Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24510 del 21/11/2011

Cassazione civile sez. II, 21/11/2011, (ud. 26/10/2011, dep. 21/11/2011), n.24510

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere –

Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 5555/2006 proposto da:

D.G.P. (OMISSIS), M.F.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G.

VENTICINQUE 23, presso lo studio dell’avvocato MASI RAFFAELLA,

rappresentati e difesi dall’avvocato CAMPANILE MASSIMO NICOLA;

– ricorrenti –

contro

BARCO SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA UGO DE CAROLIS 101, presso lo

studio dell’avvocato MORGANTI MARCO, rappresentato e difeso dagli

avvocati BERNARDUZZI MARCELLO, DI GIOVANNI ISIDORO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3300/2004 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 24/12/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

26/10/2011 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso e

condanna alle spese.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 15-12-1993 la Bar.Co. s.r.l..

conveniva dinanzi al Tribunale di Milano D.G.P. e M.F. assumendo di avere stipulato con questi ultimi, in data 10-10-19856, un contratto preliminare di compravendita di una villetta da costruire da parte della società istante. L’attrice deduceva che i convenuti erano rimasti inadempienti alle obbligazioni assunte e chiedeva, di conseguenza, che venisse dichiarata la risoluzione di tale contratto per inadempimento dei promittenti acquirenti, venisse dato atto che questi occupavano senza titolo l’immobile e venisse pronunciata la condanna dei medesimi all’immediato rilascio del bene ed al risarcimento del danno, secondo la penale prevista nel contratto.

Nel costituirsi, il D.G. e la M. contestavano la fondatezza della domanda e chiedevano in via riconvenzionale il trasferimento della proprietà dell’immobile ex art. 2932 c.c., eventualmente condizionato al pagamento del residuo prezzo.

Con sentenza depositata il 20-12-2001 il Tribunale adito accoglieva la domanda attrice, condannando i convenuti al risarcimento del danno in misura pari all’equo canone dovuto per l’immobile oggetto del preliminare dal 15-6-1989 al saldo, oltre rivalutazione ed interessi, compensando il relativo importo con quanto dovuto in restituzione ai promittenti acquirenti per gli acconti versati, oltre interessi.

Avverso la predetta decisione proponevano appello principale il D. G. e la M. e appello incidentale la Bar.co s.r.l..

Con sentenza depositata il 24-12-2004 la Corte di Appello di Milano, in parziale riforma della sentenza di primo grado, che confermava per il resto, condannava l’attrice a restituire ai convenuti la somma di Euro 69.828,10, con gli interessi legali dai singoli pagamenti al saldo, senza compensazione con altro suo credito.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono il D.G. e la M., sulla base di nove motivi.

La Bar.co s.r.l. resiste con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c.. Deducono che oggetto della domanda proposta dall’attrice era solo il contratto preliminare stipulato il 29-10-1986 e che, quindi, la Corte di Appello avrebbe dovuto procedere alla valutazione del presunto inadempimento dei promittenti acquirenti esclusivamente in relazione a tale contratto. Sostengono, pertanto, che il giudice del gravame, nello statuire, al pari del Tribunale, la risoluzione del contratto preliminare in relazione alla successiva scrittura privata del 18-7-1987, per la quale nessuna domanda era stata proposta dalla Bar.co, ha violato il principio della necessaria corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

2) Con il secondo motivo viene denunciata la violazione a falsa applicazione dell’art. 1453 c.c., in relazione alla pretesa risoluzione del contratto preliminare per inadempimento. Nel ribadire che la domanda di risoluzione proposta dagli attori riguardava esclusivamente il contratto preliminare e non anche la scrittura privata del 18-7-1987, non avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile per cui è causa, bensì l’esecuzione da parte della Bar.co di lavori di modifica all’interno di tale immobile, i ricorrenti evidenziano di non essere incorsi in alcun inadempimento, avendo corrisposto alla Bar.co, in parte a mezzo cambiali e in parte mediante accollo di mutuo, l’intero prezzo dell’unità immobiliare stabilito nel preliminare.

3) Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono dell’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla ritenuta risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, avendo la Corte di Appello fondato la sua decisione sull’erroneo presupposto che oggetto della controversia fosse non solo tale contratto, ma anche la successiva scrittura privata del 18-7-1987.

4) Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., con riferimento alla pronuncia di condanna al risarcimento danni emessa nei loro confronti. Sostengono che con la domanda introduttiva l’attrice aveva chiesto esclusivamente l’applicazione della clausola penale prevista dalPart. 6 del contratto preliminare e che, pertanto, i giudici di merito, nel ritenere l’inoperatività di tale clausola, non potevano riconoscere in favore della Bar.co il risarcimento dei danni per l’occupazione dell’immobile, mai chiesto in primo grado.

