Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24758 del 05/11/2013


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Civile Ord. Sez. 2 Num. 24758 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: PROTO CESARE ANTONIO

ORDINANZA

sul ricorso 29088-2012 proposto da:
9 GA. (Lb t ci AP0

MAZZONE GIOVANNI MZZGNN6OPO2H645L,

elAA/i°

elettivamente

domiciliatA in ROMA, VIA XX SETTEMBRE l, presso lo
studio dell’avvocato RESCIGNO PIETRO, che

1.4″

rappresenta e difende unitamente all’avvocato LAURORA
FRANCESCO;
– ricorrente contro

MINAFRA VINCENZO, MINAFRA DONATO, DI RELLA ARCANGELA,
MINAFRA ANGELA, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA PRINCIPESSA CLOTILDE 2, presso lo studio
dell’avvocato CLARIZIA ANGELO, rappresentati e difesi
dall’avvocato PETRAROTA VITO;

Data pubblicazione: 05/11/2013

- controricorrenti –

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avverr-51-

0CLUA__

sentenza n. 10186/2012 della CORTE SUPREMA

DI CASSAZIONE di ROMA, depositata il 20/06/2012;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 26/09/2013 dal Consigliere Dott. CESARE

udito l’Avvocato RESCIGNO Pietro, difensore dek
ricorrentd che si riporta agli atti;
udito l’Avvocato PETRAROTA Vito, difensore dekIa
resistent4 che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale DOTT.Aurelio GOLIA che.lette le conclusioni
allegate i nulla oppone.

ANTONIO PROTO;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il giudice relatore, nella relazione depositata il
10/5/013 e comunicata alle parti, ha rilevato, in
fatto, quanto segue.
1. Con la sentenza n. 10186/012 in data 29/2/2012 20/6/2012 questa Corte

secondo e il terzo motivo di ricorso per Cassazione
proposto da Minafra Francesco e Di Rella Arcangela,
cassava la sentenza n. 809 del 15/7/2010 della
Corte di Appello di Bari e rinviava anche per le
spese ad altra sezione della Corte di Appello di
Bari, dichiarando assorbiti il quarto e il quinto
motivo di ricorso ritenendo fondati il primo, il
secondo e il terzo motivo di ricorso.
2. Come si apprende dalla . lettura della sentenza
della Corte di Cassazione, Giovanni MAZZONE e
Vincenzo SCARDIGNO evocavano, dinanzi al Tribunale
di Trani, i coniugi Francesco MINAFRA ed Arcangela
DI

RELLA

chiedendo

ex

art.

2932

c.c.

il

trasferimento della proprietà del fondo promesso in
vendita al MAZZONE con preliminare del 27.1.1990.
convenuti eccepivano la irreversibile
trasformazione del fondo promesso in vendita da
parte del promissorio acquirente con attività

3

accoglieva il primo il

edilizia realizzata

in

forza di concessione

edilizia rilasciata allo SCARDIGNO, non titolare di
alcun

diritto

reale

sul

terreno;

in

via

riconvenzionale chiedevano la dichiarazione di
nullità del preliminare ovvero la risoluzione dello

Il Tribunale accoglieva la domanda attorea,
subordinando il trasferimento della proprietà del
suolo al pagamento del residuo prezzo; rigettava
integralmente la riconvenzionale.
3. MINAFRA e DI RELLA, proponevano appello con il
quale lamentavano che il giudice di prime cure non
avesse tenuto conto, ai fini della esecuzione in
forma specifica del contratto preliminare della
irreversibile trasformazione del fondo, sicchè era
venuta meno l’identità del bene promesso in vendita
che era stato oggetto di una attività edificatoria
abusiva avvenuta in forza di concessione edilizia
illegittimamente rilasciata a soggetto, lo
SCARDIGNO, privo di diritti reali sul bene, il
quale vi aveva realizzato opere edilizie in
contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti;
aggiungevano che l’immissione in possesso del bene

4

stesso per grave inadempimento degli attori.

