Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24223 del 30/09/2019

Cassazione civile sez. III, 30/09/2019, (ud. 21/06/2019, dep. 30/09/2019), n.24223

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3508-2018 proposto da:

C.E., in proprio e quale titolare dell’omonima ditta

individuale, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE

9, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO CANESTRELLI, rappresentata

e difesa dall’avvocato BONIFACIO GIUDICEANDREA;

– ricorrente –

contro

G.M.A., GA.MA., elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio

dell’avvocato PAOLO PANARITI, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato CRISTIAN PEDOT;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 303/2017 della CORTE D’APPELLO di TRENTO,

depositata il 05/12/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2019 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE ALESSANDRO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato FABIO CANESTRELLI per delega orale;

udito l’Avvocato PAOLO PANARITI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con ricorso depositato in data 19 gennaio 2017 C.E. adiva il Tribunale di Trento perchè fosse accertato nei confronti di Ga.Ma. e G.M.A. il suo diritto di prelazione nei loro confronti L. n. 392 del 1978, ex art. 38 in ordine ad un immobile di cui era conduttore per un contratto locatizio ad uso non abitativo (egli svolgeva attività di parrucchiere/estetista) stipulato con Ga.Ma. & C. s.a.s., immobile che era stato ceduto dalla società locatrice ai suoi soci – ovvero ai convenuti – come cessione agevolata di beni sociali ai soci ai sensi della L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, commi 115-120; chiedeva altresì che fosse accertato il suo diritto di riscatto dell’immobile, in conseguenza del cui esercizio si sarebbe dovuto trasferirgli l’immobile stesso per il corrispettivo – pari a quello pagato dai convenuti – di Euro 132.871,95, corrispondente al valore catastale.

I convenuti si costituivano resistendo, e adducendo, in particolare, l’inapplicabilità della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 alla suddetta cessione agevolata.

Con sentenza del 28 giugno 2017 il Tribunale riconosceva violato il diritto di prelazione proprio del conduttore per mancata denuntiatio da parte della società locatrice, dichiarando quindi sussistente il diritto di riscatto del conduttore previo pagamento del corrispettivo determinato nella cessione dell’immobile ai soci.

Avendo proposto appello principale Ga.Ma. e G.M.A. e appello incidentale C.E., la Corte d’appello di Trento, con sentenza del 5 dicembre 2017, accoglieva l’appello principale, rigettando ogni domanda proposta dal C., e rigettava l’appello incidentale.

2. Ha presentato ricorso C.E. sulla base di quattro motivi, illustrati anche con memoria.

Si sono difesi con controricorso Ga.Ma. e G.M.A..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

3.1 Il ricorso è composto di quattro motivi, così rubricati: il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 anche in relazione alla L. n. 208 del 2015, art. 1, commi 115-120; il secondo violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. in relazione alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 e L. n. 208 del 2015, art. 1; il terzo violazione e falsa applicazione della L. n. 208 del 2015, art. 1, commi 115-120; il quarto violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 in relazione al prezzo della compravendita, ritenendo quest’ultimo irrilevante il riferimento alla possibilità di vendere a un prezzo inferiore a quello di mercato.

I motivi, formalmente – salvo peraltro quanto si verrà ad evidenziare infra – si rapportano al tema della compatibilità del dispositivo evincibile dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 con l’istituto introdotto dalla legge di stabilità del 2016, compatibilità riconosciuta dal Tribunale e negata dalla Corte d’appello. Per meglio comprenderne la portata, allora, è opportuno riassumere le argomentazioni sulla base delle quali la corte territoriale ha riformato la sentenza di primo grado, considerato che nella sua accurata motivazione descrive anche le ragioni adottate per l’inversa decisione dal Tribunale.

