Cassazione civile sez. II, 21/11/2011, (ud. 26/10/2011, dep. 21/11/2011), n.24509

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere –

Dott. MATERA Lina – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 5591/2006 proposto da:

B.G.S. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIALE G. MAZZINI 11, presso lo studio

dell’avvocato TOBIA GIANFRANCO, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato PIRA DANIELE;

– ricorrente –

contro

BO.MA. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell’avvocato LOIACONO

ROMAGNOLI M TERESA, rappresentato e difeso dall’avvocato SERTORIO

MARCO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 199/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 11/02/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

26/10/2011 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;

udito l’Avvocato TOBIA Gianfranco, difensore del ricorrente che si

riporta agli atti;

udito l’Avvocato Ilaria ROMAGNOLI, con delega depositata in udienza

dell’Avvocato LOIACONO M. Teresa, difensore del resistente che si

riporta;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per il rigetto del ricorso con

condanna alle spese.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 16.3.2000 Bo.Ma. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Torino, B.G.S. per sentire dichiarare la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di vendita, in data 13.8.1999, avente ad oggetto un immobile sito in Torino comprensivo di soppalco, a causa della mancata regolarizzazione del soppalco stesso e, conseguentemente, per sentire condannare il convenuto a restituire il doppio della caparra confirmatoria di L. 10.000.000, versata al momento della conclusione del preliminare.

Si costituiva il convenuto rilevando che dalla planimetria allegata a detto contratto, sottoscritta da entrambe le parti, non emergeva la esistenza del soppalco e chiedendo che fosse riconosciuto il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Espletata la prova testimoniale, con sentenza 8.7.2003, il Tribunale respingeva la domanda, condannando l’attore al pagamento delle spese processuali.

Avverso detta sentenza il Bo. proponeva appello cui resisteva l’appellato.

Con sentenza 21.1.2005 la Corte di appello di Torino, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava legittimo il recesso del Bo. dal contratto preliminare, per inadempimento grave del promittente venditore, con condanna della stesso al pagamento del doppio della caparra, per Euro 10.329,14, oltre interessi legali e pagamento delle spese processuali dei due gradi di giudizio.

Rilevava la Corte di merito che la mancata indicazione grafica del soppalco, nella planimetria allegata al contratto preliminare, oltre a trovare spiegazione nel fatto che l’immobile era stato ripreso dall’alto, non superava “la maggiore efficacia dell’indicazione letterale del soppalco, quale componente essenziale dell’immobile”;

essendo stato, quindi, il soppalco costruito senza la prescritta licenza edilizia, circostanza pacifica fra le parti, era da ritenersi legittimo il recesso dal contratto operato dal Bo., con conseguente diritto dello stesso alla restituzione del doppio della caparra versata a titolo di caparra confirmatoria.

Propone ricorso per cassazione il B. sulla base di tre motivi di ricorso.

Resiste con controricorso il Bo.. Entrambe le parti hanno presentato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce:

1) violazione e falsa applicazione degli artt. 1490 e 1491 c.c., ed omessa motivazione;

la Corte territoriale, nell’applicare l’art. 1490 c.c., aveva totalmente trascurato il disposto dell’art. 1491 c.c., ed aveva omesso di prendere in esame le risultanze dell’istruttoria espletata nel giudizio di primo grado da cui era emerso:

a) che, al momento della conclusione del contratto, il compratore era al corrente dell’irregolarità edilizia del soppalco;

b) che tale vizio era, comunque, facilmente riconoscibile dal Bo., posto che dall’esame della planimetria risultava la mancanza del soppalco e considerato che lo stesso, svolgendo attività di agente immobiliare, era dotato di una specifica competenza tecnica e professionale per l’analisi di qualsiasi documentazione catastale;

c) che il B. non aveva mai dichiarato che la cosa era esente da vizi;

2) omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, avendo la Corte di merito omesso di considerare che le parti, nel sottoscrivere il contratto preliminare ove si dava atto della sussistenza del soppalco, con l’allegata planimetria catastale dove, invece, il soppalco non era indicato, avevano inteso evidenziare di essere a conoscenza che,”catastalmente”, i locali differivano dalla loro reale consistenza, come descritta nel contratto;

3) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul fatto, riferito dai testimoni, che il Bo. avesse rinunciato ad ubicare una propria agenzia nell’immobile, proponendo al B. di risolvere bonariamente il contratto preliminare, minacciando, solo a fronte del rifiuto opposto dal B., di far valere l’irregolarità edilizia del soppalco.

Il ricorso è infondato.

In ordine alle censure sub 1) e 2 ), da esaminarsi congiuntamente per la loro evidente connessione, si osserva: correttamente il giudice di appello ha ritenuto legittimo il recesso dal contratto preliminare, da parte del promissario acquirente,posto che il soppalco era ricompresso nell’oggetto del contratto stesso e costituiva circostanza pacifica il fatto che esso fosse privo della prescritta licenza edilizia.

In conformità alla consolidata giurisprudenza in materia va, infatti, ribadito che la licenza edilizia di un immobile è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene; sicchè la mancanza del documento stesso, costituendo, nella specie, un grave inadempimento del promittente venditore, giustificava il recesso dal contratto del Bo. (Cfr. Cass. n. 25040/2009; n. 13969/2006; n. 8880/2000).

Nè la mancata indicazione del soppalco nella planimetria catastale, allegata al contratto, consentiva la presunzione che il promissario acquirente fosse stato a conoscenza del difetto della licenza edilizia, non potendosi attribuire a tale documento una valenza contrattuale contrastante con il tenore del contratto e non risultando, comunque, dallo stesso una rinuncia del Bo.

all’acquisto del soppalco senza licenza edilizia.

Il terzo motivo è inammissibile in quanto attinente a questione di fatto, inidonea a superare il tenore del preliminare di vendita nel senso sopra indicato. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Consegue, secondo il criterio della soccombenza, la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 26 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011