Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24133 del 24/10/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24133 Anno 2013
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: GIUSTI ALBERTO

ha pronunciato la seguente

preliminare

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COLLO Luigino e VERCELLI Cesarina, rappresentati e difesi, in
virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Roberto Martelli, per legge domiciliati presso la cancelleria
civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;
– ricorrenti contro
VENTURINO Pietro e MONCHIERO Ada, rappresentati e difesi, in
forza di procura speciale in calce al controricorso, dall’Avv.
Gianpaolo Massa, per legge domiciliati presso la cancelleria
civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;
– controricorrenti –

o E»7

Data pubblicazione: 24/10/2013

avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 1940
dell’il dicembre 2006.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del l ° ottobre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Alberto

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Sergio Del Core, che ha concluso per
il rigetto del ricorso.
Ritenuto in fatto
l. – Con atto di citazione notificato il 21 novembre 2000,
Pietro Venturino e Ada Monchiero convennero in giudizio, dinanzi al Tribunale di Torino, Luigino Collo e Cesarina Vercelli, e – premesso di avere pattuito l’impegno di acquistare un
box auto sito in Torino, corso Unione Sovietica, n. 529, al
prezzo di lire 30.000.000, di cui lire 3.000.000 versati a titolo di caparra all’atto della sottoscrizione del preliminare
– chiesero, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., l’emissione di
sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo, non concluso per non avere i promittenti venditori ottemperato ai vari inviti in tal senso, nonché la condanna dei convenuti al
risarcimento dei danni.
I convenuti si costituirono, nulla opponendo alla domanda
di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma chiedendo
il rigetto dell’ulteriore domanda avversaria.

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Giusti;

2. – Il Tribunale di Torino, con sentenza in data 4 marzo
2002, rigettò le domande degli attori, rilevando, d’ufficio,
la nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto,
giacché il box auto era stato individuato solo con riferimento

descrittivi, quali l’esatta ubicazione nello stabile, la consistenza, la coerenza, gli estremi catastali.
3 – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria 1’11 ottobre 2006, la Corte di Torino ha accolto
l’appello del Venturino e della Monchiero e, conseguentemente,
ha disposto, subordinatamente al pagamento integrale del prezzo di euro 15.493,71, il trasferimento dagli appellati agli
appellanti del box auto sito in Torino, corso Unione Sovietica, n. 529, piano sotterraneo, distinto con il numero 25, confinante con disimpegno comune, con autorimessa 24, con proprietà Immobiliare Bianca e con altro disimpegno comune (partita 153373, foglio 113, numero 255, sub 8, cat. C/6, classe
4), ponendo a carico degli appellati le spese processuali e di
consulenza tecnica d’ufficio.
3.1. – Dichiarata inammissibile, e comunque infondata,
l’eccezione, spiegata soltanto in comparsa conclusionale di
appello, di “invalidità-inoppobilità” del preliminare, perché
sottoscritto non dal Collo e dalla Vercelli, ma da tal Antonio
Diana, titolare di uno studio immobiliare, privo di poteri
rappresentativi, la Corte d’appello ha rilevato che nel preli-

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all’indirizzo, ma non anche con riguardo ad altri parametri

minare l’immobile era stato sufficientemente individuato mediante sia la sua descrizione strutturale e funzionale (boxauto venduto ‘a corpo’), sia l’indicazione della sua ubicazione topografica (in Torino, corso Unione Sovietica, n. 529/via

altre proprietà dei promittenti venditori.
La Corte distrettuale ha quindi ritenuto sussistenti tutti
i requisiti per dar corso alla pronuncia costitutiva.
4. – Per la cassazione della sentenza della Corte
d’appello, notificata il 3 settembre 2007, hanno proposto ricorso il Collo e la Vercelli, con atto notificato il 14 novembre 2007, sulla base di due motivi.
Gli intimati hanno resistito con controricorso.
In prossimità dell’udienza i controricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa.
Motivi della decisione
l. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione
degli artt. 1418, 1325, n. 4, 1351, n. 4, 1392, 1421 cod. civ.
e 99 e 112 cod. proc. civ.) i ricorrenti deducono che, poiché
il preliminare non è stato sottoscritto dai coniugi Collo, ma
dal geom. Diana, rappresentante senza procura scritta, rientrava, anche in assenza dei rilievi esposti in sede di conclusionale in appello, nel potere-dovere della Corte territoriale
accertare la mancanza del requisito del conferimento della
procura in forma scritta. Di qui il quesito “se non sia rile-

