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c

Data pubblicazione: 06/11/2013

dell’avvocato ERRANTE MASSIMO, rappresentata e difesa
dall’avvocato SPEDALE SALVATORE, giusta procura speciale in
calce al controricorso;
–

controricorrente

–

PALERMO del 15.10.2010, depositata il 25/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
27/09/2013 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO
PROTO;
udito per la ricorrente l’Avvocato Massimo Errante (per delega avv.
Enrico Cadelo) che si riporta agli scritti e chiede il rinvio del ricorso in
pubblica udienza.
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. AURELIO
GOLIA che ha concluso per il rinvio.
***

Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del
ricorso ha depositato la relazione nella quale in fatto ha osservato
quanto segue.
“Con citazione del 17/10/2003 la Immobiliare Finocchio s.a.s.
conveniva in giudizio la Pilo Costruzioni s.r.l. ed esponeva:
– di avere acquistato in data 19/10/1993 dalla convenuta un lotto di
terreno con destinazione edificatoria;
– che nel contratto si dava atto del parere favorevole della
commissione edilizia intervenuto 1’8/1/1975 e l’alienante garantiva
che non vi erano ostacoli di alcun genere per l’utilizzazione del
terreno secondo il progetto approvato;

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avverso la sentenza n. 1445/2010 della CORTE D’APPELLO di

- che invece con provvedimento del 21/3/1983 era stata negata la
concessione a edificare richiesta per la costruzione di uno stabile
finalizzato alla realizzazione di uffici;
– che pertanto la venditrice, alla quale era già stato pagato il
corrispettivo, era inadempiente in quanto il valore del terreno, privo

Tanto premesso chiedeva che la convenuta fosse condannata
all’esatto adempimento o alla riduzione del corrispettivo.
Pilo Costruzioni si costituiva e rilevava:
– che dal certificato di destinazione urbanistica del 28/6/1993
risultava che il terreno ricadeva in zona destinata ad attrezzature e
uffici amministrativi futuri;
– che l’acquirente conosceva la destinazione urbanistica;
– che nel contratto si dava atto che il fondo era trasferito nello stato di
fatto e di diritto in cui si trovava;
– che la richiesta di concessione non era stata rigettata per in
edificabilità, ma perché il progetto prevedeva un volume superiore a
quello massimo consentito e per mancata specificazione delle singole
destinazioni di uso;
– che comunque l’attrice era incorsa nella decadenza dell’art. 1495 c.c.
per non avere tempestivamente denunciato i vizi o la mancanza delle
qualità promesse.
Il Tribunale di Palermo con sentenza del 15/2/2006 rigettava la
domanda della società Immobiliare Finocchio s.a.s. la quale
proponeva appello affermando che non era applicabile l’art. 1489 c.c.
perché l’immobile difettava delle caratteristiche funzionali per
soddisfare i bisogni dell’acquirente e che pertanto era configurabile
l’ipotesi di vendita di aliud pro allo in relazione alla quale

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di edificabilità era di gran lunga inferiore al prezzo pagato.

competevano le ordinarie azioni ex art. 1453 c.c., svincolate dai
termini di decadenza e prescrizione dell’art. 1495 c.c..
Pilo Costruzioni si costituiva e chiedeva il rigetto dell’appello.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 25/10/2010
rigettava l’appello confermando la sentenza appellata.

