Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2436 del 31/01/2018

Civile Sent. Sez. 2 Num. 2436 Anno 2018
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: ORILIA LORENZO

SENTENZA

sul ricorso 21012-2013 proposto da:
GAMBINI PAOLO, CASALINO GIUSEPPE, VENTURINO ANGELINA,
GUZZETTI LAURA, PECCHIO MATTEO, MASOCCO VALERIO, GHEZZI
ROBERTO, COLOMBO GIACOMO, SCATASTA ALCEO, CRITELLI
GIOVANNA, COLANGELO GIANLUCA, VILLA LAURA, RAISSONI
LORENO, PADOVAN MARIA GIOVANNA, CIPOLLA DANIELA, BIFFI
2017
3148

LUIGI, PUDDU MARIO, RICCO MICHELE, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA CICERONE 60, presso lo studio
dell’avvocato RICCARDO CASTELLANI, che li rappresenta e
difende;
– ricorrenti contro

Data pubblicazione: 31/01/2018

EDIL BA EDILIZIA DI BALZAROTTI SRL, in persona del
legale rappresentante pro tempore elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA PRISCIANO 42, presso lo studio
dell’avvocato ENZO FOGLIANI, che lo rappresenta e
difende unitamente all’avvocato LUISA BACHMANN;
– controricorrente

–

di MILANO, depositata il 19/06/2012;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 05/12/2017 dal Consigliere LORENZO ORILIA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per
l’inammissibilità, rimessione alle S.U. assorbiti il 23 motivo del ricorso;
udito l’Avvocato CASTELLANI Riccardo, difensore dei
ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito

l’Avvocato

SPERATI

Raffaele,

con

delega

depositata in udienza dell’Avvocato BACHMANN Luisa,
difensore del resistente che si riporta agli atti
depositati.

avverso la sentenza n. 2178/2012 della CORTE D’APPELLO

RITENUTO IN FATTO
La Corte d’Appello di Milano, con sentenza 19.6.2012 ha dichiarato
la nullità dell’appello proposto dai condomini e rigettato quello proposto
dal Condominio 5, Francesco A & B di Vittuone contro la sentenza del
Tribunale di Milano sez. dist. Rho (110/2008) che aveva, a sua volta,

atto 20.6.2005 dall’uno e dagli altri contro Edil.Ba. Edilizia di Balzarotti
srl per difetti costruttivi del fabbricato riguardanti la proprietà comune e
individuale.
Per giungere a tale soluzione la Corte territoriale ha rilevato, per
quanto ancora interessa in questa sede:
– che nel caso di specie, che l’appello dei condomini era nullo per
mancata indicazione delle generalità;
– che la scoperta dei vizi doveva farsi risalire ad una data
antecedente o prossima al luglio 2001 perché il 17.7.2001 si svolse una
assemblea straordinaria in cui si deliberò di promuovere azione legale
contro l’impresa costruttrice per i vizi riscontrati e che pertanto alla data
della denunzia, coincidente con quella di notifica del ricorso per ATP
(8.4.2004) i termini di cui all’art. 1669 cc erano abbondantemente
spirati;
– che l’impugnazione del Condominio doveva invece ritenersi
infondata per difetto di legittimazione dell’amministratore ad agire a
tutela dell’interesse personale dei singoli condomini che non siano parti
del giudizio;
– che era infondata anche l’impugnazione in relazione ai danni alle
parti comuni per intervenuta decadenza. .
Contro tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione sia il
Condominio (in persona dell’amministratore) sia i singoli condomini (in
epigrafe indicati) con tre motivi.
Resiste con controricorso illustrato da memoria la Edil.Ba. Edilizia
di Balzarotti srl.

3

respinto la domanda di risarcimento danni per equivalente proposta con

Con ordinanza interlocutoria depositata il 24.7.2017 il ricorso è
stato avviato alla trattazione in pubblica udienza per la natura
nomofilattica delle questioni poste.
Le parti hanno depositato memorie.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1 Preliminarmente, condividendosi la richiesta del Procuratore

proposto dai singoli condomini, posto che nessuna censura viene mossa
contro il capo della sentenza impugnata che ha dichiarato, tra l’altro, la
nullità dell’appello da essi proposto e che quindi deve ritenersi ormai
coperto dal giudicato.
Consegue la condanna in solido alle spese e al pagamento del
doppio contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1 – quater, del
D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art.1,comma 17, della legge n. 228
del 2012
2.1 Passando all’esame dei motivi di ricorso del Condominio, col
primo di essi si denunzia violazione o falsa applicazione degli artt. 75 e
100 cpc nonché 1130 e 1169 cc criticandosi la sentenza impugnata per
avere escluso la legittimazione dell’amministratore ad agire anche a
tutela delle parti di proprietà esclusiva.
Il motivo è fondato.
Secondo la prevalente giurisprudenza di questa Corte, l’art. 1130,
n. 4 c.c., che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di
compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
deve interpretarsi estensivamente nel senso che. oltre agli atti
conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte
comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti
per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale
unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti
conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l’azione di cui all’art.
1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso
in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli

4

Generale, va dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione

appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che
abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli
condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione
tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto” (tra le
varie, v. Cass. civ., Sez. Seconda , Sent. 23 marzo 1995, n. 3366 e
Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968

massimata; Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017).
Analogo principio trovasi, a ben vedere, ribadito anche nella
sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010 Rv. 615545 ove si riconosce
la legittimazione dell’amministratore a promuovere azione di
responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. nei confronti del
costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel
quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile,
ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà
esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione,
eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il
costruttore alle relative spese (così in motivazione).
A tale principio di diritto – a cui il Collegio intende dare continuità la Corte d’Appello non si è adeguata perché ha sbrigativamente negato
la legittimazione dell’amministratore ad agire anche per i danni
riguardanti gli appartamenti senza verificare preliminarmente, in
relazione ai difetti lamentati, se l’azione mirasse alla tutela dell’edificio
nella sua unitarietà in un contesto nel quale i pregiudizi derivavano da
vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di
riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini.
La cassazione della sentenza è pertanto inevitabile, rendendosi
necessario nuovo esame sul tema della legittimazione
dell’amministratore.
2.2 Col secondo motivo il Condominio denunzia violazione dell’art.

1669 cc. dolendosi della pronuncia di decadenza dall’azione contro
l’appaltatore, non potendosi considerare, come

5

dies a quo, quello

Rv. 33145; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015 non

delibera assembleare di promovimento della lite (17.7.2001) perché tale
atto

–

a dire del ricorrente

–

non integrava quella conoscenza piena e

completa “paragonabile a quella acquisita dalla relazione peritale”.
Doveva invece prendersi in considerazione, come dies a quo, la data del
deposito della relazione peritale nel procedimento di accertamento
tecnico preventivo promosso nell’aprile 2004.

insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio (art. 360 n. 5 cpc nel testo previgente)
rimproverando alla Corte di Appello, sempre con riferimento alla
individuazione del dies a quo per la denunzia dei difetti, di avere
ritenuto necessaria una conoscenza piena e completa della gravità dei
vizi e del loro collegamento alla attività progettuale e costruttive, per poi
in concreto accontentarsi di una conoscenza espressamente incompleta
dei vizi.
3 Anche tali motivi – ben suscettibili di esame unitario, per la loro
connessione al tema della tempestività dell’azione di garanzia contro
l’appaltatore di cui all’art. 1669 cc – sono fondati.
Per costante giurisprudenza di questa Corte in tema di garanzia
per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 c.c., il termine per la
relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia
conoscenza sicura dei difetti, e tale consapevolezza non può ritenersi
raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti
medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti
tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione
ed imputazione delle sue cause, non essendo al riguardo sufficienti
viceversa manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (v. tra le
varie, Sez. 2, Sentenza n. 4364 del 2015 non massimata; Sez. 2,
Sentenza n. 1463 del 23/01/2008 Rv. 601284; Sez. 1, Sentenza n.
2460 del 01/02/2008 Rv. 601449; Sez. 3, Sentenza n. 567 del
13/01/2005 Rv. 579180; Sez. 2, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002 Rv.
553388).

6

2.3 Col terzo motivo il Condominio denunzia il vizio di omessa,

A tale principio la Corte d’Appello non si è attenuta: i giudici di
merito hanno infatti dato valore decisivo, per l’individuazione del
momento della scoperta dei vizi (dies a quo ai fini del calcolo del
termine decadenziale per la denunzia ex art. 1669 cc), all’epoca
dell’assemblea dei condomini che aveva deliberato il promuovimento
della lite contro il costruttore (fondando in tal modo il proprio

sulla loro percepibilità), senza verificare però se contemporaneamente
fosse stata già acquisita, in ragione di precedenti accertamenti tecnici,
la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed
imputazione delle sue cause.
Si rende pertanto necessaria la cassazione della sentenza anche in
ordine alla tempestività della denunzia dei vizi.
Il giudice di rinvio, che si individua in altra sezione della Corte
d’Appello di Milano, colmerà le lacune rincontrate attenendosi ai citati
principi di diritto e provvederà, all’esito, anche sulle spese del presente
giudizio nei rapporti tra il Condominio e l’impresa.
P.Q.M.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso dei condomini e li condanna in
solido al pagamento delle spese processuali che liquida in complessivi C.
4.700,00 di cui C. 200,00 per esborsi oltre accessori di legge. Ai sensi
dell’art. 13, comma 1 – quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito
dall’art.1,comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza
dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,
a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13.
Accoglie il ricorso proposto dal Condominio, cassa la sentenza
impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte
d’Appello di Milano.
Roma, 5.12. 2017.

convincimento sulla esteriorità delle manifestazioni dannose e quindi