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Rigola), ed ha sottolineato che a tale indirizzo non vi erano

vabile d’ufficio la nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare allorquando lo stesso sia sottoscritto
da persona diversa dalle parti del contratto stesso, che si
qualifichi loro procuratore senza che nell’ambito del giudizio

legge di tale procura”.
1.1. – La censura è infondata, perché il contratto concluso dal rappresentante senza potere non è nullo e neppure annullabile, ma soltanto inefficace nei soli confronti dello
pseudo-rappresentato, fino alla ratifica di questo, e tale inefficacia (temporanea) non è rilevabile d’ufficio ma solo su
eccezione dello pseudo-rappresentato (Cass., Sez. I, 14 maggio
1997, n. 4258; Cass., Sez. Il, 15 gennaio 2000, n. 410). Correttamente, pertanto, la Corte territoriale ha escluso che potesse essere presa in considerazione l’eccezione dei promittenti venditori, proposta soltanto nella comparsa

conclusiona-

le del giudizio di appello, che il contratto era stato concluso, in loro nome, da un rappresentante privo di poteri.
Diventa a questo punto inammissibile l’ulteriore censura

sia fornita prova del conferimento nelle forme richieste dalla

rivolta contro la statuizione di rigetto di detta eccezione,
motivata dalla Corte territoriale in ragione della piena ed
incondizionata ratifica dell’operato del soggetto che ebbe ad
espressamente sottoscrivere il preliminare, desunta dal comportamento dei coniugi Collo-Vercelli, stragiudiziale (lettera
raccomandata di recesso in data 10 novembre 2000) e giudiziale

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11,

(adesione, durante il primo grado, alla domanda

ex art. 2932

cod. civ. proposta dai promissari).
Trova infatti applicazione il principio secondo cui, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di

sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le
censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cessazione della decisione stessa (Caso., Sez. III,
14 febbraio 2012, n. 2108).
2. – Con il secondo mezzo (violazione dell’art. 112 cod.
proc. civ.) ci si duole che la Corte d’appello abbia utilizzato la consulenza tecnica d’ufficio quale mezzo di prova al fine di individuare il bene oggetto del preliminare. Il quesito
che accompagna conclusivamente il motivo è “se non sia vero
che il giudicante non possa supplire a mezzo di consulenza
tecnica alla mancata prova di un elemento essenziale del contratto data dalle parti”.
2.1. – Il motivo è inammissibile perché non coglie la
ratio decidendi.
Dalla consulenza tecnica d’ufficio, invero, la Corte territoriale ha tratto soltanto una “ulteriore conferma della de-

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ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a

terminabilità aliunde del cespite”, avendo la relazione del
consulente tecnico ribadito che il box in questione rappresenta l’unica proprietà dei promittenti venditori in Torino, corso Unione Sovietica, via Rigola. La Corte ha tratto la sussi-

dall’esame stesso del contratto scritto, e dal rilievo che, in
esso, l’immobile era stato sufficientemente individuato dalle
parti sia mediante la sua descrizione strutturale e funzionale, sia attraverso la sua ubicazione.
Per il resto, il giudice del merito si è attenuto al principio di diritto – costante nella giurisprudenza di questa
Corte (da ultimo, Sez. n, l ° febbraio 2013, n. 2473) – secondo cui, ai fini della validità del contratto preliminare, non
è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente
l’accordo delle parti su quelli essenziali, e, in particolare,
nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è
richiesto

ex lege l’atto scritto come per il definitivo, è

sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il ri-

stenza del requisito della determinabilità dell’oggetto

ferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne
l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può
anche essere incompleta o mancare del tutto, purché

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l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche,

aliunde o

per relationem, logicamente ricostruibile.
3. – Il ricorso è rigettato.
Le spese del giudizio di cessazione, liquidate come da di-

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in
solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute
dai controricorrenti, che

liquida in complessivi euro 2.700,

di cui euro 2.500 per compensi, oltre ad accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II
Sezione civile della Corte suprema di Cessazione, il 1 ° ottobre 2013.

spositivo, seguono la soccombenza.