Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24364 del 04/10/2018

Cassazione civile sez. II, 04/10/2018, (ud. 27/03/2018, dep. 04/10/2018), n.24364

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1381-2014 proposto da:

I.G., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA

DELL’OROLOGIO 7, presso lo studio dell’avvocato PAOLA MORESCHINI,

rappresentato e difeso dall’avvocato ANTONELLA GIANNINI;

– ricorrente –

contro

T.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CARLO POMA,

4/A, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRA PACELLI, che la

rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4448/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 12/08/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

27/03/2018 dal Consigliere RAFFAELE SABATO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale FULVIO

TRONCONE che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato ANTONELLA GIANNINI, difensore del ricorrente, che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato ALESSANDRA PACELLI, difensore della

controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato in data 25/02/1999 T.G., nella qualità di procuratrice di G.M., ha convenuto innanzi al tribunale di Viterbo P.M. e M.G., chiedendo l’accertamento della nullità o in subordine l’annullamento dell’atto di compravendita tra essi stipulato in data 18.05.1994, con cui era stata trasferita la proprietà di immobile sito in (OMISSIS) con annessa area scoperta di pertinenza (particelle (OMISSIS) del foglio n. (OMISSIS) del catasto di Teramo); con il medesimo atto l’attrice ha anche convenuto il notaio I.G., chiedendo l’accertamento della responsabilità del notaio per l’errata redazione dell’atto, con condanna dei convenuti in solido al rimborso della spese di rettifica e al risarcimento dei danni morali.

1.1. L’attrice ha lamentato che non fosse mai stata inoltrata richiesta di concessione in sanatoria per l’immobile cui alle particelle (OMISSIS), nè allegato il certificato di destinazione urbanistica per il terreno di cui alla particella (OMISSIS); nonchè – circa la richiesta di annullamento – che l’atto fosse viziato da errore sull’oggetto del contratto ai sensi degli artt. 1427 e 1429 c.c., avendo le parti voluto concludere la compravendita esclusivamente dell’immobile di cui alla particella n. (OMISSIS).

1.2. Si sono costituiti in giudizio P.M. e M.G. contestando quanto ex adverso dedotto e affermando che nel caso di specie non sarebbe necessaria l’allegazione del certificato. di destinazione urbanistica, in applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 18, in quanto il terreno (p. (OMISSIS)) era pertinenziale all’immobile (p. (OMISSIS)) e di estensione inferiore a mq 5000. In via riconvenzionale hanno proposto domanda di accertamento dell’usucapione della metà del terreno di cui alla particella (OMISSIS).

1.3. Si è costituito il notaio I.G., attribuendo le modalità di redazione dell’atto alle inesatte dichiarazioni delle parti ed escludendo ogni sua personale responsabilità, avendo dato lettura, in sede di stipula, dell’atto di compravendita, integralmente approvato e sottoscritto dalle parti.

1.4. Con sentenza pronunciata all’udienza del 09/06/2005 il tribunale di Viterbo ha dichiarato la nullità dell’atto di compravendita, essendo ricomprese nel suo oggetto le p.lle n. (OMISSIS) e (OMISSIS) su cui non sussisteva il consenso, essendo invece la p.lla (OMISSIS) pertinenziale alla (OMISSIS); ha rigettato o comunque ritenuto assorbite le altre domande proposte; ha ritenuto la responsabilità del notaio, condannando lo stesso a sostenere le spese per l’annotazione della dichiarazione di nullità, ritenendo insussistente la prova di ulteriori danni.

2. Avverso la predetta decisione ha proposto appello T.G., lamentando un errore del giudice di prime cure nel considerare la particella (OMISSIS) (che non era oggetto del contratto) come pertinenza dell’immobile compravenduto, contraddistinto con la particella (OMISSIS), in quanto non vi era tra i due beni in questione alcun collegamento fisico o funzionale tale da far ritenere l’esistenza di un vincolo pertinenziale. Ha censurato inoltre la sentenza per aver il giudice, pur configurando la responsabilità piena e diretta del notaio, omesso di pronunciarsi circa la liquidazione del danno, ponendo a carico di quest’ultimo solo le spese per l’annotazione della decisione presso la conservatoria dei registri immobiliari.

2.1. Si sono costituiti in giudizio P.M. e M.V., anche quali eredi di M.G., i quali hanno proposto appello incidentale, insistendo nella domanda di usucapione proposta in primo grado.

2.2. Si è costituito anche il notaio I.G. che ha impugnato in via incidentale il capo di sentenza relativo al riconoscimento della sua responsabilità professionale.

2.3. Con sentenza pubblicata in data 12/08/2013 la corte d’appello di Roma ha accolto parzialmente l’appello, dichiarando la nullità dell’atto di compravendita relativamente al terreno di cui alla particella n. (OMISSIS) per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica; ha respinto per il resto tutte le altre impugnazioni, dichiarando in particolare inammissibile la domanda riconvenzionale di usucapione.

