Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25021 del 06/11/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25021 Anno 2013
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: GIUSTI ALBERTO

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SAMMARTINO Marisa, rappresentata e difesa, in forza di procura
speciale a margine del ricorso, dagli Avv. Antonio Trulio e
Rosalia Iandiorio, con domicilio eletto presso lo studio
dell’Avv. Antonio Trulio (studio Mbrandini) in Roma, via Flaminia, n. 79;
– ricorrente contro
RAGO Annamaria, rappresentata e difesa, in forza di procura
speciale a margine del controricorso, dall’Avv. Gianfranco
Belmonte, con domicilio eletto presso lo studio dell’Avv. Caterina Maffey in Roma, piazzale Clodio, n. 61;
– controricorrente –

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Data pubblicazione: 06/11/2013

per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Salerno in data 28 aprile 2011.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15 ottobre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Alberto

uditi gli Avv. Rosalia Iandiorio e Caterina Maffey,
quest’ultima per delega dell’Avv. Gianfranco Belmonte;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. Lucio Capasso, il quale ha concluso
per raccoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli
altri.
Svolgimento del processo
l. – Marisa Sammartino propose opposizione dinanzi al Tribunale di Salerno avverso il decreto in data 16 maggio 2003,
con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma
di euro 72.303,96, oltre accessori, in favore di Annamaria Rago, quale doppio della caparra corrisposta dalla Rago alla
Sammartino in relazione al contratto preliminare di compravendita del 15 gennaio 2003, concernente un immobile di proprietà
della Sammartino, sito in Salerno alla via Montevergine, n. 3.
Nella resistenza della convenuta, l’adito Tribunale, con
sentenza in data 28 febbraio 2008, rigettò l’opposizione, rilevando che l’immobile oggetto del preliminare era assoggettato ad un vincolo non apparente e non dichiarato dalla promittente venditrice, essendo inserito in zona E2 (demolizione) e

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Giusti;

soltanto in data 3 novembre 2004 (dopo lo spirare del termine
del 28 febbraio 2003 per la stipulazione del contratto definitivo) la destinazione della zona essendo mutata in C2 (risanamento e ripristino).

blica mediante deposito in cancelleria il 28 aprile 2011, ha
rigettato il gravame della Sammartino.
A tale conclusione la Corte territoriale è giunta osservando:
– che l’immobile era (alla data della stipulazione del preliminare e anche alla data ultima fissata per la stipulazione del definitivo) gravato da un vincolo che ne diminuiva il libero godimento e che non era stato dichiarato
nel preliminare, ai sensi dell’art. 1489 cod. civ.;
– che sussiste la non apparenza dell’onere, derivando esso
da un piano di recupero, equiparabile ad un piano particolareggiato;
– che l’inadempimento era di non scarsa importanza, avendo
la parte promittente venditrice taciuto una caratteristica essenziale del bene immobile, non comunicando che il
bene si trovava in zona E2.
3.

– Per la cassazione della sentenza della Corte

d’appello, notificata l’8 giugno 2011, la Sammartino ha proposto ricorso, con atto notificato il 16 settembre 2011, sulla
base di tre motivi.

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2. – La Corte d’appello di Salerno, con sentenza resa pub-

L’intimata ha resistito con controricorso.
Considerato in diritto
1. – Deve essere preliminarmente respinta l’eccezione di
inammissibilità sollevata dalla controricorrente: per un ver-

dispensabili per una precisa cognizione dell’origine e
dell’oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni che vi hanno assunto le parti; per
l’altro, i motivi di impugnazione sono stati articolati nel
rispetto delle prescrizioni formali dettate dall’art. 366 cod.
proc. civ.
2. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione
degli artt. 1385-1489 cod. civ., 1453 e ss. cod. civ., 27 e
ss. della legge 5 agosto 1978, n. 457, 16 e 17 della legge 17
agosto 1942, n. 1150, 2 della legge 19 novembre 1968, n. 1187,
nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione
circa un punto decisivo della controversia) ci si duole che la
Corte d’appello non abbia considerato che la destinazione di
zona E2, rimasta cristallizzata nel piano di recupero approvato il 26 aprile 1989, doveva ritenersi espressione priva di
conseguenze giuridiche, ad essa non raccordandosi le conseguenze previste dalla legge in ragione del decorso del tempo.
Non trattandosi di area gravata da vincolo di inedificabilità,
ma di immobile già edificato, rispetto ad esso, una volta scaduto il vincolo di demolizione, permanevano tutte le possibi-

