Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24177 del 08/09/2021

Cassazione civile sez. II, 08/09/2021, (ud. 12/02/2021, dep. 08/09/2021), n.24177

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso n. 16618 – 2016 R.G. proposto da:

SETTE COSTRUZIONI s.p.a., – c.f. (OMISSIS) – in persona del legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, alla

via di Ripetta, n. 70, presso lo studio dell’avvocato Massimo Lotti,

che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio

allegato in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

A.M., – c.f. (OMISSIS) – V.R. c.f. (OMISSIS) –

P.R., – c.f. (OMISSIS) – F.C., – c.f. (OMISSIS) –

VE.MA. – c.f. (OMISSIS) – CRI.LU. s.r.l. – c.f./p.i.v.a.

(OMISSIS) – in persona del legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliati in Roma, alla via G.A. Guattani, n. 14/A,

presso lo studio dell’avvocato Michele Pesiri che li rappresenta e

difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al

controricorso;

– controricorrenti – ricorrenti incidentali –

e

T.L., – c.f. (OMISSIS) – + ALTRI OMESSI;

– intimati –

avverso la sentenza n. 3285/2015 della Corte d’Appello di Roma;

udita la relazione nella camera di consiglio del 12 febbraio 2021 del

consigliere Dott. Luigi Abete.

 

Fatto

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con atto notificato il 22.2.2001 A.M., + ALTRI OMESSI (tra gli altri) citavano a comparire dinanzi al Tribunale di Roma la “Sette Costruzioni” s.p.a.

Esponevano che avevano acquistato al prezzo di cessione fissato dal Comune di Roma le unità immobiliari realizzate dalla “Sette Costruzioni” in qualità di concessionaria del diritto di superficie L. n. 865 del 1971, ex art. 35 nell’ambito del piano di edilizia economica e popolare attuato alla località (OMISSIS).

Chiedevano dichiararsi la nullità dei separati contratti “per migliorie costruttive” siglati con la convenuta nonché dichiararsi la nullità delle clausole dei contratti d’acquisto contemplanti l’obbligo di pagamento degli interessi di preammortamento e di ammortamento, di pagamento dell’I.C.I. e del contributo condominiale, di pagamento della differenza tra il presunto maggior prezzo ed il definitivo minor prezzo, con conseguente condanna della convenuta alla restituzione delle somme incassate a tali titoli.

2. Si costituiva la “Sette Costruzioni” s.p.a.

Deduceva, tra l’altro, che le pattuizioni intercorse con gli attori erano senz’altro valide.

Instava per il rigetto delle avverse domande.

3. Spiegava volontario intervento B.M.C.. Aderiva alle richieste degli attori.

4. All’esito dell’istruzione probatoria, con sentenza n. 10020/2006 l’adito tribunale dichiarava la nullità dei contratti “per migliorie costruttive” limitatamente alle clausole prefiguranti un corrispettivo superiore al 10/0 della quota di cui alla disciplina di asserito riferimento e conseguentemente condannava la convenuta a restituire la corrispondente porzione di corrispettivo indebitamente percepita con gli interessi dalla data del rogito; rigettava le residue domande degli attori.

5. Proponevano appello A.M., + ALTRI OMESSI, la “CRI.LU.” s.r.l. e B.M.C..

Resisteva la “Sette Costruzioni” s.p.a.; esperiva appello incidentale.

6. Con sentenza n. 3285/2015 la Corte d’Appello di Roma accoglieva parzialmente sia l’appello principale sia l’appello incidentale e, per l’effetto, dichiarava la nullità dei contratti “per migliorie costruttive” e condannava conseguentemente la s.p.a. appellata alla restituzione degli importi pecuniari indicati in motivazione (cfr. sentenza d’appello, pagg. 20 – 21) ed in dispositivo (capo 1)) e ragguagliati al 30% dei corrispettivi per le migliorie comunque eseguite, corrispettivi che per la percentuale residua del 70% la “Sette Costruzioni” aveva diritto di trattenere a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c. (cfr. sentenza d’appello, pagg. 18 – 21);