– che alla Immobiliare Finocchio s.a.s. era stata venduta, come risulta
dal contratto, un’area edificabile con le prescrizioni contenute nel
piano regolatore che dovevano essere conosciute dal compratore,
trattandosi di prescrizioni assistite da presunzione legale di
conoscenza;
– che il parere favorevole al progetto della commissione edilizia non
rileva, quanto alle caratteristiche di edificabilità e alle possibilità
edificatorie che trovano invece la positiva regolamentazione nel
regolamento edilizio;
– che la domanda fondata sull’asserito dolo incidentale era
inammissibile per il divieto, ex art. 345 c.p.c. di domande nuove in
appello.
Propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, l’Immobiliare
Finocchio s.r.l. asserendo e non provando di essere lo stesso soggetto
che aveva partecipato al giudizio di appello.
Resiste con controricorso Pio Costruzioni s.r.l.”.
2. Il relatore, in diritto, ha preliminarmente rilevato l’inammissibilità
del ricorso perché proposto oltre il termine di una anno e 46 giorni
previsto dall’art. 326 c.p.c., nella formulazione vigente ratione temporis,
nonché l’inammissibilità del ricorso in quanto non provata la legitimatio
ad causam della società ricorrente perché nel giudizio di appello stava
in giudizio la società Immobiliare G. Finocchio & C. s.a.s. mentre nel

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La Corte distrettuale rilevava:

ricorso per cassazione il soggetto ricorrente si qualifica Immobiliare
Finocchio s.r.l.
3. Con riferimento al merito del ricorso il relatore ha svolto le
seguenti considerazioni.
“Ove si ritenesse di dovere esaminare il merito del ricorso si osserva

3.1 Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione e
falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. in relazione all’art. 1476 c.c. e la
violazione dell’art. 1489 c.c. nonché il vizio di motivazione.
La ricorrente sostiene:
– che la Corte territoriale avrebbe errato nell’escludere che la cosa
venduta fosse completamente diversa rispetto a quella pattuita;
– che la Corte territoriale non avrebbe motivato in ordine all’idoneità
dei beni ceduti a soddisfare la funzione per la quale la società di era
determinata all’acquisto;
– che il terreno era dotato di un progetto edilizio la cui realizzabilità
era garantita dal venditore, mentre il progetto edilizio si era rivelato
irrealizzabile.
3.2 Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa
applicazione dell’art. 1489 c.c. e il vizio di motivazione sostenendo
che, anche a volere ritenere che la cosa venduta era semplicemente
gravata da oneri (i vincoli urbanistici) che ne diminuivano il libero
godimento, la Corte territoriale non avrebbe dovuto ritenere
riconoscibili tali oneri perché l’onere scaturiva da uno specifico atto
amministrativo (il diniego formale della Concessione ad edificare del
Commissario ad acta in data 21/3/1983) che le era ignoto.
4. Entrambi i motivi sono manifestamente infondati.
4.1 In ordine all’esclusione dell’ipotesi di vendita di cosa diversa da
quella pattuita, la Corte di merito ha pienamente e condivisibilmente
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quanto segue:

motivato osservando che alla Immobiliare Finocchio s.a.s. era stata
venduta, come risulta dal contratto, un’area edificabile con le
prescrizioni contenute nel piano regolatore che dovevano essere
conosciute dal compratore, trattandosi di prescrizioni assistite da
presunzione legale di conoscenza; ha inoltre richiamato la clausola

secondo il progetto approvato, ma salvo i limiti derivanti dalla
destinazione urbanistica del terreno e, dunque la salvezza dei limiti
derivanti dalla destinazione urbanistica doveva essere necessariamente
interpretato come accettazione delle limitazioni che potevano
parzialmente pregiudicare la realizzazione del progetto.
L’acquirente ha comprato, dunque, un’area edificabile con le
limitazioni derivanti dalla destinazione urbanistica e i vincoli derivanti
dal PRG (che si presumono conosciuti) e proprio tale area le è stata
consegnata.
La realizzabilità del progetto non era del tutto esclusa neppure dal
provvedimento del Commissario ad acta il quale, secondo quanto si
apprende dalla completa motivazione della sentenza impugnata, aveva
rilevato che le limitazioni imposte dal PRG potevano essere superate
da un contratto di leasing con una pubblica amministrazione che
desse certezza sulla piena corrispondenza tra la iniziativa costruttiva e
le finalità di pubblico interesse proprie della destinazione di zona.
4.2 Anche il secondo motivo è manifestamente infondato perché
l’onere non scaturiva da uno specifico atto amministrativo (nella
specie il provvedimento del commissario ad acta che si era limitato a
negare la concessione ad edificare, ma dalle previsioni del Piano
Regolatore, per il cui mancato rispetto (o per la mancata prova di
elementi che confermassero la destinazione della costruzione al
pubblico interesse perseguito) era negata la concessione.
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due del contratto per la quale era garantita l’utilizzazione edificatoria