3.2 Rileva infatti la corte che il giudice di prime cure aveva osservato che, “se pure era vero che la cessione dei beni da parte della S.a.s. proprietaria era avvenuta “non con contratto di compravendita, ma con un negozio che costituisce un atto di cessione agevolata di beni sociali, in favore degli unici soci della società in accomandita semplice locatrice”… e pur se era vero che, secondo Cass. 6/5/2003 n. 6867, il diritto di prelazione ed il diritto di riscatto erano applicabili nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato, era vero anche, tuttavia, “che negli atti che possono far esercitare il diritto di prelazione rientrano tutti gli atti, a titolo oneroso, con i quali viene ceduto il cespite oggetto di locazione, sostanziandosi l’atto di cessione onerosa dietro corrispettivo in quello che la normativa, di cui alla L. n. 392 del 1978, (sic) artt. 38 e 39 vuole espressamente evitare”… La ratio della normativa suddetta, infatti, “è quella di consentire… che l’attività commerciale, svolta dal conduttore nell’immobile, adibito ad uso commerciale, prosegua il più a lungo possibile, a tutela di insediamenti produttivi e commerciali, anche di esiguo valore”… Secondo il Tribunale, quindi, le norme de quibus dovevano essere “lett(e) sulla base della ratio sottesa alla normativa in materia di locazione commerciale, includendo nella relativa nozione di ‘trasferimentò ogni atto che si caratterizzi per effettuare una cessione a titolo oneroso del bene locato, nei confronti di soggetto terzo. Il fatto, perciò, che il trasferimento del bene (fosse) avvenuto tramite cessione agevolata ai soci dei beni sociali e che non si tratt(asse) di una ordinaria vendita di bene immobile, (era) pertanto circostanza irrilevante, al fine di ritenere non soddisfatto il requisito del trasferimento a titolo oneroso del bene locato di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 38″… I fini perseguiti dalle parti del contratto di cessione erano peraltro “irrilevanti al fine di mutare la causa onerosa del relativo contratto di cessione dei beni sociali ai rispettivi soci, risultando in generale non meritevoli di tutela i motivi sottesi alla operazione economica posta in essere dai privati tranne che nel caso si tratti di fine illecito comune determinante il relativo contratto”… Peraltro non s’era tratto (sic) di vendita in blocco, in quanto l’immobile oggetto di locazione, pur venduto unitamente a tutti gli altri di proprietà della S.a.s., non faceva parte di un compendio avente “una propria oggettiva ed effettiva individualità strutturale e funzionale, tale da non essere frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato” ” (così riporta i passi maggiormente rilevanti della motivazione offerta dalla sentenza di prime cure la motivazione della sentenza impugnata, nelle pagine 5-6).

3.3 Per confutare questa impostazione, il giudice d’appello si appiglia all’evidente contraddizione da cui prende le mosse il primo giudice: da un lato, come si è visto, il Tribunale definisce il negozio una cessione non identificabile con il contratto di compravendita, asserendo (e su questo si vedrà infra) che la giurisprudenza di questa Suprema Corte riconosce l’applicabilità del diritto di riscatto unicamente alla compravendita dell’immobile locato; ma, in seguito e dall’altro lato, il Tribunale reputa applicabili alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 anche al negozio in questione.

Osserva allora la corte territoriale che, come affermato dallo stesso giudice di prime cure, la cessione agevolata di cui si tratta non costituisce un contratto di compravendita, e aggiunge il riferimento ad altra giurisprudenza di legittimità per affermare la sussistenza dei diritti di prelazione e di riscatto di cui ai suddetti artt. 38 e 39 solo “in caso di ordinaria compravendita, tale dovendosi intendere il “trasferimento a titolo oneroso” contemplato dal menzionato art. 38, comma 1… in quanto tale normativa, incidendo su di una delle facoltà in cui si esplica il diritto di proprietà, costituzionalmente tutelato, non può essere interpretata in maniera estensiva od analogica” (viene citata Cass. 23586/2008, in motivazione). Una siffatta interpretazione avrebbe operato il giudice di prime cure, enunciando l’applicabilità del dispositivo prelazione/riscatto a “tutti gli atti, a titolo oneroso, con i quali viene ceduto il cespite oggetto di locazione”. Ravvisa in questo il giudice d’appello l’intento di “valorizzare la tutela dell’avviamento commerciale”, opponendo (ancora in riferimento a Cass. 23586/2008 in motivazione) che in tal modo si privilegia la tutela dell’avviamento commerciale, presentante però un rilievo inferiore rispetto al diritto di proprietà, costituzionalmente tutelato (motivazione della sentenza impugnata, pagine 7-8).