attribuito al promissario acquirente non gli
conferiva la facoltà di trasformarlo radicalmente.
4. La Corte di Appello di Bari rigettava l’appello
e

confermava

la

sentenza

all’accoglimento della

appellata

domanda di

quanto

esecuzione

La Corte distrettuale osservava che era stato
pattuito l’anticipato trasferimento del fondo che,
per almeno i 2/3 della sua estensione, aveva
vocazione edificatoria, finalità per la quale il
promissario

acquirente

si

era

determinato

all’acquisto; doveva perciò ritenersi che i
promittenti venditori consentissero al promissario
acquirente di potere utilizzare il bene per l’uso
cui si era obbligato all’acquisto; erano
ingiustificate le ragioni addotte dagli appellanti
e l’attività edilizia compiuta non aveva
determinato la trasformazione irreversibile del
bene.
5. MINAFRA e DI RELLA proponevano ricorso e, per
quanto qui interessa:
– con

il primo motivo denunciavano la nullità

della

sentenza

perché

aveva

disposto

il

trasferimento del diritto di proprietà di opere

5

informa specifica del preliminare di vendita.

realizzate in violazione delle norme urbanistiche
ed edilizie;
– con il secondo mezzo deducevano la violazione e
falsa applicazione degli artt. 934 e 2932 c.c.,
oltre all’art. 17 legge n. 47/1985, come sostituito

motivazione perché il giudice del gravame avrebbe
erroneamente affermato che la vendita del suolo era
giuridicamente possibile nonostante si delineasse
una ipotesi di accessione prevista dall’art. 934
c.c che rendeva ineseguibile la promessa di
vendita, in quanto la illiceità delle costruzioni
poste in essere abusivamente dai promissari
acquirenti attraeva in un unico regime il suolo che
aveva perso la originaria connotazione divenendo
organicamente parte degli edifici;
– con il terzo motivo lamentavano la violazione e
falsa applicazione degli artt. 1140, 1804 c.c.
nonché dei canoni legali di interpretazione dei
contratti, con particolare riferimento all’art.
1362 e 1363 c.c., con riferimento all’art. 360 nn.
3 e 5 c.p.c., per avere il giudice del merito
illegittimamente ritenuto che in virtù del
preliminare

il promissario

6

acquirente

avesse

dall’art. 46 D.P.R. n. 380/2001, anche per omessa

acquistato il possesso del fondo promesso in
vendita legittimandolo all’utilizzazione edilizia;
configurandosi una situazione di detenzione, in
considerazione della natura del bene promesso in
vendita, avente destinazione in parte agricola in

avrebbe potuto, diversamente da quanto ritenuto,
consentire la realizzazione di un complesso
residenziale, ma avrebbe dovuto attenersi a quanto
stabilito in contratto o, in assenza di espressa
determinazione, avrebbe dovuto usare la cosa in
accordo con la natura di essa, attraverso un
impiego normale, e comunque mantenerla intatta per
poterla restituire anche perché con la radicale
trasformazione del bene sarebbe venuta meno
l’identità tra il bene promesso in vendita e quello
oggetto del definitivo.
6. Come detto, questa Corte, con la sentenza
oggetto del presente ricorso, accoglieva il primo
il secondo e il terzo motivo di ricorso sulla base
di un percorso motivazionale che così può essere
sintetizzato:

7

parte industriale, il promissario acquirente non

a) la convenzione con la quale il MAZZONE aveva
ricevuto dal MINAFRA il godimento dell’immobile si
sostanziava in un contratto ad effetti obbligatori;
b) nel contratto preliminare ad effetti anticipati
(nella specie la consegna immediata della cosa al

conseguita dal promissario acquirente ha luogo con
la piena

consapevolezza

dei

contraenti

che

l’effetto traslativo non si è ancora verificato e
pertanto la relazione che il promissario acquirente
ha con la cosa va qualificata come semplice
detenzione in quanto la disponibilità conseguita
dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza
di un contratto di comodato,

funzionalmente

collegato al contratto preliminare e produttivo di
effetti meramente obbligatori; la relazione del
promissario acquirente con il bene è qualificabile
esclusivamente come detenzione qualificata;
c) in applicazione degli esposti principi, la Corte
d’appello di Bari aveva errato nel ritenere
ininfluente

ai

fini

della

dichiarazione

di

risoluzione del preliminare la condotta del
promissario acquirente di realizzazione di una
attività edificatoria sul fondo,

