Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2438 del 04/02/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 2438 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: NUZZO LAURENZA

SENTENZA

sul ricorso 9458-2009 proposto da:
COMMERCIALE DELBALZO S.a.s. 00834700098, in persona
del suo Amministratore pro tempore, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA PROPERZIO 27, presso lo
studio dell’avvocato PAPASODARO ROSARINA,
rappresentata e difesa dagli avvocati SANNA GIOVANNI
2013

PIETRO, ASTENGO GEROLAMO;
– ricorrente –

2513

contro
MINOTTI

LUCIA

MNTLCU60T54B313K,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63,

Data pubblicazione: 04/02/2014

presso lo studio dell’avvocato CONTALDI MARIO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato
TARAMASSO ALBERTO;
MOLTENT

TTALTA

MLTTLT3OL6511313Q,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63,

rappresenta e difende unitamente all’avvocato
TARAMASSO ALBERTO;
“CONDOMINIO PONTASSI A-B” in LOANO C.F.90016280092, in
persona del suo Amministratore pro tempore e legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato
in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63, presso lo
studio dell’avvocato CONTALDI MARIO, che lo
rappresenta

e

difende

unitamente

all’avvocato

DONATELLA FOTI;
COCCO

GIANFRANCO

CCCGFR4OR11L21A,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63,
presso lo studio dell’avvocato CONTALDI MARIO, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato
TARAMASSO ALBERTO;
MINOTTI

LORENA

O

LORETTA

MNTLTT58D58B313B,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PIERLUIGI DA
PALESTRINA 63, presso lo studio dell’avvocato CONTALDI
MARIO, che la rappresenta e difende unitamente
all’avvocato TARAMASSO ALBERTO;
– controricorrenti –

presso lo studio dell’avvocato CONTALDI MARIO, che la

avverso la sentenza n. 177/2008 della CORTE D’APPELLO
di GENOVA, depositata il 13/02/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 03/12/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA
NUZZO;
con delega

dell’Avvocato MARIO CONTALDI difensore dei resistenti
che ha chiesto l’inammissibilita’ del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. FRANCESCA CERONI che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso, in subordine per il
rigetto.

udito l’Avvocato GIANLUCA CONTALDI,

Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 12.5.1989 la Commerciale Delbalzo & C. s.a.s. conveniva in giudizio, innanzi al Tribu-

ano esponendo di essere proprietaria delle aree ai mappali 260 e 261, formate da porzioni dei giardini privati ricadenti nell’ambito del condominio. Ne chiedeva, quindi,
il rilascio, previa determinazione dei confini tra le rispettive proprietà.
L’attrice lamentava,inoltre,i1 parcheggio abusivo di vetture, da parte dei condomini, nelle aree di sua proprietà
nonché che il serbatoio del combustile dell’impianto di
riscaldamento, collocato in dette aree, non fosse installato in conformità alle previsioni di legge.
Si costituiva in giudizio il Condominio Pontassi casa A
e B ed eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva in relazione alla domanda di regolamentazione dei
confini ‘in via riconvenzionale chiedeva la condanna
dell’attrice al ripristino del manto stradale e di un lampione dell’illuminazione condominiale che assumeva essere stato danneggiato.
Si costituivano in giudizio pure i terzi chiamati in causa
dall’attore, Molteni Italia, Minotti Loretta e Minotti Lucia e Cocco Gianfranco, proprietari esclusivi degli appartamenti condominiali e dei giardinetti annessi ed, in via

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nale di Savona, il condominio Pontassi casa A e B di Lo-

riconvenzionale, chiedevano la declaratoria di acquisto
per usucapione delle porzioni di giardino realizzate sulle
aree reclamate dall’attrice.