2.4. A fondamento della decisione ha escluso l’esistenza di un vincolo pertinenziale tra la particella (OMISSIS) e la distinta particella (OMISSIS), ciò anche in base a mappa catastale prodotta da parte appellante in grado di impugnazione, ritenuta ammissibile in quanto indispensabile, idonea a ribaltare le precedenti valutazioni, siccome attestante la non adiacenza tra le. particelle stesse e quindi l’insussistenza di “annessione”; non poteva quindi applicarsi al caso di specie la disposizione della L. n. 47 del 1985, art. 18 esonerativa della produzione di certificato di destinazione urbanistica riferita alle sole pertinenze, con conseguente necessità di allegazione del certificato stesso.

2.5. Per quanto qui più propriamente rileva, ha respinto l’appello incidentale del notaio ritenendo la colpa professionale dello stesso. per essere mancato l’accordo tra le parti in ordine alla vendita delle p.lle n. (OMISSIS), non essendo riducibile la sua opera a quella dell’accertamento della volontà delle parti in base alla lettura dell’atto predisposto, contraddittorio e poco chiaro (in relazione alla mancata descrizione, all’indicazione di dette particelle nell’oggetto, nonchè alla cancellazione mediante postilla delle dichiarazioni urbanistiche relative alle stesse), tenuto conto anche delle qualità delle parti.

3. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso I.G. sulla base di sei motivi. T.G. ha resistito con controricorso. Non hanno espletato difese P.M. e M.V..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo (numerato come 1.1. nel ricorso) il notaio I.G. deduce falsa applicazione dell’art. 1218 c.c. e della L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 47, comma 2, (legge notarile, di seguito L. Not.). Lamenta che la decisione impugnata, affermativa della sua responsabilità professionale pur limitata nelle conseguenze alla sola sopportazione degli oneri di annotazione della dichiarata nullità parziale, avrebbe fondato su elementi ex post, tra i quali le concordi allegazioni delle parti, la ricostruzione della volontà delle parti stesse invece prescritta al notaio ex ante ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 47, comma 2, norma sulla cui base gli stessi giudici avrebbero dovuto svolgere l’accertamento probatorio sulle circostanze note o conoscibili da parte del rogante circa l’oggetto dell’atto stipulato.

2. Con il secondo motivo (numerato come 1.2) si deduce falsa applicazione dell’art. 51, comma 1, n. 6), secondo periodo, L. Not. Nel ricostruire in base alla discrepanza tra la descrizione dell’oggetto della compravendita (p. 2 dell’atto pubblico) apparentemente non inclusivo delle particelle in questione e la loro menzione, invece, tra gli identificativi catastali (p. 3 dell’atto), la corte d’appello non avrebbe tenuto conto del fatto che l’art. 51, comma 1, n. 6), secondo periodo, L. not. dà rilievo, per la designazione dei beni immobili nei rogiti, ai loro identificativi catastali, seguiti nel caso di specie anche dalle qualità dei cespiti.

3. Con il terzo motivo (numerato come 1.3) si deduce omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, indicato nella dichiarata possibilità (p. 18 della sentenza impugnata) di “prescindere dal contenuto della procura speciale rilasciata dalla venditrice G.M. a T.G.”. Poichè tale procura per notaio M. E. R. in data 26/11/1993 conferiva il potere di alienare anche le particelle n. (OMISSIS), sussisterebbe il vizio di omesso esame su elemento da ritenersi decisivo in quanto idoneo a convincere della volontà di alienare anche dette porzioni.

4. Con il quarto motivo (numerato come 1.4) si deduce falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., avendo erroneamente il collegio d’appello applicato il procedimento presuntivo per pervenire all’affermazione della prova del fatto ignoto costituito dalla volontà delle parti di escludere dalla vendita le porzioni fondiarie in questione, sulla base dei fatti noti costituiti dalla cancellazione mediante postilla delle dichiarazioni urbanistiche relative alle p.lle (OMISSIS) e dalle qualità di “soggetti privi di specifica competenza nel settore (pensionati e casalinghe)” delle parti, tale da escludere la piena rilevanza ai fini della volontà dell’approvazione dell’atto contraddittorio e poco chiaro – dopo la,lettura. In particolare, si contesta la linearità del procedimento presuntivo e la mancata considerazione in esso di elementi indiziari dissonanti, quali appunto l’approvazione dell’atto dopo la lettura e la inclusione delle porzioni fondiarie nella procura per notar M. E R., non contenente clausole idonee a facultare la procuratrice a vendere solo parzialmente.

