Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24132 del 24/10/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24132 Anno 2013
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: BURSESE GAETANO ANTONIO

SENTENZA

sul ricorso 28470-2007 proposto da:
PERRI

CONCETTINA

PRRCCT54A53F888F,

TRCVCN23S46F888Y,

VINCENZINA

TORCASIO
elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA FLAMINIA VECCHIA 691, presso
lo studio dell’avvocato LEPPO MARCO FABIO,
rappresentati e difesi dagli avvocati BALOSSI
2013

GIORDANO, GRANDINETTI ANGELO;
ricorrenti

1948
contro

WATHELET
MASTROIANNI

JEAN

)1(0SEPH
GIOVANNA

C.F.WTHJNE27H27Z103P,
C.F.MSTGNN35H46F910J,

Data pubblicazione: 24/10/2013

elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE DI VILLA
GRAZIOLI 15, presso lo studio dell’avvocato GARGANI
BENEDETTO, rappresentati e difesi dall’avvocato
CORINA FRANCESCO;
– controricorrenti

–

di CATANZARO, depositata il 31/08/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 25/09/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO
ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato Leppo Fabio Marco con delega
depositata in udienza dell’Avv. Balossi Giordano
difensore dei ricorrenti che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. Catalano Roberto con delega depositata
in udienza dell’Avv. Corina Francesco difensore dei
controricorrenti che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso
per il rigetto del ricorso.

avverso la sentenza n. 462/2006 della CORTE D’APPELLO

Perri-Mastroianni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Tommaso Perri, con atto notificato in data 13.3.1990

conveniva in giudizio

avanti al tribunale di Lamezia Terme, i coniugi Giovanna Mastroianni e Joseph

apprezzamento di terreno sito nel comune di Nocera Terinese di mq 3180, ivi
compresa la concessione edilizia n. 856/86 per costruirvi sopra un edificio,
della cui validità ed efficacia si facevano garanti i venditori, lamentava che,
immessosi nel possesso dell’area, ed iniziata la costruzione di cui alle
menzionata concessione, i relativi lavori erano stati successivamente sospesi
11411:
dal comune di Nocera Terinese, che in autotutela provvedeva ~od
annullare la stessa concessione edilizia.

Chiedeva quindi l’attore — sul

presupposto che era venuta meno la condizione fondamentale che lo aveva
spinto all’acquisto del terreno – che il tribunale adito dichiarasse la proprietà in
suo favore del cespite in questione, disponendo con sentenza che tenesse
luogo dell’atto pubblico, il relativo trasferimento, però al prezzo corrispettivo
risultante in corso di causa in relazione alla natura non edificatoria del terreno
stesso e comunque nell’importo non superiore a quanto da esso Perri già
versato.
Si costituivano i convenuti deducendo — per quanto qui ancora importi – che la
concessione edilizia al momento della stipula del contratto era perfettamente
valida ed efficace; chiedevano di essere autorizzati a chiamare in giudizio

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Jean Wathelet, e, premesso di avere acquistato da questi ultimi un

l’arch. Vittorio Macchione che aveva assunto nella scrittura privata del 1989 la
figura del garante; domandavano altresì in riconvenzione, sulla base della
qualificazione del contratto quale preliminare di compravendita, l’esecuzione in
forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ( giusta contro-

Autorizzata la chiamata in giudizio dell’arch. Macchione — che rimaneva
contumace — ed espletata la CTU, l’adito Tribunale di Lamezia Terme, con
sentenza in data 26.01.2002 disponeva il trasferimento della proprietà del
cespite all’attore Perri per il prezzo che riduceva ex art. 1492 c.c. in €
56.810,259 ( L. 110.000.000) già versato alla stipula della scrittura.
La sentenza era appellata dai i coniugi Giovanna Mastroianni e Joseph Jean
Wathelet che ne chiedevano l’annullamento o la riforma per vari motivi. Nella
resistenza di parte appellata, l’adita Corte d’Appello di Catanzaro con
sentenza n. 462/2006 depos. in data 31.08.2006, in accoglimento
dell’impugnazione, disponeva il trasferimento della proprietà dell’immobile, ma
per il prezzo complessivo come pattuito al momento della stipula, pari ad €
113.620,52, condannando gli appellati al pagamento della somma di €
56.810,26 in favore degli appellanti Mastroianni-Wathelet, subordinando infine
l’efficacia dell’atto traslativo al pagamento della residua parte del prezzo.
Osservava la Corte catanzarese che la diversa natura edificabile o meno del
terreno non costituiva vizio del bene compravenduto legittimante l’applicazione
dell’art. 1492 c.c., potendo dare origine al più ad un errore sulla qualità

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scrittura privata in data 29.05.1989) ed il pagamento del residuo prezzo.