dichiarava la nullità della clausola di cui all’art. 4, lett. d), dei contratti preliminari stipulati dagli appellanti principali persone fisiche, nella parte in cui era prefigurato l’obbligo a carico dei prornissari acquirenti di rimborsare alla promittente venditrice, “Sette Costruzioni”, gli oneri di preammortamento nel loro intero ed omnicomprensivo ammontare (cfr. sentenza d’appello, pag. 23), e condannava conseguentemente la s.p.a. appellata alla restituzione degli importi pecuniari indicati in motivazione (cfr. sentenza d’appello, pagg. 23 – 24) ed in dispositivo (capo 2)), importi da restituire – in dipendenza della nullità della relativa clausola contrattuale – ai sensi dell’art. 2033 c.c. (cfr. sentenza d’appello, pag. 24);

dichiarava gli appellanti principali aventi diritto alla restituzione della differenza tra il maggior prezzo anticipatamente versato in via presuntiva ed il minor ammontare del prezzo massimo di cessione, differenza da cui detraeva il quantum delle somme anticipate a titolo di I.C.I. e di fondo condominiale dalla “Sette Costruzioni”, al cui rimborso la medesima venditrice aveva, a sua volta, senz’altro diritto (cfr. sentenza d’appello, pagg. 25 – 26), e condannava conseguentemente la s.p.a. appellata alla restituzione degli importi pecuniari indicati in motivazione (cfr. sentenza d’appello, pagg. 27 – 30) ed in dispositivo (capo 3)).

7. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la “Sette Costruzioni” s.p.a.; ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione.

A.M., + ALTRI OMESSI; indi, hanno chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso ed accogliersi il ricorso incidentale con il favore delle spese.

T.L., + ALTRI OMESSI non hanno svolto difese.

8. La s.p.a. ricorrente principale ha depositato controricorso onde resistere all’avverso ricorso incidentale.

9. La ricorrente principale ha depositato memoria. Del pari hanno depositato memoria i ricorrenti incidentali.

10. Con il primo motivo la ricorrente principale denuncia ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1241,1344 e 2033 c.c.

Deduce che la corte d’appello ha condannato essa ricorrente “a restituire l’intero importo degli interessi di preammortamento (…), che erano stati pagati – in tutto o in parte – tramite la compensazione con il contrapposto credito per “differenza prezzo”” (così ricorso principale, pag. 20).

Deduce in sostanza che la corte di merito ha duplicato l’onere di restituzione degli interessi di preammortamento (“avendo la Corte di Appello – con separata statuizione (pag. 23) – condannato la Sette Costruzioni alla restituzione dell’importo totale degli interessi di preammortamento che, appunto, erano stati pagati – in tutto o in parte – tramite compensazione con la “differenza prezzo””: così ricorso principale, pag. 26).

11. Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Deduce la medesima doglianza addottà con il primo motivo, ovvero che la corte distrettuale non ha tenuto conto che la “”differenza-prezzo” era stata utilizzata in compensazione per il pagamento – in tutto o in parte – degli interessi di preammortamento e che, quindi, la stessa risultava già restituita in considerazione della separata autonoma condanna di restituzione a carico della Sette Costruzioni dell’intero importo degli interessi di preammortamento” (così ricorso principale, pag. 32).

12. Il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale sono strettamente connessi, siccome veicolano la stessa ragione di censura, seppur diversamente qualificata, sub specie, dapprima, di error in iudicando, sub specie, poi, di “omesso esame”, di errore inficiante il giudizio “di fatto”.

Si giustifica dunque la disamina congiunta di ambedue i mezzi di impugnazione, che in ogni caso sono da respingere.

13. I controricorrenti, in seconde cure, in veste di appellanti principali, a censura del primo dictum, avevano formulato plurime richieste.

Tra l’altro, avevano chiesto dichiararsi la nullità delle clausole comportanti l’obbligo di versamento degli interessi di preammortamento e, per l’effetto, condannarsi la “Sette Costruzioni” a restituire gli importi a tal riguardo specificati (cfr. sentenza d’appello, pag. 3).