5. I primi quattro motivi, strettamente connessi tra loro, vanno esaminati congiuntamente. Essi sono inammissibili.

5.1. Invero, attraverso la loro proposizione la parte ricorrente, in effetti, tenta di frazionare il ragionamento probatorio della corte d’appello la quale, condividendo quanto ritenuto dal tribunale in argomento, ha desunto da una complessiva valutazione di elementi indiziari la prova dell’assenza della volontà delle parti di compravendere le particelle fondiarie in discussione.

5.2. In tal senso, è inammissibile il quarto motivo in quanto esso non corrisponde al decisum della corte d’appello, che non ha considerato quali dati di partenza del ragionamento presuntivo soltanto la cancellazione mediante postilla delle dichiarazioni Urbanistiche relative alle p.lle (OMISSIS) e le qualità di “soggetti privi di specifica competenza nel settore (pensionati e casalinghe)” delle parti (qualità ritenuta idonea a far escludere la piena rilevanza ai fini della volontà dell’approvazione dell’atto dopo la sua lettura), ma anche la contraddittorietà e scarsa chiarezza dell’atto stesso, non contenente la menzione delle particelle in questione nella descrizione (p. 1) contenendola solo nell’elencazione dei dati catastali (p. 3), nonchè il contegno successivo della parti, concordi in causa nell’escludere detta volontà.

5.3. Ciò detto quanto al ragionamento probatorio della corte d’appello, va altresì detto che la corte stessa – consapevole dell’esistenza dell’elemento dissonante costituito dall’inclusione delle cennate particelle nell’oggetto della procura a vendere per notar M. E. R. – non ha omesso il relativo esame, ma ne ha escluso la rilevanza (in particolare, la corte locale ha affermato di poter “prescindere dal contenuto della procura speciale rilasciata dalla venditrice G.M. a T.G.” – p. 18 della sentenza). In tal senso, essendo stato l’elemento probatorio esaminato, non può predicarsene – come avviene con il terzo motivo, quindi inammissibile – l’omesso esame ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, vizio che presuppone la totale pretermissione di un fatto storico (cfr. ad es. Cass. n. 21257 del 08/10/2014), peraltro controverso, oggetto di discussione e decisivo, connotazioni che il motivo non chiarisce. Solo per completezza può dunque soggiungersi che, diversamente. da quanto affermato dal ricorrente, ben può il procuratore a vendere limitarsi ad alienare parte dei beni che è facultato, non obbligato,.a cedere in base al negozio procuratorio, anche in assenza di esplicita autorizzazione del mandante, comunque unico legittimato a far valere il parziale adempimento al sottostante mandato.

5.4. Anche il primo e il secondo motivo, in quanto investono in maniera isolata dei segmenti del ragionamento probatorio della corte d’appello, non ne colgono la ratio decidendi e sono di per ciò solo inammissibili. In particolare, la considerazione della discrepanza tra la descrizione dell’oggetto della compravendita (p. 2 dell’atto pubblico) apparentemente non inclusivo delle particelle in questione e la loro menzione, invece, tra gli identificativi catastali (p. 3 dell’atto), nonchè la considerazione della pacificità tra le parti della compravendita della non inclusione di dette particelle nel suo oggetto sono – come detto alcuni soltanto degli elementi probatori avuti presenti per pervenire all’accertamento, onde non rilevano – le critiche mosse circa la sufficienza delle indicazioni catastali ai fini della designazione nell’atto notarile e la normale inidoneità degli elementi ex post per valutare la diligenza con cui è stato espletato il delicato munus notarile. In effetti, la sentenza impugnata, collegandosi al decisum di primo grado, ha valutato la presenza dei dati catastali, di per sè sufficienti in un contesto di chiarezza, come contraddittoria con altri dati, dalla cui considerazione i primi non possono (come si tenta invece con il motivo) essere isolati; ha inoltre considerato il contegno processuale successivo delle parti come elemento sintomatico confermativo dell’accertamento cui è pervenuta.

5.5. Per completezza può poi notarsi come, al di là delle singole ragioni di inammissibilità come innanzi, i quattro motivi complessivamente considerati, in quanto tesi a sottoporre a questa corte di legittimità una sostanziale istanza di revisione dell’accertamento di fatto cui è giunta la corte d’appello, sono anche per tal via inammissibili, non potendo la corte di cassazione sostituirsi, attraverso l’esame di doglianze che sotto la veste di censure per falsa applicazione di norme di diritto e di omesso esame celano la prospettazione di una diversa valutazione probatoria degli elementi acquisiti, all’insindacabile valutazione dei giudici di merito.