dell’oggetto, rilevante unicamente ai fini della risoluzione del contratto (
richiamava a tal fine la pronuncia delle S.U. n. 5900/1997); ciò comportava di
conseguenza l’obbligo per gli acquirenti di corrispondere ai

coniugi

Mastroianni – Wathelet il prezzo di acquisto nella misura pattuita dagli originari

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono Concettina Perri e Vincenzina
Torcasio sulla base di 2

mezzi; resistono con controricorso gli intimati. Le

parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLE DECISIONE
1 – Con il primo motivo del ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e
degli art. 331 e/o 332 cpc. Lamentano che i coniugi appellanti non avevano
notificato l’atto d’appello anche al terzo da essi chiamato in causa nel giudizio
di 1° grado, l’arch. Macchione a titolo di garanzia, ciò che renderebbe affetta
da nullità assoluta la sentenza di 2° grado in quanto il giudice d’appello doveva
provvedere ad assegnare un termine per la notifica dell’atto d’appello
La doglianza non ha pregio, in quanto la fattispecie non configura un’ipotesi
litisconsorzio necessario, trattandosi di garanzia impropria, divenendo in
appello scindibile la causa di garanzia, atteso che, peraltro il terzo chiamato è
rimasto contumace nel giudizio di 1° grado.In proposito, secondo questa S.C. :”Nel caso in cui il convenuto chiami in causa
un terzo esperendo nei suoi confronti una domanda di garanzia impropria, deve
escludersi in appello l’inscindibilità delle cause ai fini dell’integrazione del

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contraenti e non per un importo ridotto dalla diversa “qualità” del terreno.

contraddittorio nelle fasi di impugnazione, in una situazione processuale
caratterizzata dalla circostanza che il chiamato (rimasto contumace) non ha
contestato la fondatezza della domanda proposta nei confronti del proprio
chiamante e l’attore (appellante) non ha proposto domande nei confronti del

2 — Passando al 2° motivo , con esso di denunzia la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1492 e 2392 c.c.
Si osserva che l’edificabilità o meno del terreno incide sul valore del terreno
venduto; la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. può essere quindi richiesta
anche se si tratta di preliminare di vendita ( e non di contratto definitivo) per
riequilibrare le prestazioni delle parti; si può dunque chiedere congiuntamente
al trasferimento del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c., anche la riduzione del
prezzo della res venduta ex art. 1492 c.c.
La doglianza è inammissibile.
Osserva infatti il Collegio che il predetto mezzo non affronta in alcun modo il

thema decidendum

della decisione impugnata, costituito dall’avere la Corte

negato che la questione dell’edificabilità o meno del terreno

non costituiva

un vizio del bene compravenduto legittimante l’applicazione dell’art. 1492 c.c.,
potendosi tradurre al più in un

errore sulla qualità dell’oggetto,

eventualmente rilevante unicamente ai fini della risoluzione del contratto. Nella
fattispecie non si discute tanto se, in caso di preliminare di vendita, si possa
configurare l’azione per esecuzione in forma specifica ex art. 2932 unitamente

Corte Suprema di Cassazione

– est. dr. G. A. Bursese-

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chiamato ( Cass. Sentenza n. 11060 del 10/11/1997).

alla “quanti minoris” ex art. 1492 c.c. e dunque la compatibilità tra le due azioni
come del resto ammette pacificamente la giurisprudenza ( Cass. S.U. n. 1720
del 27/02/1985 (Rv Cass. n.1562 del 26.01.2010; Cass. n. 5121 del
19.04.2000);

vizio o difetto della cosa compravenduta, quanto al più di un errore
dell’acquirente sulla qualità della stessa, che come tale potrebbe legittimare, in
base ai principi generali, solo l’azione di risoluzione del contratto ma non
l’actio quanti minoris.
Ciò del resto è conforme all’insegnamento di questa S.C. , secondo cui: “la
falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un
terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell’oggetto, integra l’ipotesi
normativa dell’errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della
norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto)
inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del
suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene,
differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi
essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di
una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione
alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili,
incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura
(errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta

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la corte territoriale ha invece affermato che nel caso di specie non esiste alcun

esclusivamente sul valore, attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver
indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta
sul processo formativo del volere negoziale) ( Cass. Sez. U, Sentenza n. 5900
del 01/07/1997).

tutte le questioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del
giudizio di secondo grado ( Cass. n. 22154 del 24/11/2004) ; l’inosservanza di
tale obbligo comporta la reiezione del ricorso.
Il ricorso dev’essere dunque rigettato. Attesa la peculiarità della fattispecie e le
difficoltà della questione trattate, si ritiene tuttavia di compensare le spese
processuali.
P.Q.M.
rigettata il ricorso e compensa le spese processuali di questo giudizio.
In Roma li 25 settembre 2013

Pertanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire necessariamente