5. In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio,
in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c., per essere
dichiarato inammissibile o manifestamente infondato”.
***
6. Considerato che il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di

e la comunicazione al P.G;
Rilevato che la ricorrente ha depositato memoria;
Considerato che il giorno precedente la notifica del ricorso, ossia
1’11/12/2011, coincidente con l’ultimo giorno utile per la notifica nel
termine lungo, era un giorno festivo (Domenica) e che pertanto la
notifica, avvenuta il giorno successivo, deve ritenersi tempestiva;
Considerato che la società ricorrente, depositando tempestivamente gli
atti relativi alla sua trasformazione da società in accomandita semplice
a società a responsabilità limitata, ha provato di essere lo stesso
soggetto del giudizio di appello e come tale legittimata
all’impugnazione;
Considerato che, invece, il collegio condivide e fà proprie le
argomentazioni e la proposta del relatore con riferimento alla
manifesta infondatezza, nel merito, dei motivi di ricorso;
Considerato, con riferimento alle argomentazioni di merito sviluppate
dalla ricorrente nelle osservazioni alla relazione:
– che la consegna di “aliud pro allo” da luogo all’azione contrattuale di
risoluzione o di adempimento ex art. 1453 cod. civ., svincolata dai
termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 cod. civ.,
qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito,
in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente
del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della
res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta (Cass. 13295/2002);
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consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite

- che il giudice a quo non ha affatto negato, in diritto, l’esattezza dei
principi giurisprudenziali richiamati dalla ricorrente, tratti dalle norme
di cui viene denunciata la violazione, ma ha escluso, in fatto, la loro
pertinenza alla vicenda oggetto della causa; si verte dunque nel campo
di apprezzamenti eminentemente di merito, insindacabili in questa sede

della motivazione, ma da questi vizi, la sentenza impugnata, risulta
immune, poiché il giudice a quo ha dato adeguatamente conto, in
maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione
sul punto, osservando, come già evidenziato nella relazione del
consigliere relatore, che alla Immobiliare Finocchio era stata venduta
un’area edificabile con le prescrizioni contenute nel piano regolatore e
non era stato venduto un progetto e che il semplice parere favorevole
della Commissione edilizia è inidoneo ad attribuire all’area il carattere
di edificabilità in termini diversi rispetto a quelli consentiti dal piano
regolatore che deve ritenersi conosciuto per la presunzione di legale
conoscenza;
– che anche con riferimento alla violazione dell’art. 1489 c.c. e
connesso vizio di motivazione le osservazioni della ricorrente non
inficiano sotto alcun profilo le argomentazioni di cui alla relazione che
devono qui essere integralmente richiamate
Considerato che le spese di questo giudizio di cassazione, liquidate
come in dispositivo in considerazione del valore della causa e in
applicazione dei criteri di cui al D.M. 140/2012, seguono la
soccombenza della ricorrente
P. Q. M.
La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna IMMOBILIARE
FINOCCHIO SRL (già Immobiliare Finocchio Giuseppe & C. Sas) a
pagare a PILO COSTRUZIONI SRL IN LIQUIDAZIONE le spese
Ric. 2011 n. 30170 sez. M2 – ud. 27-09-2013
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se non sotto il profilo dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà

di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 6.000,00 per
compensi oltre euro 200,00 per esborsi.
2013

Così deciso in Roma il 27 SettembrE -Vriella camera di consiglio della

sesta sezione civile.