Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25012 del 06/11/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25012 Anno 2013
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: PETITTI STEFANO

— Abusi edilizi — Sentenza
costitutiva e.v art. 2932
cod. civ.

SENTENZA
sul ricorso proposto da:

SICILIANO Giovanni (SCL GNN 70D25 M088G), SICILIANO
Salvatore (SCL SVT 66P26 M088Q), BELFIORE Rosaria (BLF RSR
39A41 Z326K), SICILIANO Francesca (SCL FNC 76E69 M0880) e
SICILIANO Rosa (SCL RSO 68A69 M088W), rappresentati e

difesi, in virtù di mandato a margine del

ricorso,

dall’Avvocato Giuseppe Pelligra, elettivamente domiciliati
in Roma, piazza Cavour, presso la Cancelleria civile della

Corte Suprema di cassazione;
ricorrenti contro
DI MARTINO Angelo DMR NGL 35R27 1110880), in proprio e quale
procuratore generale di BARRAVECCHIA Lucia (BRR LCU 35H41

4 5 n7/3

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Data pubblicazione: 06/11/2013

M088E), RECCA Angelo (RCC NGL 40B64 C927Y) e MOLINI
Giovanna (MLN GNN 40B64 C927Y), rappresentati e difesi, per
procura speciale a margine del controricorso, dagli
Avvocati Salvatore Mauceri e Giuseppe Picci, elettivamente

studio dell’Avvocato Giovanni Magnano di S.Lio
–

controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 207/07 della Corte d’Appello di
Catania, emessa in data 29 novembre 2006, depositata in
data 6 marzo 2007;
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 25 settembre 2013 dal Consigliere relatore
Dott. Stefano Petitti;
udito l’Avvocato Marcello Magnani di S.Lio;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto
Procuratore Generale Dott. Antonietta Carestia, che ha
concluso per l’accoglimento del primo motivo di ricorso,
assorbiti gli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Siciliano
Salvatore, Siciliano Giovanni, Siciliano Francesca e
Siciliano Rosa convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale
di Ragusa Di Martino Angelo e Recca Angelo, deducendo che,
con preliminare stipulato in data 8 novembre 1993, avevano
promesso in vendita ai convenuti un fondo rustico per il

domiciliati in Roma, via dei Gracchi n. 187, presso lo

prezzo di £. 300.000.000, in parte già pagato e che, a
seguito della stipulazione di predetto preliminare,
convenuti erano stati immessi nel possesso del bene e
avevano posto in essere su di esso delle opere abusive, per

Gli attori chiedevano quindi la risoluzione per
inadempimento del contratto preliminare, la condanna dei
convenuti al pagamento della penale pattuita di £.
100.000.000, nonché la condanna alla rifusione delle spese
di giudizio.
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della
domanda e proponendo domanda riconvenzionale, volta a
sentire disporre il trasferimento coattivo del fondo
oggetto del preliminare in favore di Molini Giovanna e
Barravecchia Lucia, indicate quali effettive acquirenti a
scioglimento della riserva formulata in sede di contratto
preliminare.
Si costituivano altresì la Molini e la Barravecchia,
chiedendo il trasferimento del fondo, previo pagamento del
residuo prezzo ancora dovuto.
Dopo aver espletato c.t.u., il Tribunale di Ragusa, con
sentenza del 14 novembre 1998, in accoglimento della
domanda, dichiarava risolto il preliminare di vendita
stipulato in data 8 novembre 1993, con condanna dei

cui la stipula del definitivo era divenuta impossibile.

convenuti al pagamento della penale e alla rifusione delle
spese di giudizio.
Avverso la predetta sentenza, Di Martino Angelo, Recca

Angelo, Molini Giovanna e Barravecchia Lucia proponevano

cui il giudice di primo grado aveva pronunciato la
risoluzione del contratto, essendo insussistente
l’inadempimento contestato dai promittenti venditori nei
loro confronti, chiedevano il trasferimento, in favore di
Molini Giovanna e Barravecchia Lucia, della proprietà del
fondo.
La Corte d’Appello di Catania accoglieva l’appello,
trasferendo la proprietà del fondo in capo alle appellanti
Molini Giovanna e Barravecchia Lucia, previo pagamento, in
favore dei promittenti venditori, del residuo prezzo di £.
14.379.000.
Per la cassazione di tale sentenza, Siciliano
Salvatore, Siciliano Giovanni, Siciliano Francesca,
Belfiore Rosaria e Siciliano Rosa hanno proposto ricorso,
con atto notificato il 19 novembre 2007, sulla base di tre
motivi.
Gli intimati hanno resistito con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378
cod. proc. civ.
MOTIVI DELLA DECISIONE

gravame, con il quale, ritenendo errata la decisione con

1. Con il primo motivo di ricorso, i ricorrenti
deducono, ex art. 360 n. 3) cod. proc. civ., violazione e
falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. e dell’art. 18
della legge n. 47 del 1985, per avere la Corte d’Appello

di una pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.
civ. pur in presenza di irregolarità urbanistiche che, al
contrario, sarebbero state tali da rendere impossibile la
conclusione del contratto definitivo di compravendita. A
conclusione della predetta doglianza, i ricorrenti
formulano, ai sensi dell’art. 366-bis cod. proc. civ., il
seguente quesito di diritto: “Accerti la Corte se, con il
disposto trasferimento della proprietà, vi è stata
violazione dell’art. 18 della legge n. 47/85, in quanto la
norma sancisce la nullità degli atti tra vivi, sia in forma
pubblica, sia in forma privata, avente ad oggetto
trasferimento (o) di diritti reali relativi a terreni e ne
vieta la stipula e la trascrizione nei pubblici registri
immobiliari, ove agli atti stessi non sia allegato il
certificato di destinazione urbanistica. Accerti altresì la
Corte se vi è stata violazione e falsa applicazione
dell’art. 2932 c.c., in quanto manca la possibilità di
adempimento, presupposto principale per ottenere la
sentenza costitutiva di trasferimento”.

dichiarato la validità del trasferimento e la possibilità

2.

Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti

denunciano il vizio di illogica, erronea, insufficiente e
contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio, formulando, ex art. 366-bis cod.

fattispecie vi sia stata motivazione illogica, erronea,
insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso
e decisivo per il giudizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., per non
aver il giudice d’appello indicato gli elementi dai quali
ha tratto il proprio convincimento, ovvero il criterio
logico e la ratio decidendi che lo hanno guidato, e per non
avere preso in considerazione tutte le risultanze
istruttorie, comprese c.t.u. e documentazione prodotta
dagli odierni ricorrenti, nel decidere di disporre il
trasferimento dell’immobile e di rigettare la richiesta di
risoluzione del preliminare con responsabilità a carico dei
promittenti la compra”.
3.

Con il terzo motivo di ricorso, i ricorrenti

deducono, ancora una volta ex art. 360 n. 5) cod. civ.,
vizio di motivazione illogica, erronea, insufficiente e
contraddittoria e formulano il seguente quesito:

“Accerti

la Corte se nella fattispecie vi sia mancanza e/o
insufficienza di motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., per non
aver il giudice d’appello indicato gli elementi da cui ha

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proc. civ., il seguente quesito: “Accerti la Corte se nella

tratto il proprio convincimento, ovvero il criterio logico
e la ratio decidendi che lo hanno guidato, e per non avere
valutato deduzioni e documentazione degli odierni
ricorrenti, nel quantificare in £. 14.379.000 (C 7.426,13)
la residua somma da corrispondere a pagamento del prezzo

4. Con riferimento al primo motivo di ricorso, i controricorrenti hanno formulato una eccezione di inammissibilità
sulla base del rilievo che, mentre nell’atto introduttivo
del giudizio era stata richiesta la risoluzione del
preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, il
motivo di ricorso presuppone che oggetto di accertamento
fosse stata la domanda di risoluzione per impossibilità
sopravvenuta.
4.1. L’eccezione è infondata.
Invero, dalla lettura degli atti, ai quali in
considerazione della eccezione proposta, è consentito
accedere, emerge che gli odierni ricorrenti, allora attori,
ebbero a chiedere la risoluzione del contratto preliminare
per colpa dei convenuti, tuttavia assumendo a fondamento
della domanda l’intervenuto provvedimento del Sindaco di
Vittoria con il quale, vista la comunicazione di violazione
urbanistica-edilizia con la quale si era proceduto al
sequestro giudiziario dei terreni oggetto del preliminare,
disponeva la trascrizione del provvedimento stesso ai sensi

concordato”.

dell’art. 18, comma 7, della legge n. 47 del 1985, nei
registri immobiliari al fine di impedire qualsiasi
disposizione dei suoli mediante atto tra vivi, e deducendo
che «i promittenti la compra hanno eseguito opere, che,

avuto come conseguenza l’impossibilità di stipulare l’atto
di trasferimento».
Risulta quindi

errato

quanto

sostenuto

dai

controricorrenti, e cioè che la impossibilità sopravvenuta,
quale causa di risoluzione del preliminare, non era stata
dedotta, dovendosi per contro ritenere che il riferimento
alla colpa dei convenuti, collegata alla detta
petendi,

causa

costituisse il fondamento del richiesto

risarcimento del danno.
5. Il primo motivo di ricorso è fondato.
Questa Corte ha avuto modo di affermare il principio,
che il Collegio condivide ed al quale intende dare
continuità, secondo cui «la disposizione del secondo comma
dell’art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 – che
sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto
il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della
comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad
essi non sia allegato il certificato di destinazione
urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche
riguardanti l’area interessata – comporta l’esigenza di

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oltre a non osservare le clausole del preliminare, «hanno

allegazione del detto certificato per la stipulazione del
contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione
specifica dell’obbligo di concludere il contratto
definitivo, di cui all’art. 2932 cod. civ. Pertanto, poiché

l’accertamento dei requisiti di validità del contratto non
concluso, incombe sull’attore l’onere di provare la
sussistenza delle condizioni richieste per un valido
trasferimento, producendo il certificato in parola» (Cass.
n. 17436 del 2011; Cass. n. 13221 del 2006; Cass. n. 6493
del 1994).
Fondatamente, dunque, i ricorrenti censurano la
sentenza impugnata per avere pronunciato il trasferimento
della proprietà del bene ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.,
pur in assenza della acquisizione del certificato di
destinazione urbanistica; certificato del quale nella
sentenza impugnata non è fatta menzione e l’esistenza del
quale non è stata documentata dai resistenti.
5.1. Il primo motivo di ricorso – che denuncia la ora
rilevata violazione di legge – è fondato, e va accolto, con
conseguente assorbimento delle ulteriori censure
motivazionali proposte dai ricorrenti.
La sentenza impugnata deve quindi essere cassata con
rinvio, per nuovo esame, alla luce del principio di diritto
enunciato, ad altra sezione della Corte d’appello di

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la sentenza emessa a norma dell’art. 2932 cod. civ. postula

Catania, la quale procederà altresì alla regolamentazione
delle spese del presente giudizio.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti

le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione
della Corte d’appello di Catania.
Così deciso in Roma,

nella camera di consiglio della

Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione,
il 25 settembre 2013.

gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per