3.4 Solo a questo punto la corte territoriale analizza direttamente il negozio, affermando che “si trattava di una forma speciale di cessione, sia pure titolo oneroso e rientrante nello schema della compravendita (peraltro con possibilità di determinare il valore del bene in misura inferiore a quella di mercato), soggetta ad un particolare regime fiscale (segnatamente determinazione dell’imposta sostitutiva secondo determinati parametri – comma 117 -, riduzione alla metà dell’imposta di registro ed applicazione in misura fissa delle imposte catastali ed ipotecarie – comma 119 -), se posta in essere entro una determinata scadenza (30/9/2016), e che, come tale, poteva intervenire esclusivamente fra la Società di persone (nella specie società in accomandita semplice) ed i suoi soci, a norma del comma 115” della L. n. 208 del 2015, art. 1: ciò dimostrerebbe l’inapplicabilità del “regime previsto per le ordinarie compravendite dagli artt. 38 e 39” della legge dell’equo canone, anche perchè l’eventuale esercizio della prelazione da parte dell’attuale ricorrente “non avrebbe potuto garantire le medesime condizioni previste per la cessione”. E la cessione “è stata posta in essere nell’esercizio di una speciale facoltà espressamente prevista dalla legge ed alle particolari condizioni da quest’ultima dettate”, ciò escludendo “la sussistenza del diritto di prelazione, prima, e di quello di riscatto, poi”. D’altronde in questo non sarebbe ravvisabile un effetto retroattivo della normativa del 2015 su quella del 1978, poichè la legge del 2015 “non è intervenuta a disciplinare e a modificare la L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 ma ha semplicemente dettato norme speciali, riguardanti la cessione di beni da parte di società di persone ai propri soci entro un determinato lasso di tempo, essendo poi questione di interpretazione quella relativa alla applicabilità o meno a tale cessione dei ricordati istituti della prelazione e del riscatto” (motivazione della sentenza impugnata, pagine 8-9).

3.5 Il ricorrente, allora, nel primo motivo lamenta la violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 sostenendo che l’art. 38 “definisce in modo inequivocabile il campo di azione del diritto di prelazione”, escludendo la sua limitazione per “qualsiasi condizione soggettiva del compratore” e rendendo irrilevanti le agevolazioni fiscali: e “la prelazione spetta ogni volta che la compravendita prevede un corrispettivo in denaro”, la normativa sulla prelazione concernendo “esclusivamente tale trasferimento e non le sue conseguenze fiscali (le cui determinazioni sono di esclusiva competenza dello Stato e permangono estranee sia al volere e al potere dei contraenti che all’efficacia della compravendita)”, tenendo conto, poi, del fatto che “la normativa fiscale concede la facoltà (non l’obbligo) di ricorrervi e non prevede alcuna prevalenza rispetto alla normativa sulla prelazione che non può essere condizionata da alcun riferimento alla figura soggettiva del compratore”. Nè sussisterebbe “compressione del diritto di proprietà” non essendo stato riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità il diritto di prelazione nel caso di trasferimento “per conferimento o per assegnazione o per permuta, ovvero senza il pagamento del prezzo”. Prezzo che il conduttore dovrà pagare nella medesima misura pattuita dai contraenti e con le stesse modalità, escludendosi quindi ogni pregiudizio al venditore.