Tra l’altro, avevano chiesto dichiararsi la nullità delle clausole contemplanti la vendita a corpo e non a misura degli immobili, accertarsi l’illegittimità della mancata restituzione delle somme da essi acquirenti versate in eccedenza rispetto a quanto risultante dai contratti definitivi di vendita e condannarsi, per l’effetto, la “Sette Costruzioni” a restituire gli importi a tal ulteriore riguardo del pari specificati (cfr. sentenza d’appello, pagg. 3 – 4).

14. La Corte di Roma, in ordine al secondo motivo dell’appello principale, veicolante la prima delle anzidette ragioni di doglianza, ha opinato per la nullità dell’art. 4, lett. d), dei contratti preliminari, ove era contemplato l’obbligo dei promissari acquirenti di provvedere alla corresponsione degli oneri di preammortamento (cfr. sentenza d’appello, pag. 23). Ha puntualizzato che la corresponsione degli interessi di preammortamento aveva costituito “un incremento illegittimo del prezzo massimo di cessione” (così sentenza d’appello, pag. 24).

In questi termini la corte capitolina ha condannato la “Sette Costruzioni” alla restituzione degli importi analiticamente indicati in motivazione, alle pagine 23 – 24, ed in dispositivo, al capo 2.

15. La Corte di Roma, in ordine al terzo motivo dell’appello principale, veicolante la seconda delle anzidette ragioni di doglianza, ha senz’altro disconosciuto il buon fondamento del motivo di gravame.

E nondimeno ha ritenuto che il prezzo massimo di cessione, esattamente corrispondente, come da nota del Comune di Roma del 28.6.1995, agli importi indicati nei rogiti di compravendita, era inferiore alle somme versate da ciascun acquirente (cfr. sentenza d’appello, pag. 27), sicché ciascun acquirente aveva diritto alla restituzione della differenza corrisposta in eccedenza.

In pari tempo la corte capitolina ha provveduto a defalcare dalla differenza a ciascun acquirente dovuta in restituzione – così facendo luogo alla compensazione parziale fino a concorrenza del minore dei controcrediti – l’ammontare delle somme anticipate dalla “Sette Costruzioni” per il “pagamento dell’I.c.i. e di un fondo condominiale”, somme di cui l’appellata aveva chiesto il rimborso ed al cui rimborso aveva senza dubbio diritto in dipendenza della previsione di cui all’art. 5, comma 6 dei preliminari d’acquisto (così sentenza d’appello, pag. 25).

In questi termini la corte capitolina ha condannato la “Sette Costruzioni” alla restituzione degli importi analiticamente indicati in motivazione, alle pagine 27 – 30, ed in dispositivo, al capo 3.

16. In questo quadro è da escludere che i differenziali tra le minori somme da versare in corrispondenza del prezzo massimo di cessione e le maggiori somme versate comprendessero anche l’importo degli interessi di preammortamento, sì che la corte d’appello – seppur all’esito della decurtazione (per effetto della compensazione parziale) dell’I.c.i. e del fondo condominiale – ne ha disposto due volte la restituzione.

Ovvero sia in sede di delibazione del secondo motivo dell’appello principale ed al capo 2) del dispositivo, allorché ha considerato gli interessi di preammortamento come tali (in sé e per sé), sia in sede di delibazione del terzo motivo dell’appello principale ed al capo 3) del dispositivo, allorché ha considerato (e determinato) il differenziale residuo (rette, allorché ha considerato il differenziale residuo (al netto della compensazione parziale con i controcrediti al rimborso dell’I.c.i. e del fondo condominiale), siccome coincidente, si assume dalla “Sette Costruzioni”, con il quantum degli interessi di preammortamento).