5) Con il quinto motivo si deduce che la Corte di Appello, nell’assimilare i presupposti per l’applicazione della clausola penale e del risarcimento danni, è incorsa nella violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1223 c.c.. Si sostiene, inoltre, che i giudici di merito hanno altresì violato l’art. 2697 c.c., avendo liquidato in favore dell’attrice, per il preteso inadempimento contrattuale, danni dalla stessa mai provati, nonchè l’art. 1219 c.c., avendo fatto decorrere tali danni dal giugno del 1989, in assenza di qualsivoglia atto di messa in mora.

6) Con il sesto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione al riconoscimento degli interessi legali e della rivalutazione monetaria sui pretesi danni, mai richiesti dall’attrice.

7) Con il settimo motivo viene denunciata l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al riconoscimento dei danni, mai richiesti dall’attrice.

8) Con l’ottavo motivo i ricorrenti lamentano l’omessa motivazione in ordine al riconoscimento in favore dell’attrice degli interessi legali e della rivalutazione, essendosi la Corte di Appello limitata a riportarsi per relationem alla sentenza di primo grado.

9) Con il nono motivo i ricorrenti si dolgono nuovamente della violazione dell’art. 112 c.p.c., sostenendo che la Corte di Appello è incorsa nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sia nel pronunciare la risoluzione del contratto preliminare in relazione alla scrittura privata del 18-7- 1987, sia nel riconoscere in favore dell’attrice il risarcimento dei danni per preteso inadempimento contrattuale, sia nel riconoscere sui predetti danni la rivalutazione monetaria e gli interessi.

2) I primi tre motivi, che presentando profili di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.

La Corte di Appello ha ampiamente illustrato le ragioni per le quali ha ritenuto che l’inadempimento dei promittenti acquirenti doveva essere valutato con riferimento non soltanto al contratto preliminare stipulato il 28-10-1986, ma anche alla successiva scrittura privata del 18-7-1987. Nel premettere che il preliminare riguardava un immobile da costruire e la cui edificazione è stata ultimata solo nel 1989, essa ha evidenziato che la modifica della mansarda concordata nel 1987 non costituiva un separato contratto (di appalto o d’opera), diretto ad incidere su un immobile completo e già realizzato per modificarlo, ma costituiva una variante riguardante “la suddivisione e la finitura dei locali”, espressamente prevista nella clausola 4 del preliminare, che andava a modificare l’oggetto di tale contratto; con la conseguenza che, a seguito della scrittura integrativa del 1987, la Bar.co si obbligava a costruire e a trasferire in proprietà la villa con il sottotetto modificato a mansarda, e il D.G. e la M. si obbligavano a pagare il maggior corrispettivo determinato dall’incremento di prezzo previsto in tale scrittura. A riprova della validità del suo convincimento, il giudice del gravame ha rilevato che con la scrittura del 1987 le parti hanno previsto l’ulteriore corrispettivo a titolo di “differenza prezzo”, cioè di maggiorazione del prezzo pattuito nel preliminare, ed hanno concordato modalità di pagamento (accollo mutuo e cambiali) del tutto simili a quelle previste nel preliminare per il pagamento del corrispettivo della villetta ed alle stesse palesemente collegate.

L’apprezzamento espresso al riguardo dai giudici di merito si sottrae al sindacato di questa Corte, essendo sorretto da una motivazione corretta sul piano logico e giuridico. Appare evidente, infatti, che, avendo il preliminare ad oggetto la vendita di una cosa futura (villetta da costruire dalla promittente venditrice), la scrittura stipulata nel 1987, nel corso dell’edificazione, anche in forza dell’espressa previsione di varianti contenuta nell’art. 4 del preliminare andava inevitabilmente a modificare ed integrare il contenuto di tale contratto, sia con riguardo alle caratteristiche dell’immobile promesso in vendita dall’attrice (che veniva individuato nella villa con sottotetto modificato a mansarda) che al corrispettivo dovuto dai convenuti (che andava computato sommando al prezzo originariamente previsto nel preliminare quello successivamente stabilito dalle parti per la variante pattuita).

Ai fini della valutazione dell’inadempimento dei promittenti acquirenti, pertanto, deve necessariamente tenersi conto di detta scrittura privata, con la quale le parti sono pervenute alla esatta identificazione dell’immobile da vendere e del prezzo da pagare. I giudici di merito, di conseguenza, nel prendere in considerazione gli impegni assunti dalle parti con la scrittura privata in esame, espressamente richiamata dall’attrice nell’atto di citazione, non hanno affatto violato il divieto di ultrapetizione, nè le norme sostanziali dettate in tema di risoluzione contrattuale, avendo legittimamente tenuto conto dell’inadempimento in cui sono incorsi i promittenti acquirenti in relazione alle obbligazioni concretamente assunte con il contratto preliminare, come integrato dalla menzionata scrittura privata.

3) Il quarto, quinto e settimo motivo, anch’essi da trattare congiuntamente per ragioni di connessione, non meritano accoglimento.