renza di legittimazione passiva del condominio convenuto limitatamente alla domanda di regolamento dei confini
e dichiarava che i confini tra le rispettive proprietà di
tutte le parti in causa erano quelli risultanti dai vari titoli di acquisto dai quali non risultava alcuno sconfinamento dei giardini Cocco e Mintótfi- Molteni nel terreno
di proprietà Delbalzo; respingeva le altre domande
dell’attrice e la riconvenzionale proposta dal condominio.
Avverso tale decisione la Delbalzo s.a.s. proponeva appello cui resistevano gli appellati.
Con sentenza depositata il 13.2.2008 la Corte d’Appello
di Genova respingeva l’appello e condannava la società
appellante al pagamento delle spese del grado.
Osservava la Corte territoriale che, essendosi costituiti
nel giudizio di primo grado i singoli proprietari delle arre condominiali in questione, doveva ritenersi superata
l’eccezione di difetto di legittimazione passiva del condominio; che i muretti delimitavano la proprietà esclusiva dei giardinetti e,secondo la prova testimoniale, dal
momento della realizzazione del condominio negli anni

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Con sentenza del 2.9.2005 il Tribunale dichiarava la ca-

70, non aveva subito alcun mutamento di consistenza ,
essendo rimasti in loco gli stessi muretti di delimitazione
edificati originariamente; per la delimitazione dei confi-

titoli di acquisto; in primo grado il C.T.U. aveva accertato, sulla base dei rilievi catastali, un modesto sconfinamento in danno dell’attrice, pari a mq. 3,73 in corrispondenza del giardino pertinente al fabbricato distinto
col mappale 992( casa A) e, pari a mq. 0,64 in corrispondenza del giardino pertinente al fabbricato distinto col
mappale 991( casa B) ; né era coperta dal giudicato la
statuizione del primo giudice sulla intervenuta usucapione decennale, da parte degli appellati, di dette piccole
porzioni,posto che la domanda di usucapione proposta
fin dal primo grado,era stata ritenuta assorbita
dall’accoglimento della domanda principale I ma era stata
comunque esplicitamente accolta nella parte motiva della decisione di prime cure( con un giudizio ad abundantiam) con motivazione condivisibile,avuto riguardo al
fatto che dal 1972, anno in cui avevano gli stessi acquistato gli immobili, al 1993, epoca in cui essi erano stati
chiamati in giudizio, era intercorso il periodo utile per
l’usucapione abbreviata ed ordinaria.
Quanto al diritto di parcheggio delle convenute sulle aree
dell’appellante ed al diritto di collocazione del serbatoio

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ni doveva, peraltro, farsi riferimento alle risultanze dei

del gas vi erano atti di asservimento espressi e, comunque, nessuna prova l’appellante aveva fornito sia
dell’avvenuto parcheggio delle auto dei condomini nella

niera invasiva del serbatoio di combustibile.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso la
s.a.s. Commerciale Delbalzo, in persona del suo amministratore pro tempore, formulando un unico motivo ? articolato in quattro profili.
Resistono con controricorso e successiva memoria il
Condominio Pontassi A-B nonché, con distinti controricorsi, Minotti Loretta, Minotti Lucia, Molteni Italia.
Cocco Gianfranco.
A seguito di ordinanza collegiale del 25.9.2012, il Condominio resistente ha depositato verbale dell’assemblea
condominiale di ratifica dell’operato dell’amministratore
del condominio( Paolo Guardamagna) a resistere nel presente giudizio.
Motivi della decisione
La società ricorrente deduce:
violazione e falsa applicazione dell’art. 101,102,112,354
c,p,c. e degli artt. 949-1117-1131-1147/3-1158-1159 e
2697 c.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il
giudizio, per i seguenti profili:

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propria area che della collocazione fuori terra ed in ma-

a)la corte d’Appello aveva escluso la legittimazione passiva del condominio, omettendo di considerare che i muri
di recinzione dei giardini privati costituivano parti co-

lo stesso materiale e stile di tutte le altre recinzioni comuni dell’edificio stesso ed avevano una funzione ornamentale non circoscritta alla proprietà individuale ma estesa all’intero immobile; trattandosi di azione di regolamento dei confini relativa alla possibile demolizione di
parti comuni dell’edificio, il giudice di appello avrebbe
dovuto considerare la necessità della partecipazione al
giudizio di tutti i condomini e non solo di quelli cui apparteneva la proprietà dei giardini; la legittimazione passiva, sia del condomino che dei condomini proprietari dei
giardini privati,comportava l’efficacia interruttiva
dell’usucapione abbreviata in relazione alla la notifica
dell’atto introduttivo del giudizio fin dal 1989;
b) la Corte territoriale aveva fatto riferimento, per la situazione di fatto dei luoghi e per l’individuazione del
confine tra la proprietà condominiale e quella individuale, all’atto di acquisto della s.a.s. Commerciale Delbalzo,
non tenendo conto della planimetria allegata all’atto per
notar Lavagna che richiamava le risultanze catastali ed
indicava lo sconfinamento del giardino “a monte per una
superficie di circa mq. 2,40 e, con un aggetto