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so, infatti, nel ricorso si rinvengono tutti gli elementi in-

lità di sistemazione edilizia a parità di volumetria. Nella
specie – assume la ricorrente – il vincolo era divenuto inefficace già precedentemente alla stipula del contratto preliminare (e, a maggior ragione, a quella fissata per il rogito),

cennale massimo per l’attuazione del piano stesso.
2.1. – Il motivo è fondato.
E’ pacifico che il vincolo di cui si discute deriva
dall’inclusione dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita del 15 gennaio 2003 in un piano di recupero, approvato dal consiglio comunale di Salerno in data 26 aprile 1989,
che ne prevedeva l’inclusione in zona E2, destinata alla demolizione.
Tanto premesso, occorre rilevare che il piano di recupero
è uno strumento equivalente, sotto il profilo dell’efficacia
giuridica, al piano particolareggiato, dal quale si differenzia perché finalizzato, piuttosto che alla complessiva trasformazione del territorio, al recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente con interventi volti alla conservazione, risanamento, ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso (Cons. Stato, Sez. IV, 14 ottobre
2005, n. 5724; Cons. Stato, Sez. IV, 29 dicembre 2010, n.
9537).
In considerazione della comune natura di strumenti urbanistici attuativi, ai piani di recupero vanno applicate, in ra-

essendo decorso il termine quinquennale o, in ogni caso, de-

gione dell’espressa previsione contenuta nel’art. 28, quarto
coma, della legge 5 agosto 1978, n. 457, le disposizioni dettate per i piani particolareggiati, tra cui quella

(ex art. 16

della legge 17 agosto 1942, n. 1150) che ne fissa in dieci an-

Ne consegue che ha errato la Corte d’appello a ritenere
che alla data di stipulazione del contratto preliminare (e a
quella fissata per la stipulazione del definitivo) l’immobile
fosse tuttora gravato da un vincolo che ne diminuiva il libero
godimento, senza considerare che il piano di recupero, da cui
il vincolo derivava, era oramai caducato quanto agli effetti,
per scadenza del termine decennale.
3. – Per effetto dell’accoglimento del primo motivo resta
assorbito l’esame del secondo mezzo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1385-1489 cod. civ., 1453 e ss. cod. civ.,
27 e ss. della legge n. 457 del 1978, 16 e 17 della legge n.
1150 del 1942, 2 della legge n. 1187 del 1968, nonché omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia), con cui si sostiene che, contrariamente a quanto affermato dalla sentenza impugnata, il vincolo derivante dal piano di recupero già adottato ed efficace
al momento della stipula è privo del requisito normativo della
non apparenza; e del terzo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1385-1489 cod. civ., 1453 e ss. cod. civ.,
27 e ss. della legge n. 457 del 1978, 16 e 17 della legge n.

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ni il termine di efficacia.

1150 del 1942, 2 della legge n. 1187 del 1968, nonché omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia), con il quale la ricorrente denuncia l’errore in cui sarebbe incorsa la sentenza impugnata nel

le termine perentorio per l’adempimento del preliminare.
4. – La sentenza impugnata è cassata.
La causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione.
Il giudice del rinvio provvederà sulle spese del giudizio
di cassazione.
PER QUESTI

moTrvI

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso,

assorbiti

gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte d’appello di Salerno, in diversa
composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II
Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 15 ottobre 2013.

ritenere la data fissata per il rogito (28 febbraio 2003) qua-