Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24277 del 16/10/2017

Cassazione civile, sez. III, 16/10/2017, (ud. 26/01/2017, dep.16/10/2017),  n. 24277

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6964-2015 proposto da:

CYBERFAMILY SAS DI R P. & C, in persona del socio

accomandatario sig. P.R., elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato ALFREDO

CODACCI PISANELLI, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato AMBROGIO ROBECCHI MAJNARDI giusta procura a margine del

ricorso;

– ricorrente –

contro

B.M., C.G., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA BENACO 5, presso lo studio dell’avvocato MARIA CHIARA

MORABITO, rappresentati e difesi dall’avvocato GAETANO ABELA giusta

procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 4097/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 12/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

26/01/2017 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CARDINO ALBERTO che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato FABIO MASSIMO ORLANDO per delega.

Fatto

FATTI DEL PROCESSO

La Corte d’appello di Milano, con sentenza del 12 dicembre 2014, in accoglimento dell’appello proposto da B.M. e C.G., quali eredi di C.A., in riforma della sentenza di primo grado, ha dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda stipulato in data 17-10-2007 da C.A. con la Ciberfamily s.a.s. di R. P. & C, in forza della dichiarazione del locatore di avvalersi della clausola risolutiva espressa,per il mancato pagamento dei canoni di locazione a far data dal gennaio 2008, ben oltre i due mesi previsti nella clausola risolutiva.

Avverso questa sentenza propone ricorso la Ciberfamily s.a.s. con due motivi e presenta successiva memoria.

Si difendono con controricorso B.M. e C.G. quali eredi di C.A..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La Corte d’appello ha riformato la sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda del conduttore di risoluzione del contratto di affitto di azienda alberghiera per grave inadempimento del locatore, consistente nella mancanza della certificazione degli impianti elettrici e della centrale termica,con conseguente impossibilità di mantenere operativa la struttura senza contravvenire a alle norme di pubblica di sicurezza.

La Corte d’appello ha ritenuto che l’azienda concessa in locazione era operativa al momento della conclusione del contratto e che la cessazione dell’attività alberghiera, nel dicembre 2007, e del bar ristorante nel marzo 2008, era stata una decisione assunta unilateralmente dal conduttore, in assenza di qualsiasi provvedimento amministrativo che ne inibisse la prosecuzione; ha ritenuto che l’inadempimento del locatore non era grave in quanto l’impegno contrattualmente assunto di adeguare gli impianti alle disposizioni vigenti non prevedeva alcun termine; che in data 31 maggio 2008 il locatore aveva ottenuto il certificato di prevenzione incendi, che presuppone la regolarità di tutti gli impianti-elettrico, di riscaldamento ed antincendio; per quanto riguarda la centrale termica, la Corte di merito ha rilevato che il mancato rilascio del certificato di omologazione era dipeso dalla mancanza di idonea fornitura della corrente elettrica nei locali per la chiusura dell’attività alberghiera da parte del conduttore.

2.La Corte ha poi ribadito un principio più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità, vale a dire che il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio delle licenze ed autorizzazioni amministrative solo se in conseguenza del mancato rilascio il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata e che conseguentemente la risoluzione del contratto può essere domandato dal conduttore soltanto quando la richiesta certificazione sia stata effettivamente negata, il che non si è verificato nel caso in esame.

3.Di conseguenza il giudice d’appello ha ritenuto non giustificato il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore dal gennaio al novembre 2008, atteso che il locatore aveva adempiuto all’obbligo principale di consegna dell’azienda, nonchè di attivazione concreta finalizzata all’adeguamento della struttura, adeguamento che per la natura e qualità degli interventi richiesti non poteva certo avvenire nell’arco di un mese, come preteso dal conduttore, e che in ogni caso non impediva nelle more la prosecuzione quantomeno parziale dell’attività aziendale.

3.Con il primo motivo si censura violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.ex art. 360 c.p.c., n. 1 per non avere la Corte d’appello pronunciato la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento della proprietà C..

Con tale motivo la società ricorrente censura la decisione del giudice di appello che non ha ritenuto la sussistenza dei presupposti dell’inadempimento del locatore, omettendo di considerare che il certificato di prevenzione incendi era necessario perchè la struttura potesse operare.

4.Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 1460 e 1457 c.c.ex art. 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte d’appello qualificato come contraria buona fede la sospensione del pagamento del canone operata dalla società ricorrente, pronunciando la risoluzione del contratto in forza di clausola risolutiva espressa.

La ricorrente deduce che essendosi trovata nella necessità di chiudere l’attività per la mancanza delle autorizzazioni,aveva legittimamente sospeso il pagamento del canone.

5.I due motivi si esaminano congiuntamente perchè strettamente connessi e sono inammissibili per difetto di interesse.

La motivazione della sentenza impugnata si fonda su due rationes decidendi, entrambe autonome a sorreggere la decisione,una relativa all’insussistenza dell’inadempimento perchè l’obbligo contrattuale di adeguare gli impianti non prevedeva alcun termine e nel maggio 2008 il locatore aveva ottenuto il certificato antincendio, che presuppone la regolarità di tutti gli impianti; un’altra che richiama un principio di diritto affermato più volte da questa Corte di legittimità, in base al quale non può essere pronunziata la risoluzione del contratto se in realtà il conduttore ha usato dell’immobile,pur in mancanza delle licenze e delle autorizzazioni, fino alla definitiva negazione del rilascio della certificazione.

Infatti nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorchè il conduttore abbia conosciuto e consapevolmente accettati l’assoluta impossibilità di ottenerli. Cass. Sentenza n. 15377 del 26/07/2016.

6.Si ricorda sul punto che la sentenza n. 13651 del 2014 (confermata dalle successive pronunzie n. 26907 del 2014 n. 666 del 2016) ha affermato che “solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.

Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito. Sentenza n. 13651 del 16/06/2014.

Questa seconda ratio, autonoma a sorreggere da sola la decisione, non è stata impugnata per cui diventa definitiva la decisione sul punto e inammissibile il ricorso per difetto di interesse.

Il secondo motivo è assorbito dalla inammissibilità del primo che ha accertato che nessun inadempimento vi era stato da parte del locatore.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 26 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 ottobre 2017