Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24756 del 05/11/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24756 Anno 2013
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: PETITTI STEFANO

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MARCHESE FRANCESCO, in qualità

di

titolare dell’omonima

Impresa Edile (P.I. 01560170027), rappresentato e difeso,
per procura speciale in calce al ricorso, dall’Avvocato
Alberto Piletta, elettivamente domiciliato in Roma, piazza
Cavour, presso la Cancelleria civile della Corte Suprema di
cassazione;
– ricorrente contro
BOSSO MASSIMO (BSS MSM 63P12 D154G) e MARTINOTTI DANIELA
(MRT DNL 70S69 D154A), rappresentati e difesi dall’Avvocato
Anna Maria Casalone per procura speciale in calce al
controricorso, elettivamente domiciliati in Roma, via degli

Data pubblicazione: 05/11/2013

Scipioni n. 94, presso lo studio dell’Avvocato Giovanna
Fiore;
–

controricorrenti

–

avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino, emessa

Udita

la relazione della causa svolta nella pubblica

udienza del 25 settembre 2013 dal Consigliere relatore
Dott. Stefano Petitti;
udito l’Avvocato Giovanna Fiore;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto
Procuratore Generale Dott. Antonietta Carestia, che ha
concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Bosso
Massimo e Martinotti Daniela convenivano in giudizio
dinanzi al Tribunale di Vercelli Marchese Francesco, al
fine di ottenere, ex art. 2932 cod. civ., sentenza
dichiarativa dell’avvenuto trasferimento in loro favore di
un box in edificio plurifamiliare sito in Crescentino,
promesso loro in vendita dal convenuto in virtù di un
contratto preliminare stipulato tra le parti in data 23
novembre 2000. Gli attori chiedevano altresì che per il
versamento del residuo prezzo si tenesse conto dell’ipoteca
che gravava sull’immobile, che avrebbe dovuto essere
cancellata a cura del promittente venditore.

in data 8 giugno 2007, depositata in data 31 luglio 2007.

All’esito dell’istruttoria, il Tribunale di Vercelli
accoglieva la domanda proposta ex art. 2932 cod. civ.,
trasferendo in capo agli attori la proprietà dell’immobile
oggetto di preliminare e subordinando il pagamento del

dell’ipoteca gravante sul bene.
Marchese Francesco impugnava la predetta sentenza,
sulla base di tre motivi di gravame. L’appellante,
producendo in giudizio una c.t.u. redatta in altro
procedimento civile e avente ad oggetto l’immobile cui era
ubicato il box in questione, si doleva del fatto che il
giudice di primo grado avesse pronunciato una sentenza
costitutiva ex art. 2392 cod. civ. pur in assenza dei
relativi presupposti. Invero, a suo dire, come risultava
dalla prodotta c.t.u., il fabbricato di cui l’unità
immobiliare oggetto di controversia faceva parte non
risultava agibile o abitabile e presentava delle
irregolarità catastali.
Si

costituivano

gli

appellati,

eccependo

l’inammissibilità della produzione documentale
dell’appellante e chiedendo il rigetto dell’appello
proposto.
La Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata
in data 31 luglio 2007, rigettava l’appello, escludendo
l’esistenza di irregolarità urbanistiche incidenti

residuo prezzo alla cancellazione, a cura del convenuto,

negativamente sulla trasferibilità dell’unità immobiliare
oggetto di controversia. Secondo la corte territoriale, la
mancanza dei certificati di abitabilità/agibilità non era
legata ad irregolarità edilizie insanabili, ma a meri

(costruttore dell’immobile) che, come tali, non potevano in
alcun modo inficiare, a danno dei promissari acquirenti,
l’esecuzione del contratto preliminare stipulato
partes.

inter

Inoltre, anche le irregolarità catastali relative

all’unita immobiliare in questione non erano idonee ad
impedire il trasferimento della proprietà del bene in
quanto pienamente superabili su iniziativa degli
interessati.
Per la cassazione di tale sentenza, Marchese Francesco
ha proposto ricorso, con atto notificato il 13 novembre
2007, sulla base di un solo motivo.
Gli intimati hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso, parte ricorrente
deduce, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., violazione e
falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. e dell’art. 40
della legge n. 47 del 1985, dolendosi che la Corte
d’appello abbia ritenuto di poter emettere una sentenza
costitutiva ex art. 2932 cod. civ. pur in presenza di
irregolarità urbanistiche (mancata sussistenza della

inadempimenti amministrativi imputabili all’appellante

concessione edilizia in sanatoria; mancato pagamento degli
oneri concessori) che, al contrario, avrebbero dovuto
rendere impossibile la conclusione del contratto definitivo
di compravendita.