Il secondo motivo, non discostandosi da questa prospettazione, sostiene che “il venditore abbia inteso stipulare consapevolmente una compravendita con l’intento di eludere la prelazione” e il terzo motivo giunge ad affermare inapplicabile l’agevolazione fiscale stessa alla cessione in esame (questione, questa, palesemente nuova e dunque inammissibile). Il quarto motivo, infine, è dedicato a censurare un inciso della motivazione della sentenza impugnata laddove si rileva la “possibilità di determinare il valore del bene in misura inferiore a quella di mercato”, adducendo ancora, in sostanza, una non corretta fruizione della normativa del 2015 da parte della società, e ancora prospettando una nuova questione rappresentata dalla pretesa condotta illecita della società cedente (“E quale altra diversa finalità, se non l’elusione della prelazione e della tassazione in favore della speculazione dei propri soci, poteva avere la società del caso di specie nel fissare un prezzo addirittura inferiore al valore di acquisizione, facendone conseguire una perdita economica esente da qualsiasi onere contributivo, pur potendone potenzialmente ottenere un valore più alto dallo stesso conduttore?” – così il motivo nelle pagine 15-16 -).

3.6 E’ evidente che gli ultimi tre motivi si nutrono di questioni di fatto, che sono inammissibilmente nuove e tentano di dirigere l’accertamento giurisdizionale dalla interpretazione delle norme coinvolte al riscontro di una asserita condotta illecita, attribuibile (anche) ad un soggetto che non è neppure parte del presente giudizio, ovvero la società cedente.

L’unico motivo, pertanto, che gode di ammissibilità e che realmente pone in discussione il tema della compatibilità della cessione agevolata di cui alla L. n. 208 del 2015 con il dispositivo di tutela del conduttore evincibile dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 è il primo, che, in sostanza, si fonda sulla qualificazione della cessione agevolata in termini di trasferimento a titolo oneroso – cui si riferiscono quindi le citate norme della legge dell’equo canone -, sulla correlata ripercussione tributaria che sarebbe estranea, secondo il ricorrente, alla volontà delle parti che stipulano la cessione e sull’asserto che la normativa attinente a prelazione e riscatto “non può essere condizionata da alcun riferimento alla figura soggettiva del compratore”.

3.7 Anzitutto, tenuto conto non solo dell’appena evidenziato argomento presente nel motivo, ma altresì delle affermazioni, sopra riportate, di entrambi i giudici di merito al riguardo, è opportuno chiarire che non è affatto risolutiva, e neppure pertinente, la giurisprudenza di questa Suprema Corte relativa alla interpretazione del concetto di atto di trasferimento a titolo oneroso cui si rapportano la L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39.

Il giudice di prime cure invoca, per affermare l’applicabilità del dispositivo prelazione/riscatto solo alla compravendita dell’immobile locato, Cass. sez. 3, 6 maggio 2003 n. 6867, per cui “l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, non sono estensibili in via analogica, e pertanto trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato, e non anche nell’ipotesi della permuta, all’interno della quale manca anche la possibilità, per il conduttore, di offrire condizioni esattamente uguali a quelle comunicategli.”. A sua volta, il secondo giudice, oltre a tale arresto, ne invoca altri (Cass. sez. 3, 22 giugno 2006 n. 14455; Cass. sez. 3, 18 settembre 2008 n. 23586 – questo in realtà non pertinente -; Cass. sez. 3, 17 luglio 2012 n. 12230; Cass. sez. 2, 15 gennaio 2014 n. 710) per sostenere che il trasferimento a titolo oneroso deve intendersi “ordinaria compravendita”.