6. Con il quinto motivo (numerato come 2.1) si deduce falsa applicazione dell’art. 817 c.c., per avere erroneamente la corte d’appello escluso la pertinenzialità rispetto al fabbricato p.lla n. (OMISSIS) dell’area p.lla n. (OMISSIS), in quanto non adiacente (come desunto da produzione di mappa catastale dalla controparte in appello), essendo identificabile l’area scoperta adiacente cui si sono riferite altre emergenze probatorie in un diverso giardino. Ad avviso del ricorrente, la stessa designazione nell’atto di compravendita dell’area come pertinenziale è idonea a rendere chiara la volontà di instaurazione del vincolo, ove non previamente risultante, volontà non eliminabile in base ad altri elementi; inoltre l’adiacenza non è necessaria ai. fini della pertinenzialità ex art. 817 c.c..

7. Con il sesto motivo (numerato come 2.2) si deduce violazione dell’art. 345 c.p.c., comma 3 nel testo antecedente la modificazione apportata dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 46, comma 18. Deduce il ricorrente che possano ritenersi indispensabili, ai fini della deroga al divieto di nuove produzioni documentali in appello, le sole emergenze istruttorie che possano esplicare una influenza causale più incisiva e tali, di per sè sole, da condurre a un esito necessario della controversia; tale non sarebbe la mappa catastale in questione, in quanto attestante la non adiacenza delle particelle, non decisiva al fine di escludere il vincolo pertinenziale.

8. Anche gli ultimi due motivi, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente. Essi sono inammissibili.

8.1. In effetti, contestando preliminarmente la legittimità della ritenuta ammissibilità di produzione in appello di produzione documentale attestante la non adiacenza tra il fondo principale e quello asseritamente pertinenziale (sesto motivo), la parte ricorrente sottolinea la non essenzialità dell’adiacenza ai fini del sussistere del vincolo ex art. 817 c.c., che ben può essere istaurato dalla semplice volontà della parte venditrice, di cui il ricorrentè sottolinea l’esplicitazione nell’ambito del rogito (quinto motivo); ne fa discendere la pertinenzialità, esonerativa L. n. 47 del 1985, ex art. 18dell’obbligo di allegazione di certificato di destinazione urbanistica.

8.2. Soprassedendo per il momento dalla considerazione della questione in ordine all’applicazione dell’art. 345 c.p.c., va rilevato in primis che i due motivi non colgono la ratio della decisione impugnata: la corte d’appello ha ritenuto la produzione documentale attestante la non adiacenza dei fondi idonea a “ribaltare la decisione di primo grado” non già in quanto sarebbe necessaria l’adiacenza ai fini del vincolo ex art. 817 c.c., bensì in quanto notarile descriveva la particella pertinenziale come “area annessa al fabbricato in questione”, da cui invece è separata da fondo di terzi indicati nella sentenza (p. 11 e 12), procedendo ad identificare l’area effettivamente pertinenziale in una zonetta, priva di autonomo identificativo, nel giardino recintato descritto dal teste Agostino Volpi e illustrato da foto (p. 12). In altri termini, rivedendo anche il dato di superficie considerato dal tribunale, la corte d’appello con accertamento in fatto è pervenuta a identificare altrimenti l’area pertinenziale.

8.3. In tal senso, non rilevano le censure svolte nel quinto motivo conseguentemente inammissibile – in ordine alla non necessità dell’adiacenza ai fini della pertinenzialità e al rilievo della volontà della parte venditrice nell’instaurare il vincolo (comunque esclusa, per quanto detto, dalla corte d’appello – p. 12 della sentenza).

8.4. Anche in ordine al quinto motivo, poi, valgono le considerazioni innanzi svolte in tema di inammissibilità per essere esso tendente, sotto la veste di censura per falsa applicazione di legge, a un inesigibile riesame di accertamenti in fatto compiuti insindacabilmente dalla corte di merito.

8.5. Trattando, a questo punto e conclusivamente, la censura di violazione dell’art. 345 c.p.c., comma 3, è appena caso di rilevare che, in ordine al sesto motivo, non può predicarsi il sussistere del principio di diritto ad esso sotteso: con sentenza n. 10790 del 04/05/2017 le sezioni unite di questa corte hanno affermato che, nel giudizio di appello, costituisce prova nuova indispensabile, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 3, (nel testo previgente rispetto alla novella di cui al D.L. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, con soluzione quindi a maggior ragione applicabile al testo ulteriormente previgente, anteriore al chiarimento introdotto con la L. n. 69 del 2009, art. 46, comma 18, in ordine all’applicabilità della disciplina alla ò prova documentale) quella di per sè idonea ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla, pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio oppure provando quel che era rimasto indimostrato o non sufficientemente provato; tale principio supera la questione dedotta con il cennato motivo di censura.

9. In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese secondo soccombenza. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1-quater va dato atto del sussistere dei presupposti per il versamento a cura del ricorrente dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dell’art. 13 cit..

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 200 per esborsi ed Euro 4.000 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15/0 e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater dà atto del sussistere dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dell’art. 13 cit.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile, il 27 marzo 2018.

Depositato in Cancelleria il 4 ottobre 2018

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