Induce invero, significativamente, a disconoscere la dedotta duplicazione la diversità della documentazione di cui la corte di merito ha tenuto conto in sede di disamina del secondo motivo dell’appello principale (cfr. sentenza d’appello, pagg. 23 – 24, ove, limitatamente agli appellanti principali evocati con il ricorso principale, è riferimento essenzialmente a ricevute costituenti i documenti n. 7, n. 8 e n. 9 del fascicolo di primo grado di parte attrice) ed in sede di disamina del terzo motivo dell’appello principale (cfr. sentenza d’appello, pagg. 27 – 30, ove, limitatamente agli appellanti principali evocati con il ricorso principale, è riferimento a diversa ed ulteriore documentazione).

17. Nel delineato quadro dei passaggi motivazionali rilevanti in parte qua agitur è da escludere dunque, recisamente, che il dictum della corte di seconde cure sia inficiato da taluna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate ad acquisire significato alla luce della pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte.

18. In ogni caso la ricorrente principale, ai fini del riscontro dell’addotta duplicazione, sollecita questa Corte a vagliare gli esiti delle dichiarazioni rese dalla teste M. alla udienza del 6.4.2004 (cfr. ricorso principale, pag. 37).

E tuttavia il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132 c.p.c., n. 4, – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (cfr. Cass. 10.6.2016, n. 11892; Cass. (ord.) 26.9.2018, n. 23153).

19. In pari tempo non può non rimarcarsi che in memoria la ricorrente principale ha, sì, assunto che la duplicazione contabile è incontrovertibile.

E però ha ammesso e dato atto, poi, (oltre che dell’esito del giudizio di revocazione definito dalla Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 8017/2018, altresì) delle difficoltà di riscontro della pretesa duplicazione (cfr. memoria, pagg. 2 – 3).

Ci si limita a soggiungere che, contrariamente all’esemplificazione dalla “Sette Costruzioni” operata in memoria (cfr. pag. 3), al rimborso degli interessi di preammortamento era obbligata, siccome indebitamente percepiti, la “Sette Costruzioni”, non erano obbligati gli acquirenti.

20. Con il primo motivo i ricorrenti incidentali denunciano ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 2041 c.c.

Deducono che, in sede di quantificazione della porzione di corrispettivo per le migliorie comunque eseguite, che la “Sette Costruzioni” è stata ritenuta legittimata a trattenere a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., ben avrebbe dovuto la corte territoriale avvalersi dell’ausilio di un consulente d’ufficio.

21. Il primo motivo del ricorso incidentale va respinto.

22. Questa Corte spiega che la consulenza tecnica d’ufficio è mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario e potendo la motivazione dell’eventuale diniego del giudice di ammissione del mezzo essere anche implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato (cfr. Cass. (ord.) 13.1.2020, n. 326; Cass. 5.7.2007, n. 15219).

23. Su tale scorta si evidenzia che la corte distrettuale ha determinato l’indennizzo ex art. 2041 c.c. dovuto alla “Sette Costruzioni” s.p.a., all’uopo sottraendo – sì che residuasse il costo vivo delle opere – dal corrispettivo versato alla ricorrente principale l’utile d’impresa, utile congruamente determinato nella misura del 30%, “avuto riguardo alla natura delle opere eseguite e considerato che alcuni costi possono ritenersi ammortizzati dalla contestualità fra le opere di costruzione previste dal contratto e le migliorie eseguite” (così sentenza d’appello, pagg. 19 e 20).

In tal guisa il mancato ricorso all’ausilio di un c.t.u. risulta ampiamente giustificato.

L’operata quantificazione dell’indennizzo risulta al contempo ineccepibile (cfr. Cass. sez. lav. 26.6.2001, n. 8752, secondo cui, ai sensi dell’art. 2041 c.c., l’indennità per indebito arricchimento deve essere liquidata nella minor somma tra l’arricchimento ricevuto da chi si sia avvantaggiato della prestazione senza causa, e la diminuzione patrimoniale subita da chi ne sia stato impoverito; altresì Cass. 15.7.2016, n. 14526, secondo cui, in tema di azione di indebito arricchimento, conseguente all’assenza di un valido contratto di appalto, l’indennità prevista dall’art. 2041 c.c. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita da chi ha eseguito la prestazione, con esclusione di quanto questi avrebbe percepito a titolo di lucro cessante se il rapporto negoziale fosse stato valido ed efficace).