Deve premettersi che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il giudice di merito, nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi ai tenore meramente letterale degli atti nei quali le domande medesime risultino contenute, dovendo, per converso, aver riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, sì come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante, mentre incorre nel vizio di omesso esame ove limiti la sua pronuncia in relazione alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell’effettivo suo contenuto sostanziale. In particolare, il giudice non può prescindere dal considerare che anche un’istanza non espressa può ritenersi implicitamente formulata se in rapporto di connessione con il petitum e la causa pretendi, (tra le tante v. Cass. Sez. 2, 10-2-2010 n. 3012; Sez. L. 17-9-2007 n. 18331, Sez. 3, 2-12-2004 n. 22665).

Nella specie la Corte di Appello, nel rilevare che, una volta risolto il preliminare per inadempimento dei promittenti acquirenti, la promittente venditrice ha senz’altro diritto al risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo dell’immobile da parte dei convenuti, ha ritenuto che l’attrice ha sostanzialmente chiesto sin dall’inizio tale risarcimento, sia pure ancorando impropriamente la propria domanda alle clausole penali previste dagli artt. 3 (che quantificava forfetariamente il danno da risoluzione di diritto per clausola risolutiva espressa per omessi pagamenti) e 6 del preliminare (che quantificava forfetariamente il danno da ritardata consegna dell’immobile), che comunque concernevano il danno.

E, in effetti, avendo l’attrice a pag. 3 dell’atto di citazione espressamente affermato che le somme versate dai convenuti in conto prezzo venivano trattenute “a titolo di penale quale risarcimento danni”, appare evidente che nella richiesta di pagamento della penale formulata nelle conclusioni finali doveva ritenersi implicitamente compresa quella di risarcimento danni.

I giudici di merito, pertanto, nel condannare i convenuti al risarcimento dei danni da occupazione illegittima, non sono affatto incorsi nel vizio di ultrapetizione, avendo pronunciato nei limiti delle domande proposte dall’attrice.

Sotto altro profilo, si osserva che legittimamente la Corte di Appello ha ritenuto che l’occupazione dell’immobile da parte dei convenuti è da considerare senza titolo sin dall’inizio, e cioè dal 15-6-1989, e che, conseguentemente, i danni devono essere liquidati a partire da tale data. Come è stato puntualizzato da questa Corte, infatti, il promissario acquirente di un immobile, che immesso, come nel caso in esame, nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione, facendo sì che l’occupazione dell’immobile si configura come “sine titulo”. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. Sez. 2, 29-1-2003 n. 1307).

Correttamente, d’altro canto, i danni in questione, pure in difetto di specifiche allegazioni dell’attrice, sono stati liquidati sulla base del valore locativo (equo canone) dell’immobile oggetto del preliminare, di cui i promittenti acquirenti hanno goduto sin dal 1989 senza pagare alcun corrispettivo. Secondo un principio affermato dalla giurisprudenza, infatti, in caso di occupazione senza tìtolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è “in re ipsa”, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; e, in tal caso, la determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato (Cass. Sez. 3, 8-5-2006 n. 10498; Sez. 3, 10-2-2011 n. 3223).

Non sussiste, pertanto, nessuna delle denunciate violazioni di legge;

nè ricorrono i dedotti vizi motivazionali, essendo le valutazioni espresse dalla Corte territoriale sorrette da una motivazione adeguata e logica.

4) Del pari privi di fondamento appaiono il sesto e l’ottavo motivo.

Anche in relazione al riconoscimento della rivalutazione e degli interessi legali sull’importo capitale liquidato a titolo risarcitorio, invero, è da escludere il dedotto vizio di ultrapetizione, alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui la rivalutazione monetaria e gli interessi costituiscono una componente dell’obbligazione di risarcimento del danno e possono essere riconosciuti dal giudice anche d’ufficio (ed anche in grado d’appello), pur se non specificamente richiesti, atteso che essi devono ritenersi compresi nell’originario “petitum” della domanda risarcitoria, ove non ne siano stati espressamente esclusi (tra le tante v. Cass. 3-9-2009 n. 20943; Sez. 2, 16-9-2004 n. 18653; Sez. 1, 17-9-2003 n. 13666).

Nè sussiste il denunciato vizio di omessa motivazione, in quanto la Corte di Appello ha risposto alle censure mosse sul punto dagli appellanti, rilevando che l’obbligazione risarcitoria costituisce un debito di valore e che, pertanto, correttamente il primo giudice ha riconosciuto in favore dell’attrice la rivalutazione e gli interessi sulle singole scadenze dei canoni, senza che a tal fine fosse necessaria una specifica richiesta di parte.

5) Il nono motivo costituisce una mera sintesi e ripetizione delle censure di ultrapetizione mosse con il primo, quarto e sesto motivo.

Non introducendo alcun argomento nuovo rispetto a quelli già esaminati e ritenuti infondati, pertanto, anche tale motivo deve essere disatteso.

6) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dalla resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese, che liquida in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 26 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011

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