sensi dell’art. 366-bis cod. proc. civ., il seguente
quesito di diritto: “Se il giudice investito della
pronuncia di una sentenza che tenga il luogo di un
contratto di compravendita di un immobile possa pronunziare
tale provvedimento senza tenere conto delle indicazioni
prescritte dalla legge 47/85, giungendo in questo modo a
realizzare un effetto maggiore e diverso di quello che
avrebbero ottenuto le parti con la stipula di un contratto
ed eludendo, in un certo senso, le norme in materia
edilizia”.
2. Il motivo di ricorso è infondato.
Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale avrebbe
pronunciato una sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ.
in violazione dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985, in
quanto gli appellati, odierni controricorrenti, non avevano
prodotto la concessione in sanatoria, né la relativa
domanda con gli estremi del versamento delle prime due rate
della prevista oblazione, come prescritto dall’art. 40
della predetta legge.

1.1. A conclusione del motivo, il ricorrente formula, ai

In realtà, la Corte d’Appello ha ritenuto provato e
incontestato il fatto che l’immobile di cui fa parte
l’autorimessa fosse stato edificato sulla base della
concessione edilizia n. 154 del 1998, ponendo tale

trasferimento del bene mediante sentenza costitutiva ex
art. 2932 cod. civ.
La Corte territoriale, rilevando che le uniche
irregolarità che riguardavano il bene oggetto di
preliminare consistevano nel mancato ritiro della variante
n. 756 del 2002 per omesso versamento degli oneri da parte
dell’odierno ricorrente e nell’irregolare accatastamento
della unità immobiliare, ha escluso che dette irregolarità
potessero incidere negativamente in danno dei promissari
acquirenti, impedendo il trasferimento in loro favore della
proprietà del bene oggetto di preliminare di compravendita.
Non sussiste, quindi, la denunciata violazione
dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, atteso
che la nullità ivi prevista per i negozi relativi ad
immobili privi della necessaria concessione edificatoria,
trova applicazione nei soli atti di trasferimento
immobiliare, id est nei contratti con effetti reali, e le
relative previsioni non possono essere estese ai contratti
con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita
(Cass. 6018 del 1999), al cui genus appartiene il contratto

circostanza alla base della conseguente pronuncia di

in oggetto, così come accertato dalla Corte d’appello e non
contestato, in sede di ricorso, dall’odierno ricorrente.
Invero, l’inapplicabilità della disciplina di cui
all’art. 40 della legge n. 47 del 1985 ai contratti con

soltanto dal tenore letterale della disposizione (la quale
attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali
sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria),
ma anche dal fatto che, successivamente al contratto
preliminare, può intervenire, come è accaduto nel caso di
specie, la concessione in sanatoria degli abusi edilizi
commessi, con la conseguenza che può essere emessa sentenza
ex art. 2932 cod. civ. (Cass. 14489 del 2005; Cass. n.
13117 del 2010; Cass. n. 15734 del 2011).
2.1. Né può sostenersi che la Corte d’appello avrebbe
dovuto rigettare la domanda di cui all’art. 2932 cod. civ.,
a causa del mancato pagamento degli oneri relativi alla
variante e alla concessione in sanatoria, atteso che la
stessa Corte ha accertato la assoluta regolarità
urbanistica dell’unità immobiliare oggetto del preliminare,
inerendo la variante all’edificio destinato ad abitazioni e
non anche a quello destinato a box.
Alla luce dei sopra esposti motivi, il ricorso deve
dunque essere rigettato.

efficacia obbligatoria è da questa Corte desunta non

3. In applicazione del principio della soccombenza, il
ricorrente va condannato al pagamento delle spese del
giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.
PER QUESTI MOTIVI
rigetta

il ricorso; condanna Marchese

Francesco alla rifusione, in favore di Bosso Massimo e
Martinotti Daniela, delle spese del presente giudizio, che
liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre ad euro 200,00
per esborsi e agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della
Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione,
il 25 settembre 2013.

La Corte