8

oggetto del

A

promissario acquirente) la disponibilità del bene

contratto, sebbene la stessa avesse comportato la
trasformazione irreversibile del bene, in assenza
di un accertamento volto alla verifica di una
specifica autorizzazione in tal senso dei
proprietari;

organismo edilizio nuovo, posto in essere per
esclusiva iniziativa del detentore, senza il
consenso, quanto meno tacito, dei proprietari,
soli legittimati al compimento di attività
edificatorie sul fondo, quand’anche consegnato
anticipatamente al promissario acquirente per
espresso accordo (titolo abilitante a soli
interventi connessi allo collegamento negoziale:
preliminare di compravendita, comodato e mutuo
gratuito), si risolverebbe nell’inequivoca e palese
esternazione di pretese dominicali sul bene,
trascendenti i limiti della detenzione, sia pur
qualificata, ed incompatibili con i diritti vantati
dal titolare della proprietà, come tali idonei ad
integrare gli estremi di una condotta inadempiente
ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1453 e ss.
c.c..

9

d) tale intervento, comportando la costruzione di

7. Giovanni MAllONE e Vincenzo SCARDIGNO hanno
proposto per revocazione della sentenza che
sostengono pronunciata per un errore di fatto
risultante dagli atti di causa (art. 395 n. 4
c.p.c.) e ai sensi dell’art. 391 bis c.p.c.
i

ricorrenti

l’errore

di

fatto

consisterebbe nell’avere ritenuto e dichiarato
insussistente l’accertamento della sussistenza
delle condizioni di legittimità della edificazione
posta in essere e, in particolare, per avere
ritenuto insussistente l’accertamento di una
specifica autorizzazione dei proprietari in ordine
all’attività edificatoria svolta sul fondo.
Invece, secondo i ricorrenti, dalla lettura delle
sentenze di merito risulterebbe che tale
accertamento fu compiuto perché dai giudici del
merito era stato valutato:

che parte venditrice era consapevole che

l’acquirente aveva comprato per edificare;
– che l’attività edilizia era quella per la quale
l’acquirente si era determinato all’acquisto;

che l’anticipato trasferimento del possesso

(rectius

detenzione)

significava che

parte

venditrice consentiva alla parte acquirente di

10

Secondo

utilizzare il bene per l’uso per il quale questi si
era obbligato all’acquisto ed era pretestuoso
pensare che questi potesse usarne solo per lo
sfruttamento agricolo.
Di Rella Arcangela in proprio e quale erede di

e Minafra Donato, tutti quali eredi di Minafra
Francesco resistono con controricorso.
8. Nella relazione, dopo l’esposizione del fatto
processuale,

in

diritto

si

è

ritenuta

l’inammissibilità del motivo in quanto viene
formalmente denunciato un vizio revocatorio, ma
nella sostanza viene inammissibilmente censurata
nel merito la sentenza della Corte di Cassazione.
Più specificamente, il relatore ha svolto le
seguenti considerazioni.
“Occorre richiamare il consolidato orientamento di
questa Corte secondo il quale ai fini della
revocazione per errore di fatto è necessario che il
fatto oggetto della supposizione di esistenza o
inesistenza non abbia costituito un punto
controverso

sul

quale

la

sentenza

ebbe

a

pronunciarsi e pertanto non è configurabile
l’errore revocatorio qualora l’asserita erronea

11

Minafra Francesco; Minafra Vincenzo, Minafra Angelo

percezione degli atti di causa abbia formato
oggetto di discussione e della consequenziale
pronuncia a seguito dell’apprezzamento delle
risultanze processuali compiuto dal giudice (Cass.
n. 3289 del 1999 – n. 14840 del 2000- n.15466 del

Nella specie, la Corte di Cassazione era stata
specificamente investita, con i motivi di ricorso:
della questione relativa alla legittimità
dell’intervento edificatorio sul fondo (pur in
presenza dell’immissione in possesso del
promissario acquirente) che aveva determinato la
radicale trasformazione del fondo;
– della violazione dei canoni di ermeneutica
contrattuale (oltre che del vizio di motivazione)
da parte della Corte di Appello che aveva ritenuto
che l’immissione nella detenzione del bene da parte
del promissario acquirente, rendesse legittimo
l’intervento edificatorio realizzato sul suolo
altrui in quanto l’acquisto era, appunto,
finalizzato all’edificazione e che pertanto
l’immissione nel possesso implicava un consenso
all’edificazione.