24. Ovviamente a nulla rileva che consulenza tecnica d’ufficio è stata disposta dalla corte romana in una controversia del tutto simile, “che riguarda lo stesso piano di zona (…) ed è rivolta allo stesso ceto di persone” (così controricorso, pag. 21).

25. Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali denunciano l’omesso esame di fatto decisivo.

Deducono che ha errato la corte capitolina a reputare valida la clausola di cui all’art. 4, lett. d), dei preliminari d’acquisto, nella parte in cui pone a carico dei promissari acquirenti le rate del mutuo versate dalla promittente venditrice antecedentemente alla stipula dei rogiti.

26. Il secondo motivo di ricorso incidentale del pari va respinto.

27. Al riguardo va premesso che la corte distrettuale ha escluso, in parte qua agitur, la nullità della clausola di cui all’art. 4, lett. d), dei contratti preliminari, “in quanto il prezzo massimo (di cessione) è fissato con specifico riferimento anche alle quote dell’intero capitale “originario” e quindi comprende anche le rate di mutuo pagate dalla società costruttrice sin dalla sua accensione” (così sentenza d’appello, pag. 24).

Al riguardo va ribadito che la corte territoriale ha dato atto che la “Sette Costruzioni” aveva allegato nota del Comune di Roma in data 28.6.1995, da cui si desumeva che il prezzo indicato nei rogiti di compravendita era esattamente corrispondente al prezzo massimo di cessione di ciascun immobile (così sentenza d’appello, pag. 27).

28. In questi termini i rogiti di compravendita si sono appieno conformati alla convenzione stipulata dal Comune di Roma con la “Sette Costruzioni” s.p.a. con l’atto per notar Ci. del 28.7.1992.

Cosicché la prospettazione dei ricorrenti incidentali secondo cui la clausola che onera gli acquirenti delle rate di mutuo antecedenti alla stipula rogito, è priva di qualsivoglia giustificazione ed è volta di fatto a finanziare la costruttrice – promittente venditrice, ben lungi dal tradursi in una violazione di legge, riflette, al più, l’aspirazione ad una diversa, asseritamente più equa, regolamentazione economica del rapporto inter partes.

29. Il rigetto dei ricorsi hinc et inde esperiti rende vana ogni valutazione in ordine alla necessità dell’integrazione del contraddittorio nei confronti di F.N., + ALTRI OMESSI (cfr. Cass. sez. un. 23.9.2013, n. 21670).

30. La reciproca soccombenza giustifica l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

T.L., + ALTRI OMESSI non hanno svolto difese. Nessuna statuizione in ordine alle spese va nei loro confronti assunta.

31. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, sia da parte della ricorrente principale sia da parte, con vincolo solidale, dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del dell’art. 13, comma 1 bis D.P.R. cit., se dovuto (cfr. Cass. sez. un. 20.2.2020, n. 4315, secondo cui la debenza dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione è normativamente condizionata a due presupposti: il primo, di natura processuale, costituito dall’adozione di una pronuncia di integrale rigetto o inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione, la cui sussistenza è oggetto dell’attestazione resa dal giudice dell’impugnazione ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater; il secondo, di diritto sostanziale tributario, consistente nell’obbligo della parte impugnante di versare il contributo unificato iniziale, il cui accertamento spetta invece all’amministrazione giudiziaria).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; compensa tra le parti tutte le spese del presente giudizio di legittimità; ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, sia da parte della ricorrente principale, “Sette Costruzioni” s.p.a., sia da parte, con vincolo solidale, dei ricorrenti incidentali, A.M., + ALTRI OMESSI e “CRI.LU.” s.r.l., di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis D.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sez. seconda civ. della Corte Suprema di Cassazione, il 12 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 8 settembre 2021

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