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muni dell’edificio condominiale in quanto costruiti con

dell’altezza, di circa cm. 100”;
c) incorrendo in “error in procedendo”, la Corte
d’appello non aveva considerato che gli appellati( diversi

domanda di usucapione né avevano proposto impugnazione incidentale per la omessa pronuncia dl primo giudice
sulla domanda stessa;
d)la sentenza impugnata aveva affermato che la Commerciale Delbalzo s.a.s. non aveva provato l’avvenuto parcheggio delle auto dei condomini sulla propria area, sebbene spettasse alla parte convenuta provare il titolo costitutivo di tale diritto ed aveva respinto la domanda di
messa in sicurezza del serbatoio sul presupposto che il
Condominio Pontassi aveva il diritto alla collocazione
dello stesso nell’area dell’attrice, tralasciando la doglianza relativa alla irregolare installazione del serbato.
Va preliminarmente esaminata l’eccezione del Condominio resistente in ordine all’inammissibilità del ricorso in quanto notificato il 31.3.2009, tardivamente rispet-

e

to alla data di pubblicazione della sentenza impugnata
13.2.2008).
Tale eccezione è infondata, tenuto conto che il
30.3.2009 era domenica ed il 2008 era bisestile, sicché
il termine per la notifica del ricorso scadeva il
1 0 .4.2009.

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dal condominio) non avevano riproposto in appello la

Il ricorso è infondato.
Quanto al difetto

di legittimazione del condominio

all’azione di regolamento di confini, la sentenza ha af-

tazione del giardino privato, ne rivelava l’appartenenza
ai singoli proprietari dei giardini, anche se gli stessi erano uniformi per ragioni progettuali a tutte le altre recinzioni comuni dell’edificio e posti a recinzione della
via interna, di carattere senz’altro comune. La censura
sul punto involge, quindi, quanto alla prima parte, un
accertamento di fatto;,quanto alla seconda parte, occorre
ribadire il principio affermato da questa Corte, secondo
cui, ai sensi dell’art. 1131, co. 2 c.c., la legittimazione
passiva dell’amministratore del condominio a resistere in
giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle
azioni di natura reale relative alle parti comuni
dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o
anche dal singolo condominio;in tal caso,
l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna, non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea; ne consegue che la
sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini( Cass. n.
22886/2010). Con riferimento alla regolamentazione dei

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fermato che la principale destinazione dei muri a limi-

confini nell’atto di acquisto del 1985, da parte della
Delbalzo, diversa da quella catastale, la censura è infondata; la circostanza che l’atto costitutivo della servitù

gna del 1972, evidenziasse uno sconfinamento del giardino a monte, non scalfisce, infatti, il rilievo che,
nell’atto del 1985, il confine era stato individuato nel
complesso residenziale, così come esistente nel 1972.
In ordine al profilo sub c) del motivo di ricorso, è sufficiente osservare che in appello i resistenti avevano
riproposto l’eccezione di usucapione dell’area contestata. Si osserva, infine, che il profilo sub d) del motivo,
riguardante l’avvenuto parcheggio delle auto dei condomini e la irregolare collocazione del serbatoio di gasolio, involge un inammissibile apprezzamento di merito
sulla prova di fatti posti a fondamento della pretesa.
Al rigetto del ricorso consegue la condanna della società ricorrente al pagamento, nei confronti dei controricorrenti(Condominio Pontassi A-B, Mintoti Loretta, Minotti Lucia, Molteni Italia, Cocco Gianfranco) delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate come
da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al
pagamento, nei confronti dei controricorrenti, delle spe-

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prediale, secondo la planimetria allegata all’atto Lava-

se processuali liquidate, per ciascuno, in C 2.500,00 di
cui C 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma il 3.12.2013