12

2003, Cass. n. 27094 del 2011).

La Corte di Cassazione ha ritenuto che questa
decidendi

ratio

non fosse coerente e non fosse

supportata da una corretta applicazione dei canoni
di ermeneutica contrattuale in quanto l’immissione
nella detenzione (e non nel possesso) non poteva

edificatoria sul fondo, oggetto del contratto, che
ne comportasse la trasformazione irreversibile, in
assenza di un accertamento volto alla verifica di
una specifica autorizzazione in tal senso dei
proprietari ; in altri termini la Corte ha preteso
l’accertamento dell’esistenza di una autorizzazione
che non fosse generica (o meramente supposta), ma
specifica in relazione al tipo di intervento
edilizio realizzato esprimendo così la necessità di
una valutazione che la Corte di Appello non aveva
minimamente effettuato perché aveva fatto derivare
la legittimità dell’intervento non da una specifica
autorizzazione per un intervento così invasivo, ma
dal semplice fatto dell’immissione in possesso
(che, come rilevato dalla questa Corte, non lo
avrebbe consentito, trattandosi di mera detenzione
che non poteva compromettere i diritti dominicali)

13

implicare anche la legittimità di una attività

e dalla presunzione ricavata dalla destinazione
edificatoria del fondo”.
Il relatore ha pertanto concluso nel senso
dell’inammissibilità del ricorso.
9. Sia i ricorrenti che i controricorrenti hanno
pure illustrate oralmente

all’odierna udienza camerale.
10. Questa Corte, viste le memorie e sentite le
ulteriori

difese

orali,

ritiene

di

dovere

condividere le motivazioni di cui alle relazione e
la conclusione di inammissibilità del ricorso per
revocazione.
In particolare,
ricorrenti

con la memoria difensiva

non apportano elementi

idonei

a

contrastare le già evidenziate ragioni di
inammissibilità del ricorso, ma, sul presupposto
che la sentenza impugnata per revocazione non
contenga una specifica affermazione circa la
necessità di un consenso espresso in modo formale,
sostengono:
– che non sia giustificato il ritenere, come ha
fatto la Corte di Cassazione nella sentenza
impugnata per revocazione, la “assoluta mancanza di
indagine e valutazione sul punto”

14

(il consenso del

depositato memoria,

promittente alienante alle rimozioni e alle
edificazione effettuate dal promissario acquirente)
che la critica riposi sulla mancata
considerazione di due passaggi tratti dalle
sentenze di primo e secondo grado, con riferimento

alla destinazione edificatoria che avrebbero
rivelato come parte venditrice consentiva a parte
acquirente l’utilizzo del ben per l’uso per il
quale si era obbligato all’acquisto.
Le suddette osservazioni, peraltro,

non sono

decisive in quanto tali circostanze sono state
espressamente considerate e valutate nella sentenza
impugnata e la Cassazione ha ritenuto irrilevante
sia l’immissione nell’anticipata detenzione sia la
destinazione edificatoria del bene perchè comunque
non potevano consentirne una irreversibile
trasformazione prima del passaggio di proprietà in
mancanza della prova di una specifica
autorizzazione in tal senso.
Orbene, nel giudizio di revocazione per errore di
fatto non si tratta di stabilire se la decisione
sia corretta o condivisibile, ma se vi sia stato un
errore di percezione nel supporre l’inesistenza di

15

all’immissione nel possesso, al prezzo concordato e

un fatto (nella specie la specifica autorizzazione)
incontrovertibilmente esistente e, nella
fattispecie, per le ragioni già esposte questo
errore non solo deve essere escluso, ma si deve
rilevare che, come affermato nella relazione, i

apprezzamento delle risultanze processuali.
11.

In

conclusione

il

ricorso

deve

essere

dichiarato inammissibile con la condanna dei
ricorrenti, in quanto soccombenti al pagamento
delle spese di questo giudizio di cassazione
liquidate come in dispositivo
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso e
condanna i ricorrenti a pagare ai controricorrenti
le spese di questo giudizio di cassazione che
liquida in euro 4.000,00 per compensi oltre euro
200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, il 26/9/2013.

ricorrenti, hanno, di fatto, dedotto un inesatto

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