La giurisprudenza di questa Suprema Corte ha invero rimarcato che il trasferimento a titolo oneroso non può consistere in negozi, appunto, non qualificabili compravendita (cfr. p. es. Cass. sez. 3, 29 maggio 2012 n. 8567, per cui la L. n. 392 del 1978, art. 38 non attribuisce al conduttore “il diritto di prelazione nel caso di trasferimenti effettuati con negozi diversi dalla compravendita”; e v. pure Cass. sez. 3, 28 luglio 2005 n. 15813), escludendo pertanto il diritto di prelazione del conduttore, p. es., nelle ipotesi di permuta (oltre alla già citata Cass. sez. 3, 6 maggio 2003 n. 6867, v. Cass. sez. 3, 16 maggio 1991 n. 5519, Cass. sez. 3, 22 giugno 2006″ n. 14455 e Cass. sez. 2, 30 luglio 2007 n. 16853 – quest’ultima significativamente evidenziando che la permuta impedisce al retraente “la possibilità di offrire condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore” -) e in quelle di conferimenti nel capitale di società (v. Se già citate Cass. sez. 3, 17 luglio 2012 n. 12230 e Cass. sez. 2, 15 gennaio 2014 n. 710).

Tutto questo, peraltro, qui non rileva, giacchè la “cessione” di un immobile della quale si tratta, anche se è effettuata, come si vedrà infra, da parte di soggetti predeterminati e a soggetti predeterminati, rientra senza dubbio nel trasferimento a titolo oneroso, poichè il suo paradigma include l’ineludibile presenza di un corrispettivo a fronte del bene trasferito. E tuttavia, come si verrà a constatare, tale indiscutibile qualifica del negozio come trasferimento a titolo oneroso non risolve la questione in esame.

3.8 La L. n. 392 del 1978, art. 38 configura il diritto di prelazione, in generale, “nel caso in cui il locatore intenda trasferire al titolo oneroso l’immobile locato”: peraltro la generalità è relativizzata nell’u.c. (“Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’art. 732 c.c., per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nell’ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”). L’art. 39 regola, poi, gli effetti del mancato rispetto dell’articolo precedente. Quindi, in contrasto con quanto si è visto asserire nel primo motivo di ricorso, già nell’art. 38 il dispositivo prelazione/riscatto trova confine in un “riferimento alla figura soggettiva del compratore”.

La L. n. 208 del 2015, art. 1 disciplina l’istituto della cessione agevolata, come già si è detto, nei commi 115-120.

Il comma 115, allora, indica quali soggetti si possono avvalere dell’istituto, circoscrivendoli alle “società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni”; e stabilisce che tali società, se entro il 30 settembre 2016 “assegnano o cedono ai soci beni immobili” non qualificabili in quelli indicati dal D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 43, comma 2, primo periodo, (ovvero immobili che ai fini delle imposte dei redditi si considerano strumentali), “o beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa”, possono applicare i “commi dal presente al comma 120” purchè tutti i soci siano iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, il 30 settembre 2015 o siano iscritti entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge per titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1 ottobre 2015. Tutto questo si applica pure “alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che entro il 30 settembre 2016 si trasformano in società semplici”.

Il comma 116 regola un’agevolazione consistente in “un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive”. Il comma 117 stabilisce che su richiesta della società il valore normale degli immobili può essere determinato in una misura agevolante, come illustra nella prima parte; e nella seconda prevede un’ulteriore agevolazione in caso di cessione sul valore del bene ai fini della determinazione dell’imposta sostitutiva. Il comma 118 ancora avvantaggia sul piano tributario sia in riferimento al costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute dai soci delle società trasformate sia in riferimento ai soci assegnatari. Il comma 119 dimezza per le assegnazioni e le cessioni soci le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili e stabilisce l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali. Il comma 120, infine, regola le modalità di versamento dell’imposta sostitutiva per “le società che si avvalgono delle disposizioni di cui ai commi da 115 a 118”.

3.9 E’ evidente come l’istituto della cessione agevolata sia stato configurato quale uno strumento di parziale sgravio fiscale, riconducibile, seppur lato sensu, al paradigma del condono, vista la breve predeterminata durata di fruibilità (nove mesi) di tale dispositivo: la ratio normativa è facilmente identificabile, in effetti, nella eliminazione delle cosiddette società di comodo – le società, cioè, cui formalmente i soci intestano il loro patrimonio di immobili o di beni mobili registrati, per giovarsene elusivamente sul piano fiscale – e comunque nella depurazione dei patrimoni sociali comprendenti davvero beni strumentali dalla compresenza, nelle società effettivamente attive, anche di beni estranei all’attività da esse svolta.

Il legislatore ha incentivato questa ricollocazione conforme alla natura e all’utilizzo dei beni formalmente inseriti nel patrimonio delle società con un favor in termini di agevolazione fiscale, chiaramente esternato dalla normativa di cui si è appena riassunto il contenuto. Se, allora, è vero che il contratto di cessione dei beni dalle società ai soci è un trasferimento a titolo oneroso, ed è altrettanto vero che non rientrano nel regolamento negoziale determinato dalle parti le peculiarità fiscali che ad esso vengono applicate se sono correttamente rispettati i presupposti della L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, commi 115 – 120, – che, non a caso, è la Legge di stabilità del 2016 -, non può però sostenersi che l’agevolazione fiscale sottesa a questo specifico dispositivo sia davvero esterna/estranea alla formazione della volontà negoziale delle parti. Al contrario, le parti fruiscono del dispositivo – non a caso, si ripete, utilizzabile soltanto per nove mesi – per ottenere quel che è insito nel peculiare paradigma tributario che il legislatore per esso ha configurato: e si comprende, allora, la ragione per cui il legislatore ha scelto espressamente le parti di questo speciale negozio; e non solo le parti, ma altresì l’oggetto del negozio.

Il legislatore, invero, ha “prefabbricato” il negozio della cessione agevolata nei suoi elementi strutturali soggettivi ed oggettivi, determinando tanto quale genere di soggetto poteva essere il cedente, quanto quale genere di soggetto poteva essere il cessionario, quanto infine quale genere di beni poteva essere oggetto della cessione.

3.10 Come inserire, allora, in una specifica struttura prefabbricata un dispositivo generale la cui applicazione viene ineludibilmente a “smontare” una porzione della struttura imposta dal legislatore? Ciò costituirebbe una interpretazione della normativa del 2015 che giungerebbe a svuotarne la ratio, fuoriuscendo appunto dall’interesse del legislatore per ritornare alla situazione normativa antecedente al suo intervento: inversione, questa, di quel fondamentale principio conservativo che sempre deve governare l’ermeneutica, id est inversione che, ineludibilmente, porta a schiacciare la specificità dei singoli istituti.

La questione, dunque, non si dirime in base alla mera definizione del negozio come trasferimento a titolo oneroso, quale effettivamente – come si è visto – è; la soluzione, invero, si rinviene più profondamente nella peculiare struttura del negozio oneroso, ed appalesa come è il legislatore che plasma l’atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria che viene affiancata, quale specialità del negozio, alla ordinaria causa della compravendita. Idoneo a consentire la realizzazione di tale funzione economico-giuridica non può essere, allora, l’inserimento di un cessionario qualunque, ma esclusivamente il genere di cessionario che si è visto essere indicato direttamente dal legislatore del 2015.

Il diritto di prelazione da parte del conduttore dell’immobile non è allora compatibile con la cessione agevolata, per quanto sopra osservato; e deve quindi concludersi nel senso che tale diritto non sussiste nella fattispecie in esame, nè – conseguentemente – sussiste il correlato diritto di riscatto.

Il ricorso, dunque, deve essere rigettato, la peculiarità della questione giuridica – che non a caso ha generato difformi pronunce da parte dei giudici di merito – giustificando la compensazione delle spese processuali.

Sussistono D.P.R. n. 115 del 2012, ex art. 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis, stesso art..

P.Q.M.

Rigetta il ricorso compensando le spese processuali.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 21 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2019

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